Art. 2361 Noul cod civil Efectele ipotecii faţă de dobânditorul bunului Dispoziţii generale Ipoteca

Legea de aplicare: Art. 162. Răspunderea celui ce dobândeşte un bun ipotecat în condiţiile art. 2361 din Codul civil priveşte numai datoriile ipotecare care grevează bunul în cauză.

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864:
►Art. 1791. Dacă persoana a treia, care deţine imobilul, nu îndeplineşte formalităţile mai jos stabilite pentru a purga proprietatea sa, ea rămâne îndatorată prin singurul efect al inscripţiilor, în calitatea sa de detentor a imobilului, la toate datoriile ipotecare, şi se bucură de toţi termenii de plată ce îi avea şi debitorul primitiv (C. civ. 1792 şi urm.)";
► Art. 1792.

Citește mai mult

Detentorul este ţinut în acelaşi caz sau de a plăti toate capitalurile şi interesele exigibile, la orice sumă s-ar urca, sau de a lăsa imobilul ipotecat fără nici o rezervă (C. civ. 1785, 1793)";
►Art. 1793. Când detentorul nu îndeplineşte una din aceste obligaţii pe deplin, fiecare creditor ipotecar are dreptul de a cere vânzarea imobilului ipotecat, pentru creanţa sa (C. civ. 1790,1794,1795,1804,1824)".

1. Reglementarea primului alineat nu presupune, ca instituţie juridică, schimbarea subiectelor raportului obligaţional de garanţie reală. Astfel, debitorul garanţiei, confundat cu constituitorul garanţiei, are toate obligaţiile izvorând din contract faţă de creditorul ipotecii. Chiar şi după transferul bunului ipotecat către terţ, el nu este descărcat de aceste obligaţii.

2. Pe durata contractului de garanţie, debitorul garant are dreptul să administreze bunul sau să dispună de el, încheind acte care să aibă ca obiect bunul, fructele sau produsele acestuia. Şi, întrucât ipoteca este o garanţie fără deposedarea bunului, în cursul acelor acte recunoscute debitorului, bunul poate ieşi din mâinile sale.

3. Atunci când bunul este dobândit de un terţ, prin modalitatea în care legea reglementează implicarea terţului în garanţie, se reconfirmă caracterul real al garanţiei. Astfel, garanţia, implicând urmărirea şi preferinţa creditorului cu privire la obiectul garanţiei, presupune că, odată cu neîndeplinirea obligaţiei de plată a creanţei principale, creditorul ipotecii poate trece la valorificarea bunului - obiect al garanţiei. Această posibilitate este independentă de persoana titularului bunului; el poate fi debitorul raportului de garanţie sau un terţ dobânditor.

4. Sintagma folosită de lege este aceea că terţul răspunde cu bunul pentru datoria ipotecară; aceasta nu reprezintă o liberare de obligaţii a constituitorului garanţiei.

5. Aşadar, raporturile juridice care coexistă în acest caz sunt următoarele: 1) primul raport este raportul de creanţă garantată, care are o anumită întindere (capital şi accesorii) plus acele cheltuieli rezonabile făcute de creditor cu lucrul pentru conservare pe durata ipotecii incluse de legiuitor şi garanţie; 2) al doilea raport este raportul de garanţie dintre creditorul garanţiei şi constituitor (creditorul poate perfecta cu creditorul primului raport obligaţional sau un cesionar al garanţiei); 3) al treilea raport juridic este generat de contractul prin care debitorul garanţiei transmite bunul ipotecat unui terţ. Acest ultim raport este independent de raportul juridic de garanţie sau de creanţă, iar terţul nu preia niciuna dintre obligaţiile specifice celorlalte raporturi contractuale, însă suportă o sarcină reală a bunului transmis. Terţul nu se poate opune valorificării bunului ipotecat de către creditor dacă opozabilitatea ipotecii prin publicitate este anterioară titlului terţului dobânditor al bunului ipotecat.

6. Acesta fiind sensul „răspunderii terţului", terţul nu este apărat de titlul său în faţa creditorului ipotecar. Creditorul ipotecii va valorifica bunul în cadrul executării garanţiei, îl va lichida, îşi va îndestula creanţa, inclusiv tot ceea ce este acoperit de garanţie, iar partea din bun/bunuri ori diferenţa de bani rămasă va fi returnată terţului. Desigur, terţului care a dobândit bunul îi este recunoscută posibilitatea de a plăti, cu lichidităţi proprii, toate datoriile ipotecare şi de a păstra intact bunul dobândit, conservând un drept de regres faţă de cel de la care a dobândit.

7. Indiferent dacă dobânditorul bunului alege să plătească cu lichidităţi proprii sau dacă creditorul ipotecar trece la valorificarea bunului cu care s-a garantat, terţul se bucură şi, după caz, este ţinut de toate termenele de plată de care beneficiază sau este ţinut şi debitorul obligaţiei ipotecare.

8. Pentru delimitarea limitelor răspunderii terţului, Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil stabileşte în art. 162 că „răspunderea celui ce dobândeşte un bun ipotecat în condiţiile art. 2361 NCC priveşte numai datoriile ipotecare care grevează bunul în cauză".

9. Pentru a înţelege limitele răspunderii terţului, deci ceea ce se cuprinde prin sintagma „datoriile ipotecare", se cuvin mici observaţii. în primul rând, obligaţia ipotecară este obligaţia născută din contractul de garanţie. Altfel spus, conţinutul ei include pentru debitor obligaţiile specifice acestui contract, de a întreţine şi conserva bunul, de a răspunde pentru daunele aduse creditorului şi orice obligaţie de a nu aduce atingere valorii pe care bunul grevat de ipotecă o încorporează. în principiu, după modalitatea de realizare, aceste obligaţii nu sunt susceptibile de termen în raportul juridic de garanţie care le generează şi, fiind obligaţii de a face sau de a nu face, nu sunt lichidabile pur şi simplu. De aceea, credem, legiuitorul nu la aceste obligaţii s-a referit sub titlul de „obligaţii ipotecare", ci, mai degrabă, la obligaţia garantată cu ipotecă, adică la „obligaţia garantată", care se confundă cu „datoriile ipotecare" despre care face vorbire şi art. 162 din Legea nr. 71/2011. Această diferenţă are semnificaţie juridică în special (dar nu numai) în ipoteza în care debitorul creanţei garantate şi constituitorul ipotecii sunt persoane diferite. De altfel, numai aşa apare logic şi faptul ca terţul dobânditor să poată opune creditorului ipotecar o excepţie de natură să temporizeze sau paralizeze efectul ipotecii.

10. în fine, prin alin. (2) al art. 2361 NCC se stabileşte că, dacă dobânditorul bunului ipotecat nu stinge creanţa ipotecară (în sensul celor subliniate mai sus, este vorba de creanţa garantată cu ipotecă), creditorul poate începe urmărirea silită asupra bunului, în condiţiile legii. Aceasta presupune obligaţia deţinătorului actual al bunului de a remite bunul în mâinile creditorului ipotecar, obligaţie care îşi găseşte o expresie certă în secţiunea referitoare la executarea ipotecii.

11. Plata creanţei şi a altor sume pe care legea le include sub garanţia ipotecii poate fi cerută terţului, acesta însă având alegerea de a plăti sau de a permite creditorului ipotecii valorificarea garanţiei.

12. în timp ce plata datoriilor garantate cu ipotecă din lichidităţi proprii este o facultate pentru terţ, varianta în care creditorul trece la valorificarea garanţiei este o obligaţie pentru cel în mâinile căruia se regăseşte bunul cu care s-a garantat.