Acţiune în grăniţuire şi revendicare. Demolarea părţii de fundaţie a unei construcţii edificate fără autorizaţie de construire
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 42/R din 9 ianuarie 2013
Prin sentinţa civilă nr. 5791 din 23 noiembrie 2007 a Judecătoriei Baia Mare, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale a pârâtelor D.Z. şi I.S. şi în consecinţă, s-a respins faţă de aceste pârâte, acţiunea intentată de reclamanţii M.G., M.E., M.L. şi M.S.
S-a admis în parte acţiunea civilă intentată de reclamanţii M.G., M.E., M.L. şi M.S., în contradictoriu cu pârâţii U.O. şi U.S., B.M. şi B.G. şi în consecinţă:
S-a stabilit pentru aliniamentul 5-15 din planul de amplasament şi delimitare redactat de expert ing. P.C.G. la data de 5.04.2007 şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre, linia de hotar dintre terenul identificat cu nr. top 4998/5/1 în C.F. 13371 Baia Mare proprietatea reclamanţilor M.L. şi M.S. şi terenul identificat cu nr. top 4998/6/1 şi 4998/6/2/2 din C.F.8984 Baia Mare proprietatea pârâţilor
B.G. şi B.M..
S-a respins petitul prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor B.M. şi B.G. să demoleze construcţia situată în Baia Mare, str. B., nr. 36 şi să lase în deplina proprietate şi paşnica folosinţă a reclamanţilor terenul cu suprafaţa de 376 mp.
S-a stabilit pe aliniamentul 13-12-10 din planul de amplasament şi delimitare redactat de expert ing. P.C.G. la data de 05.04.2007 şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre linia de hotar dintre terenul identificat cu nr. top 4998/5/2 în C.F. Baia Mare, proprietatea reclamanţilor M.G. şi M.E. şi terenurile identificate în C.F. 18690 Baia Mare cu nr. top 4998/6/2/2, proprietatea pârâţilor
B.M. şi B.G.
Au fost obligaţi pârâţii B.M. şi B.G. să predea în deplina proprietate şi paşnica folosinţă a reclamanţilor M.G. şi M.E. terenul cu suprafaţa de 15 mp delimitat de punctele 12-14-15-13 în planul de amplasament şi delimitare încheiat de expert ing. P.C.G. la data de 5.04.2007.
Au fost obligaţi pârâţii U.O. şi U.S. să predea în deplina proprietate şi paşnica folosinţă a reclamanţilor M.G. şi M.E. terenul cu suprafaţa de 105 mp delimitat de punctele 10-11-14-12 în planul de amplasament şi delimitare încheiat de expert ing. P.C.G. la data de 5.04.2007, cu excepţia terenului efectiv de fundaţie.
S-au respins petitele prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor U.O. şi U.S. să demoleze fundaţia construcţiei şi autorizarea reclamanţilor să demoleze construcţia.
Au fost obligaţi pârâţii să le plătească reclamanţilor M.L. şi M.S. cheltuieli de judecată în cuantum de 146,6 lei iar reclamanţilor M.G. şi M.E. cheltuieli de judecată în cuantum de 629,6 lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că asupra terenului înscris în CF nr. 11371 Baia Mare, nr. top 4998/5/1 sunt proprietari reclamanţii M.L. şi M.S., teren dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1042/2002, încheiat cu L.F. Conform acestei cărţi funciare, reclamanţii M.G. şi M.E., sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 877 mp, identificat cu nr. top 4998/5/2, dobândit prin cumpărare de la M.O.V. şi M.M..
Succesiunea înscrierilor din cartea funciară, atestă că primul proprietar al parcelei originare cu nr. top 4998/5 cu suprafaţa de 2877 mp a fost H.V., al cărui drept de proprietate s-a înscris cu titlu de împroprietărire prin Reforma Agrară, menţiune urmată de înscrierea dreptului de proprietate asupra acestei parcele în favoarea lui T.M., căreia i-a fost atribuit prin titlul de proprietate nr. 6014/24, iar
ulterior T.M. şi-a înstrăinat terenul pe care l-a dezmembrat în cele două parcele asupra cărora sunt proprietari actualii reclamanţi.
Pârâta B.M. şi defunctul B.G.. au dobândit în anul 1988 dreptul de proprietate asupra casei evidenţiate pe parcela cu nr. top 4998/6 în suprafaţă de 2.877 mp. în baza contractului autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarii anteriori P.D. şi A.. care şi-au înscris dreptul de proprietate transmis tot cu titlu de vânzare-cumpărare în anul 1974 de către primul proprietar tabular V.G.. al cărui drept de proprietate a fost înscris în baza Reformei Agrare.
Din cauza interdicţiei de înstrăinare a terenurilor. instituite prin Legea nr. 58/974 la data când familia B. a contractat cu familia P.. terenul a trecut în proprietatea statului. după ce a fost dezmembrat în prealabil în nr. top 4998/6/1 în suprafaţă de 100 mp şi nr. top 4998/6/2 în suprafaţă de 2777 mp.
Prin ordinul prefectului nr. 7019/18.08.1993. s-a constituit dreptul de proprietate asupra acestor terenuri în favoarea pârâţilor B.M. şi B.G.. care şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară. iar în anul 2001 s-au evidenţiat pe ambele parcele două corpuri de construcţii casă şi anexe.
În anul 2004. parcela cu nr. top 4998/2 s-a dezmembrat cu nr. top nou 4998/6/2/1 în suprafaţă de 800 mp înstrăinată ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii U.O. şi U.S.. care şi-au înscris dreptul de proprietate în CF nr. 18690 Baia Mare. iar asupra nr. top nou 4998/6/2/2 au rămas proprietari pârâţii B..
În cauză s-au efectuat două rapoarte de expertiză tehnică judiciară. unul de către expertul M.I. şi altul de către expertul P.C.G.. pe baza acestui din urmă raport fiind stabilită linia de hotar dintre proprietăţile părţilor.
Raportat la linia de hotar stabilită pe aliniamentul ce corespunde limitelor de carte funciară. fundaţia edificată fără autorizaţie de către pârâţii U. încalcă limitele proprietăţii lor. însă nu s-a dovedit că ar fi fost de rea-credinţă. ei necunoscând că s-au extins cu fundaţia dincolo de limitele proprietăţii lor.
Prin decizia civilă nr. 108/A din 3 aprilie 2008 a Tribunalului Maramureş. s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii M.G.. M.E.. M.L. şi M.S.. împotriva sentinţei civile nr. 5791 din 23.11.2007 a Judecătoriei Baia Mare.
Au fost obligaţi apelanţii să le plătească intimaţilor U.O.. U.S.. B.M. şi B.G.. cheltuieli de judecată în apel. în sumă de 1.000 lei.
Pentru a decide astfel. instanţa de apel a reţinut că pârâţii B. folosesc terenul de aproximativ 18 ani în limitele preluate de la vechiul proprietar P.D.. În partea sudică a terenului. în vecinătatea terenului aparţinând lui M.V.. între punctele 107-108 din expertiza efectuată de expertul M.I.. se află un gard de beton preluat de la vechiul proprietar.
În punctul 139. se află un stâlp din beton preluat de pârâţi ca şi capăt de mejdă. la momentul preluării amplasamentului.
Litigiul dintre părţi se poartă pe aliniamentul 116-111-120-123. porţiune pe care există un gard cu fundaţie din beton. edificat de pârâţi şi în continuare pe aliniamentul 123-130-136-149. porţiune pe care se află amplasaţi ţăruşi.
Între suprafaţa scriptică de 2877 mp şi suprafaţa folosită efectiv de reclamanţi de 2426 mp. se constată o lipsă de 451 mp. pe care reclamantul M. o explică prin nerespectarea de către părţi a mejdiei propuse de Comisia locală de aplicare a Legii nr. 18/1991.
Între suprafaţa totală din CF-urile pârâţilor de 2877 mp şi cea folosită efectiv. de 3467 mp. se constată un plus de 590 mp.
Suprapunând situaţia din teren cu cea cuprinsă pe aerofotoplan în anul 1998. expertul a constatat că situaţia din teren corespunde sub aspect de suprafaţă şi limită de folosinţă. diferenţele fiind foarte mici.
Linia de hotar dintre părţi este pe aliniamentul descris de punctele 116-111-120-123-138-136148.
Prin decizia civilă nr. 1782 din 26 septembrie 2008 a Curţii de Apel Cluj. s-a admis recursul declarat de reclamanţii M.G. şi M.E.. precum şi recursul declarat de reclamanţii M.L. şi M.S. împotriva deciziei civile nr. 108/A din 3 aprilie 2008 a Tribunalului Maramureş. care a fost casată şi sa trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
Pentru a decide astfel. curtea a reţinut că prima instanţă în mod corect a reţinut starea de fapt în privinţa modului de dobândire şi întinderii dreptului de proprietate al părţilor asupra parcelelor cu nr.
top 4998/6 şi nr. 4998/5, însă deşi antecesorilor în drepturi ai reclamanţilor, cât şi ai pârâtului B.G., dreptul de proprietate le-a fost reconstituit, respectiv constituit în temeiul Legii nr. 18/1991, nu s-a dat nicio relevanţă juridică acestui aspect.
Nu s-a cercetat modul în care beneficiarii reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate au fost puşi în posesie de Comisia municipală Baia Mare de aplicare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
Parcelele cu nr. top 4998/6 şi 4995/5 au avut întinderi egale, iar reconstituirea dreptului de proprietate s-a făcut pentru ambele parcele în limita a câte 2877 mp.
În cauză, linia de hotar originară, trebuie raportată la momentul ulterior punerii în posesie în baza Legii nr. 18/1991, iar necercetarea pricinii sub acest aspect, echivalează cu nesoluţionarea fondului.
Prin decizia civilă nr. 177/A din 21.06.2012 a Tribunalului Maramureş, s-a admis în parte apelul declarat de reclamanţii M.G., M.E., M.L. şi M.S., împotriva sentinţei civile nr. 5791 din 23.11.2007 a Judecătoriei Baia Mare, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a stabilit liniile de hotar dintre proprietăţile părţilor, conform Variantei a III-a-Anexa 4A, elaborată de expertul Zlampareţ Ioan în completarea la expertiză efectuată la data de 10.05.2012, care face parte din prezenta decizie, după cum urmează:
H între proprietatea reclamanţilor M. şi proprietatea reclamanţilor M., pe aliniamentul C-D;
H între proprietatea reclamanţilor M. şi proprietatea pârâţilor U., pe aliniamentul B-62;
H între proprietatea reclamanţilor M. şi proprietatea pârâţilor B., pe aliniamentul 62-C-61”
H între proprietatea reclamaţilor M. şi proprietatea pârâţilor B., pe aliniamentul C-E-F-G-33.
Au fost obligaţi pârâţii B.G. şi B.M. să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă reclamanţilor M., suprafaţa de 9 mp teren, cuprinsă în perimetrul configurat cu pct. 61-61”-C-62.
Au fost obligaţi pârâţii U.O. şi U.S. să le lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă reclamanţilor M. suprafaţa de 104 mp teren configurat cu pct. 61-62-B-67 în Anexa 4A, elaborată de expert Z. la data de 10.05.2012 şi s-au compensat cheltuielile de judecată din apel.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că prima instanţă a apreciat corect starea de fapt cu privire la modul de dobândire a dreptului de proprietate al părţilor asupra parcelelor cu nr. top 4998/6 şi 4998/5. O parte din antecesorii în drepturi ai părţilor au beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii fondului funciar, cu excepţia familiei B., al cărei teren nu a fost cooperativizat.
Reconstituirea dreptului de proprietate nu a avut loc conform folosinţei terenurilor din perioada cooperativizării, ci potrivit împroprietăririi prin Reforma Agrară cu câte 2877 mp şi a schiţelor întocmite cu acea ocazie.
Fundaţia construită de pârâţii U., încalcă limitele proprietăţii parcelei lor cu nr. 4998/6/2, dar aceasta nu s-a făcut cu rea-credinţă, întrucât nu au cunoscut că şi-au extins fundaţia dincolo de limitele proprietăţii lor, ci au crezut că terenul pe care este edificată fundaţia, le aparţine, mai ales că proprietarii terenului vecin de la acea dată nu s-au opus.
Lipsa autorizaţiei de construire, nu atrage obligaţia civilă de demolare a părţii de construcţie, întrucât această măsură se încadrează în materia răspunderii contravenţionale, în care instanţa nu are decât atribuţii de control judecătoresc, fără a putea constata fapte de natură contravenţională încadrate în dispoziţiile Legii nr. 50/1991.
Totodată, nu este incident nici cazul reglementat de art. 494 alin. (3) C.civ., întrucât reclamanţii proprietari ai terenului, nu invocă apropierea părţii de construcţii ridicate de pârâţi.
Într-adevăr, varianta cea mai oportună pentru situaţia de fapt existentă în teren, este varianta III-a corespunzătoare anexei grafice 4A fila 241 dosar apel, în care distanţa dintre colţul casei pct. 45 şi linia de mejdă este de 3,73 m, ceea ce permite accesul reclamanţilor M. cu mijloace auto la restul proprietăţii lor, fără a deranja în mod evident proprietatea lui B.G., aşa cum s-ar întâmpla în varianta I
a.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamanţii M.G. şi M.E., solicitând modificarea ei în parte, în sensul admiterii în totalitate a apelului declarat de reclamanţii M. în contra sentinţei şi în consecinţă, admiterea în totalitate a acţiunii introductive de instanţă şi obligarea pârâţilor U.O. şi Ugorcsog Ştefan să îşi ridice/demoleze construcţia/fundaţia edificată fără autorizaţie, respectând aliniamentul 61-62-B-67 din anexa nr.4A întocmită de expertul Z.I., în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii, iar în caz contrar, să fie autorizaţi reclamanţii-recurenţi să demoleze
construcţia pârâţilor până la aliniamentul dintre proprietăţi, pe cheltuiala pârâţilor, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, reclamanţii au susţinut că decizia instanţei de apel este corectă în ceea ce priveşte stabilirea liniei despărţitoare dintre proprietăţile părţilor pe baza raportului de expertiză efectuat de expertul Z.I., dar nu şi în ceea ce priveşte respingerea capătului de cerere privind ridicarea părţii de fundaţie construite de pârâţi pe terenul proprietatea reclamanţilor.
Instanţa de apel şi-a motivat soluţia sub acest aspect, pe faptul că pârâţii ar fi fost de bună-credinţă, iar reclamanţii nu s-au opus edificării fundaţiei, ignorând probele din care a rezultat că pârâţii au fost avertizaţi să nu ridice construcţia, întrucât au intrat pe terenul reclamanţilor.
Instanţa de apel nu a sesizat că fundaţia este nelegal construită, fără acordul vecinilor care era obligatoriu şi fără autorizaţie de construire, certificatul de urbanism menţinând loc de autorizaţie de construire.
Frontul la stradă al ambelor parcele ale părţilor este de aproximativ 12,5 m, iar în situaţia în care s-ar menţine fundaţia edificată în parte pe terenul reclamanţilor, în mod automat frontul la stradă al parcelei reclamanţilor s-ar reduce şi în plus, tot ei ar mai trebuie să respecte şi distanţa legală dintre construcţii.
Reclamanţii şi-au cumpărat terenul pentru a-şi construi pe el o casă, ceea ce nu s-ar putea realiza în situaţia îngustării fâşiei lor de teren. Reclamanţii le-au cerut pârâţilor printr-o adresă să sisteze lucrările, ceea ce nu au făcut.
Decizia instanţei de apel este şi contradictorie, prin aceea că îi obligă pe pârâţi să le lase reclamanţilor în proprietate şi folosinţă suprafaţa de 104 mp, iar pe de altă parte porţiunea de fundaţie ce se regăseşte pe cei 104 mp va rămâne în continuare tot în proprietatea pârâţilor.
Linia despărţitoare dintre proprietăţile părţilor a fost corect stabilită în ceea ce îi priveşte pe reclamanţii M., astfel că apare de neînţeles cum îşi vor putea ridica în continuare pârâţii construcţia, în condiţiile în care este amplasată pe terenul reclamanţilor, fiindcă nu vor putea respecta niciodată servitutea de vedere sau picătura streşinii.
Intimaţii U.O., U.S. şi B.G. prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, intimaţii au susţinut că sunt nefondate criticile aduse de recurenţi deciziei tribunalului, deoarece terenul familiei B. era delimitat cu garduri şi a nu a fost cooperativizat.
Pârâţii au obţinut certificatul de urbanism nr. 1677 din 10.09.2004, dar eliberarea autorizaţiei de construire a fost tergiversată, întrucât trebuia scos terenul din categoria de folosinţă arabil şi trecut în intravilan.
La data edificării construcţiei, recurenţii nu erau proprietarii terenului învecinat, pe care l-au cumpărat la data de 23.02.2005, preluarea făcându-se de aceştia în limita de folosinţă a vechilor proprietari, de aceea nu a fost necesar acordul lor.
Examinând recursul, curtea reţine următoarele:
Reclamanţii-recurenţi M.G. şi M.E., sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 877 mp situat în Baia Mare, str. B., înscris în CF nr. 11678 Baia Mare, nr. top 4998/5/2, iar pârâţii-intimaţi U.O. şi U.S. sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 800 mp situat în Baia Mare, str. B., înscris în CF nr. 18690 Baia Mare, nr. top 4998/6/2/1.
Linia despărţitoare dintre proprietăţile părţilor, a fost stabilită pe aliniamentul B-62 din varianta a III-a, anexă grafică 4A, la raportul de expertiză efectuat de expertul Z.I. fila 241 dosar apel, cu putere de lucru judecat, întrucât niciuna dintre părţi nu au atacat decizia tribunalului sub acest aspect.
În această situaţie, pârâţii U.O. şi U.S., sunt obligaţi să le lase reclamanţilor în deplină proprietate şi paşnică folosinţă, suprafaţa de 104 mp, configurată în patrulaterul 61-62-B-67 din aceeaşi variantă a raportului de expertiză.
Din cei 104 mp pe care pârâţii sunt obligaţi să îi lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă reclamanţilor, conform liniei despărţitoare stabilite cu putere de lucru judecat, suprafaţa de 7,36 mp, reprezentând un patrulater cu lungimea de 14,88 m şi lăţimea la un capăt de 47 cm, iar la celălalt capăt de 52 cm, este ocupat de o parte a fundaţiei edificate de pârâţi.
Reclamanţilor nu li s-a dat în schimb suprafaţa de 7,36 mp teren în altă parte, dar a fost menţinută şi fundaţia construită de pârâţi parţial pe terenul reclamanţilor.
În această situaţie. decizia tribunalului nu poate fi pusă în executare. deoarece pârâţii sunt obligaţi să le predea reclamanţilor suprafaţa totală de 104 mp teren. în care este inclusă şi suprafaţa de 7.36 mp de sub fundaţia pârâţilor. cu privire la care nu s-a dispus demolarea ei pe porţiunea de 7.36 mp. astfel încât să le poată fi eliberat şi predat acest teren.
Menţinerea fundaţiei pârâţilor parţial pe terenul reclamanţilor şi construirea casei de către pârâţi pe conturul fundaţiei actuale. face imposibilă recuperarea integrală a terenului de 104 mp de către reclamanţi de la pârâţi. pe baza deciziei instanţei de apel.
Înşişi intimaţii recunosc că au construit fundaţia fără să aibă autorizaţie de construire. doar în temeiul certificatului de urbanism nr. 1677 din 10.09.2004. întrucât pentru eliberarea autorizaţiei de construire era necesar ca în prealabil terenul să fie scos din categoria de folosinţă „arabil” şi trecut în intravilan.
Aşadar. reclamanţii au construit fundaţia fără să respecte dispoziţiile imperative ale Legii nr. 50/1991.
Este adevărat ceea ce arată tribunalul. că instanţa nu are atribuţii de constatare a contravenţiilor la Legea nr. 50/1991 şi de stabilire a sancţiunilor corespunzătoare. dar instanţa nici nu a fost învestită cu o astfel de cerere. ci cu demolarea părţii din fundaţia construită nelegal.
Câtă vreme pârâţii nu au procedat la o delimitare topografică a terenului lor pe care intenţionau să construiască. de proprietatea vecină. când terenul lor nu se afla în intravilan şi avea categoria de folosinţă de teren arabil. iar nu de teren destinat construirii. motiv pentru care organul administrativ nici nu le-a eliberat autorizaţia de construire . în mod cert au fost de rea-credinţă. de aceea în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 494 alin. (2) coroborat cu art. 480 din Codul civil în vigoare la data introducerii acţiunii.
Pentru aceste considerente. în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) şi (3) C.pr.civ.. se va admite recursul reclamanţilor împotriva deciziei tribunalului. care va fi modificată în sensul că se va admite în totalitate apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei judecătoriei şi în consecinţă. vor fi obligaţi pârâţii U.O. şi U.S. să ridice porţiunea de 7.36 mp din fundaţia construită pe terenul reclamanţilor-recurenţi. respectiv acea parte care depăşeşte aliniamentul dintre proprietăţi stabilit cu putere de lucru judecat între punctele B-62 din varianta a III-a. anexa grafică 4A la raportul de expertiză efectuat de expertul Z.I. fila 241 dosar apel. precum şi la fila 18 dosar recurs. în termen de 30 de zile de la pronunţarea deciziei. 9 ianuarie 2013. iar în caz de refuz. vor fi autorizaţi reclamanţii-recurenţi să demoleze partea din fundaţie construită de pârâţii-intimaţi pe terenul reclamantului M.G. şi M.E.. pe cheltuiala pârâţilor U.O. şi U.S..
În temeiul art. 274 C.pr.civ.. intimaţii U.O. şi U.S. vor fi obligaţi să le plătească recurenţilor M.G. şi M.E.. cheltuieli de judecată în recurs. în sumă de 1004 lei.
| ← Revizuire întemeiată pe dispoziţiile art. 322 pct. 7... | Acţiune în răspundere patrimonială. Solicitarea obligării... → |
|---|
