Art. 1850 Noul cod civil Cazuri speciale de încetare a contractului Reguli particulare în materia arendării Contractul de locaţiune

Reglementarea anterioară: Legea nr. 16/1994: „Art. 25l. (1) Contractul de arendare poate continua în cazul decesului arendatorului sau al arendaşului. Pentru aceasta, moştenitorii majori ai arendaşului sau, după caz, moştenitorii proprietarului trebuie să comunice în scris intenţiile lor şi să obţină acordul scris al celeilalte părţi, în termen de 30 de zile de la data decesului. (2) Moştenitorii arendaşului pot conveni să continue în comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau pot să desemneze pe unul dintre ei sâ continue exploatarea lor. în lipsa acordului,

Citește mai mult

moştenitorii proprietarului pot să desemneze pe unul dintre urmaşii arendaşului, care îndeplineşte condiţiile prevăzute la art. 3 alin. (2) şi (21), să continue contractul de arendare. (3) Moştenitorii arendatorului ori ai arendaşului, după caz, au obligaţia ca în termen de 30 de zile să înştiinţeze consiliul local cu privire la noile părţi în contractul de arendare".

1. Deşi contractul de arendare este încheiat intuitu personae, totuşi, potrivit reglementării de drept comun, incidenţă în temeiul art. 1778 alin. (2) NCC, se tinde spre soluţia continuării arendării în cazul decesului arendaşului.

2. Decesul arendaşului nu duce automat la încetarea contractului de arendare, dacă părţile nu au convenit contrariul. Prin aplicarea art. 1820 NCC, norma generală în materie de locaţiune, incident şi contractului de arendare, moştenitorii arendaşului pot continua executarea contractului dacă nu l-au denunţat în termen de 60 zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea arendaşului şi existenţa arendării. Cu alte cuvinte, moartea arendaşului nu atrage, prin ea însăşi, încetarea contractului, decât dacă succesorii arendaşului se prevalează de dreptul de a-l denunţa.

3. Contractul de arendare continuă să-şi producă efectele faţă de moştenitori în calitatea lor de avânzi-cauză, dacă nu-l denunţă în termenul legal, astfel că nu mai este nevoie de acordul scris al arendatorului. Caracterul intuitu personae al contractului nu este afectat deoarece succesiunea, oricare ar fi ea, legală sau testamentară, se situează în afara registrului convenţional la care se referă acest caracter şi care justifică şi interdicţiile de la art. 1846 şi 1847 NCC privind cesiunea arendării şi subarendarea.

4. Din acest punct de vedere, actuala reglementare prezintă un progres faţă de art. 251 din Legea nr. 16/1994, care condiţiona continuarea contractului de arendare de comunicarea scrisă a moştenitorilor în acest sens şi acordul scris al arendatorului, dat în termen de 30 de zile de la data decesului. Altfel spus, prin art. 1820 NCC coroborat cu art. 1850 NCC, se instituie o prezumţie a continuităţii contractului de arendare, dacă denunţarea acestuia nu se face de către toţi succesorii în termen de 60 zile de la data la care aceştia au luat cunoştinţă cumulativ, de moartea locatarului arendaş şi existenţa arendării.

5. întrucât renunţarea la drept trebuie interpretată restrictiv, având în vedere şi caracterul său personal, se poate spune că denunţarea contractului de o parte din succesori nu duce la încetarea acestuia; el îşi continuă existenţa cu succesorii care nu l-au denunţat până la expirarea termenului contractual. în acest caz al aplicării art. 1820 NCC la contractul de arendare, nu putem vorbi de o reînnoire a contractului, ci de o continuare a aceluia preexistent, până la expirarea termenului, când, într-adevăr, se pune în discuţie incidenţa art. 1848 NCC, faţă de succesorii care s-au substituit arendaşului.

6. Modalitatea în care moştenitorii înţeleg să continue exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor şi să se substituie raporturilor contractuale ale acestuia este o chestiune ce vizează opţiunile acestora, fie în comun, fie prin desemnarea unuia dintre ei, care să continue exploatarea bunurilor agricole.

7. Apreciem că şi potrivit actualei reglementări din codul civil succesorii, în calitate de părţi în contractul de arendare, au obligaţia, potrivit art. 1838 NCC, aplicabil prin asimilare, să înştiinţeze consiliul local în a cărui rază se află bunurile arendate, deoarece au apărut în locul arendaşului alţi contribuabili, ţinuţi ei înşişi de obligaţii administrativ-fiscale.

8. Caracterul intuitu personae al contractului de arendare justifică încetarea acestuia prin falimentul sau incapacitatea arendaşului, cu precizarea că încetarea contractului prin incapacitatea arendaşului presupune punerea acestuia sub interdicţie prin hotărâre judecătorească, potrivit art. 43 alin. (1) lit. b) NCC.