Acţiune în evacuare. Imobil restituit fostului proprietar în baza Legii nr. 10/2001. Protecţia chiriaşilor conform O.U.G. nr. 40/1999 şi Legii nr. 10/2001. Limite
| Comentarii |
|
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor, care urmăreşte un scop de interes general, dar limitarea dreptului de folosinţă a bunului de către proprietar pentru ca problema locativă a chiriaşilor să poată fi rezolvată nu poate interveni decât pentru o perioadă rezonabilă şi cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate şi dreptul chiriaşilor la un trai decent şi la o locuinţă; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său. Or, limitările aduse dreptului de proprietate în condiţiile alin. (2) ale aceluiaşi Protocol, deci care urmăresc un scop de interes general, trebuie să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
Secţia civilă, Decizia nr. 12 din 16 ianuarie 2008
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr. 4856/212/2007, reclamantul R.I. a chemat în judecată pe pârâta P.E., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Techirghiol cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat la adresa menționată, format din teren și construcție, potrivit dispoziției nr. 312 emise de Primarul orașului Techirghiol la 15 noiembrie 2001. Prin procesul-verbal întocmit la 19 noiembrie 2001, imobilul restituit a fost predat reclamantului, iar prin adresa nr. 7685 din 19 noiembrie 2001, Primarul orașului Techirghiol a făcut cunoscut chiriașului P.G., soțul numitei P.E., că urmare emiterii dispoziției nr. 312/2001 de restituire a imobilului, contractul de închiriere a încetat urmând să încheie un nou contract de închiriere cu noul proprietar. A mai susținut reclamantul că la data de 28 noiembrie 2001 l-a convocat pe fostul titular al contractului de închiriere P.G. la Circumscripția Fiscală Techirghiol în vederea încheierii contractului de închiriere, iar acesta din urmă a răspuns în sensul că este de acord să încheie contract de închiriere numai după ce va fi finalizată judecata promovată de acesta în legătură cu restituirea imobilului. S-a mai arătat ca între părți au existat mai multe procese civile și penale având ca scop anularea dispoziției emise pe numele reclamantului, care au fost finalizate în mod irevocabil, stabilind valabilitatea titlului de proprietate al lui R.I., respectiv valabilitatea dispoziției emise de primar. în timpul acestor litigii, P.G. a decedat, acțiunile fiind continuate de soția acestuia, pârâta P.E. Deși notificată, pârâta a refuzat încheierea unui nou contract de închiriere.
în drept, au fost invocate dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999, ale Legii nr. 241/2001 și O.G. nr. 8/2004.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantului-pârât la încheierea contractului de închiriere pentru spațiul deținut în imobilul în litigiu. în motivarea cererii, pârâta-reconvenientă a arătat că deține o parte din imobilul situat în Techirghiol, respectiv 2 camere, plus dependințe și 80 mp teren, suprafață pe care a deținut-o și până la decesul soțului său, P.G., în baza contractului de închiriere nr. 588/26.01.2001, în cuprinsul căruia figurează în calitate de soție. Se arată că în termen de 30 de zile de la data când i-a fost comunicată cererea de chemare în judecată, pârâta l-a încunoștințat pe reclamant că solicită încheierea unui contract de închiriere pentru spațiul deținut în imobil. în drept, au fost invocate dispozițiile art. 10 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999.
Prin sentința civilă nr. 5993/17.05.2007 Judecătoria Constanța a admis acțiunea reclamantului și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul menționat. Cererea reconvențională a pârâtei a fost respinsă ca nefondată.
împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 431 din 5 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, s-a respins ca nefondat apelul pârâtei.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut, în esență, că reclamantul în calitate de proprietar al imobilului restituit în procedura Legii nr. 10/2001, și-a îndeplinit obligația impusă de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, dar titularul contractului de închiriere P.G., în prezent decedat și pârâta P.E. au refuzat încheierea unui nou contract de închiriere, promovând multiple acțiuni în justiție, prin care au contestat dreptul de proprietate al reclamantului, acțiuni care nu s-au finalizat nici până în prezent.
S-a mai reținut că pârâta a locuit în acest spațiu fără plata vreunei chirii, situație în care nu se mai poate prevala de prelungirea contractului de închiriere conform O.U.G. nr. 40/1999.
împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta P.E., criticând-o pentru nelegalitate, conform dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ., sub următoarele aspecte:
- instanțele de fond și de apel au făcut o aplicare greșită a dispozițiilor O.U.G. nr. 40/1999, reținând că pârâta și soțul său P.G. au refuzat încheierea contractului de închiriere. întrucât soțul său a avut pretenții proprii cu privire la imobilul în litigiu, în calitate de succesor al lui P.I. și a promovat mai multe litigii în contradictoriu cu reclamantul, a solicitat ca încheierea contractului de închiriere să fie amânată până la definitivarea acestor acțiuni;
- după primirea cererii de chemare în judecată, pârâta l-a notificat pe reclamant printr-o scrisoare recomandată, pentru încheierea noului contract de închiriere, conform art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, dar reclamantul a refuzat.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile pârâtei, se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Reclamantul R.I. s-a legitimat ca proprietar al imobilului situat în orașul Techirghiol, județul Constanța, în baza Dispoziției nr. 312 din 15 noiembrie 2001, emisă de Primarul orașului Techirghiol în procedura Legii nr. 10/2001, iar prin procesul-verbal de predare-primire din 28 noiembrie 2001 reclamantul a fost pus în posesia imobilului.
Cu adresa nr. 7685 din 19 noiembrie 2001, orașul Techirghiol prin Primar a comunicat chiriașilor din imobil - P.G. și soția P.E., încetarea raporturilor locative, urmare a restituirii bunului închiriat fostului proprietar și împrejurarea că urmează a se încheia un nou contract cu proprietarul.
Conform dispozițiilor art. 13 din Legea nr. 10/2001 republicată, în cazul imobilelor restituite în procedurile administrative prevăzute de această lege, sunt aplicabile dispozițiile privind contractele de închiriere cuprinse în O.U.G. nr. 40/1999 referitoare la protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe, iar conform dispozițiilor art. 15 alin. (1) din lege, contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani.
Neîncheierea noului contract conform art. 9 și art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerută de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract.
în speță, se constată că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile ce îi incumbau conform art. 9 și art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, notificând chiriașilor P.G. și E. redobândirea imobilului folosit în prezent de pârâtă și i-a convocat la sediul Circumscripției Fiscale Techirghiol, în vederea încheierii noului contract de închiriere.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că P.G. a luat cunoștință de notificarea reclamantului și deși nu a refuzat în mod expres încheierea contractului, nu s-a prezentat la locul stabilit pentru negocierea clauzelor contractului și a comunicat reclamantului că nu este oportună încheierea noului contract, cât timp între părți se derulează un litigiu cu privire la imobil.
Ulterior anului 2001, pârâta și soțul său au continuat să promoveze și alte acțiuni cu privire la imobilul în litigiu, în contradictoriu cu reclamantul, refuzând încheierea vreunui contract de închiriere.
Se reține, astfel, că pârâta a continuat să locuiască în imobil, deși refuzase încheierea contractului de închiriere cu noul proprietar și nu a plătit chirie în perioada 2001-2007. Această situație s-a menținut și după împlinirea termenului de 5 ani reglementat de art. 15 din Legea nr. 10/2001 și O.U.G. nr. 40/1999.
Recunoașterea dreptului chiriașilor pârâți la prelungirea contractului de închiriere și după expirarea termenului stabilit de dispozițiile legale mai sus invocate, contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO și încalcă dreptul de proprietate al reclamantului, lipsind de substanță un atribut esențial al acestuia, respectiv folosința (cauza Radovici și Stănescu contra României, hotărârea din 2 noiembrie 2006; cauza Cleja și Mihalcea împotriva României, hotărârea din 8 februarie 2007).
Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 reprezintă o reglementare a folosirii bunurilor, care urmărește un scop de interes general, dar limitarea dreptului de folosință a bunului de către proprietar pentru ca problema locativă a chiriașilor să poată fi rezolvată nu poate interveni decât pentru o perioadă rezonabilă și cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate și dreptul chiriașilor la un trai decent și la o locuință; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său. Or, limitările aduse dreptului de proprietate în condițiile alin. (2) ale aceluiași Protocol, deci care urmăresc un scop de interes general, trebuie să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile.
Restricțiile suferite în cauză de reclamant în privința folosirii bunului său imobiliar și în special, imposibilitatea în care s-a aflat timp de 6 ani de a obliga pârâta să îi plătească o chirie - datorată atât atitudinii chiriașei, dar și dispozițiilor din legislație - O.U.G. nr. 40/1999 și Legea nr. 10/2001 - care cenzurează dreptul proprietarului de a dispune cu privire la cuantumul chiriei și exclude posibilitatea evacuării chiriașului pentru neplata chiriei atunci când există neînțelegeri cu privire la cuantumul ei, conduc la concluzia că justul echilibru între protecția individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general nu a fost respect.
în consecință, în mod corect instanțele de fond și de apel au dispus sancționarea pârâtei chiriașe prin evacuarea acesteia din imobilul folosit fără un titlu legal și au respins cererea reconvențională prin care pârâta solicita obligarea reclamantului la încheierea unui contract de închiriere începând cu anul 2007, conform O.U.G. nr. 40/1999.
Conform dispozițiilor art. 312 C.proc.civ., se va respinge recursul pârâtei ca nefondat, iar în conformitate cu dispozițiile art. 274 C.proc.civ. va fi obligată recurenta pârâtă către intimatul reclamant la 1.190 lei cheltuieli de judecată.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Delimitarea... | Legea nr. 10/2001. Prioritatea măsurilor compensatorii în... → |
|---|
