Acţiune în constatare. Jurisprudență Carte Funciară
| Comentarii |
|
Judecătoria BEIUŞ Hotărâre nr. 913/2016 din data de 04.10.2016
Pe rol pentru azi fiind judecarea cauzei civile formulate de către reclamanta S.C. D SRL prin lichidator judiciar G I SPRL împotriva pârâților P R , P G M , OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ și intervenienta în nume propriu BANCA TRANSILVANIA , având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă: reprezentanta reclamantei d.na D C în baza delegației depusă la dosar-fila 259, pârâtul P R , personal, lipsă fiind celelalte părți și reprezentantul reclamantei consilier juridic M D -potrivit delegației de la fila 110 dosar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se instanței faptul că, prin încheierea de ședință din data de 12.07.2016, pricina a fost repusă pe rol, având în vedere că, la data de 07.07.2016, expertul tehnic ing. T F S numit în cauză, a depus la dosar notă de evaluare a onorariului din care rezultă că a mai rămas de achitat o diferență de onorariu expert în sumă de 900 de lei, iar instanța a apreciat necesar a se pune în discuția părților, această diferență de onorariu rămasă de achitat,după care:
Reprezentanta reclamantei d.na D C depune la dosar chitanța nr.8006416/1 în cuantum de 900 lei, reprezentând diferența onorariu expert și arată că nu are de formulat alte cereri.
Pârâtul P R , personal, arată că, că nu are de formulat alte cereri.
Nemaifiind alte cereri de formulat, probe de administrat sau incidente de soluționat, instanța în baza art.223 al.2 și art.392 C.pr.civ. închide faza probatorie și deschide dezbaterile asupra fondului cauzei.
Reprezentanta reclamantei arată că solicită respingerea excepției lisei calității procesuale pasive invocată de pârâta P G M , conform concluziilor scrise depuse la dosar, admiterea acțiunii în constatare formulate; admiterea cererii de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta BANCA TRANSILVANIA ; cu cheltuieli de judecată în cuantum total de 2170,8 lei , precizând că la data de 07.06.2006 reclamanta a încheiat un contract de credit cu BANCA TRANSILVANIA , iar din succesiunea actelor încheiate între părți rezultă că imobilul a fost construit dintr-un credit, iar pârâții nu au făcut dovada prev.art.567 Vechiul Cod civil.
Pârâtul P R personal, solicită admiterea excepției lisei calității procesuale pasive invocată de pârâta P G M respingerea acțiunii,precum și a cererii de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta BANCA TRANSILVANIA , fără cheltuieli de judecată, învederând instanței că nu a luat banii de la intervenienta BANCA TRANSILVANIA și nu a folosit nici un leu pentru ridicarea casei, ci a avut doar calitatea de fidejusor.
În temeiul art.394 al.1 C.pr.civ., instanța închide dezbaterile.
INSTANȚA
Deliberând asupra cererii de față,
În baza actelor de la dosar, constată următoarele:
1.1. Poziția procesuală a reclamantei:
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță la data de 13 mai 2015 reclamanta D SRL. societate în faliment cu sediul la lichidatorului judiciar G I SPRL a chemat în judecată pârâții P R și P G M , C solicitând ca instanța să pronunțe o hotărâre prin care să constate că societatea D SRL a dobândit prin efectul accesiunii imobiliare artificiale dreptul de proprietate asupra imobilului constând in casa de locuit P+1E, ridicata pe terenul având nr. cad 447/5 inscris in CF nr. 6564 al localității Beiuș și să se dispună notarea si intabularea construcției in Cartea Funciara in favoarea D SRL.
În motivarea în fapt a acțiunii reclamanta arată că prin Sentința nr.6692/F/16.09.2014 pronunțata in dos. nr.6428/111/2012 al Tribunalului Bihor, in temeiul art.107 lit. b din Legea 85/2006 privind procedura insolventei s-a dispus deschiderea procedurii de faliment impotriva societății D SRL, iar ulterior deschiderii procedurii de faliment a fost identificat in patrimoniul debitorului falit D SRL terenul intravilan aflat in garanția Băncii Transilvania in suprafața de 864 mp, situat in localitatea Beius, inscris in CF njr.6564 a localității Beius sub nr. cad.447/5 si nr. cad.751, fapt pentru care, la data de 14.11.2014 s-a procedat la inventarierea acestui bun imobil in vederea evaluării.
Se arată că, în conformitate cu raportul de evaluare întocmit în cadrul procedurii de faliment de către un evaluator autorizat, pe parcela cu nr. cad. 447/5 a fost identificată construcția reprezentând casa in regim P+1E in suprafața de circa 250 mp. S-a arătat ca in casa mai sus menționată locuiește administratorul statutar al societății P R si numita P G M , care au refuzat sa ne dea detalii privind construcția edificată pe terenul proprietatea societății in faliment. Astfel, având in vedere aceasta situație, prin adresa nr.38/06.11.2014, s-a solicitat Primăriei Beiuș documentele cu privire la construcția in cauza, iar prin adresa nr.9235/05.12.2014 această instituție a comunicat faptul ca societății D SRL i s-a eliberat Certificatul de urbanism nr. 82/03.05.2007, pentru construirea unei case de locuit P+1E si laborator de cofetărie - patiserie insa, reprezentantul societății, administratorul statutar P R , nu s-a mai prezentat cu documentația tehnica si avizele necesare in vederea obținerii autorizației de construcție pentru investiția arătată.
Reclamanta a arătat că, urmare a răspunsului Primăriei Beius, prin adresa nr.06/24.03.2015 a solicitat comunicarea unei copii a certificatului de urbanism nr.82/03.05.2007, solicitare la care, pana in prezent, Primăria Beius nu a dat curs, apreciind că sunt îndeplinite condițiile pentru invocarea accesiunii imobiliare artificiale, fiind in prezenta unei lucrări cu caracter durabil reprezentând casa in regim P+M ce a fost efectuata cu rea credința de către numitul P R pe terenul proprietatea exclusiva a societății D SRL fapt pentru care, se arată că D SRL este unicul proprietar al terenului intravilan situat in localitatea Beius, astfel cum reiese din Extrasul de carte funciara nr.6564 al localității Beius, iar achiziționarea terenului s-a făcut prin creditul pentru investiții imobiliare acordat de Banca Transilvania, astfel cum rezultă din contractul de credit nr.715/07:06:2007 (pentru creditele proprietății imobiliare pe firma).
De asemenea reclamanta a arătat că, la data încheierii contractului de credit, in vederea garantării restituirii acestuia a fost instituită ipoteca de rang I asupra terenului intravilan in suprafața de 864 mp inscris in CF 6564 a localității Beius sub nr.cad.447/5 si nr.cad.751, astfel cum reiese din contractul de ipotecanr.715/IPO/01/07.06.2007, iar ipoteca reprezintă singura sarcina instituită asupra terenului ce aparține societății D SRL, dreptul de proprietate asupra acestuia fiind exclusiv si absolut. :
Se reține că potrivit art.2.5 din contractul de ipoteca nr.715/IPO/01/07.06.2007, "ipoteca constituita in baza contractului de credit si accesoriilor acestuia se va intinde si asupra tuturor îmbunătățirilor, adăugirilor sau extinderilor aduse imobilului de la data încheierii contractului pana la data îndeplinirii integrale a obligațiilor din Contractul de Credit", fapt pentru care, apreciază ca ipoteca se extinde si asupra noii construcții dat fiind caracterului indivizibil al ipotecii prevăzut de art. 1746 alin 2 (Cod civil anterior) conform căruia "ipoteca este de natura ei neindivizibilă si subzista in întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărui si asupra flecarei porțiuni din acele imobile", in speța si asupra construcției reprezentând casa de locuit P+1E ridicata pe nr. cad. 447/5.
In susținerea extinderii ipotecii si asupra construcției se arătă ca atât art. 1777 ( Codul Civil anterior) in exprimarea sa arhaica cat si art. 2382 NCC cu îmbunătățirile care clarifică problemele apărute in practica cu privire la dreptul de ipoteca, susțin ideea de extindere a acestui drept asupra construcțiilor ridicate pe terenul ipotecat, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii, ca o consecința a indivizibilității acestui drept real.
Astfel, casa de locuit in regim P+1E ridicata pe nr. cad. 447/5 reprezintă o "amelioratiune" (astfel cum era denumita de art.1777 cod civil anterior), fiind o construcție respectiv adăugire materiala, asupra căruia apreciem ca se extinde ipoteca instituita inițial asupra terenului, dat fiind faptul ca aceasta face parte din același corpul funciar iar ipoteca subzista asupra intregului, aspect subliniat si de art 2382 NCC.
Privitor la calitatea de constructor de rea-credinta a numitului P R reclamanta arată că acesta a construit pe terenul ce aparține reclamantei cu ne respectarea dispozițiilor art.586 NCC care atesta faptul ca este autor de buna credința cel care la momentul realizării lucrării apare înscris in CF ca proprietar ORI, paratul a construit pe terenul aflat in proprietatea societății D SRL, grevat de ipoteca în favoarea Băncii Transilvania, fără a avea înscris în CF vreun drept asupra terenului si fără a avea acordul creditorului ipotecar.
De asemenea reclamanta a arătat ca potrivit dispozițiilor art.l din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții "executarea lucrărilor de construcții este permisa numai pe baza unei autorizații de construire sau desființare, emisa in condițiile legii, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren sil sau construcții" ori titularul dreptului real este societatea in faliment D SRL iar conform adresei Primăriei Beius Certificatul de urbanism a fost emis pe numele reclamantei, astfel ca rezulta în mod clar
intenția paratului de a edifica casa de locuit in regim P+1E in favoarea reclamantei si nu in favoarea sa si a familiei sale, care in prezent locuiesc în această casă
Astfel, reclamanta apreciază că, în aceste condiții, este in prezenta unei construcții pentru care potrivit adreselor Primăriei Beius nr. 2154/07.03.2014 si nr. 9235/05.12.2014 nu a fost eliberata autorizația de construcție si care nu figurează in evidente ca bun impozabil ori, prin nerespectarea dispozițiilor privind eliberarea autorizației de construire si neplata impozitului aferent construcției parații s-au sustras de la îndeplinirea obligațiilor imperative ale Legii 50/1991 si ale Legii 571/2003 privind Codului fiscal.
Reclamanta arată ca, in ipoteza admiterii prezentei acțiuni, plata impozitului si a taxelor aferente imobilului înscris in CF nr. 6564 al localității Beiuș se va realiza chiar și pe societatea în faliment. In procedura de eliberare a autorizațiilor de construire sau a altor autorizații cerute de lege are loc si o verificare a titlului solicitatului ORI, pârâtul P R a ocolit aceste proceduri, fapt care atestă inexistenta unui drept de a construi asupra terenului reclamantei precum si reaua credința a pârâtului.
De asemenea reclamanta apreciază ca se află în situația în care poate dobândi, prin accesiune imobiliara artificială, dreptul de proprietate asupra construcției potrivit dispozițiilor art. 577 alin 1. NCC conform cărora "construcțiile, plantațiile si orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel" si art. 567 NCC "proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se incorporează in acesta, dacă legea nu prevede altfel", ce consacra regula de drept accessorium sequirtur principale.
Reclamanta, în privința întinderii dreptului de proprietate invocă dispozițiile art.559 NCC potrivit căruia "proprietatea terenului se întinde si asupra subsolului si a spațiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale", in acest sens susține că adăugirea reprezentând casa de locuit trebuie privită ca o prelungire legală a dreptului proprietarului lucrului considerat principal, respectiv terenul aflat in proprietatea societății în faliment Daliflor SRL.
De asemenea se reține că potrivit art. 579 alin. 1 NCC "orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară ", fiind instituită o prezumție relativă de proprietate ce operează în favoarea reclamantei în calitate de proprietar al ternului în cauză, ori potrivit art. 328 alin.l noul de procedura civila, "prezumția legala scutește de dovada pe cel in folosul căruia este stabilită în tot ceea ce privește faptele considerate de lege ca fiind dovedite ".
Reclamanta apreciază că, nu a fost notat in CF un drept de superficie asupra terenului ce aparține societății D SRL, pe cale de consecința, pârâții nu aveau dreptul de a edifica o construcție pe terenul societății in faliment, in aceste condiții prezumția de proprietate asupra construcției ce operează in favoarea sa subzistă și nu poate fi răsturnată, iar .demersurile realizate în vederea dobândirii dreptului de proprietate de către ea asupra construcției vor profita creditorilor societății in faliment D SRL dat fiind faptul că suma obținută din valorificarea imobilului reprezentând teren si casa de locuit in regim P+M, va fi distribuita in procentele corespunzătoare creditorilor ei.
Astfel, reclamanta apreciază că are calitatea de proprietar asupra construcției, dobândit prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, constând in casa de locuit P+1E, ridicata pe terenul având nr. cad. 447/5 inscris in CF nr. 6564 al localității Beius, teren aflat in proprietatea sa și pe cale de consecința să se dispună notarea și intabularea construcției in Cartea Funciara in favoarea societății in faliment D SRL.
În drept reclamanta invocă prevederile dispozițiile art.577 si urm. NCC, art. 1746 alin 2 si art.1777 (Cod civil anterior), art. 1 din Legea 50/1991, art. 328 alin.l Noul Cod de procedura civila.
În probațiune reclamantul a depus la dosar în fotocopii următoarele înscrisuri: raport de evaluare privind proprietatea imobiliara fin februarie 2015; lista de inventariere din 14.11.2014; extrasul de carte funciara nr. 6564 al localității Beiuș, sentința nr.6692/F/16.09.2014 pronunțata privind deschiderea procedurii de faliment față de D SRL; răspuns nr. 2154/07.03.2014 al Primăriei Beiuș cu privire la bunurile impozabile; adresa nr.38/06.11.2014 privind documentele deținute de Primăria Beiuș cu privire la construcția in regim P+M,răspunsul nr.9235/05.12.2014 al Primăriei Beiuș la adresa nr.38/06.11.2014, adresa, nr.06/24.03.2015 prin care a solicitat acestei Primăriei Beiuș comunicarea unei copii a certificatului de urbanism nr.82/03.05.2007, Contractul de credit nr.715/07.06.2007 încheiat cu Banca Transilvania; Contract de ipoteca nr.715/IPO/01/07.06.2007.
Cererea scutită de la plata taxei judiciare de timbru conform prev.art.77 din Legea 85/2006-privind procedura insolvenței.
1.2. Prin răspunsul la întâmpinarea formulată de OCPI Bihor, depus la data de 16.07.2015 -referitor la excepția lipsei calității procesuale a OCPI Bihor reclamanta a arătat că a înțeles să cheme în judecata BCPI Beiuș doar pentru opozabilitate, aspect menționat si în cererea de chemare in judecata, urmând ca in ipoteza admiterii acțiunii ce face obiectul prezentului dosar să se adreseze acestei din urma instituții in vederea notării și intabulării construcției în cauză în Cartea Funciară in favoarea reclamantei. Reclamanta arată de asemenea că acțiunea ce face obiectul prezentului dosar este îndreptată împotriva numiților P R și P G -M , (fiind persoanele care folosesc construcția reprezentând casa de locuit P+1E, ridicata pe terenul cu nr. cad. 447/5 inscris in CI nr.6564 al localității Beius, teren al cărui unic proprietar este debitorul falit D S.R.L.
-/-
2.1. Poziția procesuală a pârâtei Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară-Beiuș
La data de 19 iunie 2015 a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea pretențiilor cu privire la cheltuielile de decată în totalitate, sau alte pretenții pecuniare în cazul în care se vor solicita și a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive.
În motivarea în fapt a întâmpinării, cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară BIHOR se arată că se aplică principiile și regulile specifice acestei proceduri speciale și activității de publicitate imobiliară, care se întregesc cu dispozițiile art. 527-537 C.Pr. Civ.
Pârâta arată că, activitatea de carte funciară are caracter necontencios, deoarece potrivit art. 527 C.p.c și următoarele nu se tinde la stabilirea unui drept potrivnic față de o altă persoană, cererea de înscriere în cartea funciară caracterizându-se prin absența unui litigiu, a unui diferend sau a unui adversar și cum existența calității procesuale pasive într-un proces presupune o identitate între pârâtul chemat în judecată și persoana obligată în raportul obligațional dedus judecății de către reclamant, persoana care neagă dreptul reclamantului, persoana față de care reclamantul dorește să își stabilească existența unui drept real, persoana în patrimoniul căreia reclamantul dorește să dovedească inexistenta unui drept real, consideră că OCPI Bihor nu poate avea o asemenea calitate și apreciază totodată că, citarea sa în proces numai pentru opozabilitate nu este necesară deoarece, chiar fără a fi citată instituția este obligată să pună în aplicare hotărârea judecătorească pronunțată. O.C.P.I. Bihor îndeplinește un serviciu de interes public și nu poate avea calitate procesuală în cadrul unui proces de rectificare a cărții funciare întrucât, indiferent de modul de soluționare a unei cereri, nu urmărește satisfacerea unui drept sau a unui interes propriu.
Pârâta arată că, în conformitate cu prevederile art. 33 din Legea nr. 7 din 13 martie 1996 republicată - Legea cadastrului și a publicității imobiliare , cu modificările și completările ulterioare (1) înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanței judecătorești definitive și irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentații cadastrale.
În drept pârâta a invocat disp. art. 205 - 208 , art. 223 alin 2, Cod Procedură Civilă.
-//-
La data de 06.10.2015 Banca Transilvania a depus la dosar o cerere de intervenție în interes propriu față de reclamantă prin care a solicitat ca instanța să dispună admiterea in principiu a cererii de intervenție și să se constate ca societatea debitoare SC D SRL a dobândit prin efectul accesiunii imobiliare artificiale dreptul de proprietate asupra imobilului constând din casa de locuit in regim P+1E, edificata pe terenul având nr.cadastral 447/5 inscris in CF nr.6564 Beius, urmând a se dispune notarea si intabularea construcției in CF in favoarea SC D SRL.
În motivarea în fapt a cererii se arată că prin Sentința nr.6692/16.09.2014, pronunțată de Tribunalul Bihor in dosarul nr.6428/111/2012, s-a dispus împotriva debitoarei SC D SRL, deschiderea procedurii falimentului, iar ulterior deschiderii acestei proceduri s-au inițiat demersuri de evaluare a activului proprietatea debitoarei si obiect al garanției creditului contractat de la Banca Transilvania SA, constând din teren în suprafața de 864 mp situat in loc.Beius înscris în CF 6564 Beius, nr.cadastral 447/5 din 751, iar cu aceasta ocazie, a demersurilor de evaluare, s-a identificat asupra terenului edificata o construcție, constând din casa de locuit in regim P+1E.
Se precizează că, faptul că, construcția în regim P+1E, a fost edificată asupra terenului fără acordul creditorului garantat Banca Transilvania SA, astfel se reține că în lipsa unor documente justificative, a fost edificată și fără autorizație de construire, împrejurări față de care se consideră că sunt îndeplinite condițiile pentru invocarea accesiunii imobiliare artificiale, în speță, pe terenul proprietatea debitoarei si obiect al garanției creditului contracarat de la Banaca Transilvania SA s-a edificat cu rea-credinta construcția in regim P+1E, de către numitul P R .
Se reține că, în cazul de fata creditoarea Banca Transilvania SA in calitate de creditor garantat cu imobilul in speța, are un interes legitim de a participa in cadrul oricărui litigiu cu privire imobilul situat in loc.Beius, înscris in CF nr.6564 Beius, nr.cadastral 447/5 din 751, aflat in garanția Băncii, astfel că banca apreciază că justifică un interes legitim de a formula prezenta cerere de intervenție .
-//-
La data de 10.05.2016 pârâtul P R a depus un înscris prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei P G M
În motivarea acestei cereri pârâtul solicită excluderea soției sale, respectiv a pârâtei P G M din acest dosar, deoarece aceasta nu a avut nici un fel de funcție la SC D SRL, el fiind administrator unic al acestei societăți, iar contractul de împrumut cu Banca Transilvania a fost semnat exclusiv de către el.
-//-
La termenul de judecată din data de 19.10.2016 , potrivit art.219 din Codul de procedură civilă, instanța a procedat la verificări privind prezentarea părților, astfel,a constatat că se prezintă: pârâtul P R , fără act de identitate, care a solicită a nu se reveni cu adresă către dl. expert și totodată a solicitat suspendarea prezentei pricini, având în vedere că pe rolul Tribunalului Bihor există un proces de insolvență în ceea ce privește reclamanta din prezenta cauză, precum și pârâta P G M , care a solicitat a nu se reveni cu adresă către dl. expert .
Tot la acest termen, Instanța a respins ca nefondată cererea de suspendare a prezentei pricini formulată de pârâtul P R , având în vedere că nu există un temei legal, iar societatea în insolvență este reclamantă în prezenta pricină urmărind obținerea unui drept, apreciind că, dacă societatea în insolvență era pârâtă , atunci se putea pune în discuție suspendarea pricinii , în temeiul legii speciale , situație care însă nu este aplicabilă în cauză.
La termenul de judecată din data de 07 iunie 2016, instanța a pus în discuția contradictorie cererea formulată de pârâtul P R la data de 10 mai 2016 - fila 205 dosar, prin care acesta a solicitat excluderea soției sale P G M din dosar, întrucât ea nu a avut nici o funcție în cadrul societății. Astfel, reprezentantul reclamantei a învederat că au formulat cererea și împotriva pârâtei P M , aceasta fiind soția pârâtului P R , apreciind că excluderea ei din cauză nu este justificată și a menționat și faptul că în ipoteza admiterii prezentei acțiunii și evacuării pârâtului P R din imobil, pârâta P M ar rămâne în continuare în acest imobil.
De asemenea instanța a calificat cererea formulată de pârâtul P R la data de 10 mai 2016 - fila 205 dosar, ca fiind invocarea unei excepții a lipsei calității procesuale pasive a pârâtei P G M aspect față de care reprezentantul reclamantei a arătat că se opune, iar instanța în temeiul prevederilor art.248 al.4 C.pr.civ. a dispus soluționarea acestei excepții cu fondul cauzei.
-//-
La data de 08 iulie 2016 prin registratura instanței reclamanta a depus concluziile scrise prin care referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a numitei P G M , arată că acțiunea în constatare a fost formulată și împotriva acesteia, având în vedere că este soția pârâtului, astfel că este vorba despre un bun dobândit în timpul căsătoriei, bun la adresa căruia ambii pârâți își au domiciliul și pe care-l folosesc efectiv. De asemenea pârâta P G M împreună cu pârâtul P R , are calitatea de fidejusor, fiind parte în contractul de fidejusiune nr.715/FID/01/29.04.2009 la contractul de credit nr.715/07.06.2007 și prin urmare, această pârâtă are legătură directă cu SC D SRL, fidejusorul garantând cu toate bunurile sale prezente și viitoare îndeplinirea de către societate a obligațiilor decurgând din contractul de credit.
Referitor la ipoteca instituită asupra terenului contractul de ipotecă prevede la art.2.5 că "ipoteca constituita in baza contractului de credit si accesoriilor acestuia se va intinde si asupra tuturor îmbunătățirilor, adăugirilor sau extinderilor aduse imobilului de la data încheierii contractului pana la data îndeplinirii integrale a obligațiilor din Contractul de Credit", această prevedere subliniază ideea de extindere a acestui drept real asupra noii construcții, dat fiind caracterul indivizibil al ipotecii, dispoziție contractuală aflată în conformitate cu prev.art.1746 alin.2 Vechiul cod civil conform căruia,, ipoteca este de natura ei neindivizibilă și subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate , asupra fiecărui și asupra fiecărei porțiuni din acele imobile,,. Astfel, reclamanta consideră că dreptul de ipotecă ce a fost instituit inițial asupra terenului se extinde și asupra îmbunătățirilor, adăugirilor materiale, în speță casa în regim P+1E, construcția făcând arte din același corp funciari iar ipoteca subzistă asupra întregului.
Referitor la condițiile accesiunii imobiliare artificiale , reclamanta arată,că terenul intravilan situat în localitatea Beiuș înscris în CF 6564 Beiuș sub nr. cadastral 447/5 și751 în suprafață de 864 mp. este proprietatea exclusivă a reclamantei, pârâții nu au făcut dovada că ar avea vreun drept însctis în CF asupra acestuia sau asupra construcției în regim P+1E.
Terenul intravilan a fost dobândit de reclamantă prin cumpărare, potrivit contractului de vânzare cumpărare din data de 25.04.2007 autentificat sub nr.798 de BNP M A .
Reclamanta arată că ulterior achiziționării acestui teren intravilan , urmare a demersurilor administratorului P R , Primăria Beiuș a eliberat reclamantei Certificatul de Urbanism nr.82/03.05.2007, pentru construirea unei case de locuit și laborator cofetărie- patiserie, iar potrivit adresei nr.9235/05.12-2014 emisă de Primăria Beiuș, ulterior obținerii acestui certificat de urbanism dl. P R nu s-a mai prezentat cu documentația tehnică și avizele necesare în vederea obținerii autorizației de construire pentru această investiție.
Astfel, în condițiile în care în care acest certificat de urbanism a fost emis de Primăria Beiuș pentru reclamantă este evident că demersurile părților au fost inițiate pentru a edifica construcția în regim P+1E, în favoarea reclamantei și nu în favoarea lor.
Se arată că la data de 07.06.2016 reclamanta a încheiat contractul de credit 715 cu Banca Transilvania pentru suma de 88.033,50 lei, iar în vederea restituirii creditului a fost încheiat contractul de ipotecă 715/IPO/07.06.2007, conform căruia a fost instituită ipoteca de rag 1 asupra terenului intravilan în suprafață de 864 mă înscris în CF 6564 Beiuș.
Din succesiunea acrelor încheiate între părți, reclamanta apreciază că imobilul reprezentând casă în regim P+1E a fost construit din creditul în valoare de 88.033,50 lei ce a fost obținut de reclamantă, iar pârâții nu au făcut dovada că investiția realizată pe terenul proprietatea reclamantei s-a făcut din resurse proprii, astfel că reclamantei îi sunt aplicabile disp. art 567 NCC privind accesiunea imobiliară artificială.
Reclamanta arată că, în conformitate cu opinia expertului constructor , construcția a fost edificată anterior anului 2010 și după data de 03.05.2007, deci după data emiterii certificatului de urbanism emis de Primăria Beiuș în favoarea reclamantei, astfel că se poate observa intenșai de a construi în favoarea patrimoniului deținut de reclamantă și nicidecum în favoarea patrimoniului deținut de părăți.
Astfel reclamanta solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta P G M , având în vedere că aceasta are calitatea de proprietar asupra construcției, dobândit prin efectul accesiunii imobiliare artificiale.
-//-
În probațiune instanța a încuviințat pentru reclamantă proba cu înscrisuri și proba cu expertiza în specialitatea construcții.
-//-
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive pârâtei Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară-Beiuș invocată de către acestea prin întimpinare , instanța o socotește fondată , motiv pentru care o va admite potrivit următoarelor considerente:
- reclamanta a precizat în mod expres că a chemat în judecată această pârâtă din rațiuni de opozabilitate. Însă , această noțiune nu este reglementată de lege , ci art. 36 din codul de procedură civilă vorbește de " calitatea procesuală ce rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridici litigios , astfel cum acesta este dedus judecății."; , ori această pârâtă nu este parte în raportul juridic pendinte , astfel că ea nu poate fi obligată în consecință
- vom reține și prevederile art. 33 din Legea nr. 7 din 13 martie 1996 republicată - Legea cadastrului și a publicității imobiliare , cu modificările și completările ulterioare (1) înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanței judecătorești definitive și irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentații cadastrale."; , așa încât această pârâtă este obligată să respecte și să aplice hotărârea judecătorească , fără ca aceasta să implice participarea efectivă în proces. În acest sens sunt și prevederile art. 435 din codul de Procedură Civilă
-//-
II. În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta P G M , prin înscrisul depus la data de 10.05.2016 instanța o va respinge pe baza următoarelor considerente:
Acțiunea în constatare a fost formulată și împotriva acestei pârâte care este soția pârâtului P R , aceste părți locuind în imobilul din litigiu. Acest fapt juridic nu a fost contestat de pârâți .
Este evidentă calitatea procesuală a acestei pârâte determinate de folosința ei asupra imobilului din litigiu , în condițiile în care o societate comercială administrată de soțul ei(ce are și calitatea de asociat ) , colocatar dorește stabilirea dreptului de proprietate. Așadar această pârâtă poate fi obligată în raportul juridic dedus judecății , motiv pentru care se va constata legitimitatea ei procesuală pasivă.
-//-
III. Pe fondul pricinii, instanța reține în fapt următoarele:
-Din coala de CF 6564 al localității Beius (fila 12) se reține că imobilul din prezentul litigiu identificat sub nr. cadastral 447/5 și 751, ce reprezintă în natură teren în suprafață totală de 864 mp , situat in localitatea Beius, este înscris sub AI.1-2, iar reclamanta este proprietatea exclusivă cu titlu cumpărare, potrivit înscrierilor de sub B2
-Prin Sentința nr.6692/F/16.09.2014(fila 13) pronunțata in dos. nr.6428/111/2012 al Tribunalului Bihor, in temeiul art.107 lit. b din Legea 85/2006 privind procedura insolventei s-a dispus deschiderea procedurii de faliment impotriva societății D SRL.
-Din adresa nr.2154/07.03.2014 (fila 14)emisă de Primăria Beiuș rezultă că, ulterior, în patrimoniul debitorului D SRL , s-a identificat terenul intravilan în suprafața de 864 mp, situat in localitatea Beius, , inscris in CF nr.6564 a localității Beius sub nr. cad.447/5 si nr. cad.751,
-Din lista de inventariere întocmită la 14.11.2014 (fila 11) de reprezentanții comisiei de invebtariere constituite la nivelul societății reclamante , rezultă că pe terenul din litigiu s-a constatat existența unei case de locuit.
-Din adresa nr.9235/05.12.2014 a Primăriei Beiuș,(fila 16) rezultă că Primăria Beiuș a eliberat reclamantei Certificatul de Urbanism nr.82/03.05.2007, pentru construirea unei case de locuit și laborator cofetărie- patiserie, iar după obținerea acestui certificat, reprezentanții firmei nu s-au mai prezentat cu documentația tehnică și avizele necesare pentru obținerea autorizației de construcție, iar în prezent pe terenul nr.top.447/5 există construită o locuință care figurează în evidențele Primăriei la adresa din Beiuș, dar această locuință nu este declarată la impozit și nici pentru terenul aferent cu nr.cadastral 447/5 și 751 nu au fost achitate datorii fiscale.
-Din contractul de Credit nr. 715/07.06.2007 (fila 18) încheiat între Banca Transilvania în calitate de împrumutător și SC D SRL în calitate de împrumutat rezultă că acesta a avut ca și obiect achiziționarea terenului intravilan situat în localitatea Beius, , achiziționare care s-a făcut prin creditul pentru investiții imobiliare de 88.033,50 lei acordat de Banca Transilvania .
-Din contractul de ipotecă nr. 715/PO/01/07.06.2007 (fila 20) încheiat între Banca Transilvania în calitate de creditor ipotecar și SC D SRL în calitate de debitor , părțile au convenit ipotecarea imobilului din litigiu, ca o garanție a bunei execuții a contractului de credit. Art.2.5 din contract prevede că "ipoteca constituita in baza contractului de credit si accesoriilor acestuia se va intinde si asupra tuturor îmbunătățirilor, adăugirilor sau extinderilor aduse imobilului de la data încheierii contractului pana la data îndeplinirii integrale a obligațiilor din Contractul de Credit".
-Din concluziile raportului de expertiză (fila 215) instanța reține că: imobilul din prezentul litigiu este situat în municipiul Beiuș, și acesta este înscris în CF 6564 Beiuș, sub nr. cadastral447/5 și 751, ce reprezintă în natură teren în suprafață totală de 864 mp. și construcție cu regimul de înălțime P+1 E.
Construcția nu este înscrisă în CF deoarece astfel cum rezultă din adresa nr.9235/05.12.2014 a Primăriei Beiuș,, după obținerea certificatului de urbanism nr.82din data de 03.05.2007 de către proprietarul tabular al terenului, SC D SRL, acesta nu s-a mai prezentat cu documentația tehnică și avizele necesare pentru obținerea autorizației de construcție.
Se reține și faptul că edificarea construcției imobilului din litigiu s-a efectuat cel puțin până în stadiul fizic,, de roșu,, anterior anului 2010, și cel puțin probabil , după data de 03.05.2007, iar în cazul în care adresa Primăriei Beiuș nr.5149 din data de 30.10.2008 emisă către P R este conformă cu originalul și data de mai sus prezintă și data eliberării, rezultă că, la data adresei 2008, construcția deținută de acesta de pe terenul cu nr.cadastral 447/5 și 751 figura pe str. Ion Creangă nr.8 și în consecință edificarea construcției imobilului din litigiu s-a efectuat cel puțin până în stadiul fizic,, de roșu,, anterior datei de 30.10.2008, și cel mai probabil , după data de 03.05.2007.
Raportat la anul ridicării construcției, constată instanța faptul că aplicabile în cauză sunt prevederile Codului civil de la 1864 , potrivit următoarelor texte:
- art. 6 aliniatul 2 din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil : "Actele și faptele juridice încheiate,ori , după caz săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot geb’nera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau , după caz a săvârșirii ori producerii lor. "
- de asemenea art. 58 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a Codului Civil, prevede: " În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificialî presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrărilor-.";
Așadar în prezenta cauză este evident , raportat și la concluziile raportului de expertiză că legea aplicabilă este Codul civil de la 1864.
Astfel reținem următoarele texte din acest cod civil:
Art.488 C.civil prevede că, tot ce se unește și se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului,,. Cu alte cuvinte , accesiunea este încorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare având proprietari diferiți. Proprietarul bunului mai important considerat principal, devine și proprietar al bunului mai puțin important sau accesoriu.
Reține instanța că, accesiunea este reglementată în art.483-516 C.civ., iar din analiza acestor reglementări ,rezultă că accesiunea poare opera numai atunci când două bunuri , având proprietari diferiți s-au unit în așa fel încât despărțirea lor nu este posibilă decât cu deteriorarea ambelor bunuri sau distrugerea totală ori parțială a unuia dintre ele.
Se reține că, accesiunea imobiliară artificială se realizează prin intervenția și activitatea omului.
Potrivit art.492 Cod civil,, orice construcție , plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra,,.
Art.493-494 Cod civil reglementează două cazuri de accesiune reală imobiliară.
Reține totodată instanța că, accesiunea construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia este prev. de art.494 Cod civil. De regulă proprietarul terenului devine, prin accesiune proprietar al construcțiilor, plantaților și lucrărilor realizate
În concluzie , din interpretarea probelor de la dosar , raportat la faptul că potrivit cărții funciare reclamanta este proprietara terenului din litigiu , că cei doi pârâți locuiesc în construcția edificată pe terenul proprietatea reclamantei, utilizând prezumțiile simple judecătorești , instanța va reține că acești părăți au ridicat construcția, iar mai apoi, în temeiul accesiunii va constata calitatea proprietarului terenului de a fi titularul dreptului de proprietate asupra construcției.
Vom avea în vedere faptul că , fiind în sistem de carte funciară , proba dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.
Reținem mai apoi faptul că cei doi pârâți nu au investit instanța cu vreo cerere reconvențională , prin care să urmărească stabilirea unui alt titular al dreptului de proprietate asupra construcției , nu au depus în probațiune înscrisuri , nu au invocat existența vreunei convenții între societatea reclamantă și aceștia privind regimul juridic al construcției.
În lipsa vreunei cereri reconvenționale , instanța din oficiu nu putea să dispună asupra eventualelor drepturi ale constructorului, drept prescriptibil în termen de trei ani , termen ce începe să curgă de la momentul realizării condiției suspensive constând în manifestarea de voință a proprietarului terenului de a prelua construcția.
Instanța va respinge cererea de notare și intabulare a construcției în Cf în favoarea reclamantei D SRL., întrucât această operațiune presupune conform Legii nr. 7/1996 , a Regulamentului de carte funciară o procedură ce nu a fost respectată în cadrul prezentului litigiu. Astfel , în baza hotărârii judecătorești se vor obține documentele de rigoare de la Municipiul Beiuș , se vor achita impozitele aferente , urmând ca mai apoi să se procedeze la notarea construcției. Dacă s-ar dispune la notarea prin hotărârea judecătorească s-ar eluda procedura mai sus amintită, așa încât instanța va respinge această cerere.
În baza considerentelor mai sus expuse, instanța va admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta D SRL. societate în faliment cu sediul la lichidatorului judiciar G I SPRL din Oradea , împotriva pârâților P R , și P G M , potrivit dispozitivului prezentei hotărâri.
-//-
În ceea ce privește cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta Banca Transilvania instanța o va respinge pentru următoarele considerente:
- cercetând obiectul cererii de intervenție , instanța observă că această parte nu a făcut altceva decât să reia pretenția reclamantei . Ori , intervenția în interes propriu presupune obligatoriu afirmarea unui drept propriu , ce urmează a se stabili chiar împotriva reclamantului principal. Ori, în cauza noastră această chestiune nu se realizează. Din modul de susținerea a cererii de intervenție rezultă că se urmărește de fapt dreptul reclamantei , astfel încât din această perspectivă am fi în prezența unei intervenții în interesul reclamantei. Nici argumentele privind întinderea dreptului de ipotecă nu justifică intervenția principală formulată , întrucât dreptul de ipotecă este deja înscris în cartea funciară , și evident acest drept se va întinde și asupra construcției în momentul înscrierii ei.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, reținând culpa procesuală a pârâților în conformitate cu prevederile art.453 Cod procedură civilă, instanța îi va obliga să achite reclamantei suma totală de 2170,08 lei,cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând cheltuieli de deplasare( conform ordinelor de deplasare nr. 12/05.10.2015, nr.8/05.04.2016,nr.10/10.05.2016.nr.11/07.06.2016); onorariu expert, în sumă de 1900 lei, (conform chitanțelor nr. 7335387/1/12.11.2015 emisă de CEC Bank și nr.8006416/1 )- înscrisuri justificative depuse la dosar filele 128, 244- 249, 260 dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite ca fondată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară-Beiuș invocată de aceasta prin întâmpinare.
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta D SRL. societate în faliment cu sediul la lichidatorului judiciar G I SPRL ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Respinge ca nefondată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta P G M , prin înscrisul depus la data de 10.05.2016.
Admite, în parte, acțiunea civilă formulată de reclamanta D SRL. societate în faliment cu sediul la lichidatorului judiciar G I SPRL din Oradea împotriva pârâților P R și P G M
Constată că reclamanta D SRL a dobândit prin efectul accesiunii imobiliare artificiale dreptul de proprietate asupra imobilului constând în casa de locuit P+1E, ridicată pe terenul cu nr. cadastral 447/5 înscris în CF 6564 -Beiuș.
Respinge capătul de cerere privind notarea și intabularea construcției în Cf în favoarea reclamantei D SRL.
Respinge cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta Banca Transilvania .
Obligă părâții P R și P G M la plata sumei de 2170,08 lei, reprezentând cheltuieli de judecată , în favoarea reclamantei.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Judecătoria Beiuș.
Pronunțată în ședința publică din data de 04.10.2016.
| ← Constatare nulitate act, rectificare cf. Jurisprudență Contracte | Anulare act. Jurisprudență Asociaţii, Fundaţii, Corporaţii → |
|---|
