Art. 876 Noul cod civil Scopul şi obiectul cărţii funciare Dispoziţii generale
| Comentarii |
|
CAPITOLUL I
Dispoziţii generale
Dispoziţii generale
Art. 876
Scopul şi obiectul cărţii funciare
(1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.
(2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
(3) Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
| ← Art. 875 Noul cod civil Apărarea dreptului de folosinţă cu... | Art. 877 Noul cod civil Drepturile tabulare Dispoziţii generale → |
|---|
Funcţiunea cărţii funciare este de a asigura publicitatea integrală a drepturilor, actelor şi faptelor juridice privitoare la imobilele ce fac obiectul acestora. Ca atare, totalitatea raporturilor juridice referitoare la bunurile imobile se regăsesc în evidenţele de carte funciară, presupuse, în temeiul principiului legalităţii şi al forţei probante a înscrisurilor funciare, că exprimă realitatea, fără posibilitatea de a pretinde contrariul (I.C.C.J., dec. nr. 2954/2008).
2. Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii situaţiei precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor lor de identificare, cât şi al aspectelor juridice interesând titularii dreptului de proprietate, transferurile de proprietate având ca obiect aceste bunuri, existenţa dezmembrămintelor de proprietate sau a unor sarcini
Citește mai mult
care le grevează etc. (E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 3-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 288).3. Publicitatea imobiliară apare drept o necesitate a contemporaneităţii şi o efigie a apartenenţei patrimoniale prin care se asigură înscrierea în documentele publice a situaţiei materiale şi juridice a bunurilor imobile în vederea ocrotirii titularilor drepturilor reale, a drepturilor personale, a actelor şi a faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor fizice sau juridice, a acţiunilor desfăşurate în justiţie şi a măsurilor de indis-ponibilizare luate în legătură cu imobile înscrise în cartea funciară (M. Tăbăraş, Intabularea în cartea funciară. Noţiuni generale teoretice şi aspecte ale practicii recente a instanţelor, în C.J. nr. 6/2009, p. 328).
4. Cărţile funciare au fost introduse de fostul Imperiu Austriac în Transilvania, în anul 1794, şi apoi în Bucovina, în anul 1870. Spre deosebire de sistemul bazat pe registrele de transcripţiuni-inscripţiuni, evidenţa nu se ţine pe persoane, ci pe imobile, astfel încât consultarea cărţilor funciare permite cunoaşterea tuturor persoanelor care, succesiv, au fost proprietarele unui imobil. Totuşi, datorită fărâmiţării proprietăţii funciare existente la data adoptării legii, s-a permis şi întocmirea foilor personale de carte funciară, ceea ce a condus la caracterizarea acestui sistem ca fiind unul mixt, personal şi real (E. Cheloru p. 288).
5. Deşi prin denumirea art. 876 legiuitorul îşi propune definirea scopului şi obiectului cărţii funciare, trebuie remarcat faptul că, în realitate, reglementarea se referă doar la arătarea obiectului acesteia. Dacă este să ne referim la scopul cărţii funciare, acesta constă în realizarea publicităţii, în cazul de faţă al publicităţii imobiliare, deziderat impus de noul Cod civil încă în prevederile dispoziţiilor introductive. Potrivit art. 18 NCC, „drepturile, actele şi faptele privitoare la starea şi capacitatea persoanelor, cele în legâturd cu bunurile care aparţin acestora (...) sunt supuse publicităţii în cazurile expres prevăzute de lege, publicitate care se realizează prin cartea funciară, Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, registrul comerţului, precum şi prin alte forme de publicitate prevăzute de lege" (s.n.). Prin cuprinsul întregului Titlu VII, noua codificare generală îşi propune reglementarea unitară a cărţii funciare, a procedurii de înscriere şi a operaţiunilor de evidenţiere, în scopul îndeplinirii publicităţii imobiliare pentru întreg sistemul de drept.
6. Articolul 876 NCC stabileşte într-un mod categoric obiectul cărţii funciare, alcătuit din imobilele descrise şi din drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. Totodată, constituie obiect al cărţii funciare şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în respectiva carte funciară.
7. Indicarea elementelor care compun obiectul cărţii funciare este de natură a lămuri acest concept, în condiţiile în care, sub vechile reglementări ale instituţiei - transpuse de Decretul-lege nr. 115/1938, respectiv de Legea nr. 7/1996 -, cuprinsul noţiunii de „obiect" avea înţelesuri diferite. S-a arătat, într-o primă susţinere, că obiectul cărţii funciare l-ar constitui înscrierile efectuate în acest mijloc de evidenţă, adică drepturile reale imobiliare, drepturile de creanţă, actele, faptele şi raporturile juridice în legătură cu imobilele (I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 61), după cum, într-o altă susţinere, acest obiect este reprezentat de însuşi imobilul pe care îl descrie cartea funciară (R.l. Motica, A. Trăilescu, L. luşan, Publicitatea imobiliară prin cărţile funciare. Suport de curs pentru judecătorii de carte funciară, Ed. Universitas Timisiensis, Timişoara, 2001, p. 27).
8. Din moment ce noua reglementare, în determinarea obiectului cărţii funciare, se referă la imobile descrise şi drepturi arătate, evidenţa acestora în cuprinsul cărţii funciare apare sub forma înscrierii lor. Continuând raţionamentul, se degajă concluzia potrivit căreia obiectul cărţii funciare este constituit din două categorii de înscrieri: a) una referitoare la imobil, care cuprinde date de ordin tehnic necesare identificării cadastrale a acestuia; b) una privind drepturile reale imobiliare, drepturile de creanţă, actele, faptele juridice sau alte raporturi juridice corespunzătoare imobilului, care cuprinde elemente de natură juridică.
9. în legătură cu determinarea imobilului, art. 876 alin. (3) NCC a adaptat noţiunea la scopul urmărit al cărţii funciare, cel al realizării publicităţii imobiliare, fapt care presupune analiza imobilului prin prisma unor particularităţi specifice domeniului. O primă caracteristică a imobilului, în înţelesul titlului consacrat cărţii funciare, rezidă în „recunoaşterea trăsăturilor sale fizice, de bun fix şi stabil, precum pământul, clădirile, în general tot ce este încorporat solului" (O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a 3-a, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 57-60). Prin această caracteristică, esenţială procesului de evidenţiere a publicităţii, pentru cartea funciară noţiunea de imobil are un sens restrâns celui recunoscut prin dispoziţiile art. 538 NCC. Aşadar, nu vor putea fi apte de înscriere în cartea funciară materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuinţate, ori părţile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaşate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi reintegrate, precum şi materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor vechi, deşi acestea sunt considerate de textul menţionat ca făcând parte din bunurile imobile.
10. Imobilul este susceptibil de o dublă calificare: prin natura sa este o unitate economică, ce poate fi modificată prin alipiri şi dezlipiri, iar prin înscrierea în cartea funciară devine şi
0 unitate juridică, la care se referă înscrierile din partea a doua şi a treia a cărţii funciare (M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Voi. II. Noile cărţi funciare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 145).
11. Imobilele supuse acestei reglementări sunt numai acelea care sunt identificate printr-un număr cadastral. Prin urmare, imobilele identificate printr-un alt tip de identificator (de exemplu, nr. topografic, nr. de parcelă etc.) nu sunt considerate imobile în sensul definit de prezentul titlu. Pentru aceste imobile prevalează dispoziţiile Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată (Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României. îndrumar notarial, voi. I, Ed. Monitorul Oficial, Bucureşti, 2011, p. 288).
12. în accepţiunea cărţii funciare, imobilul esfe constituit din una sau moi multe parcele de teren alăturate. Imobilul este descris în anexa care completează partea I (A) a cărţii funciare, întocmită de serviciul de cadastru din cadrul biroului teritorial, care cuprinde date referitoare la geometria parcelei/parcelelor alăturate, categoria de folosinţă, suprafaţa, precum şi alte elemente de identificare. De remarcat opţiunea noului Cod civil de a abandona definitiv vechile construcţii juridice ale corpului de proprietate şi partidei cadastrale, din redactarea iniţială a Legii nr. 7/1996, consacrând o singură terminologie, aceea de imobil, cu înţelesul nuanţat instituţiei pentru situaţia cărţii funciare. Apreciem soluţia adoptată ca fiind în interesul evitării oricăror confuzii de interpretare.
13. Parcelele componente ale imobilului pot avea categorii de folosinţă diferite. Categoria de folosinţă este criteriul care aprofundează destinaţia terenurilor, determinând utilizarea concretă a acestora. Datele referitoare la categoria de folosinţă, furnizate de serviciul de cadastru, constituie un element de descriere a imobilului, fiind consemnate în cuprinsul părţii 1 a cărţii funciare. Pentru cartea funciară, categoria de folosinţă reprezintă categoria relevantă, care contribuie la descrierea imobilului, putând deosebi următoarele două ipoteze: a) imobilul înscris în cartea funciară este alcătuit dintr-o singură parcelă, cu indicarea categoriei de folosinţă şi a celorlalte elemente de identificare (suprafaţă, eventual construcţii); b) imobilul este alcătuit din mai multe parcele alăturate, caz în care acestea pot avea aceeaşi categorie de folosinţă ori fiecare să aibă o categorie de folosinţă diferită celorlalte. Chiar şi în această din urmă situaţie, parcelele alăturate alcătuiesc un imobil, cu condiţia, desigur, a întrunirii şi a celorlalte cerinţe.
14. Parcela/parcelele sunt considerate imobil, indiferent dacă au sau nu construcţii edificate. Noul Cod civil consacră sistemul evidenţei imobiliare reale, în care primează rolul terenului, fiind indiferent dacă pe acesta se află sau nu edificate construcţii sau alte lucrări. Atunci când pe terenul imobil se află şi o construcţie, aceasta se va indica la înscrierea în cartea funciară prin descrierea ei, de exemplu, casă din cărămidă, parter şi etaj, compusă din bucătărie, 3 camere, hol, debara, grupuri sanitare etc., precum şi anexe (grajd şi şură, hală, moară etc.), fiind necesare evidenţei de carte funciară informaţiile referitoare la materialele de construcţie din care s-a ridicat edificatul, starea construcţiei (folosibilă, degradată etc.).
15. Parcelele de teren alăturate, care alcătuiesc imobilul, trebuie să aparţină aceluiaşi proprietar. Per a contrario, nu pot forma un imobil distinct, din punct de vedere al evidenţei de carte funciară, două sau mai multe parcele alăturate care aparţin unor proprietari diferiţi. în schimb, alcătuiesc un imobil, în înţelesul cercetat, asemenea parcele care aparţin în coproprietate mai multor persoane. Câtă vreme legea consacră în mod expres forma proprietăţii exclusive, nimic nu se opune recunoaşterii celorlalte modalităţi ale dreptului de proprietate (proprietatea comună pe cote-părţi - art. 634-658 NCC, proprietatea comună în devălmăşie - art. 667-668 NCC, după cum poate fi concepută şi proprietatea periodică -art. 687-692 NCC, efectul acesteia din urmă putând fi anticipat mai cu seamă în cazul construcţiilor, dar cu extindere, în mod firesc, şi asupra terenurilor pe care ele se află).
16. Doctrina a recunoscut existenţa aşa-numitelor cărţi funciare omisive. Acolo unde cărţile funciare au fost lipsite de o atentă ţinere la zi, astfel că situaţia din registre nu mai corespunde cu realitatea, ele şi-au pierdut valoarea şi, nolens volens, creează serioase dificultăţi în stabilirea situaţiei juridice a unui bun imobiliar. Asemenea dificultăţi s-au ivit în cazul reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, ele vizând transmisiunile de proprietate anterioare colectivizării, neoperate în registrele de carte funciară (P. Perju, Cărţi funciare omisive ca urmare a neţinerii tor la zi. Efecte probatorii, în Dreptul nr. 12/1999, p. 157).
17. Cărţile funduare sunt registre publice destinate în evidenţierea datelor referitoare la imobile şi la anumite inscripţiuni, prin care drepturile reale asupra imobilelor iau naştere sau încetează (Şt. Laday, Cărţile funduare, Institutul de arte grafice Cultura, Cluj, 1927, p. 15). Ele evidenţiază, de o parte, situaţia de fapt a imobilelor, de altă parte, arată raporturile de proprietate, servituţi, ipotecă şi alte drepturi în nex cu acele imobile (I. Papp, P Balaşiu, Cartea funduară. Colecţie de legi, regulamente şi formulare referitoare la cărţile funduare din Ardeal, voi. I, Cluj, 1922, p. 1).
Acest registru conţine toate raporturile de drept şi de fapt referitoare la imobile şi constituie în această privinţă dovada deplină pentru siguranţa de drept, protejând dobândirea de bună-credinţă a drepturilor referitoare la imobile şi garantând prin aceasta siguranţa circuitului civil.
Înscrierea în cartea funciară a altor drepturi, altele decât drepturile reale, precum şi a faptelor sau raporturilor juridice care au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară,
Citește mai mult
se va putea face numai dacă acestea sunt prevăzute de lege. În acest sens sunt şi prevederile cuprinse în prezentul Cod civil la capitolul III – Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice.Spre exemplu, art. 903 pct. 3: „orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.”
Este definită în cuprinsul titlului privind cartea funciară noţiunea de „imobil” ca fiind una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic, această definiţie prevalând celei anterioare date prin art. 1 alin. (5) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Sensul noţiunii de imobil, date prin cartea a III-a titlul VII diferă de definiţia generală a noţiunii de „imobil”, date tot de noul Cod civil, în cartea a III-a titlul I capitolul I art. 537 şi 538.
Rezultă că imobilele supuse acestei reglementări sunt numai acelea care sunt identificate printr-un număr cadastral. Prin urmare, imobilele identificate printr-un alt tip de identificator (exemplu: nr. topografic, nr. de parcelă etc.) nu sunt considerate imobile în sensul definit de prezentul titlu. Pentru aceste imobile prevalează dispoziţiile Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
„Art. 58. – (1) Până la deschiderea noilor cărţi funciare, în condiţiile art. 581, în regiunile de carte funciară supuse
Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare sau, după caz, Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii din Vechiul Regat în cărţi de publicitate funciară şi Decretului nr. 2.142/1930 pentru funcţionarea cărţilor funduare centrale pentru căile ferate şi canaluri, cu excepţia zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărţile funciare sau, după caz, în cărţile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în aceste cărţi, cu respectarea dispoziţiilor Codului civil şi ale prezentei legi. În situaţia în care aceste cărţi nu există, sunt inutilizabile sau nu sunt în arhiva Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, sunt aplicabile dispoziţiile legale în vigoare referitoare la deschiderea unei noi cărţi funciare.
(2) […]
(3) În cazul înscrierii unei construcţii, al dezlipirii sau alipirii unor imobile înscrise în cărţi funciare întocmite în baza Decretului lege nr. 115/1938 şi pentru înscrierea imobilelor dobândite în temeiul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, se va întocmi o documentaţie cadastrală în vederea deschiderii unei noi cărţi funciare, potrivit prevederilor prezentei legi.”
Potrivit prevederilor art. 76 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil:
Dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.
Potrivit prevederilor art. 77 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil:
Înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârşirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului
Dispoziţiile privitoare la efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară [art. 557 alin (4), art. 565, art. 885 alin. (1) si art. 886] se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru si deschiderea cartilor funciare pentru toate imobilele din cadrul unei unitati administrativ-teritoriale, comuna/oras/municipiu.
Art. 56 din Legea nr. 71/2011 stabileşte că, până la data finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.