Acţiune în justiţie pentru obligare la încheierea contractului de închiriere, în condiţiile O.U.G. nr. 40/1999, cu privire la un imobil care a făcut obiectul restituirii în baza Legii nr. 10/2001.
| Comentarii |
|
Momentul iniţial al termenului de 5 ani reglementat prin art. 1 din Legea nr. 10/2001 republicată
Relevantă sub aspectul redobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu este data când hotărârea judecătorească de restituire a devenit executorie, conferind reclamantei puterea de a -şi afirma prerogativele ataşate calităţii de proprietar. Aceasta este şi momentul de la care a început să curgă termenul de 5 ani în contra pârâţilor chiriaşi.
Decizia nr. 901/R din 4 mai 2007
Prin sentinţa civilă nr. 8459 din 15 noiembrie 2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă acţiunea civilă înaintată de reclamanta M.I. împotriva pârâţilor V.V., V.A. şi V.G., având ca obiect obligarea pârâţilor la a încheia cu reclamanta contract de închiriere cu privire la apartamentul nr. 23 al imobilului situat în Cluj-Napoca, str. G., înscris în CF 61499 Cluj, nr.top. 23986/8/XXIII, pentru o durată de 1 an şi 6 luni, adică până la data de 31 decembrie 2007, pentru o chirie lunară de 100 Euro lunar.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a avut în vedere, în esenţă, următoarele:
Reclamantei i-a fost restituit imobilul în litigiu în temeiul Legii nr. 10/2001, Primarul municipiului Cluj-Napoca emiţând dispoziţia de restituire nr. 890/2005, în vreme ce predarea imobilului către reclamantă s-a făcut în data de 16 noiembrie 2005.
Restituirea imobilului s-a făcut după ce, în prealabil, prin sentinţa civilă nr. 831/2002 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a dispus obligarea la restituire a Primarului municipiului Cluj-Napoca şi a Consiliului Local.
Inclusiv la data pronunţării acestei sentinţe apartamentul litigios era locuit de către pârâţi, în baza contractului de închiriere nr. 100711 din data de 17.11.1999 şi a actului adiţional prin care termenul închirierii a fost prelungit până la data de 08.04.2009.
Pârâţii au notificat-o pe reclamantă la data de 05.05.2006, solicitând încheierea unui contract de închiriere conform art. 13 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, pentru o durată de 5 ani calculată de la data deciziei de restituire a imobilului.
Reclamanta nu a dovedit însă, cât priveşte cauza de faţă, că a urmat faţă de pârâţi procedura prevăzută de O.U.G. nr. 40/1999 şi care să se finalizeze cu un refuz al acestora de a încheia un nou contract de închiriere, astfel că acţiunea este neîntemeiată.
Împotriva sentinţei reclamanta M.I. a declarat apel, respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 90/A/2007 din 21 februarie 2007 a Tribunalului Cluj.
Motivând decizia, Tribunalul a confirmat starea de fapt şi drept reţinută de prima instanţă, arătând că termenul de 5 ani pentru încheierea contractului de închiriere curge de la data la care reclamantei i-a fost predat efectiv imobilul, anume
19.04.2006.
30
În ce priveşte cuantumul chiriei, reclamanta nu a făcut dovada că veniturile pârâţilor permit stabilirea unei chirii de 100 Euro lunar.
Faptul că reclamanţilor li s-a predat efectiv imobilul abia la data de
19.04.2006, deşi obţinuseră hotărârea judecătorească încă din anul 2002, nu le este imputabil pârâţilor, astfel că aceştia nu pot fi sancţionaţi prin reducerea duratei locaţiunii, fiind de văzut şi că reclamanta nu a urmat procedura prevăzută de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999.
Împotriva acestei decizii reclamanta M.I. a declarat recurs, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului şi a acţiunii, deoarece:
- Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca avea obligaţia de a-i preda reclamantei imobilul încă din anul 2002, în baza sentinţei civile nr. 831/2001 a Tribunalului Cluj, fiind fără relevanţă data predării efective a imobilului. Prin urmare, termenul de 5 ani curge din anul 2002, când sentinţa de restituire a devenit irevocabilă, creându-se o nouă situaţie juridică pentru imobil.
- Reclamanta a fost pusă în situaţia de a nu avea nici folosinţa imobilului, nici posibilitatea de a obţine plata chiriei ajungându-se astfel la încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, aşa cum s-a stabilit prin hotărârea pronunţată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului pronunţată în cauza Radovici şi Stănescu contra României.
- Pârâţii refuză cu rea-credinţă atât încheierea unui contract de închiriere până la 31 decembrie 2007, precum şi plata unei chirii de 100 Euro lunar, deşi din probele existente rezultă că au lucrat în Italia, realizând venituri.
Prin întâmpinare (f. 9), intimaţii au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Cu privire la acest recurs Curtea are în vedere următoarele:
Aşa cum s-a statuat de către prima instanţă, confirmat în apel, prin sentinţa civilă nr. 831 din 05 decembrie 2002 a Tribunalului Cluj s-a dispus anularea dispoziţiei nr. 3340/2002 a Primarului municipiului Cluj-Napoca şi, pe cale de consecinţă, au fost obligaţi Primarul municipiului Cluj-Napoca şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să îi restituie reclamantei, în natură, apartamentul nr. 23 al imobilului situat în Cluj-Napoca, str. G., compus din 2 camere, dependinţe, garaj, logie şi pivniţă.
Prin decizia civilă nr. 65 din 14 aprilie 2003 a Curţii de Apel Cluj această sentinţă a fost menţinută, devenind executorie în beneficiul reclamantei.
Cu toate acestea, Primarul municipiului Cluj-Napoca nu a procedat de îndată la îndeplinirea efectivă a obligaţiei de restituire în natură, astfel că prin încheierea civilă nr. 9555/19.10.2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca a fost obligat la a plăti o amendă civilă pe zi de întârziere în favoarea statului până la executarea obligaţiei de restituire.
Astfel fiind, în data de 19 aprilie 2005 a fost emisă de către Primar dispoziţia de restituire nr. 890 /2005, procedându-se apoi şi la predarea-primirea imobilului conform procesului-verbal încheiat la 19 aprilie 2005.
Astfel fiind, apreciază prezenta Curte că relevantă sub aspectul redobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu prezintă data de 14 aprilie 2003, când prin decizia civilă nr. 65/2003 a Curţii de Apel Cluj a fost menţinută sentinţa civilă nr. 831/2002 a Tribunalului Cluj prin care se ordonase restituirea în natură.
Este fără însemnătate că Primarul municipiului Cluj-Napoca a întârziat executarea sentinţei şi punerea efectivă a reclamantei în posesia imobilului, căci îndeplinirea formalităţilor de predare-primire, inclusiv emiterea sub nr. 890/2005 a
31
unei noi dispoziţii de restituire în natură, cu valoarea unor simple formalităţi de natură administrativă, fără însă a condiţiona sau, în genere, influenţa existenţa şi soarta juridică a dreptului în litigiu.
Veritabila recunoaştere a dreptului de proprietate al reclamantei şi, deci, puterea ei de a-şi afirma prerogativele ataşate calităţii de proprietar sunt legate de data de 14 aprilie 2003, când sentinţa civilă nr. 831/2002 a Tribunalului Cluj a devenit executorie.
În aceste circumstanţe, este de considerat că prevederea cuprinsă la pct. 13.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, adoptate prin H.G. nr. 498/2003, potrivit căreia „... urmează a se considera că termenul de 5 ani la care face trimitere art. 15 din lege începe să curgă de la data creării noi situaţii juridice a imobilului notificat” trebuie înţeleasă în sensul că noua situaţie juridică a imobilului a fost creată, în prezenta cauză, prin chiar hotărârea judecătorească de restituire în natură, anume sentinţa civilă nr. 831/2002 a Tribunalului Cluj, sus-evocată.
Astfel, nu i s-ar da, în fapt, unei hotărâri judecătoreşti emise în condiţiile legii valoarea pe care legea însăşi i-o recunoaşte, condiţionându-i-se aplicarea de o suită de formalităţi administrative ce nu pot fi înţelese decât ca o consecinţă, iar nu ca o premisă a acelei hotărâri.
Rezultă, deci, că termenul de 5 ani a început să curgă în contra pârâţilor la data de 14 aprilie 2003, el împlinindu-se la data de 14 aprilie 2008, pentru această perioadă de timp pârâţii putând fi obligaţi la a încheia contract de închiriere cu reclamanta.
În ce priveşte însă cuantumul chiriei cu care pârâţii sunt datori, suma de 100 Euro propusă de către reclamantă nu poate fi susţinută de argumentul că va apare ca derizorie în raport cu chiriile practicate pe piaţa liberă pentru apartamente asemănătoare, căci criteriul de avut în vedere nu este acela al comparaţiei cu piaţa liberă a închirierilor, ci acela ce rezultă din prevederile art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999.
Or, acest articol stabileşte, prin alin. 1, că nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele prevăzute la art. 26 şi terenul aferent acestora nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie, iar în cazul când venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie.
Or, aceste prevederi ale legii trebuie să guverneze şi contractul de închiriere dintre părţile prezentei cauze.
Astfel fiind, recursul se va admite în parte de pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., prima instanţă şi cea de apel făcând o greşită aplicare a legii.
Se va admite în parte apelul şi acţiunea reclamantei, corespunzător celor ce preced.
| ← Drept civil. Plângere împotriva încheierii de carte funciară | Drept civil. Litigiu de muncă. Calcul drepturi salariale → |
|---|
