Art. 2362 Noul cod civil Drepturile reale anterioare ale terţului dobânditor Dispoziţii generale Ipoteca

1. Vom începe comentariul prin a arăta că între drepturile enumerate de art. 551 NCC ca drepturi reale, sunt drepturi reale principale dreptul de proprietate, dreptul de uz, abitaţie, dreptul de uzufruct, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de folosinţă, administrare sau concesiune asupra unui bun.

2. Textul noului Cod civil se referă, aşadar, la aceste drepturi reale pe care terţul le-a dobândit după constituirea valabilă a ipotecii asupra unui bun de la constituitorul ipotecii. Chiar dacă textul de lege se referă la „bunul dobândit" de către terţ, consideraţiile trebuie

Citește mai mult

raportate la dreptul real principal pe care terţul l-a dobândit de la cel care anterior constituise o ipotecă.

3. Astfel, dacă cel care deţine dreptul de ipotecă, creditorul ipotecar, urmăreşte şi vinde bunul în procedura de executare a ipotecii, terţul care dobândise anterior un drept real asupra bunului ipotecat recapătă acest drept, desigur, în măsura în care dreptul real al terţului este distinct de dreptul real valorificat de către creditor.

4. Imaginăm, pentru o înţelegere mai exactă a dispoziţiei legale, următoarea situaţie: debitorul unei creanţe constituie în favoarea creditorului său, în mod valabil, o ipotecă având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui bun aparţinând debitorului. Ulterior, cu privire la acelaşi bun, debitorul constituie în favoarea unui terţ un drept real de folosinţă, drept pentru care terţul îndeplineşte formalităţile necesare referitoare la publicitate şi opozabilitate, în condiţiile legii. La scadenţa creanţei creditorului ipotecar, debitorul care a constituit ipoteca nu execută creanţa, astfel încât creditorul va trece la urmărirea bunului şi valorificarea lui prin vânzare. Odată bunul vândut ca urmare a executării garanţiei, cumpărătorul său în procedura de executare va trebui să respecte folosinţa dobândită de terţ anterior, dacă actului terţului îi este asigurată opozabilitatea potrivit formalităţilor stabilite, în acest caz, de art. 1811 NCC.

5. Chiar dacă textul de lege stabileşte că drepturile reale principale pe care terţul le avea asupra bunului anterior dobândirii proprietăţii „renasc" cu rangul lor originar sau prin reînscriere în cartea funciară, în fapt, executarea ipotecii nu stinge aceste drepturi, ci doar le face uneori „inactive" pentru terţul dobânditor anterior, datorită formalităţilor de executare a ipotecii, pe durata acestuia.

6. Codul recunoaşte terţului exclusiv drepturile reale principale pe care le avea asupra bunului anterior valorificării ipotecii, iar nu şi drepturile reale accesorii, cum sunt dreptul de gaj sau ipotecă, întrucât drepturile reale accesorii, cum ar fi drepturile reale de garanţie preconstituite asupra aceluiaşi bun, se sting odată cu executarea primei ipoteci.