Art. 695 Noul cod civil Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie Superficia
| Comentarii |
|
Superficia
Art. 695
Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie
(1) Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.
(2) În cazul prevăzut la art. 693 alin. (3), în absenţa unei stipulaţii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcţiei. El o poate însă demola, dar cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţială.
(3) În cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. În al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.
(4) Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
| ← Art. 694 Noul cod civil Durata dreptului de superficie... | Art. 696 Noul cod civil Acţiunea confesorie de superficie... → |
|---|
1. în cazul unei construcţii, superficiarului trebuie să i se asigure, dacă părţile nu au convenit altfel, o porţiune de teren strict necesară pentru acces la acea construcţie, bineînţeles cu dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despăgubire corespunzătoare de la superficiar (Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1515/1973, în R.R.D. nr. 5/1974).
2. Transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei este una convenţională, ea neoperând de drept, în temeiul legii. Cadrul normativ doar permite ca, odată cu imobilul construcţie, să poată fi înstrăinat
Citește mai mult
şi terenul aferent acestuia, concretizarea vocaţiei la dobândirea dreptului urmând a se realiza însă prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Ca proprietari asupra construcţiei, intervenienţii au drept de folosinţă asupra terenului (drept de superficie), dar numai în măsura necesară exercitării dreptului de proprietate asupra construcţiei (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 215/2008).3. Instanţa de apel a respins acţiunea constructorului unui etaj la clădirea proprietatea pârâtului, privitoare la recunoaşterea unui drept de superficie, reţinând că dreptul de superficie poate avea ca obiect numai construcţii aşezate pe sol, supraînălţarea unei clădiri neîndeplinind această condiţie. Instanţa de recurs a casat decizia cu următoarele considerente: limitarea stabilirii unui drept de superficie doar la situaţia în care construcţia este aderentă la sol fără a fi primită în cazul construcţiei unui etaj este inacceptabilă, deoarece legătura dintre construcţie şi teren este realizată prin părţile comune ale construcţiei şi deci impedimentul reţinut este inaplicabil, soluţia instanţelor (prima instanţă şi cea de apel - n.n.) ignorând un element esenţial al dreptului de superficie, rezultat din suprapunerea şi coexistenţa dreptului de proprietate al constructorului cu dreptul de folosinţă asupra terenului pe care s-a construit, proprietatea altei persoane, suprapunere în absenţa căreia dreptul constructorului nu ar putea fi exercitat (C.A. Braşov, dec. civ. nr. 319/R/1995, în M. Voicu, M. Popoocâ p. 272). Notă. Pentru situaţia dreptului de superficie în cazul suprapunerii mai multor proprietăţi imobiliare, a se vedea şi pct. 4 de la comentariile la art. 693 NCC.
Art. 694 NCC
Durata dreptului de superficie
Dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.
Art. 2532 NCC
Cazurile generale de suspendare a prescripţiei
Prescripţia nu începe să curgă, iar, dacă a început să curgă, ea se suspendă:
1. între soţi, cât timp durează căsătoria şi nu sunt separaţi în fapt;
2. între părinţi, tutore sau curator şi cei lipsiţi de capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă ori între curatori şi cei pe care îi reprezintă, cât timp durează
Citește mai mult
ocrotirea şi socotelile nu au fost date şi aprobate;3. între orice persoană care, în temeiul legii, al unei hotărâri judecătoreşti sau al unui act juridic, administrează bunurile altora şi cei ale căror bunuri sunt astfel administrate, cât timp administrarea nu a încetat şi socotelile nu au fost date şi aprobate;
4. în cazul celui lipsit de capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, cât timp nu are reprezentant sau ocrotitor legal, în afară de cazurile în care există o dispoziţie legală contrară;
5. cât timp debitorul, în mod deliberat, ascunde creditorului existenţa datoriei sau exigibilitatea acesteia;
6. pe întreaga durată a negocierilor purtate în scopul rezolvării pe cale amiabilă a neînţelegerilor dintre părţi, însă numai dacă acestea au fost ţinute în ultimele 6 luni înainte de expirarea termenului de prescripţie;
7. în cazul în care cel îndreptăţit la acţiune trebuie sau poate, potrivit legii ori contractului, să folosească o anumită procedură prealabilă, cum sunt reclamaţia administrativă, încercarea de împăcare sau altele asemenea, cât timp nu a cunoscut şi nici nu trebuia să cunoască rezultatul acelei proceduri, însă nu mai mult de 3 luni de la declanşarea procedurii, dacă prin lege sau contract nu s-a stabilit un alt termen;
8. în cazul în care titularul dreptului sau cel care l-a încălcat face parte din forţele armate ale României, cât timp acestea se află în stare de mobilizare sau de război. Sunt avute în vedere şi persoanele civile care se găsesc în forţele armate pentru raţiuni de serviciu impuse de necesităţile războiului;
9. în cazul în care cel împotriva căruia curge sau ar urma să curgă prescripţia este împiedicat de un caz de forţă majoră să facă acte de întrerupere, cât timp nu a încetat această împiedicare; forţa majoră, când este temporară, nu constituie o cauză de suspendare a prescripţiei decât dacă survine în ultimele 6 luni înainte de expirarea termenului de prescripţie;
10. în alte cazuri prevăzute de lege.
Detalii: legeaz.net/noul-cod-civil/art-2532-cazurile-generale-de-suspendare-a-prescriptiei-suspendarea-prescriptiei-extinctive-cursul-prescriptiei-extinctive
1. Potrivit art. 695 alin. (1) NCC, dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv; părţile actului juridic pot astfel stabili, prin actul constitutiv, condiţiile de exercitare a dreptului de servitute. „Exercitarea dreptului de superficie va fi ţărmuită nu numai de limitele materiale şi juridice ale dreptului de proprietate asupra construcţiei sau plantaţiei, ci şi de cele ale dreptului de proprietate asupra terenului care au legătură cu exercitarea dreptului de superficie" (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 238). în cazul superficiei dobândite prin uzucapiune, limitele exercitării dreptului sunt determinate de modalitatea de exercitate a posesiei.
2. Articolul 695 alin. (1) teza a ll-a NCC conţine şi o normă supletivă menită să ajute la soluţionarea conflictelor în cazul în care prin actul de constituire a dreptului de superficie nu s-a stabilit suprafaţa de teren afectată de acest drept; astfel, dacă părţile nu convin altfel, exercitarea dreptului de superficie este „delimitată" de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.
3. Alineatul (2) impune superficiarului o obligaţie negativă determinată, anume de a nu modifica structura construcţiei; textul este de strictă interpretare, fiind aplicabil doar în cazul superficiei constituite prin una dintre modalităţile prevăzute de art. 693 alin. (3) NCC, respectiv când proprietarul transmite exclusiv construcţia sau transmite terenul şi construcţia în mod separat. Norma cuprinsă în art. 695 alin. (2) este supletivă, fiind aplicabilă doar „în absenţa unei stipulaţii contrare"; textul trebuie interpretat şi coroborat cu art. 699 NCC, care instituie posibilitatea proprietarului terenului de a dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei la expirarea termenului pentru care a fost constituită superficia; în consecinţă, superficiarul nu poate afecta dreptul pe care proprietarul îl va dobândi la expirarea termenului. Teza a ll-a a alin. (2) interzice superficiarului să modifice structura construcţiei, recunoscându-i însă dreptul de a o demola, cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţială.
4. în cazul încălcării obligaţiei de a nu modifica structura construcţiei, impusă prin art. 695 alin. (2) NCC, proprietarul terenului are de ales între două alternative: să ceară încetarea dreptului de superficie sau să solicite repunerea în situaţia anterioară; potrivit textului de lege, termenul în care poate fi exercitată acţiunea este de 3 ani; în primul caz, când se solicită să se pronunţe încetarea dreptului de superficie, termenul curge de la data modificării structurii construcţiei; în cealaltă situaţie, când se solicită repunerea în situaţia anterioară, termenul de 3 ani curge de la data expirării duratei superficiei. Potrivit art. 695 alin. (3) teza a ll-a, „curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei"; în realitate, în această situaţie, prescripţia nu doar se suspendă, ci nici nu începe să curgă [a se vedea art. 2532 alin. (1) NCC).
Florina Morozan 1003
5. Alineatul (4) al art. 695 recunoaşte superficiarului dispoziţia asupra dreptului său: „superficiarul are dispoziţia juridică asupra dreptului său, el putând să îl înstrăineze sau să îl greveze cu sarcini reale (drept de uzufruct, de uz sau de abitaţie, drept de servitute, drept de ipotecă)" (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 245); posibilitatea constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate asupra dreptului său rezultă clar din dispoziţiile art. 699 alin. (3), art. 700 şi art. 701 NCC; dreptul de superficie poate forma şi obiectul ipotecii imobiliare [art. 2379 alin. (1) lit. d) NCC].
6. Asemeni titularilor dreptului de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, nici titularul dreptului de superficie nu are calitatea de posesor faţă de nuda proprietate, fiind doar detentor precar (art. 918 alin. (1) lit. b) NCC]; în consecinţă, el nu va putea uzucapa.
Atât construcţia, cât şi dreptul de folosinţă asupra terenului se pot înstrăina sau ipoteca doar împreună şi doar pe timpul existenţei construcţiei, fără a fi necesar acordul proprietarului terenului.
Dispariţia construcţiei nu conduce automat la stingerea dreptului de
Citește mai mult
superficie, doar dacă există stipulaţie expresă în acest sens [vezi prevederile art. 698 lit. c) NCC], însă, în acest caz, titularul superficiei nu mai are dreptul de a înstrăina sau ipoteca dreptul de folosinţă asupra terenului.