Art. 879 Noul cod civil Modificarea imobilului înscris în cartea funciară Dispoziţii generale
| Comentarii |
|
Dispoziţii generale
Art. 879
Modificarea imobilului înscris în cartea funciară
(1) Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia.
(2) De asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia.
(3) Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească.
(4) Dacă însă creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea.
(5) Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate.
| ← Art. 878 Noul cod civil Obiectul drepturilor tabulare... | Art. 880 Noul cod civil Înscrierile în caz de alipire sau... → |
|---|
Citește mai mult
conform 879 din Codul Civil.În conformitate cu art. 879 alin. (3) din Codul civil, alipirea sau dezlipirea unui imobii grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuzivel putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească.
Potrivit art. 755 alin. (1) servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Art. 769 alin. (2) referitor la exercitarea servituţii în caz de împărţire a fondurilor, prevede de asemenea că dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art. 768.
Analiza prevederilor legale invocate relevă faptul că, de principiu, dezlipirea unui imobil grevat de dreptul de servitute se face cu acordul titularului dreptului de servitute, privită ca sarcină ce grevează imobilul supus acestei operaţiuni tehnice, cu următoarele precizări:
În speţa supusă atenţiei se observă însă că dreptul de servitute de trecere asupra fondului aservit este precis individualizat, el afectând doar o parte din imobilul supus dezmembrării, situaţie ce este evidenţiată în planurile cadastrale şi în cartea funciară a imobilului fond aservit.
Având în vedere acest fapt apreciem că, în această situaţie, sunt incidente prevederile art. 769 alin. (3) din Codui civil, referitor la exercitarea servituţii în caz de împărţire a fondurilor, în conformitate cu care dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărpte din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
Astfel, în acest caz, nu este necesar acordul titularilor dreptului de servitute la dezmembrarea fondului aservit, conţinutul şi exerciţiul dreptului de servitute nefiind afectat de realizarea operaţiunii tehnice dorite de proprietar, în scopul de a dispune de acesta conform intereselor personale. Acordul titularilor dreptului de servitute este necesar la autentificarea actului autentic de dezmembrare, doar în situaţia în care dreptul de servitute grevează în întregime fondul dominant.
1. Corpul funciar se va modifica prin alipiri când mai multe parcele se unesc într-un singur corp funciar sau când se adaugă o nouă parcelă sau se măreşte întinderea unei parcele; or, din acest mod de reglementare se înţelege că nu are relevanţă categoria de folosinţă a terenului, singura condiţie fiind aceea a existenţei dreptului de proprietate (I.C.C.J., s. pen., dec. nr. 997/2008, în Legalis).
2. Atunci când se solicită intabularea unui imobil rezultat din dezmembrare, este necesară întocmirea unei documentaţii cadastrale care să conţină numărul cadastral unic. Hotărârea
judecăt
Citește mai mult
orească prin care s-a dispus dezmembrarea imobilului şi intabularea dreptului de proprietate al reclamantului nu este suficientă, deoarece parcela nouă nu este individualizată printr-un număr cadastral unic (C.A. Cluj, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 70/2010, în Legalis).3. Un imobil se poate modifica prin dezlipiri, dacă se desparte o parcelă de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei părţi dintr-un imobil se face împreună cu sarcinile care grevează imobilul. Modificarea suprafeţei unui imobil grevat de o servitute şi dezmembrarea lui ulterioară fac ca ambele parcele să fie grevate de servitute. Dreptul de servitute de trecere care grevează imobilul este un drept real principal indivizibil, care profită întregului imobil dominant şi grevează întregul fond aservit (C.A. Cluj, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 2442/R/2009, în Legalis).
4. Dezmembrarea unui imobil ipotecat presupune înscrierea dreptului de ipotecă asupra tuturor parcelelor rezultate din această operaţiune, cu excepţia situaţiei în care creditorul ipotecar şi-a exprimat acordul ca anumite parcele să rămână libere de această sarcină. în cazul în care dezmembrarea s-a făcut cu încălcarea acestor principii, creditorul ipotecar este îndreptăţit să ceară înscrierea ipotecii asupra tuturor parcelelor rezultate din dezmembrarea imobilului iniţial, chiar dacă acestea nu se mai găsesc în proprietatea garantului ipotecar (C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 497/2000, în A. Rusu, Publicitatea imobiliară. Cărţile funciare. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 242).
Citește mai mult
condiţiile legii. Dacă imobilele sunt grevate cu sarcini reale, operaţia de alipire nu se poate face decât cu acordul titularilor acestor sarcini".Legislaţie conexă: Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară (M. Of. nr. 1049/2006).
1. O dovadă în plus a preocupării legiuitorului noului Cod civil dată lămuririi noţiunii de imobil o constituie abordarea cu prioritate a aspectelor care interesează această entitate. Altfel spus, după definirea imobilului şi arătarea drepturilor tabulare, atenţia reglementărilor este atrasă tot de imobil, prin modificările la care acesta poate fi supus.
2. Alipirea presupune, în înţeles obişnuit, adăugarea unui imobil la alt imobil. Dezlipirea este operaţiunea prin care se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia.
3. Cum imobilul este desemnat ca fiind format din parcela sau parcelele de teren alăturate care aparţin aceluiaşi proprietar, alipirea prin unirea mai multor imobile alăturate într-un singur imobil implică în mod necesar dobândirea imobilului care urmează a fi alipit (parcelă sau parcele alăturate) de către proprietarul imobilului la care se va face alipirea. Nu poate constitui alipire, în sensul art. 879 alin. (1), alăturarea unor imobile având proprietari diferiţi, întrucât, într-un asemenea caz, se pierde identitatea noţiunii de imobil, definit de art. 876 alin. (3). în schimb, credem că nimic nu se poate opune dobândirii de către proprietarul imobilului a unui drept de coproprietate asupra imobilului alăturat, pe care să îl alipească imobilului stăpânit în exclusivitate. Caracterul absolut, complet al dreptului de proprietate, care conferă titularului plenitudinea atributelor sale, susţine, în opinia noastră, teza alipirii pentru situaţia menţionată, care poate fi întărită prin soluţia unui eventual partaj asupra imobilului alipit şi dobândirea acestuia de către proprietarul imobilului la care s-a făcut alipirea.
4. în varianta alipirii prin adăugarea unei părţi dintr-un imobil la un alt imobil, nu se alipesc două imobile, ci la imobilul existent se adaugă o parte dintr-un alt imobil. Putem anticipa o astfel de alipire în situaţia prezentată la punctul precedent, a proprietarului imobilului care devine coproprietar asupra imobilului alăturat, iar prin efectul partajului dobândeşte, prin împărţirea în natură, partea de imobil alăturată imobilului său, pe care o alipeşte constituind un singur imobil. Sau, ipoteza mai poate apărea atunci când proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra unei părţi din imobilul învecinat, dezmembrată din parcela sau parcelele care au format acest din urmă imobil, parte pe care o alipeşte la imobilul său.
5. Spre deosebire de reglementările Legii nr. 7/1996 şi ale Decretului-lege nr. 115/1938, noul Cod civil admite alipirea doar a imobilelor alăturate. Astfel, nu pot fi supuse procedurii de alipire imobilele aparţinând aceluiaşi proprietar situate în locuri diferite din cadrul aceleiaşi unităţi administrativ-teritoriale.
6. Este posibilă alipirea unui imobil grevat cu sarcini, prin unirea acestuia cu un alt imobil alăturat, prin adăugarea la acest imobil a unei părţi dintr-un alt imobil ori prin mărirea întinderii acestuia, numai cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Consimţământul este cerut şi în cazul dezlipirii, anume când se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia. Instanţa de judecată poate suplini consimţământul titularilor sarcinilor pentru efectuarea acestor operaţiuni, la cererea persoanelor care justifică un interes, atunci când refuzul acordării consimţământului este apreciat ca fiind abuziv.
7. Imobilul alipit la un imobil ipotecat va prelua sarcina ipotecii. în mod corespunzător, ipoteca va urma situaţia imobilului dezlipit dintr-un imobil grevat cu această sarcină. Textul alin. (4) al art. 879 NCC permite proprietarului imobilului ca, prin convenţie cu creditorul ipotecar, să păstreze liber de sarcini imobilul alipit. Deşi soluţia prefigurată de textul de lege este viabilă doar în situaţia alipirilor, aceasta poate deveni admisibilă şi în cazul dezlipirilor, prin reducerea efectului de întindere al ipotecii.
8. Alipirea şi dezlipirea unui imobil ipotecat, pentru ipoteza consimţământului creditorului ipotecar de menţinere a sarcinii doar asupra unei părţi din imobil, constituie o derogare de la regula consacrată de art. 878 alin. (2) NCC, conform căreia aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. într-o asemenea situaţie, cartea funciară a imobilului va cuprinde datele de identificare ale imobilului grevat cu sarcina ipotecii, după cum şi pe ale imobilului liber de orice sarcini, rezultat din alipire sau dezlipire.
Prevederile 879 alin. (5) din Codul civil precizează că operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer'de proprietate. Textul este în deplin acord cu aprecierile făcute constant în doctrină şi în practica judiciară, în sensul că, în baza dreptului de dispoziţie, ca atribut al dreptului de proprietate, proprietarul dispune de prerogativa de a hotărî cu privire la soarta bunului sau, atât din
Citește mai mult
punct de vedere material, cât şi din punct de vedere juridic. Desigur că ar fi fost de preferat ca legiuitorul să revadă expres forma necesară pentru înscrierea în cartea funciară a actelor de alipire şi dezlipire realizate în baza documentaţiilor cadastrale recepţionate de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, însă el s-a limitat la a preciza doar caîn aceste cazuri nu se realizează un transfer de proprietate, ceea ce nu se poate contesta. La momentul actual, Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, cu modificările şi completările ulterioare, prevede expres necesitatea încheierii în formă autentică a actelor de alipire şi dezlipire1, dispoziţii similare existând şi în protocolul de colaborare interinstituţională încheiat cu Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.În acest comentariu o să fac câteva aprecieri cu privire la inconsistenţa limitei dintre actele juridice care au ca scop modificarea imobilului, obiect material al cărţii funciare şi cele care au ca obiect modificarea drepturilor reale imobiliare, care reprezintă, alături de faptele sau raporturile juridice ce au legătură cu imobilul, obiectul juridic al cărţii funciare.
Aceasta întrucât, cu caracter izolat, se apreciază asupra faptului că, în considerarea prevederii legale amintite mai sus, privită în mod singular, în afara cadrului stabilit prin celelalte reglementări incidente cuprinse în cod, că înscrierea în cartea funciară a actelor de alipire şi dezlipire nu mai implică în mod absolut necesar exprimarea consimţământului titularului dreptului de proprietate, cu privire la modificarea imobilului, în cuprinsul unui act autentic. Astfel s-a ajuns la situaţia, semnalată în practica notarială, de a se efectua operaţiunile respective în baza unor înscrisuri sub semnătură privată, cu legalizare de semnătură, acceptate la înscrierea în cartea funciară, fapt ce, nu numai că prezintă riscuri deosebite pentru siguranţa circuitului civil imobiliar, dar ignoră şi prevederi legale exprese în vigoare.
Art. 877 - Drepturile tabulare, situat în Capitolul I — Dispoziţii generale al Titlului VI — Cartea funciară din Cartea a IlI-a — Despre bunuri prevede, la nivel de principiu, că drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. Confonn art. 878 - Obiectul drepturilor tabulare, alin. (1), obiectul drepturilor tabulare este imobilul, ... care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară.
Analiza dispoziţiilor Titlului VII - Cartea funciară nu relevă interesul distincţiei dintre modificarea obiectului material şi cea a obiectului juridic al cărţii funciare, noţiunile diferite utilizate prezentând mai mult o relevanţă teoretică, didactică. Afirmăm acest lucru întrucât, modificarea imobilelor înscrise în cartea funciară prin alipiri sau dezlipiri, atrage implicit modificarea drepturilor reale având ca obiect acele imobile, deoarece, în urma acestor operaţiuni, se creează imobile noi, identificate cu numere cadastrale noi şi înscrise în noi cărţi funciare, apte de un regim juridic, în sens larg, diferit de cel al imobilelor iniţiale, după cum vom explica mai jos.
în acest sens, potrivit art. 880 - înscrierile în caz de alipire sau dezlipire, alin. (1), în caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.
Consecinţele juridice ale acestor operaţiuni materiale nu sunt de ignorat. Imobilele nou create pot constitui obiectul unor acte juridice diferite de conservare, administrare sau dispoziţie, în sens material sau juridic, astfel încât modificarea imobilului şi modificarea dreptului real imobiliar nu se pot disocia, fiind interdependente. Pot fi amintite, exemplificativ, efectele în plan fiscal, al impozitării, care se face diferenţiat după cum în patrimoniul persoanei există un imobil sau mai multe imobile, rezultate în urma operaţiunilor de alipire sau dezlipire sau cele în plan urbanistic, al regimului de construire aplicabil. Astfel, dezmembrarea unui imobil în imobile cu un front la stradă sub o anumită limită poate fi de natură să conducă la imposibilitatea de a se elibera autorizaţie de construire.
Art. 886 din Codul civil, care prevede că modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, este pe deplin aplicabil şi operaţiunilor de alipire sau dezlipire, care, prin modificarea imobilelor au ca efect imediat modificarea dreptului real asupra imobilelor supuse acestor operaţiuni.
Sub denumirea marginală forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară, art. 1244 stabileşte condiţiile de fonnă necesare înscrierii în cartea funciară a actelor de dobândire în sens larg de drepturi reale imobiliare (respectiv actele de strămutare şi cele de constituire): în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Regulile de stingere a drepturilor reale imobiliare din cartea funciară, în ceea ce priveşte forma actului juridic justificativ, sunt stabilite de art. 885 alin. (2), conform căruia: drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.
Astfel, credem că nu trebuie ignorată opinia că, pe de o parte, modificarea dreptului de proprietate, prin operaţiuni de alipiri sau dezlipiri aduse imobilului, se face potrivit regulilor aplicabile dobândirii drepturilor reale, în sens larg (strămutării sau constituirii), respectiv potrivit regulilor aplicabile stingerii acestora, situaţii în care legea prevede explicit obligativitatea întocmirii unui înscris autentic, iar, pe de altă parte, că sancţiunea nerespectării acestei condiţii de formă ar putea fi sancţionată cu nulitatea absolută.
în considerarea prevederilor art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările şi completările ulterioare, prin care este prorogat efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, considerăm că nu are nici o relevanţă, în ceea ce priveşte cerinţa formei autentice a actului care stă la baza modificării dreptului real imobiliar şi implicit a imobilului, dacă înscrierea în cartea funciară realizată în baza sa are efect de opozabilitate faţă de terţi sau efect atributiv (constitutiv) de drepturi.
Concluzia cu privire la necesitatea încheierii în formă autentică a actelor de alipire şi dezlipire, în vederea înscrierii acestor operaţiuni în cartea funciară, este confirmată şi de dispoziţiile cu caracter de principiu cuprinse în art. 888, care prevede expres că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, text aplicabil şi înscrierii în cartea funciară a actelor de alipire şi dezlipire, realizate de proprietar în mod voluntar, ca expresie a libertăţii sale de voinţă şi a dreptului de dispoziţie materială şi juridică asupra bunului său.
Documentaţia cadastrală stă la baza întocmirii actului autentic de alipire sau dezlipire a imobilelor, având în vedere următoarele prevederi:
-modificarea unui drept
Citește mai mult
real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel (art. 886);-înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial (art. 888);
Prin raportare la prevederile art. 885 alin. (2) NCC, consimţă mântul titularilor sarcinilor se va face în formă autentică.
Consimţământul fiecărui creditor se va da printr-o declaraţie autentică notarială care va cuprinde acordul titularului sarcinii atât pentru recepţia de către OCPI a documentaţiei de alipire/dezlipire, cât şi pentru înscrierea în cartea funciară a acestor operaţiuni, respectiv pentru ambele etape ale operaţiunilor de alipire sau dezlipire ce se execută în acest caz.
Se recomandă ca declaraţia creditorilor ipotecari să cuprindă acordul acestora atât cu privire la modificarea imobilelor prin
alipire sau dezlipire, cât şi cu privire la rangul ipotecilor.
Cazuri de alipire a imobilelor cu sarcini:
CAZUL 1. Dacă imobilele implicate în operaţiunea de alipire sunt grevate cu sarcini în favoarea unor creditori ipotecari diferiţi, în lipsa acordului acestora cu privire la schimbarea rangului ipo tecilor, acestea se vor înscrie în noua carte funciară în ordinea rangurilor iniţiale. Această soluţie este motivată de faptul că, în cazul acestei operaţiuni, imobilele vechi îşi pierd identitatea proprie şi se integrează într-un nou imobil cu un alt identificator cadastral.
CAZUL 2. Dacă imobilele ce se alipesc sunt grevate cu sarcini în favoarea aceluiaşi creditor, în lipsa menţionării ordinii de înscriere a ipotecilor, acestea se vor înscrie în ordinea înregistrării lor asupra imobilului nou format.
Cazuri de dezlipire a imobilelor cu sarcini:
În cazul în care imobilul supus dezmembrării este grevat cu sarcini, aceasta se poate face:
– cu transcrierea solidară a sarcinilor asupra tuturor imobilelor nou formate;
– cu transcrierea sarcinilor asupra unora dintre imobilele provenite din dezmembrare sau libere de sarcini, dar numai cu acordul creditorilor sau în baza unei sentinţe judecătoreşti definitive.
Operaţiuni succesive de modificare a imobilelor (dezlipire urmată de alipire):
– în cazul în care o parte dintr-un imobil se dezmembrează, iar acea parte se alipeşte la un alt imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului nou format ipotecile transcrise de pe imobilul iniţial vor lua rang după cele înscrise în cartea funciară a imobilului care a intrat ultimul în operaţiunea de alipire. Astfel, alin. (4) introduce o excepţie de la principiul prio ri tăţii. Această reglementare impune modificarea regulamen telor de punere în aplicare a Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Articolul se coroborează cu prevederile art. 42 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aşa cum a fost modificată prin art. 87 pct. 5 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, în sensul că operaţiunile de alipire se pot face de proprietari diferiţi, prin act autentic, în baza documentaţiei cadastrale. În această situaţie proprietatea exclusivă se transformă în coproprietate pe cote-părţi, în funcţie de suprafeţele de teren alipite şi de înţelegerea părţilor.
„Art. 42. – Proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii.”