Art. 577 Noul cod civil Dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului Accesiunea imobiliară artificială Accesiunea
| Comentarii |
|
CAPITOLUL II
Accesiunea
SECŢIUNEA a 3-a
Accesiunea imobiliară artificială
Accesiunea
SECŢIUNEA a 3-a
Accesiunea imobiliară artificială
Art. 577
Dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului
(1) Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
(2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
| ← Art. 576 Noul cod civil Accesiunea naturală asupra animalelor... | Art. 578 Noul cod civil Categoriile de lucrări Accesiunea... → |
|---|
1. Chiar dacă realizarea construcţiilor sau plantaţiilor se face de bună-credinţă, aceasta nu poate conduce la un drept real, ci la o creanţă. Există posibilitatea, la care face trimitere art. 492 C. civ. [1864 ] in fine, de a răsturna prezumţia dreptului de proprietar al terenului asupra construcţiilor înălţate pe teren, dacă se face dovada că aceste construcţii au fost ridicate de o a treia persoană pe baza unei înţelegeri care să poată justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în cauză şi a dreptului de folosinţă a terenului, aceste drepturi fiind
Citește mai mult
expresia dreptului real de superficie (C.S.J., dec. nr. 892/1994, rezumată în cauza Bock şi Palade c. României, citatâ în M.S. Croitoru p. 7).2. Implicând suprapunerea a două drepturi de proprietate, dreptul de superficie, ca dezmembra-mânt al dreptului de proprietate, se constituie prin acordul părţilor, cu respectarea cerinţelor de fond şi de formă referitoare la transferul terenurilor. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, acordul părţilor ce prevede un drept de nudă proprietate pentru proprietarul terenului şi exerciţiul de facto al prerogativelor dreptului de proprietar din partea superficiarului (dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă a terenului aferent) este interzis. în consecinţă, construcţia va aparţine prin alăturare (accesiune imobiliară artificială - n.a.) proprietarului terenului, pe când constructorul va avea o creanţă, deoarece nu a putut dobândi alte drepturi prin acordul încheiat (C.A. Ploieşti, dec. nr. 694/1996, rezumată în cauza Bock şi Palade c. României, în M.S. Croitoru p. 7-8).
3. Articolul 492 C. civ. (1864) instituie prezumţia relativă potrivit căreia orice construcţie făcută pe terenul aparţinând unei persoane este făcută de proprietarul terenului cu cheltuiala sa şi este a sa, până se dovedeşte contrariul. Dovada contrară a fost făcută în cauza de faţă, instanţa reţinând că reclamanţii au dovedit, prin probele administrate, că au edificat construcţia prin mijloace proprii. De asemenea, din cele reţinute mai sus cu privire la acordul pârâtei la edificarea construcţiei pe terenul său, s-a reţinut că proprietarii construcţiei, reclamanţii, au dobândit un drept de superficie, ce implică dreptul de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei, în baza convenţiei dintre pârâtă, în calitate de proprietar al terenului, şi proprietarii construcţiei (Trib. Bucureşti, s. o lll-a civ., dec. nr. 1652/R/2007, în M.S. Croitoru p. 10).
4. Odată ce proprietarul terenului şi-a exercitat dreptul de accesiune, cerând atât reluarea stăpânirii terenului, cât şi intrarea în posesie asupra lucrării, se naşte dreptul de creanţă pur şi simplu al autorului lucrării cu privire la despăgubiri. Prin urmare, în ipoteza reglementată de dispoziţiile art. 494 C. civ. (corespondentul art. 581 NCC - n.n.), constructorul de bună-credinţă nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrării edificate pe terenul altuia, ci, în urma exercitării dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, el devine titularul unui drept de creanţă. Obligaţia proprietarului fondului (terenului) corelativă dreptului de creanţă al autorului lucrării se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel încât autorul lucrării îşi poate realiza dreptul său de creanţă împotriva proprietarului actual, iar nu împotriva proprietarului terenului de la data executării lucrării (C.A. Constanţa, $. civ., min. şi fam., mun. şi asig. soc., dec. nr. 312/C/2007, în I. Ninu p. 294-299).
1. Articolul 577 alin. (1) NCC consacră principiul potrivit căruia proprietarul „imobilului" devine şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor şi oricăror altor lucrări efectuate asupra acelui imobil. Asemenea reglementării anterioare, acest principiu este susţinut şi prin consacrarea prezumţiei de proprietate (art. 579 NCC).
2. Termenul de „imobil" este mai cuprinzător decât cel de „pământ" utilizat de Codul civil din 1864 (art. 492, art. 493 ş.a.), incluzând şi clădirile. „Deşi, de obicei, lucrările se efectuează pe un teren, nu este
Citește mai mult
exclus ca reglementarea accesiunii imobiliare artificiale să se aplice şi unor lucrări efectuate asupra unor clădiri, astfel încât sintagma «lucrări efectuate asupra unui imobil» este mai cuprinzătoare, incluzând în sfera ei ambele situaţii" (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 321).3. Lucrările efectuate asupra imobilului sunt clasificate în art. 578, textul distingând între lucrări autonome şi lucrări adăugate (necesare, utile şi voluptuare).
4. „Prin lege sau act juridic" se poate prevedea altfel, în sensul ca lucrările efectuate asupra imobilului să revină unei alte persoane decât proprietarul imobilului. Astfel, prin act juridic, părţile pot conveni naşterea unui drept de superficie sau a unui alt drept în favoarea autorului lucrării. Noul Cod civil introduce şi un element de noutate - posibilitatea proprietarului terenului de a pretinde obligarea autorului lucrării autonome sau adăugate utile să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat (art. 581, art. 582, art. 584 NCC).
5. Noul Cod civil distinge între situaţiile în care lucrarea este realizată de proprietarul imobilului [art. 577 alin. (2), art. 580] şi cele în care lucrarea este realizată de către o altă persoană (art. 581 şi urm.). Dacă lucrarea este realizată de proprietarul imobilului - cu materialele sale sau cu materialele altuia -, dreptul de proprietate al proprietarului imobilului se naşte „din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei".
6. Dacă lucrarea este realizată de către o altă persoană decât proprietarul terenului, acesta din urmă va dobândi un drept de accesiune calificat ca un drept de opţiune privind dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării. în acest caz, va deveni proprietar doar dacă îşi va manifesta voinţa în acest sens (art. 581 şi urm.).
7. Noul Cod civil prevede şi cazuri în care dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte la o dată ulterioară sau în favoarea unei alte persoane decât proprietarul imobilului (art. 581 şi art. 582).
Dispoziţiile art. 577 (Legea nr. 71/2011 menţionează art. 576, dar cel mai probabil este o eroare materială, în realitate ar trebui să fie vorba despre art. 577) se aplică situaţiilor născute după intrarea în vigoare a Codului civil.