Drept civil. Proprietatea Legea nr. 10/2001. Acţiune în constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la un imobil ce nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995. Incidenţa art. 948 pct. 4 C.civ.
| Comentarii |
|
Irelevanţa bunei-credinţe a cumpărătorului
Vânzarea de către Statul Român a unui imobil preluat fără titlu valabil şi care, deci, nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995, atrage nulitatea absolută a
14
respectivului contract de vânzare-cumpărare în condiţiile art. 948 pct. 4 şi art. 966968 C.civ., cumpărătorul neputând invoca buna-credinţă ca o cauză de asanare a nulităţii absolute.
Decizia nr. 811/R din 23 aprilie 2007
Prin sentinţa civilă nr. 348/26.09.2001, pronunţată de Tribunalul Cluj s-a admis acţiunea formulată de reclamantul B.G., în contradictoriu cu pârâţii P.I., Statul Român prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi SC C. SA Cluj-Napoca prin lichidator SC A.P. SA Cluj-Napoca şi, în consecinţă, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3567/17.07.1997 încheiat între pârâţii de rândul 1 şi 3, cu privire la apartamentul nr. 9 din Cluj-Napoca, str. I.; s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâtului P.I. din CF indiv. 137297 Cluj şi CF col. nr. 123913 Cluj; s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantului asupra acestui apartament; s-a respins cererea privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei faptul că, prin sentinţa civilă nr. 347/03.08.1999 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosar nr. 9270/1998, s-a admis acţiunea reclamantului B.G. împotriva pârâtului Statul Român prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, cu consecinţa constatării nulităţii absolute a trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Cluj-Napoca, str. I., înscris iniţial în CF 1594, nr.top. iniţial 409, şi transcris apoi în CF 123912, 123913 şi 123914, cu nr.top. nou 409/1 şi 409/2, compus din 15 apartamente; s-a constatat că reclamantul este unicul moştenitor al fostului proprietar tabular, pârâtul fiind obligat să-i recunoască acestuia dreptul de proprietate asupra imobilului; totodată s-a dispus înscrierea în CF în favoarea reclamantului a dreptului de proprietate asupra acestui imobil.
La pronunţarea acestei soluţii s-a ţinut seama de faptul că naţionalizarea imobilului s-a făcut cu nerespectarea condiţiilor Decretului nr. 92/1950, neexistând identitate între adevăratul proprietar al imobilului şi persoana înscrisă în lista anexă la decret.
În baza acestei hotărâri rămasă definitivă şi irevocabilă reclamantul şi-a întabulat în CF dreptul de proprietate asupra imobilului.
Chiar dacă pârâtul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare la data de 17.07.1997, el s-a întabulat în cartea funciară doar la data de 25.05.2000, în timp ce reclamantul, la data de 08.12.1998, şi-a notat sub B 4 acţiunea înregistrată la Tribunalul Cluj sub nr. 9270/1998, asigurându-şi astfel rangul serial de dobândire a proprietăţii, înaintea pârâtului P.I., astfel că titlul reclamantului este prioritar faţă de cel al pârâtului.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul P.I., solicitând admiterea apelului şi schimbarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii.
Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 48/04.04.2002, a respins ca nefondat apelul pârâtului, reţinând în motivarea deciziei aceleaşi considerente ca şi cele avute în vedere de instanţa de fond, precum şi faptul că, la data de 17.07.1997, reclamantul avea promovată şi nesoluţionată cererea de restituire în natură la Legea nr. 112/1995, ceea ce ar fi trebuit să ducă la suspendarea de drept a procedurii administrative reglementată de Legea nr. 112/1995, cel puţin până la rămânerea irevocabilă a sentinţei nr. 347/1999.
15
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, pe de o parte reclamantul B.G., iar pe de altă parte pârâtul P.I., însă, pe parcursul soluţionării recursurilor, cei doi recurenţi au decedat, recursurile fiind continuate de fiecare dintre moştenitorii defuncţilor, respectiv, B.C., B.R.M., B.B.M. şi B.C.G. - succesorii reclamantului, şi M.A.D. - succesoarea pârâtului.
În ceea ce priveşte recursul reclamantului, acesta nu a fost motivat, recurentul limitându-se la a preciza că „decizia este nelegală şi netemeinică pentru considerentele pe care le voi dezvolta pe larg în motivarea prezentului recurs, după ce mi se va comunica decizia civilă dată de Curtea de Apel în prezenta cauză”. Pe cale de consecinţă, faţă de împrejurarea că recursul reclamantului nu este motivat, în temeiul art. 3021 lit. c, art. 303 alin. 1 şi 2 şi art. 306 Cod proc.civ., Curtea urmează să admită excepţia nulităţii recursului, excepţie invocată din oficiu la termenul de judecată din 23 aprilie 2007, cu consecinţa constatării nulităţii acestui recurs.
Prin propriul recurs, pârâtul recurent a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârilor recurate şi după rejudecarea pe fond a cauzei, respingerea acţiunii reclamantului ca nefondată.
În motivarea recursului s-a arătat că recurentul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în baza dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, lege care conferea proprietarului imobilului, în speţă Statul Român, dreptul de a vinde chiriaşilor ce deţineau cu acest titlu imobilele la data de 21.12.1989, din analiza contractului de vânzare-cumpărare rezultând că la data încheierii acestui contract pârâtul era titularul contractului de închiriere nr. 48850/13.10.1973. Indiferent dacă recurentul şi-a înscris sau nu dreptul de proprietate în cartea funciară, acest contract este perfect valabil, întrunind exigenţele dispoziţiilor art. 948 Cod civ., precum şi cele prevăzute de Legea nr. 112/1995 şi de Normele metodologice de aplicare a acestei legi. Motivarea primei instanţe, bazată pe dispoziţiile art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 şi ale art. 30 şi art. 31 din Decretul-Lege nr. 115/1938, precum şi pe art. 948 Cod civ., este străină de natura pricinii, având în vedere că dreptul de proprietate asupra unui imobil se dobândeşte nu prin înscrierea în cartea funciară, ci prin acte juridice valabil încheiate, sau ca efect al unei hotărâri judecătoreşti. Prin urmare, în opinia recurentului, rangul serial de care se face vorbire, este străin de vreun mod de dobândire a dreptului de proprietate. Notarea acţiunii de către reclamant în cartea funciară ar fi asigurat executarea hotărârii judecătoreşti prin care s-a soluţionat respectiva acţiune şi în contra pârâtului recurent, doar în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare şi dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu ar fi fost ulterioare datei notării. Momentul în raport cu care se apreciază valabilitatea unui act juridic este momentul încheierii actului, când are loc transferul dreptului de proprietate, iar nu un moment ulterior acestuia. În raport de data încheierii contractului, Statul Român era proprietar al imobilului înscris ca atare în cartea funciară, deci pârâtul recurent a dobândit dreptul de la adevăratul proprietar din acel moment. Admisibilitate acţiunii în rectificare de CF bazată pe dispoziţiile art. 36 pct. 1 şi 4 din Legea nr. 7/1996, conform art. 38 din aceeaşi lege, este condiţionată de admiterea acţiunii în constatarea nulităţii titlului dobânditorului subsecvent, or, atâta timp cât titlul pârâtului nu este nul nici sub aspectul dispoziţiilor legii speciale, nici în accepţiunea dispoziţiilor art. 948 Cod civ., nici prin opunerea unei hotărâri judecătoreşti prin care s-a constatat nulitatea absolută a titlului primului dobânditor, este evident că hotărârile pronunţate în cauză sunt nelegale, în contradicţie cu elementele de fapt ale pricinii, textele de lege aplicate fiind străine de cauză. Rangul serial despre care vorbesc primele două instanţe stabileşte raportul între cereri nesoluţionate, iar înscrierile ulterioare în CF sunt admisibile numai dacă nu aduc
16
atingere drepturilor celor înscrişi anterior. Hotărârile judecătoreşti la care s-a făcut referire nu îşi produc efecte faţă de pârâţii recurenţi, în raport cu art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 şi Legea nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare al pârâtului fiind încheiat în 1997, iar acţiunea în rectificare de CF îndreptată împotriva Statului Român fiind promovată doar în 1998 şi notată ca atare în cartea funciară. Nu există la dosarul cauzei nici o dovadă în sensul că imobilul ar fi fost solicitat pe cale administrativă, şi chiar dacă ar fi fost aşa, în contextul Legii nr. 112/1995 actele administrative erau ineficiente atâta timp cât pârâtul deţinea locuinţa în baza unui contract de închiriere şi câtă vreme nu exista promovată de către reclamant o acţiune în revendicare pe dreptul comun. Ambele instanţe erau obligate să verifice
valabilitatea titlului pârâtului sub două aspecte: condiţiile de validitate ale oricărui
act juridic, prevăzute de art. 948 Cod civ., şi aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Deşi prima instanţă face referire la dispoziţiile art. 948 Cod civ., totuşi nu argumentează punctul de vedere sub aspectul nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, în timp ce instanţa de apel ajunge la concluzii total eronate. În ceea ce priveşte aplicarea principiului menţionat, dacă s-ar fi înţeles corect acest principiu, soluţia nu ar fi putut fi decât aceea a respingerii acţiunii. Pârâtul nu a susţinut că dreptul de proprietate putea fi dobândit doar prin bună-credinţă, fără a avea la bază un act juridic valabil încheiat, ci faptul că buna-credinţă a dobânditorului subsecvent îl apără pe acesta de efectele principiului menţionat. Reclamantul putea să fie despăgubit pentru drepturile sale constatate prin hotărârile judecătoreşti şi nu să procedeze la o interpretare greşită , atât a dispoziţiilor
Decretului-Lege nr. 115/1938, cât şi ale Legii nr. 7/1996, pentru a se constata
nulitatea absolută a titlului de proprietate a pârâtului.
Prin întâmpinarea formulată în cauză reclamantul a solicitat respingerea recursului pârâtului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că, atâta vreme cât nu s-au respectat dispoziţiile privitoare la procedura de publicitate prevăzute de Legea nr. 115/1938, contractul de vânzare-cumpărare al recurentului nu este opozabilă erga omnes.
Recursul pârâtului este nefondat.
Prin sentinţa civilă nr. 347/03.08.1999, pronunţată de Tribunalul Cluj, rămasă definitivă prin respingerea apelului pârâtului, prin decizia civilă nr. 83/28.04.2000 a Curţii de Apel Cluj şi irevocabilă prin respingerea recursului aceluiaşi pârât, prin decizia civilă nr. 1605/16.03.2001 a Curţii Supreme de Justiţie, s-a admis acţiunea formulată de reclamantul B.G., în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi, în consecinţă, s-a constatat nulitatea absolută a trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Cluj-Napoca, str. I., înscris în CF iniţială 1594, nr.top. 409, în prezent sistată, transcris apoi în CF nr. 123912, CF nr. 123913 şi CF nr. 123914, compus din 15 apartamente; s-a constatat nulitatea absolută a întabulării dreptului de proprietate al Statului Român sub B 4 şi B 5 din CF 1594; s-a constatat că reclamantul este unicul moştenitor al fostului proprietar tabular; pârâtul a fost obligat să-i recunoască reclamantului dreptul de proprietate asupra acestui imobil; s-a dispus întabularea în CF a dreptului de proprietate al reclamantului asupra apartamentelor cu nr. top. 409/1/I, 409/1/II, 409/1/V, 409/1/VI, 409/1/VII, 409/1/IX, 409/1/X şi 409/1/XIV, actualmente înscrise în CF col. 123912 şi în CF nr. 123913, precum şi asupra imobilului cu nr.top. 409/2 din CF nr. 123914 Cluj (f. 5-7, 34-36, 56-59 dosar fond).
În considerentele acestor hotărâri judecătoreşti s-a reţinut faptul că imobilul în litigiu a fost trecut în proprietatea Statului Român în baza Decretului nr. 92/1950, de la numitul K.E., antecesorul reclamantului, K.E.n fiind declarat mort prezumat, prin
17
sentinţa civilă nr. 69/1999 a Tribunalului Cluj, ca urmare a deportării sale în lagărul de la Auschwitz. Anterior decesului proprietarul de cartea funciară avea profesia de avocat, fiind deci exceptat de la naţionalizare. Deşi potrivit art. 18 alin. 1 din Decretul nr. 31/1954, de îndată ce hotărârea declarativă de moarte a rămas definitivă, cel dispărut este socotit că a murit la data stabilită prin hotărâre, totuşi, dreptul de opţiune succesorală începe să curgă doar de la data rămânerii definitive a hotărârii declarative de moarte, şi aceasta deoarece, până la această dată operează prezumţia că cel dispărut se află în viaţă. Declararea judecătorească a morţii prezumate a proprietarului imobilului naţionalizat în anul 1999, conduce la concluzia că naţionalizarea imobilului s-a făcut cu nerespectarea condiţiilor acestui act normativ, în sensul că nu există identitate între adevăratul proprietar şi persoana înscrisă în listele anexă la decret.
Prin urmare, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român cu titlu de naţionalizare, fără titlu valabil, împrejurarea raportat la care acest imobil nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, ştiut fiind că, potrivit art. 1 alin. 1 din această lege puteau face obiectul legii doar imobilele cu destinaţia de locuinţă, trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu.
Iniţial, conform art. 1 alin. 2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 aprobate prin H.G. nr. 20/1996, prin titlu se înţelegea şi Decretul nr. 92/1950 însă, ca urmare a modificărilor aduse H.G. nr. 20/1996 prin H.G. nr. 11/1997, s-a nuanţat noţiunea de titlu, arătându-se la alin. 1 la art. 3 că prin imobil trecut în proprietatea statului, potrivit Decretului nr. 92/1950, se înţelege imobilul naţionalizat cu respectarea prevederilor art. I pct. 1-5 şi ale art. II din decret, precum şi cu respectarea identităţii dintre persoana menţionată ca proprietar în listele anexă la decret şi adevăratul proprietar al imobilului la data naţionalizării.
Prin prisma art. 1 alin. 4 şi 5 din H.G. nr. 11/1997 imobilele care au fost preluate de stat nu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia statului şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, ele putând face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun.
Alin. 6 al aceluiaşi articol prevedea că în cazul în care pe rolul instanţelor judecătoreşti se află cereri referitoare la imobilele prevăzute la alin. 5, adică cereri de revendicare formulate pe dreptul comun, pe cale judecătorească, procedurile administrative reglementate de Legea nr. 112/1995, de restituire în natură, de acordare a despăgubirilor sau de vânzare către chiriaşi, se suspendă de drept până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a cererilor respective.
În acelaşi sens dispuneau şi prevederile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, conform cărora, bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin vicierea consimţământului, puteau fi revendicate de foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparaţie, prin prisma alin. 1 al aceluiaşi art. 6, prin imobile preluate cu titlu valabil înţelegându-se cele care au intrat în proprietatea statului cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat.
În speţă, existând o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care s-a constatat că imobilul a fost preluat fără titlu de către Statul Român, este evident că acest imobil nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995 şi, în consecinţă, nu putea fi vândut chiriaşului prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 35067/17.07.1997.
18
Prin încheierea acestui contract de vânzare-cumpărare în condiţiile şi în temeiul Legii nr. 112/1995 s-au nesocotit evident prevederile acestei legi, contractul fiind afectat de o cauză ilicită în sensul art. 948 pct. 4 şi art. 966-968 Cod civ.
Întrucât cererea introductivă de instanţă a fost promovată de reclamant după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, este evident că analizarea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare se impune a fi făcută şi prin raportare la dispoziţiile acestei legi.
Astfel, art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 prevede că persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, pe care o exercită după primirea hotărârii judecătoreşti de restituire.
De altfel, în baza sentinţei civile nr. 347/1999, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în cărţile funciare în care fusese transcris, ulterior preluării de către stat, imobilul din Cluj-Napoca, str. I..
Astfel, reclamantul şi-a înscris dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 1, 2, 5, 6, 7, 10, 14 în CF indiv. 123913 Cluj-Napoca, în baza sentinţei civile nr. 347/1999, după ce, în prealabil, sub B 4, prin încheierea de CF 19177/08.12.1998, reclamantul şi-a notat în aceeaşi carte funciară acţiunea înregistrată sub nr. 9270/1998 pe rolul Tribunalului Cluj.
Nu poate fi primită susţinerea pârâtului recurent, conform căreia dreptul de proprietate se dobândeşte la momentul încheierii actului, când are loc transferul dreptului de proprietate, iar nu la momentul întabulării în cartea funciară, câtă vreme, în regim de carte funciară, sub imperiul Decretului-Lege nr. 115/1938 - act normativ aplicabil încă în Ardeal -, drepturile reale, conform principiului inscripţiunii consacrată în art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938, se dobândesc numai prin întabularea drepturilor în cartea funciară, singurele excepţii de la acest principiul al inscripţiunii fiind cele limitativ enumerate în art. 26 din Decretul-Lege nr. 115/1938, excepţii care în nici un caz nu sunt aplicabile pârâtului recurent.
Este adevărat că la momentul încheierii de către pârâtul recurent a contractului de vânzare-cumpărare Statul Român era proprietar al imobilului, dar nu este mai puţin adevărat că, conform celor anterior expuse, ca urmare a constatării preluării fără titlu a imobilului de către Statul Român, prin prisma art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, se consideră că fostul proprietar nu şi-a pierdut niciodată această calitate, şi deci, pe cale de consecinţă Statul Român nu a fost niciodată proprietarul imobilului.
Nu este mai puţin adevărat că potrivit ar. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credinţa, însă în speţă nu poate fi reţinută buna-credinţă a pârâtului cumpărător, pe de o parte, având în vedere că la data la care acesta şi-a întabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra apartamentului litigios, în cartea funciară era notată acţiunea promovată pe dreptul comun de moştenitorul fostului proprietar tabular - dreptul statului fiind astfel evident contestat -, iar pe de altă parte, având în vedere că imobilul nefăcând obiectul Legii nr. 112/1995, prin prisma considerentelor mai sus expuse, el nu putea fi vândut în temeiul acestei legi, contractul de vânzare-cumpărare fiind afectat deci de o cauză ilicită, astfel încât buna ori reaua-credinţă a cumpărătorului este irelevantă pentru asanarea sancţiunii nulităţii absolute a respectivului contract.
Tot astfel, nu poate fi reţinută în cauză incidenţa excepţiei de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, respectiv aceea a dobânditorului de
19
bună-credinţă şi cu titlu oneros, câtă vreme, contractul fiind afectat de o cauză ilicită nu mai prezintă nici un fel de relevanţă buna ori reaua-credinţă a cumpărătorului.
Chiar dacă pârâtul cumpărător a încheiat contractul de vânzare-cumpărare mai înainte de confirmarea în justiţie, în mod definitiv şi irevocabil, prin decizia civilă nr. 347/1999 a Tribunalului Cluj, a dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului din Cluj-Napoca, str. I., totuşi acesta nu poate invoca în favoarea sa buna-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ca o cauză de asanare a nulităţii acestui contract, câtă vreme reclamantul nu a fost despăgubit echitabil pentru acest imobil, situaţie în care este evident că acesta a suferit o privare de proprietate, contrară art. 1 al Protocolului nr. 1 al Convenţiei Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a stabilit constant şi recent, în mai multe decizii, că vânzarea de către stat a unui bun al altuia unor terţi, fie ei chiar şi de bună-credinţă, chiar şi atunci când această vânzare era anterioară confirmării în justiţie în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia, combinată cu lipsa totală a despăgubirii, constituie o privare contrară art. 1 al Protocolului nr. 1 (Cauza Străin contra României, Cauza Bărcănescu contra României, Cauza Porţeanu contra României, Cauza Păduraru contra României, cu trimitere la Cauza Brumărescu contra României).
Tribunalul Cluj prin sentinţa civilă nr. 347/1999, constatând şi stabilind totodată, că imobilul în litigiu a trecut la stat fără titlu valabil, titlul statului fiind unul nul, a constatat implicit că reclamantul este proprietarul legitim al acestui imobil. Însă, prin recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra acestui imobil, cu efect retroactiv - efectul retroactiv fiind consacrat prin însăşi textul art. 2 alin. 2 al Legii nr. 10/2001, care stipulează în sensul că fostul proprietar al cărui imobil a fost preluat fără titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării -, se poate considera că reclamantul are un bun în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.
Cu privire la existenţa unei ingerinţe, este de remarcat faptul că preluarea imobilului de către Statul Român în baza Decretului nr. 92/1950, fusese nelegală, împrejurare raportat la care prin vânzarea imobilului către pârâtul intimat, în condiţiile în care imobilul fusese preluat fără titlu valabil, şi deci nu intra sub incidenţa Legii nr. 112/1995, Statul Român l-a privat pe reclamant de orice posibilitate de a intra în posesia acestui imobil, imposibilitatea reclamantului de a-şi exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului şi de a reintra în posesia efectivă a acestuia, constituind fără îndoială o ingerinţă în dreptul său de proprietate, această ingerinţă a autorităţii publice în dreptul de proprietate al reclamantului fiind una legală, conferită prin însăşi Legea nr. 112/1995, iar scopul acestei ingerinţe nu putea fi decât unul legitim, şi anume protejarea drepturilor cumpărătorului de bună-credinţă.
În aceste condiţii, este evident că a avut loc o privare a reclamantului de bunul său, în sensul celei de-a doua teze din primul alin. 1 al art. 1 din Protocolul nr. 1.
În consecinţă, prin prisma considerentelor mai sus expuse, se poate constata, în concordanţă cu statuările CEDO (a se vedea Cauza Porţeanu împotriva României), că vânzarea de către stat a imobilului în favoarea pârâtului intimat, chiar dacă prin ipoteză acesta ar fi fost de bună-credinţă, este o vânzare a bunului altuia care, chiar dacă a fost anterioară confirmării definitive în instanţă a dreptului de proprietate al reclamantului, însă este combinată cu lipsa totală a oricărei despăgubiri, reprezintă o privare de proprietate, contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie, buna-credinţă a terţului cumpărător nefiind suficientă prin sine însăşi pentru a înlătura sancţiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.
20
Există aşadar, prima premisă a aplicării art. 1 alin. 1 din Protocolul nr. 1, aceea a existenţei unui bun, statul recunoscând explicit şi retroactiv supravieţuirea vechiului drept de proprietate al fostului proprietar, aşa cum rezultă şi din interpretarea CEDO în Cauza Păduraru contra României.
Prin urmare, este irelevant faptul că pârâtul intimat ar fi fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare - bună-credinţă care în speţă nu există, şi chiar dacă ar fi existat aceasta nu putea influenţa valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme acesta avea o cauză ilicită -, după cum irelevant este faptul că acesta ar fi formulat cerere pentru cumpărarea imobilului în condiţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 doar după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din aceeaşi lege, câtă vreme, imobilul aparţinând reclamantului, fiind preluat fără titlu valabil, nu putea fi vândut decât după clarificarea situaţiei sale juridice, respectiv, după verificarea validităţii titlului statului (a se vedea în acest sens Cauza Păduraru contra României, paragraful 103, 104).
Pentru a genera un drept de proprietate în favoarea cumpărătorului, de la un neproprietar, buna-credinţă trebuie să îmbrace forma erorii comune invincibile, şi aceasta pentru faptul că art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 prevede că „persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietari avută la data preluării, pe care o exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătoreşti de restituire, conform prevederilor prezentei legi”.
Prin urmare, în cazul preluării fără titlu, fostul proprietar se consideră că nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate asupra respectivului imobil, iar statul nu a devenit, pe cale de consecinţă, niciodată proprietarul acelui imobil.
Potrivit dreptului comun, buna-credinţă în sine nu este susceptibilă să genereze proprietate decât asociată cu celelalte condiţii ale uzucapiunii de scurtă durată, reglementată de Codul civil în art. 1895 - 1899, în timp ce, conform prevederilor art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, în redactarea iniţială, este suficient ca chiriaşul cumpărător să fi fost de bună credinţă pentru a paraliza sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare şi pentru a împiedica astfel desfiinţarea respectivului contract.
Astfel, având în vedere prevalenţa Convenţiei, este de statuat în sensul că, în conflictul dintre interesul vechiului proprietar şi cel al fostului chiriaş cumpărător, trebuie recunoscut dreptul de proprietate al fostului proprietar, întrucât chiriaşul nu a dobândit un drept de proprietate cumpărând de la un neproprietar, nefiind întrunite condiţiile erorii comune invincibile, câtă vreme caracterul abuziv al preluării imobilelor de către stat anterior anului 1989 a fost unul de notorietate şi câtă vreme era de prezumat că foştii proprietari deposedaţi abuziv de statul comunist vor face demersuri pentru a încerca recuperarea proprietăţilor confiscate.
Prin prisma tuturor considerentelor anterior detailate, Curtea constată că este irelevantă buna-credinţă pretins existentă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru asanarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtul intimat, acest contract de vânzare-cumpărare fiind lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită.
Aşa fiind, în temeiul art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., pentru toate considerentele anterior detailate, Curtea urmează să respingă ca nefondat recursul pârâtului.
În temeiul art. 274 Cod proc.civ., faţă de soluţia de respingere a recursului pârâtului, se va respinge solicitarea pârâtului de obligare a reclamantului la cheltuieli de judecată.
21
| ← Drept civil. Proprietatea Acţiune directă în justiţie având... | Drept civil. Proprietatea Servitute de vedere şi servitutea... → |
|---|
