Art. 693 Noul cod civil Noţiune Superficia
| Comentarii |
|
Superficia
Art. 693
Noţiune
(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
(2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
(3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
(4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
| ← Art. 692 Noul cod civil Încetarea proprietăţii periodice... | Art. 694 Noul cod civil Durata dreptului de superficie... → |
|---|
Citește mai mult
imobilul nr.2 iar superficia să rămână valabilă in aceleași condiții?t ranzacționat de patru ori , și nu găsesc înțelegere la proprietarul terenului. În momentul de față eu practic nu pot dispune cu adevărat de această casă . Ce aș putea să fac că de doi ani mă tot judec și nu rezolv nimic?
Constantin Pamfil Constanța..
Dreptul de superficie este un drept real imobiliar (art. 551 Cod civil) şi constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar convenţia încheiată în scopul constituirii dreptului trebuie să îmbrace forma autentică; astfel, potrivit art. 1244 din Codul civil, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Art. 228 din Regulamentul de
Citește mai mult
punere în aplicare a Legii nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2333/C/2013 prevede următoarele: în vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situaţia juridică a bunului imobil, sarcinile bunului şi, după caz, regimul matrimonial al părţilor (...) notarul public va solicita părţilor prezentarea titlurilor de proprietate ale înstrăinătorului şi, după caz, va obţine în numele şi pe cheltuiala acestuia certificatul de sarcini sau extrasul de carte funciară de autentificare ori, după caz, de informare şi certificatul sau adeverinţa eliberată de RNNRM. Notarul public va putea obţine, în numele şi pe cheltuiala părţilor, certificatul de atestare fiscală, precum şi documentaţia cerută de alte legi speciale.în concluzie, din analiza textului citat reiese că nu doar la înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, ci şi la autentificarea unei convenţii de constituire a unui drept real imobiliar (superficie, uzufruct, uz etc.) este obligatorie prezentarea certificatului de atestare fiscală.
Cererea de înscriere a dreptului de superficie a fost respinsă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Cluj, cu motivarea că la dosar nu
Citește mai mult
s-a depus actul încheiat în forma prevăzută de lege prin care părţile au dobândit un drept real tabular, conform prevederilor art. 693 alin. (2) din Codul civil.Conform art. 693 alin. (2) dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de iege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
Potrivit art. 693 alin. (3), superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superftciei.
în speţa supusă atenţiei s-au încheiat două acte juridice prin care proprietarul a înstrăinat succesiv terenul în favoarea unei persoane juridice şi o cotă-parte din dreptul asupra construcţiei către o persoană fizică, astfel încât, în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de superficie sunt aplicabile prevederile art. 693 alin. (3) din Codul civil, care consacră un caz de constituire a acestui drept prin efectul legii, chiar dacă în contract nu s-a stipulat expres acest lucru.
1. în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie, reclamanţii s-au plâns de încălcarea dreptului lor de proprietate prin pierderea dreptului de proprietate asupra construcţiei şi imposibilitatea de a beneficia de tot terenul care le aparţine, ca urmare a faptului că instanţele interne nu au făcut aplicarea jurisprudenţei constante privind modalităţile de constituire a dreptului de superficie, ceea ce afectează direct principiul siguranţei juridice. Curtea a analizat separat cele două drepturi ce intră în compunerea dreptului de superficie: în privinţa dreptului de
Citește mai mult
proprietate asupra construcţiei, întrucât prin decizie a Curţii Supreme de Justiţie au pierdut proprietatea asupra a 83,33% din construcţie, Curtea a constatat că reclamanţii nu mai aveau dreptul de a intra în posesia întregului imobil, de a-l vinde şi de a-l lega, de a permite donaţia ori de a dispune în alt fel. în aceste condiţii, hotărârea Curţii Supreme a avut drept efect privarea parţială a reclamanţilor de bunul lor, în sensul frazei a doua a primului paragraf al art. 1 din Protocolul nr. 1; în privinţa dreptul de proprietate asupra terenului, Curtea a constatat că atribuirea dreptului de folosinţă consiliului municipal echivalează cu o expropriere, deoarece reclamanţii nu şi-au pierdut dreptul de proprietate asupra terenului, şi nici cu o reglementare a folosirii bunurilor, ci cu o ingerinţă legată de prima frază a primului paragraf al art. 1 (C.E.D.O., Bock şi Palade c. României, 15 februarie 2007, în M.S. Croitoru, Dreptul de proprietate în jurisprudenţa CEDO, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2010, p. 10 şi urm.).2. Soţii care construiesc o locuinţă pe terenul proprietatea părinţilor unuia dintre ei dobândesc, în calitate de constructori, numai un drept de creanţă, dreptul de proprietate asupra construcţiei aparţinând, prin accesiune, conform art. 492 C. civ. (corespondentul art. 597 NCC - n.n.), proprietarilor terenului (Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 903/1982, în R.R.D. nr. 5/1983, p. 73).
3. Dispoziţiile legale de reglementare a transferului dreptului de proprietate se aplică de asemenea la dreptul de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. în speţă, părţile nu au încheiat un acord privind constituirea unui drept de superficie care să respecte cerinţa legală vizând forma autentică a actului, ci un precontract de vânzare. Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 5351/2005, în M.S. Croitoru p. 7).
4. Fiind un drept real, dreptul de superficie nu se stinge prin neuz, este aparent şi continuu, conferind titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Superficiarul are un drept de dispoziţie material asupra terenului, care constă în posibilitatea de a dispune de substanţa terenului numai în vederea folosirii construcţiei. Ca atare, dreptul de superficie se referă la folosinţa terenului pe care se află construcţia, având aceeaşi durată ca şi existenţa construcţiei. în cazul în care construcţia este demolată, iar demolarea a fost dispusă legal, dreptul de superficie invocat nu mai subzistă (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 888/2008).
5. Dreptul de superficie reglementat prin art. 494 C. civ. (1864] a fost recunoscut în cauză de ambele instanţe de fond şi este compus din dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra terenului. Or, dreptul de superficie se dobândeşte chiar dacă clădirile s-au edificat pe teren fără autorizaţie, dar cu acordul titularului dreptului de proprietate, sens în care incidenţa Legii nr. 50/1991 este lipsită de relevanţă, din moment ce recunoaşterea acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate nu este condiţionată în speţă de existenţa unei autorizări a construcţiilor, de care se preocupă Legea nr. 50/1991 (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2502/2010, în S.J. nr. 13/2011, p. 5-6).
6. Cât priveşte momentul dobândirii dreptului, se distinge între dreptul de proprietate asupra construcţiei, care se dobândeşte de superficiar treptat, pe măsura încorporării materialelor în
teren, şi dreptul de superficie, care, constituind „premisa" dreptului de a construi, se dobândeşte la momentul încheierii convenţiei. în acest moment, constructorul dobândeşte dreptul de a construi, ceea ce înseamnă dobândirea dreptului de folosinţă asupra terenului (C.A. laşi, dec. civ. nr. 235/1998, în Jurisprudenţă Curţii de Apel laşi în materie civilă şi procesual civilă pe anul 1998, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 9-10).
7. Implicând o suprapunere a două drepturi de proprietate, dreptul de superficie ca dezmembră-mânt al dreptului de proprietate se constituie prin convenţia părţilor, cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă privind înstrăinarea terenurilor. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, nu este îngăduit ca părţile să convină în sensul ca proprietarul să rămână cu un drept ideal de proprietate asupra terenului, iar titularul pretinsului drept de superficie să exercite în fapt atributele dreptului de proprietate, prin aceea că ar păstra proprietatea construcţiei şi ar folosi terenul aferent. în consecinţă, construcţia va aparţine prin accesiune proprietarului fondului, iar constructorul va avea un drept de creanţă, deoarece prin convenţia încheiată nu a putut dobândi alte drepturi (C.A. Ploieşti, dec. nr. 694/1996, în M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Tratat de jurisprudenţă 1991-2002, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 270).
8. Pentru constituirea dreptului de superficie se cere, în primul rând, dovedirea dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând, fie existenţa unei dispoziţii legale, fie o convenţie încheiată între superficiar şi proprietarul terenului, deoarece dreptul de superficie ia naştere în puterea legii ori prin convenţia părţilor, care nu pot fi decât cei doi proprietari ai construcţiei şi terenului, şi are ca obiect constituirea superficiei. în lipsa altor probe şi mai ales a autorizaţiei de construcţie, nu se poate reţine existenţa unui drept de proprietate asupra construcţiei în favoarea reclamanţilor, astfel că prima condiţie nu este îndeplinită pentru a se putea constitui un drept de superficie. Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiţie pentru constituirea dreptului de superficie, întrucât nu există o dispoziţie legală aplicabilă în speţă, pe de o parte, iar, pe de altă parte, nu există vreo convenţie cu proprietarul terenului (C.A. Braşov, s. civ., dec. nr. 868/2001, în V. Terzea, Codul civil adnotat, voi. I(art. 1-643), Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008, p. 382-383].
9. Prezumţia că orice construcţie aparţine proprietarului terenului poate fi răsturnată doar prin dovedirea dreptului de superficie. în speţă, nu rezultă din nicio probă depusă la dosar existenţa unei înţelegeri între părţi, iar reclamantul a construit atât în numele său, cât şi în numele celui care avea dreptul de administrare operativă. Prin urmare, constructorul, chiar de bună-credinţă fiind, dobândeşte doar un drept de creanţă în despăgubire, şi nu un drept real. Pe de altă parte, nu este admisibilă o acţiune în constatare (a existenţei dreptului de superficie - n.n.), cât timp reclamantul nu avea recunoscut (realizat) dreptul real a cărui constatare a solicitat-o, iar înscrierea în cartea funciară este o executare a hotărârii, care nu este admisibilă în cazul celor pronunţate în baza art. 111 CPC (C.A. Braşov, s. civ., dec. nr. 4441/2000, în S.U.B.B. nr. 1/2001, p. 120).
10. Susţinerea recurenţilor-reclamanţi-pârâţi în sensul că au edificat construcţia în anul 1983, cu acordul ICRAL-ului, care reprezenta statul la acel moment, nu poate fi primită, întrucât acest acord nu a provenit de la proprietarul terenului de la acel moment. Statul, deţinătorul aparent al suprafeţei în litigiu, a înţeles să încheie cu reclamanţii-pârâţi un contract de închiriere, iar nu să constituie în favoarea acestora un drept de superficie. în consecinţă, nu se poate vorbi de o convenţie tacită între proprietarul terenului de la acel moment şi reclamanţii-pârâţi, care să ducă la naşterea unui drept de superficie. Situaţia dedusă judecăţii este atipică, întrucât de la momentul edificării construcţiei s-a schimbat proprietarul terenului. Sub acest aspect, în mod greşit tribunalul a avut în vedere şi a analizat modalitatea de preluare a imobilului, fără a se raporta la data construirii imobilului de către reclamanţii-pârâţi (C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., dec. nr. 43/2007, portal.just.ro).
► art. 557, art. 581, art. 582, art. 697, art. 702, art. 888, art. 930-934, art. 1166 şi urm., art. 1566 şi urm., art. 2613 alin. (1) NCC;
► Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată (M. Of. nr. 201/2006);
► art. 1035-1038 NCPC.
1. Articolul 693 NCC nu are corespondent în Codul civil din 1864, întrucât acesta nu reglementa dreptul de superficie. El a fost dedus din interpretarea art. 492 C. civ. 1864 (corespondentul art. 553 C. civ. fr.), fiind considerat o derogare de la regula accesiunii înscrisă în acest text de lege. Din interpretarea
Citește mai mult
textului s-a concluzionat că „pot exista excepţii de la regula accesiunii, adică cazuri în care construcţiile şi plantaţiile să nu aparţină proprietarului fondului" (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Bâicoianu, Tratat de drept civil român, voi. II, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2002, p. 312). în legislaţia anterioară noului Cod civil descoperim referiri la dreptul de superficie în art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, în art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă şi în art. 19 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.2. Dreptul de superficie este situat între dezmembrămintele dreptului de proprietate, fiind reglementat primul (asemenea dreptului italian, unde instituţia superficiei a fost introdusă prin Codul civil din 1942 - art. 952 şi urm.); în Codul civil din Quebec, de unde au fost preluate mai multe reguli privitoare la dreptul de superficie, acesta este considerat o modalitate a dreptului de proprietate, proprietatea superficiară: „dreptul de superficie nu este un simplu dezmembrământ al dreptului de proprietate, ci un veritabil drept de proprietate imobiliară. Cel care are dreptul de superficie este un proprietar exclusiv" (J.L. Baudouin, Y. Renaud, Code civil du Quebec annote, voi. 1,14' ed., Wilson & Lafleur Ltee, Mont real, 2011, p. 1370).
3. Alineatul (1) al art. 693 este formulat într-o manieră ce reflectă definiţiile conturate anterior în doctrină: „este acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosinţă" (C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 292). „Dreptul de superficie, în forma sa deplină, este dreptul real principal imobiliar care reuneşte, în conţinutul său juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii, precum şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând altei persoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneşte folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului sau a unei părţi din acesta" (V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 238). Manifestare de excepţie a dreptului de proprietate, este un „drept compozit, sui generis, care trebuie analizat dintr-un dublu punct de vedere. Pe de o parte, din unghiul superficiarului, în privinţa construcţiilor făcute de el la suprafaţa solului, el constituie un drept de proprietate; de altă parte, din perspectiva proprietarului terenului, cu privire la terenul utilizat pentru executarea construcţiilor, el prezintă trăsăturile unui dezmembrământ al dreptului de proprietate" (O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 586). Existenţa dreptului de superficie răstoarnă prezumţia de proprietate instituită de art. 579 alin. (1) NCC, potrivit căreia orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa, şi este a lui, până la proba contrară.
4. Deşi art. 693 alin. (1) NCC se referă doar la construcţii, art. 702 extinde aplicabilitatea dreptului de superficie şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil, construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de superficiar; „dreptul de superficie nu poartă numai asupra suprafeţei terenului, ci şi asupra a ceea ce este construit în subsol (de exemplu, un garaj subteran, o pivniţă, un tunel etc.). în alte cuvinte, el ia aspectul unui cub de aer delimitat nu numai în lungime şi lăţime (cum este cunoscut de obicei), ci, de asemenea, în înălţime şi în adâncime. La rigoare într-un asemenea caz poate exista o suprapunere a mai multor proprietăţi imobiliare asupra aceluiaşi teren: cea a construcţiei, cea a solului şi cea a unei construcţii subterane. Aşadar, după caz, proprietarul terenului poate să păstreze drepturile reale asupra subsolului şi să le cedeze pe cele asupra solului, după cum poate să cedeze drepturile sale asupra subsolului şi să le păstreze pe cele asupra solului" (O. Ungureanu, C. Munteanu p. 578).
5. Dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar şi imprescriptibil extinctiv (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 239; C. Bîrsan p. 293; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 259; I.P. Romoşan, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p. 287;
D. Cigan, Drepturile reale principale, Ed. Universităţii din Oradea, 2001, p. 156); caracterul imprescriptibil al dreptului de superficie este prevăzut de art. 696 alin. (2) NCC referitor la imprescriptibilitatea acţiunii confesorii de superficie. Dreptul de superficie este un drept temporar, el putând fi constituit pe o durată de cel mult 99 de ani (art. 694 NCC).
6. Potrivit art. 693 alin. (1) NCC, „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie"; textul distinge între forma principala (deplina) a dreptului de superficie, care presupune existenţa construcţiilor (plantaţiilor, lucrărilor) în momentul constituirii dreptului, şi formo secundară (incipientă), când proprietarul „dezmembrează dreptul său de proprietate asupra terenului, transmiţând persoanei respective folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului, urmând ca lucrările de construire sau plantare să se desfăşoare ulterior" (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 238-239; O. Ungureanu, C. Munteanu p. 579; S. Cercel, Aspecte noi în reglementarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată în noul Cod civil, în Noile Coduri ale Românei, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 174). Distincţia este utilă, întrucât legiuitorul reglementează în mod diferit efectele încetării superficiei în cele două situaţii [a se vedea art. 699 alin. (1) şi (2) NCC).
7. Alineatul (2) al art. 693 NCC prevede că dreptul de superficie se poate dobândi prin act juridic, prin uzucapiune sau prin „alt mod prevăzut de lege". „Noţiunea de dobândire are un sens larg, incluzând în sfera sa atât naşterea dreptului de superficie, cât şi dobândirea corelativă transmiterii dreptului de superficie" (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 242).
8. Dreptul de superficie se poate constitui atât prin act cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit; deşi nu se prevede expres acest lucru, el rezultă clar din interpretarea dispoziţiilor art. 697 NCC; poate fi constituit atât prin contract (art. 1166 şi urm. NCC), cât şi prin act juridic unilateral (testament). „Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa" [art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011). Deşi textul citat se referă doar la contracte, el este aplicabil în mod corespunzător şi actelor juridice unilaterale (art. 1325 NCC). „Simplul fapt de a ridica o construcţie, chiar dacă constructorul este de bună-credinţă, în lipsa unui acord, nu conduce la obţinerea unui drept real de superficie, titularul construcţiilor neputând dobândi decât un drept de creanţă împotriva proprietarului terenului" (O. Ungureanu, C. Munteanu p. 588).
9. Contractul prin care se constituie dreptul de superficie trebuie încheiat în formă autentică. Regula a fost impusă de Legea nr. 247/2005 în privinţa circulaţiei juridice a terenurilor şi menţinută de noul Cod civil. Forma autentică este impusă atât pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, cât şi pentru dobândirea acestuia (art. 885 şi art. 888 NCC). „Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005, se aplicau regulile consensualismului, aşa încât convenţia era valabil încheiată prin simplul acord de voinţă al părţilor, cuprins într-un act sub semnătură privată sau, apreciem noi, chiar mai mult, întrucât niciun text de lege nu împiedica aceasta, constituirea unui drept de superficie se putea face şi printr-o convenţie verbală, cu respectarea condiţiilor de probă impuse de prevederile art. 1191-1197 C. civ. (din 1864 - n.n.)" (I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AII Beck, Bucureşti, 2005, p. 472; S. Cercel, loc. cit., p. 175; pentru evoluţia istorică a reglementărilor cu incidenţă privind dreptul de superficie, a se vedea şi I.P. Filipescu, A.l. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureşti, 2000, p. 354-355). „La constituirea dreptului de superficie sunt aplicabile regulile consensualismului şi absenţa autorizaţiei administrative pentru construcţie este irelevantă pentru naşterea dreptului de superficie" (P. Perju, Probleme de drept civil şi procesual civil din practica Secţiei civile şi de proprietate intelectuală a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în Dreptul nr. 11/2006, p. 234).
10. Mai mult teoretică, dobândirea dreptului de superficie prin uzucapiune este posibilă în măsura în care posesorul terenului are, de la bun început, intenţia de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar ai terenului (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 243). „Posesorul ar putea avea interes în această limitare a întinderii posesiei atunci când fie a recunoscut dreptul de proprietate asupra terenului în favoarea altei persoane, fie i se interzice, prin lege, dobândirea în proprietatea terenului" (A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 102). Dobândirea dreptului de superficie prin uzucapiune se va face în condiţiile prevăzute de art. 930-934 NCC referitoare la uzucapiunea imobiliară, care se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei, respectiv Codul civil din 1864 sau Decretul-lege nr. 115/1938, în funcţie de locul situării imobilului. Pentru imobilele pentru care, la data începerii posesiei, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864 (art. 82 din Legea nr. 71/2011). După intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă (Legea nr. 134/2010), înscrierea drepturilor dobândite prin uzucapiune se va face după procedura prevăzută de art. 1035-1038 din acesta.
11. Superficia poate fi dobândită şi prin „alt mod prevăzut de lege"; este încadrată aici situaţia soţilor care realizează, în timpul căsătoriei, o construcţie pe terenul care este bun propriu al unuia dintre ei: „izvorul dreptului de superficie este faptul juridic în sens restrâns al edificării de către soţi, în timpul căsătoriei, pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, a unei construcţii, fapt de care legea leagă producerea acestui efect juridic" (5. Cercel, loc. cit., p. 176). „Această situaţie specială de constituire a dreptului de superficie va putea fi avută în vedere şi în contextul noului Cod civil, în măsura în care se aplică regimul comunităţii legale, art. 339 fiind corespunzător art. 30 C. fam." (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 244).
12. „Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile" şi în ceea ce priveşte dobândirea dreptului de superficie (art. 693 alin. (2) teza a ll-a NCC). Textul se completează astfel cu prevederile art. 885, art. 887 şi art. 888 NCC. Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, dreptul de superficie asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândeşte, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului (de exemplu, uzucapiunea) care a justificat înscrierea (art. 885 alin. (1) NCC). Dreptul de superficie se va dobândi fără înscriere în cartea funciară când dobândirea lui are loc prin una dintre modalităţile prevăzute în art. 887 NCC. înscrierea dreptului de superficie se va face în baza înscrisurilor prevăzute de art. 888 NCC.
13. Alineatul (3) al art. 693 NCC reglementează două cazuri speciale de constituire a dreptului de superficie prin act juridic: a) primul este cel în care dreptul de superficie se constituie prin înstrăinarea construcţiei fără a se înstrăina şi terenul. „Potrivit noului Cod civil, dacă părţile nu au înţeles să reglementeze convenţional în mod distinct dobândirea unui drept de superficie asupra terenului pe care se află construcţia vândută, actul juridic -în sine - prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia este suficient pentru înscrierea dreptului de superficie. în această ipoteză, dreptul de superficie se naşte din ordinea naturală a lucrurilor, fiind în afara oricărei raţiuni posibilitatea de a transmite dreptul de proprietate asupra unei construcţii fără a se subînţelege că, totodată, se transmite şi un drept de folosinţă asupra terenului de sub construcţie" (L.G. Pavel, Unele aspecte cu privire la procedura actuală de înscriere în cartea funciară o dreptului de superficie în lumina prevederilor noului Cod civil, în S.J. nr. 27/2011, p. 7)] b) celălalt caz se referă la constituirea dreptului de superficie de către proprietarul care transmite terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane; cel care dobândeşte construcţia, fără teren, dobândeşte şi dreptul de superficie, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei; textul este menit să înlăture problemele care ar apărea din lipsa de reglementare a folosinţei terenului pe care se află construcţia.
14. Pornind de la o ipoteză care, în mod firesc, ar atrage incidenţa regulilor din materia accesiunii imobiliare, art. 693 alin. (4) NCC reglementează alte două cazuri de superficie; textul este deficitar în formulare. Referindu-se la „situaţia când s-a construit pe terenul altuia", sugerează că dreptul de superficie s-ar putea naşte şi în cazul în care s-ar construi pe terenul proprietatea superficiarului, concluzie ce nu poate fi primită. în realitate, se are în vedere cazul în care autorul construieşte pe terenul altuia fără a avea acordul acestuia la momentul edificării construcţiei. Textul este inspirat din art. 1110 CCQ referitor la proprietatea superficiară (Codul civil din Quebec nu reglementează superficia în cadrul dezmem-brămintelor dreptului de proprietate, ci ca o modalitate a dreptului de proprietate - proprietatea superficiară): proprietatea superficiară rezultă din divizarea obiectului dreptului de proprietate asupra unui imobil, prin cesiunea dreptului de accesiune sau din renunţarea la beneficiul accesiunii. Textul prevede două cazuri speciale de naştere a dreptului de superficie: a) primul caz se referă la înscrierea dreptului de superficie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului, întrucât textul nu distinge, considerăm că actul de renunţare poate fi atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit. „Renunţarea la accesiune poate fi prevăzută în avans pentru o construcţie sau plantaţie viitoare. în acest caz, vom fi în prezenţa unei cesiuni a dreptului de a construi sau planta şi, în consecinţă, dacă nu s-a stipulat altfel, beneficiarul acestui drept va fi liber de a construi sau nu" (O. Ungureanu, C. Munteanu p. 588); b) cealaltă ipoteză are în vedere cazul în care proprietarul terenului cedează dreptul de a invoca accesiunea unei terţe persoane, urmând ca aceasta să îşi înscrie dreptul de superficie asupra terenului [art. 693 alin. (4) teza a ll-a NCC); proprietarul ar putea opta pentru această soluţie când nu ar fi interesat sau nu ar avea mijloacele necesare, cel puţin pentru moment, să invoce el accesiunea imobiliară, în special datorită obligaţiilor corelative, uneori extrem de oneroase, pe care le-ar avea faţă de autorul lucrării; la expirarea termenului pentru care se poate constitui dreptul de superficie (99 de ani), proprietarul terenului (succesorul proprietarului iniţial) va putea dobândi şi dreptul de proprietate asupra construcţiei (a se vedea art. 694, art. 699 alin. (1) NCC). Dacă autorul construcţiei este de rea-credinţă, proprietarul poate opta pentru soluţia mai simplă de obligare a acestuia la desfiinţarea construcţiei (art. 582 alin. (1) lit. b) NCC], fără a mai fi nevoit să cedeze, în favoarea unei terţe persoane, dreptul de a invoca accesiunea. Textul se completează cu dispoziţiile noului Cod civil în materia accesiunii imobiliare. Prin cesiune încetează orice raport juridic între autorul lucrării şi proprietarul terenului. în acest caz, cesionarul dobândeşte nu doar dreptul de superficie, ci şi dreptul de a invoca accesiunea, de a cere instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al construcţiei (art. 581 şi urm. NCC). Corelativ dreptului de a invoca accesiunea, în funcţie de opţiunile sale, cesionarul va dobândi şi obligaţiile corelative care ar fi revenit proprietarului terenului faţă de constructor, în funcţie de buna sau reaua sa credinţă. în această situaţie, cesionarul se află într-un raport juridic atât cu proprietarul terenului, cât şi cu autorul construcţiei. întrucât textul nu distinge, cesiunea dreptului de a invoca accesiunea poate fi atât cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit (art. 1567 alin. (1) NCC).
Am cumparat acum ceva timp o cladire care a fost scoasa la vanzare de catre Finante.Achizitia mea consta in imobil, dar fara terenul de sub ea si din imrejurimile ei.Proprietarul cladirii cumparate si al terenului este sau era, o Fundatie Judeteana pentru Tineret, care, dupa ce am achizitionat imobilul, nu mai este de acord sa facem Contractul de SUPERFICIE.
Daca puteti, va rog sa-mi spuneti ce modalitate exista sa intram in posesia Superficiei.
Va multumes;
O zi buna.
Superficia se constituie în baza convenţiei părţilor, prin act autentic, cu menţiunea că este necesar ca terenul asupra căruia este constituită să fie intabulat în cartea funciară, în vederea respectării obligaţiilor privind intabularea
Citește mai mult
dreptului real nou născut, care va fi, la rândul său, intabulat în cartea funciară deschisă pentru teren. Dreptul de superficie născut convenţional se exercită în limitele stipulate în actul juridic încheiat de părţi. Acestea au facultatea de a hotărî atât cu privire la modalitatea de constituire a dreptului de superficie, la întinderea dreptului, dacă se acordă superficiarului numai dreptul de folosinţă sau şi dreptul de dispoziţie asupra terenului situat sub construcţie şi al terenului necesar exploatării construcţiei, termenul de constituire, drepturile superficiarului, stingerea superficiei, enumerarea nefiind limitativă.Dreptul de superficie se naşte şi în cazul în care proprietarul a înstrăinat doar construcţia, doar terenul sau şi construcţia şi terenul, dar la două persoane diferite, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
Drepturile reale principale sunt următoarele:
- dreptul de proprietate, în cele două forme ale sale, adică: dreptul de proprietate publică (titulari ai dreptului de proprietate publică sunt numai statul şi unităţile administrativ-teritoriale) şi dreptul
Citește mai mult
de proprietate privată (pot fi titulari ai dreptului de proprietate privată: persoanele fizice, persoanele juridice, inclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale);- drepturile reale principale corespunzătoare dreptului de proprietate privată (dezmembrămintele dreptului de proprietate, numite şi drepturile reale principale asupra bunurilor proprietatea altei persoane), anume: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie şi dreptul de servitute;
- dreptul de administrare (de folosinţă) al regiilor autonome sau, după caz, autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale şi altor instituţii publice de interes naţional, judeţean ori local, ca drept real corespunzător dreptului de proprietate publică [reglementat de art. 867-art. 870 C.civ.];
- dreptul de concesiune, mai exact, dreptul de folosinţă ce izvorăşte din concesiune [reglementat de art. 136 alin. (4) din Constituţie, de O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri publice, precum şi de art. 871-art. 873 C.civ. etc.];
- dreptul de folosinţă asupra bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, conferit, în condiţiile legii, instituţiilor de utilitate publică [reglementat de art. 874 şi art. 875 C.civ. etc];
- dreptul de folosinţă a unor bunuri proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, conferit, în condiţiile legii, unor persoane juridice;
- dreptul de folosinţă a unor bunuri proprietatea privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale, conferit, în condiţiile legii, unor persoane juridice;
- dreptul de folosinţă a unor bunuri proprietatea anumitor persoane juridice, conferit de acestea persoanelor juridice anexă.
Drepturile reale accesorii sunt următoarele:
- dreptul de ipotecă, reglementat de art. 2343 - art. 2479 C.civ.;
- dreptul de gaj (amanetul), reglementat de art. 2480 - art. 2494 C.civ.;
- privilegiile, reglementate de art. 2333 - art. 2342 C.civ.;
- dreptul de retenţie, reglementat de art. 2495 - art. 2499 C.civ.
Se observă că toate drepturile reale accesorii presupun, ca drept principal, un drept de creanţă.