Acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare în formă autentică. Teoria validării retroactive a vânzării lucrului altuia.
| Comentarii |
|
Judecătoria ROŞIORI DE VEDE Sentinţă civilă nr. 806 din data de 15.03.2013
Prin cererea înregistrată la această instanță la nr. 207/292/2013 din 18 ianuarie 2013 reclamanta OAL le-a chemat în judecată pe pârâtele CV și MT solicitând ca instanța să pronunțate o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren extravilan de 1,5000 ha situată în comuna C.S. .
În motivarea cererii în fapt, reclamanta a arătat că, la data de 1 noiembrie 2012, intre părți s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare"; pentru suprafața de teren de 1,5000, la prețul de 1800 lei, achitat integral la aceeași dată.
Față de data încheierii înscrisului sub semnătură privată - 1 noiembrie 2012, părțile au convenit ca în termen de 2 luni să se prezinte la un biroul notarial pentru perfectarea, în formă autentică, a contractului de vânzare - cumpărare, însă pârâtele au refuzat, deși au fost contactate în mai multe rânduri în acest sens, motiv pentru care a fost intentată acțiunea în cauză.
În probațiune, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, si martori.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1669 Cod civil.
Reclamantul a achitat taxă judiciară de timbru în cuantum de 155 lei și timbru judiciar în valoare de 1,5 lei.
În dovedire reclamanta a depus la dosar copii de pe următoarele înscrisuri : înscrisul sub semnătură privată, intitulat "Antecontract de vânzare - cumpărare"; ( f. 3), titlul de proprietate nr. XXXX emis la data de 14.05.2010 de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Teleorman ( fila 4), copie de pe certificatul de deces al defunctei PM (fila 5), sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale privind pe defuncta PM ( f. 6), alte copii de pe acte de stare civilă, respectiv certificate de deces, de naștere și căsătorie ( f. 7 - 10), certificat de atestare fiscală nr. 138 din 17.01.2013 (fila 11).
În cauză, din oficiu, instanța, conform dispozițiilor art.32 din Legea nr.146/1997 a solicitat O.C.P.I. Teleorman - Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Alexandria să comunice extras de carte funciară sau certificat de sarcini pentru suprafețele de teren menționate în titlul de proprietate anexat și care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, eliberându-se certificatul de sarcini nr. 2354/25.01.2013 (fila 19).
Legal citate, pârâtele nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat personal în instanță pentru a-și formula apărări.
Instanța a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar si a audiat martorul Î.D.L..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată că acțiunea este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
Instanța reține că reclamantul a încheiat cu pârâtele un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată (fila 3), prin care s-a obligat să cumpere iar pârâtele s-au obligat să vândă cu prețul de 1800 lei, suprafața totala de 1,5000 ha situata in extravilanul com. C.S., amplasata in tarlaua 55 parcela 1/1.
Din declarațiile martorului audiat (fila 27) reiese faptul că reclamantul a plătit pârâtelor integral prețul convenit pentru transferul proprietății chiar din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Instanța retine din susținerile reclamantului si ale martorului audiat ca pârâtele nu și-au îndeplinit obligația pe care și-a asumat-o prin antecontract in sensul ca nu s-au prezentat la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deși reclamantul le-a solicitat în mod expres acest lucru.
Suprafața de teren menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare este înscrisă în titlul de proprietate nr.xxxxxx emis la data de 14.05.2010 emis de către C.J.S.D.P.P.T.T. emis pe numele de PM.
Din certificatul de deces de la fila 5 din dosar instanța retine ca la data de 25 noiembrie 1991 a decedat numita PM, titulara dreptului de proprietate asupra terenurilor individualizate în titlul de proprietate nr. xxxx emis la data de 14.05.2010 emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Teleorman.
Din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr.135/17.01.2013 instanța reține că succesibilii prezumtivi ai defunctei PM, sunt pârâtele MT in calitate de nepoată de fiică și CV în calitate de nepoată de fiică.
Din certificatul de sarcini nr. 2354/25.01.2013 (fila 19) eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Teleorman reiese că pentru suprafața de teren menționată proprietatea lui PM nu s-au găsit înscrise sarcini.
Conform art.1244 NCC, dispoziții aplicabile la data intervenirii convenției, "În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară";.
În cauză instanța constată că, nefiind respectată forma prevăzută imperativ de lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părți a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare cumpărare.
Astfel, această promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract care dă naștere unor drepturi de creanță și obligații reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligația de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un contract trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. art.1179 C.civil: consimțământul valabil exprimat al părților, capacitate deplină de exercițiu, obiect determinat și cauză licită.
Dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca, în situația în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, să solicite, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura pagubelor, să se pronunțe în baza art. 1516 și 1528 N.C.civ., precum și al art.1669 Noul Cod Civil, o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract.
În concluzie, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare este o cerere în principiu, admisibilă, în condițiile art.1669, art. 1516 și 1528 Cod civil.
Instanța judecătorească are posibilitatea ca, prin suplinirea consimțământului părților care și-au asumat obligații de a face izvorâte dintr-un antecontract, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
O asemenea concluzie reiese cu evidenta si din analiza prevederilor conform art.1669 Noul cod civil "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat";.
Din interpretarea acestui articol, instanța reține că pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1669, art. 1516-1528 Noul C.civil, în primul rând trebuie să existe încheiată între părți o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care, ca orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat si licit si o cauză licită si morală.
Cu privire la actul juridic încheiate între părți, instanța constată că acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce face obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dând însă naștere in sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a transmite în viitor proprietatea, prin încheierea contractului promis în forma autentică necesară pentru validitatea transmiterii proprietății, oricare dintre părți putând cere încheierea contractului.
Astfel, instanța, având in vedere dispozițiile art. 1180,1204, 1229 si1239 alin 1 Cod Civil, constată că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare îndeplinește toate condițiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitate, consimțământ, obiect si cauză.
Având în vedere ca antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma ceruta de lege, la încheierea unui astfel de act promitentul vânzător nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care îl promite spre vânzare, bunul fiind necesar sa existe în patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.
În al doilea rând, tot din art. 1669 Cod Civil, instanța reține că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, pe lângă condițiile de validitate privitoare la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, trebuie să fie întrunite si pentru contractul de vânzare-cumpărare promis toate condițiile impuse de art. 1179 Cod Civil, mai puțin condiția consimțământului părții care refuză încheierea contractului promis, consimțământ care urmează a fi suplinit de instanță prin pronunțarea hotărârii.
Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare promis, instanța constată că sunt întrunite aceste condiții având în vedere că părțile se bucură de prezumția existentei capacității de a contracta, obiectul contractului este valabil, sunt îndeplinite si condițiile impuse de art.1229 C.civil, iar cauza contractului este valabilă prin raportare la dispozițiile art. 1239 alin 1 Cod Civil.
În al treilea rând însă, pentru ca instanța să poată pronunța în baza art.1669 C.civ. o hotărâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, alături de îndeplinirea condițiilor enumerate mai sus si de întrunirea condițiilor existentei unui antecontract valabil încheiat prin raportare la de art.1179 C.civ., este necesar a fi îndeplinite și alte condiții specifice contractului de vânzare-cumpărare reglementat la 1650 si următoarele Cod Civil, printre care si aceea ca la data pronunțării hotărârii care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare in forma autentică, promitentul-vânzător sa aibă calitatea de proprietar al imobilului înstrăinat.
Într-adevăr, caracterul translativ de proprietate al vânzării reiese în mod expres din art. 1672 alin. 1 pct. 1 Cod Civil care prevede ca vânzătorul are obligația să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut.
Caracterul translativ de proprietate este o caracteristică ce privește însăși esența contractului de vânzare-cumpărare, in aceeași măsură in care esențial este si caracterul oneros al acestuia.
Faptul că in legislația civilă, exista anumite prevederi care condiționează transferul dreptului de proprietate de respectarea unor anumite forme (cum este forma autentica in cazul imobilelor art. 1244 C.civil), nu poate aduce atingere caracterului translativ al contractului de vânzare-cumpărare, toate aceste condiții fiind dictate de interesul păstrării siguranței circuitului juridic civil. Aceste exigente reprezintă o forma de constrângere, determinând părțile ca, acolo unde obiectul vânzării face parte dintr-o categorie de mare importanță, sa respecte anumite reguli in lipsa cărora dreptul nu se poate transmite de la vânzător la cumpărător.
La prima vedere, caracterul translativ al contractului de vânzare-cumpărare pare a fi atenuat de art. 1683 Cod Civil care reglementează vânzarea bunului altuia, însă aceasta concluzie se dovedește a fi una specioasă, întrucât alineatul 2 al art. 1683 cod civil chiar întărește si confirmă caracterul translativ al vânzării arătând ca obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobân¬¬direa de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprie¬tar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpă¬rătorului proprietatea asupra bunului.
Referitor la acest ultim aspect - calitatea de proprietar - , instanța constată că în cauză nu există dovada ca pârâtele au calitatea de proprietar asupra terenurilor ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanța pronunță o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța retine ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numitei PM, care a decedat la data de 25 noiembrie 1991 așa cum rezulta din certificatul de deces eliberat pe numele acesteia, iar la dosar nu exista nicio dovadă ca succesiunea de pe urma acestei defuncte a fost dezbătuta, astfel încât in cauza nu este stabilită nici măcar calitatea de moștenitoare a pârâtelor față de defuncta PM, proprietara terenurilor.
Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosarul cauzei pentru defuncta PM nu are valoare, în concepția instanței, de act care să constate si sa dovedească pentru pârâte calitatea de moștenitor față de defunctă si a calității lor de proprietare asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii firești stabilite de lege pentru dezbaterea succesorală.
Înscrisul eliberat de Primăria comunei este, așa cum ii spune si numele, un act necesar pentru deschiderea procedurii succesorale, așa cum este ea prevăzută de lege, iar persoanele menționate in acest act sunt prezumtivii moștenitori ai defunctului.
Instanța consideră ca acest înscris nu poate tine locul actelor prevăzute de lege care trebuie sa stabilească si sa constate calitatea, masa succesorala si cotele moștenitorilor de rămase de pe urma unui autor decedat, o interpretare contrară ducând inevitabil la concluzia inutilității procedurii de dezbatere succesorală prevăzută de lege.
Chiar dacă pârâtele ar fi într-adevăr singurele moștenitoare a numitei PM, acest aspect trebuie dovedit si constatat, însă nu în contextul promovării unei acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic ci în urma dezbaterii succesiunii defunctei, fapt ce nu a făcut obiectul cererii de chemare în judecata si care ar fi trebuit realizat cu respectarea normelor legale inclusiv în ceea ce privește taxele judiciare de timbru si calitatea procesuala activă a persoanei care introduce o astfel de acțiune.
Instanța consideră, că legătura de rudenie dintre pârâte și defunctă, și faptul existenței pentru acestea a unei aparente vocații generale legale la succesiunea defunctei, nu pot fi echivalate în nici un caz cu calitatea de moștenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiții în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.
Până la dezbaterea succesiunii autorului lor, pârâtele nu au calitatea de moștenitoare, care pentru a fi constata trebuie verificate condițiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii în termenul prevăzut de lege si implicit nu au calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au aparținut în proprietate autorului sau, neputând astfel sa efectueze acte valabile de înstrăinare.
Instanța nu ar putea admite acțiunea pentru pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic în situația în care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a pârâtelor pe motiv ca părțile cunosc acest aspect si ca își asumă riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vânzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare, cum ar fi teoria deja consacrată în materia înstrăinării bunurilor aflate în indiviziune, conform căreia soarta înstrăinării bunului indiviz depinde de rezultatul partajului, înstrăinarea devenind retroactiv valabilă dacă bunul înstrăinat cade în lotul copartajantului care a dispus de bun.
In primul rând, instanța considera ca aceasta teorie nu este aplicabila in cauza întrucât la dosar nu exista dovada calității de coproprietar aflat in indiviziune, si mai mult, nu exista nici măcar dovada calității pârâtelor de moștenitoare acceptante a succesiunii defunctei proprietare.
In al doilea rând, chiar daca ar fi existat dovada coproprietății in indiviziune, instanța considera ca aceasta teorie creată de jurisprudență nu mai este de actualitate, întrucât Noul Cod Civil prin reglementarea art. 1683 alin. 5 a pus capăt controverselor legate de sancțiunile ce intervin in astfel de cazuri (nulitate relativă/absolută, rezoluțiune, vânzare afectată de condiție rezolutorie), si a stabilit ca atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună și ulterior nu asigură transmiterea proprietății întregului bun către cumpă¬rător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
În orice caz, instanța apreciază că teoria validării retroactive a vânzării lucrului altuia in funcție de rezultatul partajului, a fost gândita si creată pe cale jurisprudențială ca un remediu juridic convenabil post factum la o situație juridică atipică, iar rațiunea aplicării acestei teorii a fost cea a asigurării stabilității raporturilor juridice civile și circuitului civil, si in niciun caz nu poate fi aplicată pentru a crea in mod deliberat, a priori, situații de vânzare a lucrului altuia, chiar prin mijlocirea instanței in cadrul acțiunilor pentru pronunțarea unor hotărâri care sa tina loc de contract de vânzare cumpărare in forma autentică, întrucât prin această practică s-ar crea situații juridice precare, care ar putea periclita în viitor securitatea circuitului civil.
Pentru motivele expuse, și în respectarea vechiului principiu nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, instanța urmează să respingă ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamant.
| ← COMPETENTA TERITORIALA. Jurisprudență Competenţă teritorială | CHIRII. Jurisprudență Chirii → |
|---|
