Uzucapiune. Condiţii legale pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin uzucapiunea de 30 de ani. Folosirea bunului pentru altul. Consecinţe
| Comentarii |
|
Simpla detenţie precară, oricât ar dura în timp, nu este succesibilă de uzucapiune, întrucât chiriaşul săvârşeşte actele sau faptele materiale de folosinţă ori de putere asupra bunului închiriat nu pentru sine, ci pentru proprietarul bunului, este un detentor precar, şi, ca atare, nu poate invoca dobândirea proprietăţii acelui bun prin uzucapiune.
Secţia civilă, Decizia nr. 36 din 11 februarie 2008
Prin sentința civilă nr. 71/C din 7.03.2007 pronunțată de Judecătoria Hârșova în dosarul civil nr. 285/RJ/2006, s-a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului S.I. și s-a respins acțiunea în evacuare formulată de acesta în contradictoriu cu pârâtul I.E.D.
Totodată, s-a luat act de renunțarea la judecată de către intervenientul Orașul Hârșova prin Primar și s-a respins, ca neîntemeiată cererea de intervenție formulată de intervenienta I.I.
De asemenea, s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâtul reconvenient I.E.D., în contradictoriu cu reclamantul S.I. și s-a constatat că pârâtul reconvenient a dobândit un drept de proprietate, prin uzucapiune, asupra imobilului situat în Hârșova, str. T. nr. 15, compus din garaj și teren aferent, în suprafață de 121,44 mp.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond, în baza materialului probator administrat, în cauză a reținut următoarele:
Autorul pârâtului reconvenient, numitul I.E., a avut în posesie, din anul 1969 și până la decesul acestuia, intervenit în anul 2003, un garaj, situat în Hârșova, str. T. nr.15, utilizat pentru parcarea autoturismului și pentru depozitarea unor obiecte, garaj la care a realizat reparații și îmbunătățiri, fiind cunoscut drept proprietarul acestuia.
După deces, posesia a fost continuată de către pârâtul reconvenient, garajul fiind ocupat de obiecte aparținând acestuia.
Prin H.C.L. nr. 33/2001 a Consiliului Local Hârșova, garajul a fost trecut în proprietatea privată a orașului, urmând să aibă destinația de garaj pentru autovehiculul instituției, hotărâre care nu a fost executată, astfel încât posesia pârâtului reconvenient și a autorului acestuia nu a fost întreruptă.
Prin Dispoziția Primarului orașului Hârșova nr. 639/ 21.12.2001 s-a dispus, în temeiul Legii nr. 10/2001, restituirea către numita A.T.O. a unei suprafețe de 900 mp teren și a clădirii amplasate pe acesta, și care au fost vândute reclamantului, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 261/2004.
Se reține că, prin acest contract nu a fost înstrăinat garajul aflat în litigiu, întrucât nu este menționat în act, acesta aflându-se pe o suprafață de teren ce excede titlului inițial de proprietate al vânzătorului precum și al cumpărătorului, respectiv de 121,44 mp, și care ar constitui terenul aferent garajului.
în raport de această situație de fapt, s-a concluzionat că, autorul pârâtului reconvenient a exercitat, asupra garajului o posesie neîntreruptă, publică, continuă și sub nume de proprietar, posesie ce a fost continuată, în aceleași condiții și de către pârâtul reconvenient.
A fost înlăturată apărarea reclamantului S.I., potrivit cu care posesia pârâtului reconvenient asupra garajului s-ar fi întrerupt în anul 2004, când acesta nu i-a mai permis accesul la construcție, prin aceea că, și în prezent garajul este ocupat de lucrurile personale ale pârâtului reconvenient, astfel încât acesta are atât elementul material al posesiei cât și elementul intențional, acela de a stăpâni bunul sub nume de proprietar.
S-a concluzionat că, întrucât posesia a fost exercitată într-un interval de timp mai mare de 30 de ani, sunt incidente dispozițiile art. 1890 C.civ., pârâtul reconvenient dobândind prin uzucapiune un drept de proprietate asupra garajului.
S-a apreciat că, aceleași condiții nu sunt îndeplinite și în persoana intervenientei I.I., fapt pentru care s-a respins, ca neîntemeiată cererea de intervenție formulată de aceasta.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului în acțiunea având ca obiect evacuare, s-a reliefat că reclamantul nu a probat dreptul de proprietate asupra garajului și asupra terenului aferent acestuia, astfel încât nu are legitimitate procesual activă de a solicita evacuarea pârâtului.
împotriva sentinței mai sus menționate a formulat apel reclamantul S.I., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, învederând că, în mod greșit instanța de fond a admis excepția lipsei calității procesual active a reclamantului S.I. și a respins acțiunea în evacuare formulată de acesta în contradictoriu cu pârâtul I.E.D., după cum, în mod greșit a admis cererea reconvențională formulată de pârâtul reconvenient I.E.D. și a constatat că acesta a dobândit un drept de proprietate, prin uzucapiune, asupra imobilului situat în Hârșova, str. T. nr. 15, compus din garaj și teren aferent, în suprafață de 121,44 mp, hotărârea instanței de fond fiind rezultatul aprecierii eronata a probelor administrate în cauză.
Astfel, s-a susținut că, deși suprafața de teren ce i-a fost vândută și cu privire la care vânzătorul deținea titlu de proprietate este de 900 mp, suprafața ce a rezultat din măsurători este mai mare, fiind inclusă și cea despre care s-a apreciat că reprezintă terenul aferent garajului iar în ceea ce privește construcția cu destinație de garaj, aceasta nu a fost inclusă în contract întrucât se afla în proprietatea Primăriei.
Pe fondul cererii reconvenționale s-a arătat că pârâtul reconvenient nu a probat că a avut o posesie sub nume de proprietar, întrucât nu este înregistrat în evidențele fiscale, nu a achitat taxe și impozite sub acest titlu.
De asemenea, s-a evidențiat precaritatea titlului autorului său, acesta având doar folosința garajului, în baza unui contract de închiriere, aspect probat atât cu înscrisuri cât și cu martori precum și cu interogatoriul părților.
S-a mai arătat că posesia exercitată are un caracter discontinuu, atâta vreme cât se recunoaște că din anul 2004 i s-a interzis pârâtului reconvenient accesul la garaj, aspect susținut și de către martorii audiați în cauză.
Soluționând apelul, Tribunalul Constanța a pronunțat decizia civilă nr. 319 din 18.06.2007, prin care a admis apelul declarat de reclamantul S.I. împotriva sentinței civile nr. 71/C din 7.03.2007 pronunțată de Judecătoria Hârșova.
A fost schimbată în parte sentința în sensul că a fost respinsă ca nefondată, cererea reconvențională formulată de pârâtul reconvenient I.E.D. în contradictoriu cu reclamantul pârât S.I.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că pârâtul reconvenient nu a probat că ar fi dobândit, prin uzucapiune, un drept de proprietate asupra terenului, în același timp nu se poate reține că ar fi dobândit un drept de proprietate asupra garajului, în considerarea calității sale de proprietar asupra terenului, fapt pentru care s-a respins cererea reconvențională.
în termen legal, împotriva deciziei civile nr. 319/18.06.2007 a declarat recurs pârâtul I.E.D., ca fiind nelegală și netemeinică.
Motivează recursul arătând că instanța de apel a interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății și a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal admițând apelul reclamantului S.I.
Relatează în continuare arătând că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 261 din 24.03.2004 la B.N.P. P.E.R., reclamantul a cumpărat de la A.T.O. un imobil compus din construcție și teren în suprafață de 900 mp (din acte, iar din măsurători 1026,15 mp).
Pentru suprafața de 900 mp vânzătoarea a fost pusă în posesie conform procesului-verbal nr. 6028 din 15.05.2002.
Cu prilejul întocmirii schiței cadastrale în suprafața de 900 mp a fost inclusă și suprafața de 31,58 mp pe care se află edificat garajul, cumpărat în prezent de recurent.
Această suprafață de teren fiind inclusă în suprafața de teren cumpărată de către intimatul reclamant l-a determinat pe acesta să-l acționeze în judecată pe pârât și să solicite evacuarea care a fost respinsă de către instanța de fond și admisă cererea reconvențională formulată de pârât, constatând că este proprietarul terenului pe care s-a edificat garajul, ca efect al uzucapiunii asupra construcției.
Instanța de apel în mod greșit a respins cererea reconvențională cu motivarea că autorul pârâtului nu a exercitat o posesie asupra terenului și privitor la construcție se prezumă că este făcută de proprietarul terenului pe cheltuiala sa până la proba contrară.
Martorii audiați în cauză la cererea recurentului au făcut dovada că autorul acestuia a exercitat asupra imobilului în litigiu o posesie continuă, publică și sunt nume de proprietar, care a fost continuată de către acesta.
Făcând dovada că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1890 C.civ. a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului și menținerii hotărârii pronunțate de instanța de fond.
Analizând decizia din apel, curtea constată că recursul este nefondat pentru următoarele:
în sistemul Codului nostru civil, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra acestui bun un interval de timp determinat de lege.
Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementată de art. 1890 C.civ., este necesar să fie îndeplinite, cumulativ, două condiții: posesia propriu-zisă să fie utilă, adică neviciată și să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună credință sau de rea credință.
în acest sens, prin art. 1864 C.civ. se prevede că „orice prescripție este fondată pe faptul posesiunii”, posesiunea fiind „deținerea unul lucru sau folosirea de un drept exercitată… de noi înșine sau de altul în numele nostru”.
Prin urmare, posesiunea juridică, adică aceea apărată de lege ca manifestare exterioară a unu drept constă atât în exercitarea în fapt asupra unor acte asupra bunului, cât și în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretențiunii existenței unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul său, fie sub forma unui atribut al acestuia.
Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adică simpla detențiune, poate avea loc în numele autorului însuși sau în numele altuia, în acest caz beneficiile posesiunii juridice aparținând celui a cărui pretențiune se manifestă prin intermediul detentorului de fapt.
în conformitate cu art. 1847 C.civ. „ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar”.
în cauza dedusă judecății, recurentul pârât a solicitat în contradictoriu cu reclamantul și intervenientul să se constate că a dobândit un drept de proprietate, ca efect al uzucapiunii, asupra imobilului situat în Hârșova, str. T., nr. 15, județul Constanța, compus din garaj și teren aferent în suprafață de 121,44 mp.
Din probele administrate în cauză existente la dosar rezultă că autorul recurentului și după aceea el, nu au exercitat o posesie continuă, publică și sub nume de proprietar asupra imobilului în litigiu.
Autorul său și după aceea recurentul, au folosit garajul în baza contractului de închiriere nr. 24/1973 încheiat cu Primăria Hârșova, contract care este în vigoare și astăzi, fapt ce rezultă din petiția înregistrată sub nr. 1222/2001 la Prefectura Județului Constanța, înaintată de către recurent.
Chiar în cuprinsul petiției înaintate către Prefectura Județului Constanța, recurentul recunoaște existența acestui contract de închiriere, care este în derulare și în prezent.
Prin H.C.L. Hârșova nr. 33/2001 imobilul în litigiu a fost trecut în proprietatea privată a orașului Hârșova, motivat de faptul că acesta este deținut de către petiționar în baza unui contract de închiriere.
în concluzie, recurentul exercitând posesia în numele altuia, respectiv al proprietarului (orașul Hârșova) în calitate de detentor precar, nu poate beneficia de prevederile Codului civil privind uzucapiunea, oricât ar dura posesia sa.
în această situație, decizia recurată este legală și temeinică, motiv pentru care urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de către recurentul I.E.D.
| ← Legea nr. 10/2001. Proba dreptului de proprietate asupra... | Acţiunea în rectificarea cărţii funciare → |
|---|
