Art. 581 Noul cod civil Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă Accesiunea imobiliară artificială Accesiunea
| Comentarii |
|
CAPITOLUL II
Accesiunea
SECŢIUNEA a 3-a
Accesiunea imobiliară artificială
Accesiunea
SECŢIUNEA a 3-a
Accesiunea imobiliară artificială
Art. 581
Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă
În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
| ← Art. 580 Noul cod civil Regimul juridic Accesiunea imobiliară... | Art. 582 Noul cod civil Lucrările autonome cu caracter durabil... → |
|---|
1. în condiţiile în care partea nu a intenţionat sau nu a putut să se conformeze obligaţiilor de natură probatorie care îi reveneau potrivit art. 1169 C. civ., astfel încât nu a demonstrat prin mijloace de probă concludente dacă şi în ce măsură a existat o contribuţie a sa la edificarea spaţiilor de locuit pe care le ocupă, nu se poate reţine pretinsa calitate de constructor a sa, iar chestiunea bunei sau relei sale credinţe este superfluă, apărările formulate sub acest aspect fiind nerelevante (C.S.J., s. civ., dec. nr. 2227/2003, în N.E. Grigoraş voi. I, p. 17 şi urm.).
2. Fiind
Citește mai mult
vorba despre o acţiune prin care constructorul tinde la valorificarea creanţei sale corespunzătoare contravalorii muncii prestate şi a materialelor încorporate în construcţia edificată pe terenul proprietatea pârâtei, termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 (în prezent art. 2517 NCC - n.n.) începe să curgă nu de la data terminării construcţiei, ci de la data la care proprietarul terenului a ridicat pretenţii asupra construcţiei prin invocarea dreptului de accesiune imobiliară, acesta fiind momentul naşterii dreptului la acţiunea în despăgubiri a constructorului (C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1268/2002, în A. Pena, Accesiunea imobiliară şi uzucapiunea. Culegere de practică judiciară, ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008, p. 21). Notă. Reamintim că prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării pentru plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul (art. 591 alin. (1) NCC).Citește mai mult
muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului (C. civ. 766, 771, 997,1076,1084)”.Legislaţie conexă: art. 557 alin. (4) NCC.
1. Textul art. 581 NCC privitor la lucrările autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia înlocuieşte acele dispoziţii din art. 494 C. civ. 1864 care se refereau la constructorul de bună-credinţă (alin. (3) teza finală). Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil (art. 578 alin. (2)J.
2. Spre deosebire de situaţia prevăzută de art. 580 NCC, când accesiunea operează în mod direct, pe măsura realizării lucrării, pe măsura încorporării, în acest caz, proprietarul imobilului nu devine în mod direct proprietar al lucrării. „Legiuitorul prevede un drept de opţiune în favoarea proprietarului imobilului între a deveni sau a nu deveni proprietar al lucrării. Aceasta înseamnă că accesiunea, ca fapt material al încorporării unei lucrări în imobil, nu are ca efect direct şi imediat dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrării de către proprietarul imobilului. Pentru a deveni proprietar asupra lucrării, proprietarul imobilului trebuie să opteze în acest sens. Faptul accesiunii dă naştere doar unui drept potestativ de accesiune" (I. Sferdian, loc. cit., p. 18-19). „Ca drept potestativ, dreptul de accesiune este imprescriptibil şi nesusceptibil de exercitare abuzivă. El nu se stinge prin neexercitarea sa, ci, dimpotrivă, prin exprimarea opţiunii care intră în conţinutul său juridic, în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării. Dreptul de accesiune se stinge în orice situaţie în care, înainte de exercitarea sa, lucrarea este distrusă, fie ca efect al unui eveniment natural (cutremur, incendiu, inundaţie), fie în mod voluntar (de exemplu, autorul demolează clădirea înainte ca proprietarul imobilului să îşi exercite dreptul de accesiune)" (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 327). „Prin instituirea unui drept potestativ de accesiune, proprietarul imobilului se află într-o situaţie mult mai avantajoasă, nu devine proprietar asupra lucrării împotriva voinţei sale, ci doar dacă îşi exprimă în mod expres consimţământul în acest sens. Recunoaşterea unei proprietăţi suspensive este profitabilă pentru proprietarul imobilului, care nu este obligat să suporte datoriile fiscale ce i-ar reveni în calitate de proprietar, nu este obligat să suporte asigurarea obligatorie a locuinţelor şi, mai ales, nu suportă riscul pieirii fortuite a bunului" (I. Sferdian, loc. cit., p. 19).
3. Modificările legislative privitoare la opţiunile pe care le are proprietarul imobilului sunt substanţiale. Situaţia constructorului de bună-credinţă este considerabil mai bună faţă de cea a constructorului de rea-credinţă (art. 582), eliminându-se astfel criticile aduse Codului civil din 1864 cum că l-ar fi favorizat pe constructorul de rea-credinţă. Proprietarul imobilului poate să invoce accesiunea sau să pretindă obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul.
4. în cazul în care proprietarul imobilului îşi manifestă opţiunea pentru invocarea accesiunii [art. 581 alin. (1) lit. a) NCC), el va solicita instanţei să dispună înscrierea dreptului său în cartea funciară. în acest caz, dreptul de proprietate se va dobândi de la data înscrierii în cartea funciară [art. 557 alin. (4) NCC).
5. Proprietarul imobilului va avea drept de opţiune între a plăti autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării. Aceste alternative erau prevăzute şi de către art. 494 C. civ. 1864.
6. în măsura în care proprietarul îşi exercită dreptul de accesiune, autorul lucrării dobândeşte un drept de creanţă pentru valoarea materialelor şi manoperei (sau pentru sporul de valoare). Se consideră că temeiul naşterii dreptului de creanţă este îmbogăţirea fără justă cauză (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 334).
7. Autorul lucrării de bună-credinţă are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizaţiei şi poate cere înscrierea dreptului de ipotecă pe baza convenţiei încheiate în formă autentică sau a hotărârii judecătoreşti (art. 591 alin. (2) NCC).
8. Noul Cod civil nu se referă la prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrărilor pentru plata materialelor şi a manoperei (sporului de valoare). Doctrina considera că, „în cazul prevăzut de art. 494 C. civ. (corespondentul art. 581 şi art. 582 NCC), prescripţia dreptului la acţiunea în despăgubire a autorului lucrării începe să curgă de la data la care a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască prejudiciul şi pe cel care răspunde de repararea lui, moment care în practică coincide, de regulă, cu data la care proprietarul terenului invocă accesiunea ori solicită predarea imobilului" (M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivâ, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 531). Prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării pentru plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul [art. 591 alin. (1) NCC).
9. Articolul 581 lit. b) NCC prevede şi posibilitatea proprietarului imobilului să opteze pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului. Această posibilitate nu era reglementată în Codul civil din 1864, fiind admisă de practică doar în cazuri excepţionale, în acest caz, imobilul se va vinde la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o dacă nu s-ar fi efectuat lucrarea.
10. Textul art. 581 lit. b) se completează cu art. 592 NCC. Astfel, potrivit alin. (1) al acestui din urmă articol, în absenţa înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Pentru plata preţului, proprietarul iniţial are un drept de ipotecă legală [art. 592 alin. (2) NCC).