Art. 2382 Noul cod civil Extinderea ipotecii asupra amelioraţiunilor Ipoteca imobiliară Ipoteca

Reglementarea anterioară: „Art. 1777. Ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat (C. civ. 482, 488, 1750)".

1. Desigur, ipoteca constituită asupra unui imobil se întinde fără nicio formalitate asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat, asupra îmbunătăţirilor aduse imobilului şi construcţiilor efectuate asupra bunului grevat.

2. în ceea ce priveşte accesoriile şi construcţiile, se impun anumite observaţii.

3. Accesoriile unui bun imobil pot fi ipotecate odată cu bunul imobil, prin aceeaşi ipotecă sau separat, prin

Citește mai mult

constituirea unei ipoteci mobiliare. Odată afectate folosinţei şi exploatării bunului imobil, bunurile accesorii urmează situaţia juridică a bunului principal, însă întinderea ipotecii imobiliare asupra acestora ar putea coexista cu o ipotecă mobiliară, la constituirea căreia bunurile au fost privite ca bunuri mobile individuale. Drepturile creditorului ipotecar care deţine un drept de ipotecă mobiliară asupra acestor bunuri accesorii nu pot fi afectate de transformarea bunului în bun accesoriu unui imobil.

4. în privinţa construcţiilor, distingem două situaţii: prima, când o construcţie este ridicată pe un teren ipotecat, situaţie în care extinderea ipotecii operează în baza accesiunii, potrivit art. 2355 NCC; a doua, când o construcţie este grevată cu ipotecă, iar acesteia îi sunt ataşate noi construcţii. Noua construcţie este mai mult decât o îmbunătăţire, însă nu este o unitate imobiliară independentă de construcţia iniţială căreia i se ataşează. Dacă însă noua construcţie este o unitate imobiliară separată, de exemplu o nouă unitate locativă funcţională independent de unitatea preexistentă, atunci ipoteca nu se extinde, întrucât noua construcţie nu este o amelioraţiune ori îmbunătăţire în sensul dispoziţiei legale. De altfel, numai ame-lioraţiunile sunt asimilate imobilului fără nicio formalitate, astfel că ipoteca se extinde asupra lor automat, în timp ce, pentru construcţiile care depăşesc această calificare, drepturile reale ale titularilor - principale sau accesorii - au obligatoriu caracter tabular.

5. JURISPRUDENŢĂ. în cazul unui contract de credit garantat prin ipotecă asupra unui teren, interdicţia de construire impusă de bancă nu îşi găseşte justificare prin prisma intereselor sale economice, având în vedere că, potrivit dispoziţiilor codului civil referitoare la extinderea ipotecii, se oferă argumente în sensul majorării în fapt a garanţiilor băncii în urma edificării de construcţii noi pe terenurile ipotecate. Aşa-zisul risc ce ar exista până la momentul înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate nu este sustenabil, prin prisma faptului că orice construcţie, chiar neterminată, conferă un plus de valoare (C.A. Alba lulia, s. com., dec. nr. 22/A/2010, în Jurindex).