Art. 698 Noul cod civil Cazurile de încetare a superficiei Superficia
| Comentarii |
|
CAPITOLUL I
Superficia
Superficia
Art. 698
Cazurile de încetare a superficiei
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
d) în alte cazuri prevăzute de lege.
| ← Art. 697 Noul cod civil Evaluarea prestaţiei superficiarului... | Art. 699 Noul cod civil Efectele încetării superficiei prin... → |
|---|
Superficiarul are un drept de dispoziţie material asupra terenului, care constă în posibilitatea de a dispune de substanţa lui numai în vederea folosirii construcţiei. Ca atare, dreptul de superficie se referă la folosinţa terenului pe care se află construcţia, având aceeaşi durată ca şi existenţa construcţiei. în cazul în care construcţia este demolată, iar demolarea a fost dispusă legal, dreptul de superficie invocat nu mai subzistă (I.C.C.J., S. civ. şi de propr. int., dec. nr. 888/2008, în Dreptul nr. 2/2009, p. 255). Notă. Privitor la această soluţie, se impune a fi făcută o
Citește mai mult
observaţie, prin prisma dispoziţiilor art. 698 lit. c) NCC: dreptul de superficie încetează prin pieirea construcţiei doar în măsura în care există stipulaţie expresă în acest sens.► art. 693 alin. (2), art. 694, art. 695 alin. (3), art. 699 alin. (2), art. 700, art. 701, art. 930-934 NCC;
► Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată (M. Of. nr. 472/2011);
► Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local (M. Of. nr. 853/2010);
► H.G. nr. 53/2011 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 (M. Of. nr. 84/2011).
1. Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară;
Citește mai mult
textul reiterează regula prevăzută în art. 885 alin. (2) NCC, potrivit căreia drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial; hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui consimţământul titularului (art. 885 alin. (4) NCC).2. Sunt enumerate patru cazuri de încetare a superficiei:
a) la expirarea termenului (art. 698 lit. a), care se completează cu dispoziţiile art. 694 NCC], dacă nu este reînnoită, în cazul expirării termenului, dreptul de superficie se va radia din cartea funciară fără a fi necesar consimţământul titularului (art. 885 alin. (2) teza a ll-a NCC];
b) prin consolidare (art. 698 lit. b)], care poate avea loc în persoana superficiarului, a nudului proprietar sau a unei terţe persoane. Terenul şi construcţia devenind proprietatea aceleiaşi persoane, ea va dobândi toate cele trei prerogative ale dreptului de proprietate asupra terenului. Textul se completează cu prevederile art. 700 NCC, care se referă la efectele stingerii dreptului de superficie prin consolidare. Un caz particular de consolidare este prevăzut de art. 699 alin. (2) teza I, când, la expirarea termenului pentru care a fost constituită superficia, proprietarul terenului solicită obligarea superficiarului care a construit ulterior constituirii dreptului de superficie la cumpărarea terenului;
c) dacă există stipulaţie expresă în acest sens, superficia încetează prin pieirea construcţiei [art. 698 lit. c]. în lipsă de stipulaţie contrară, pieirea construcţiei nu duce la încetarea dreptului de superficie. în această situaţie dreptul de superficie în formă „principală" se transformă într-un drept de superficie în formă „incipientă", superficiarul dobândind, prin pieirea construcţiei, dreptul de a „edifica" o nouă construcţie (a se vedea şi art. 702 NCC). Articolul 698 lit. c) NCC are în vedere ipoteza pieirii fortuite a construcţiei; în ceea ce priveşte demolarea ei din iniţiativa superficiarului, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 695 alin. (2) NCC, care, în cazul superficiei constituite conform art. 693 alin. (3), recunosc superficiarului dreptul de a demola construcţia, dar cu obligaţia de a o reconstrui în forma iniţială. Considerăm că o asemenea obligaţie de reconstruire nu există în celelalte cazuri de constituire a dreptului de superficie;
d) dreptul de superficie se stinge prin „alte cazuri prevăzute de lege" [art. 698 lit. d)], de exemplu, prin dobândirea acestui drept de către o altă persoană prin prescripţie achizitivă (art. 693 alin. (2)]. Superficia nu se stinge prin simplul neuz, legiuitorul neprevăzând neuzul printre cazurile de stingere a dreptului de superficie, aşa cum o face în cazul celorlalte dezmembrăminte (art. 746 alin. (1) lit. e), art. 754 şi art. 770 alin. (1) lit. f) NCC].
Superficia se stinge şi în ipoteza reglementată de art. 695 alin. (3) NCC, când proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie dacă superficiarul modifică structura construcţiei. De asemenea, superficia se stinge prin pieirea juridică a bunului ca efect al exproprierii acestuia pentru cauză de utilitate publică; astfel, potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, superficia se stinge prin efectuarea exproprierii, titularul acesteia având dreptul la despăgubiri (a se vedea şi art. 19 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local; pentru plata despăgubirilor în caz de pierderea a dreptului de superficie prin expropriere, a se vedea art. 30 şi urm. din Legea nr. 33/1994 şi art. 19 şi urm. din Legea nr. 255/2010).
în fine, superficia se va stinge prin desfiinţarea cu efect retroactiv, pe orice cale, a titlului de constituire a dreptului de superficie (de exemplu, nulitatea, rezoluţiunea actului juridic în temeiul căruia a fost constituită).