anulare act. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria ORADEA Sentinţă civilă nr. 11582/2014 din data de 21.11.2014
SENTINȚA CIVILĂ nr. 11582/2014
Ședința publică de la 21 noiembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE : ………..
GREFIER : ………….
*****
Pe rol pronunțarea în cauza civilă formulată de reclamanta ………. cu domiciliul în Mangalia str. …… în contradictoriu cu pârâții … cu domiciliul în Oradea, …., având ca obiect anulare act.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că fondul cauzei a fost dezbătut la data de 07.11.2014, când părțile prezente au pus concluzii, consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când în vederea deliberării / pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise s-a amânat pronunțarea pentru 14.11.2014, apoi 21.11.2014, când:
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub dosar nr. 15713/271/2011*, reclamanta …… cu domiciliul în …………..în contradictoriu cu pârâții …… a solicitat să se constate nulitatea absoluta a Contractului de Vânzare Cumpărare autentificat cu nr. 7289 din 26.11.2004 si repunerea părților în situația anterioară; radierea înscrierilor de sub B ….. din CF……., precum si a înscrierilor din CF ……..de sub B.l si 2, cu cheltuieli de judecata.
În motivare se arată că părinții, ……….nu au vândut niciodată casa și terenurile din CF ………. întrucât la data semnării contractului tatăl său nu era in măsura sa-si exprime consimțământul fiind grav bolnav.
Arată că tatăl său ……., la momentul semnării contractului de vânzare cumpărare nu si-a putut exprima consimțământul întrucât nu-i permitea starea de sănătate să înțeleagă astfel de acte, de altfel, 3 zile mai târziu, în 29.11.2004 a decedat. De asemenea, ……… nu era transportabil înainte de moartea sa, astfel încât nu putea să semneze acest act la biroul Notarului Public …………...
Un alt aspect este ca niciodată prețul nu a fost plătit, părinții săi neîncasând acești bani, astfel că, dacă s-ar presupune că a existat consimțământ, acesta ar fi o donație deghizata supusa raportului donațiilor.
Prin precizarea de acțiunea de la fila nr. 53 reclamanta a schimbat obiectul acțiunii în acțiune în simulație solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7289/26.11.2004 în ceea ce privește natura actului încheiat ca fiind donație deghizată supusă raportului, să se dispună întoarcerea bunului în masa succesorală, stabilirea dreptului de proprietate în cote egale de ¼ în favoarea tuturor moștenitorilor, radierea înscrierilor de sub B ……. din CF …….. și înscrierilor de sub ……și …….. din CF ……, întabularea dreptului de proprietate a reclamantei în CF …………. și obligarea pârâților la cheltuieli de judecată.
În fapt s-a arătat că nu sunt îndeplinite condițiile de valabilitate ale actului juridic atacat, că nu ar fi întrunite condițiile de exteriorizare a consimțământului vânzătorului …………. semnătura de pe contract neaparținând acestuia, că prețul contractului ar fi nereal nefiind achitat efectiv cumpărătorii neavând disponibilități financiare și nesincer, fiind sub valoarea reală a lucrului vândut. Se mai susține că atestarea în privința locului încheierii contractului (biroul notarial) ar fi nulă, vânzătorul nefiind transportabil.
Reclamanta mai invocă prezumția relativă prevăzută în art. 845 Cod proc civ. cum că înstrăinarea cu titlu oneros în favoarea unui succesibil în linie dreaptă ar fi o donație deghizată supusă raportului, arătând că prin contract cumpărătorii s-ar fi obligat să întrețină vânzătorii ceea ce ar îndeplini condiția ca vânzarea să fie făcută sub rezerva unei rendite viagere.
Prin întâmpinarea depusă la fila 9 pârâții …….. au invocat excepția prescripției dreptului la acțiune in sens material al reclamantei ………având in vedere faptul ca se solicita constatarea nulității absolute a contractului deoarece acest act reprezintă in fapt o donație deghizata supusa raportului donației; excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților ……….. si ………. Ioan. Pe fond solicită respingerea acțiunii petentei ca netemeinică, nefondată si nedovedită, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că prin cererea de chemare în judecată se solicita de către reclamanta constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. …….11.2004 de BNP ……… , repunerea părtilor în situația anterioară, radierea înscrierilor de sub …….. din CF …. precum si a înscrierilor din CF ……….. de sub Bl; 2. Ulterior, prin precizarea de acțiune depusa la termenul din data de 17.09.2012, se solicită a se constata nulitatea absoluta a contractului autentificat sub nr. 7298/2004 deoarece acest act reprezintă o donație deghizata; întoarcerea bunului donat in masa succesorala a defunctului ……, stabilirea dreptului de proprietate in cote de 1/4 in favoarea fiecărui moștenitor, radierea înscrierilor de sub ………. din CF ……. precum si a înscrierilor din CF …… de sub Bl si 2 precum si intabularea dreptului de proprietate al pârâtului in CF ……….
In motivarea acțiunii se arată - in opinia reclamantei - faptul ca, părinții pârâților nu au vândut pârâților niciodată casa si terenurile evidențiate in CF …………. întrucât la data semnării tatăl nostru, ……… nu si-a putut exprima consimțământul fiind grav bolnav. Se mai susține faptul ca, prețul nu a fost niciodată plătit, banii nefiind încasați niciodată iar daca consimțământul ar fi fost valabil exprimat am fi in prezenta unei donații deghizate.
Acțiunea este nefondata, netemeinica și nedovedită, având un caracter șicanator.
Pe cale de excepție, având în vedere faptul ca, se solicita constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare in forma autentică autentificat sub nr. 7…/26.11.2004 de BNP ……… deoarece acesta reprezintă o donație deghizata invocă excepția prescripției extinctive.
Conform art. 3 din Decretul 167/1958 (în vigoare la momentul împlinirii prescripției) termenul de prescripție al reductiunii este de 3 ani.
Acest termen prevede ca cei 3 ani încep să curgă de la data deschiderii moștenirii sau de la data de la care au luat la cunoștința de donație in sine.
Reclamanta a cunoscut faptul că între pârâtul și părinții pârâtului s-a încheiat contractual de vânzare cumpărare, aspect ce poate fi însă ușor negat de către reclamanta.
Tocmai de aceea înțelege să facă trimitere la data deschiderii moștenirii, 09.06.2005, data la care a fost dezbătută succesiunea după defunctul lor tata, ………, sens în care a fost emis Certificatul de moștenitor nr. ……. în dosarul nr.160/2005 din 09.06.2005.
În atare condiții, dat fiind faptul că se solicită anularea actului raportat la faptul ca acesta ar reprezenta în sine o donație deghizată, termenul de prescripție s-a împlinit la 09,06.2008, acțiunea reclamantei fiind prescrisă.
Fata de acest aspect, solicită admiterea excepției si respingerea acțiunii ca prescrisa.
Pe cale de exceptie, invocă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților de rând 2 si 3, respectiv …………..
Scopul urmărit de cele trei părți (reclamanta si pârâții de rând 2 si 3) este acela de a se promova o acțiune de către reclamanta si a se obține un "accept"in admiterea acțiunii din partea celor doi pârâți. Raportat la precizarea de acțiune, aceștia ar justifica mai degrabă o calitate procesuala activa in cauza.
Modalitatea în care a fost conceputa si formulate acțiunea dovedește incontestabil faptul că, în prezenta cauza drepturile procesuale sunt exercitate abuziv atât de reclamanta de cei doi pârâți.
Pe fond, solicită a se constata caracterul nefondat, netemeinic si nedovedit al prezentei acțiuni pe care solicită a o respinge.
La data de 26.11.2004 a fost încheiat Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7289 de BNP …. intre părinții mei …….. si ………. (decedata intre timp) pe de o parte in calitate de vânzători si pârâtul in calitate de comparator. Contractul a fost semnat in loc. ………, Bihor, așa cum rezulta din încheierea de îndreptare a erorii material nr.7308/20.09.2011 întocmita de BNP ……. in prezenta pârtilor semnatare ale contractului, a notarului public, a persoanei care însoțea notarul public si in prezenta a doi martori - …….., surorile tatălui meu.
Obiectul contractului l-a reprezentat transferul dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărători asupra imobilelor casa si cota de ……… părți teren din top ……… si cota de …… părți teren identificat cu nr. top ………. înscrise in CF ………….
Anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, pârâtul a achitat vânzătorilor integral suma evidențiata in contract, respectiv suma de 1.100.000.000 lei, aspect reținut in mod corect si in actul încheiat in forma autentica dar care poate fi dovedit si cu martori.
Mai mult, după decesul tatălui părților, mama lor a dat parte din acești bani reclamantei si pârâților de rând 2 si 3 , aspect ce de asemenea poate fi dovedit cu martori.
După decesul mamei părților, unul dintre pârâți - ……………..- a început să facă demersurile pregătitoare promovării prezentei acțiuni, întrebând vecinii care a fost comportamentul pârâtului cu părinții săi, daca și-a bătut mama, etc, convingând în cele din urmă reclamanta să promoveze prezenta acțiune.
Prin cererea de chemare în judecată se invoca nulitatea actului datorita imposibilității tatălui părților de a-și exprima consimțământul deoarece acesta era grav bolnav.
In primul rând, raportat la aceasta susținere solicită a se avea în vedere faptul ca, acțiunea a fost promovata după decesul mamei - ……….., speculându-se astfel faptul că cei doi vânzători nu mai sunt in viata si ca reclamanta împreună cu ceilalți 2 pârâți va putea invoca orice raportat la starea de sănătate a tatălui părților.
Contrar însă celor susținute si nedovedite, defunctul …………… era perfect lucid la momentul semnării actului in fata notarului public, starea de luciditate nefiindu-i alterata pana Ia momentul decesului, aspect ce urmează a fi dovedit cu martori, martori care au fost prezenți la momentul semnării contractului dar si lângă defunct in ultimele clipe ale vieții sale.
Boala de care suferea defunctul - ciroza hepatica (virus C) nu este o boală care să altereze starea de luciditate a bolnavului!
De altfel, notarul public, la semnarea unui act in forma autentica se asigura despre faptul ca părțile au citit, au înțeles conținutul actului si își exprima în mod liber, conștient si neviciat consimțământul.
Reclamanta nu produce nici o dovada care să îi confirme simplele susțineri, iar simplele susțineri, in nici o împrejurare nu pot fi luate in considerare de către onorata instanța
Mai mult, solicită a se avea in vedere faptul ca, contractul a fost semnat de ambii vânzători, părinții pârâtului, însă semnătura si luciditatea mamei noastre nu este contestata.
Ori, ar fi greu probabil de crezut ca aceasta ar fi semnat un contract de vânzare cumpărare in lipsa soțului.
In ceea ce privește neîndeplinirea condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare la momentul încheierii deoarece acestea nu sunt îndeplinite deoarece lipsește consimțământul vânzătorului, prețul contractului, locul încheierii si mai mult, acesta ar avea o cauza ilicita.
Susținerile reclamantei sunt nefondate.
Ca element de noutate, prin precizarea de acțiune se susține faptul ca, contractul de vânzare cumpărare nu a fost semnat de tatăl lor, ……..
……. a semnat în fața notarului public ….. contractul de vânzare cumpărare.
Acest aspect poate fi confirmat de martorii prezenți la fata locului la momentul vânzării …………, martori ce vor îmlătura aceasta susținere. In egala măsura, reclamanta poate solicita si efectuarea unei expertize in cauza, expertiza care sa înlăture aceasta susținere mincinoasa.
Prețul contractului a fost achitat integral de pârâtul anterior încheierii contractului părinților mei, vânzătorii, mama noastră, după decesul tatălui nostru, a dat parte din aceasta suma celorlalți 3 frați.
Este o minciună faptul ca părinții părților nu aveau disponibilități financiare la momentul decesului tatălui nostru.
Prețul contractului este unul sincer la valoarea reala a lucrului vândut, iar in ceea ce privește locul încheierii contractului, contractul a fost încheiat la domiciliul defunctului - ………, aspect evidențiat de notarul public prin încheierea de îndreptare a erorii materiale nr. 7308/20.09.2011.
Cu privire la susținerea potrivit căreia am fi in prezenta unei donații deghizate, aceasta este din nou o simpla susținere ce nu poate fi luată în considerare, între părți fiind încheiat un contract de vânzare cumpărare in forma autentică.
Prezumția relativa instituita de art. 845 din vechiul cod civil la care face trimitere reclamanta nu își găsește aplicabilitate in speța de față.
In materia donației, Codul civil, prin art. 845 C. civ. se prevede in favoarea moștenitorilor rezervatari o prezumție relativa potrivit căreia înstrăinarea cu titlu oneros făcuta unui succesibil in linie dreapta reprezintă o donație deghizata, dar numai daca înstrăinarea s-a făcut cu rezerva uzufructului sau cu sarcina unei rente viagere, iar deghizarea nu este invocata de un moștenitor in linie dreapta care sa fi consimțit la încheierea actului.
Cum in speța înstrăinarea nu s-a făcut cu rezerva uzufructului sau a unei rente viagere este lipsita de eficacitate prezumția relativa la care face trimitere reclamanta, in prezenta cauza nefiind vorba de nici o donație deghizata.
In prezenta speța, contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. ………/2004 a fost încheiat cu respectarea condițiilor de fond si de forma prevăzute de lege si nu in fraudarea legii, neexistând niciodată intenția vânzătorilor de a gratifica cumpărătorul.
În drept au fost invocate prevederile art. 112 si urm cod procedura civila; art.3 Decretul 167/1958.
În cursul judecății reclamant a susținut și că vânzătorul nu ar fi avut discernământ datorită bolii sale.
În cauză s-au administrat proba cu depoziția martorilor, interogatoriile părților, proba cu expertiza medico-legală, proba cu înscrisuri.
Deși s-a solicitat s-a respins proba cu expertiza grafoscopică, proba cu expertiza evaluatoare, proba cu depoziția martorilor.
Analizând actele și lucrările aflate la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
Reclamanta și pârâții sunt membri ai aceleiași familii extinse și își dispută drepturile asupra unui bun imobil, care a reprezentat în natură casa părintească a patru din cele cinci părți în litigiu.
În concret reclamanta …….., sunt frați, coți copii ai lui ……(ambii în prezent decedați), iar pârâta …………. este soția lui …...
Prin contractul de vânzare cumpărare (fila nr. 19 din dosarul inițial) autentificat sub încheierea nr. 7289/26.11.2004 la BNP ….. din Oradea, defuncții ……. imobilul identificat în natură prin casă din cărămidă, compusă din două camere și anexe și cota parte de ……/3344 părți teren aferent, identificat cu nr. top. … și cota de …… părți identificat cu nr. top …., înscris în CF …………, la un preț de 1.100.000 lei.
Conform contractului prețul ar fi fost achitat în întregime la data încheierii contractului, iar locul încheierii ar fi biroul notarului. De asemenea trebuie menționat că actul susmenționat a fost semnat numai de vânzători și cumpărător nu și de cumpărătoarea …...
La data încheierii contractului vânzătorul ….. era grav bolnav, ciroză hepatică în stare terminală astfel că la data de 29.11.2004 (la trei zile de la încheierea contractului) vânzătorul ……… a decedat.
Prin certificatul de moștenitor nr. ……./09.06.2005 emis în dosarul succesoral 100/2005 al BNP ………….-a dezbătut succesiunea după defunct, fiind declarați moștenitori soția supraviețuitoare și cei patru copiii, însă bunul în litigiu nu a fost cuprins în masa succesorală declarată.
În aprilie 16.04.2009 a decedat și vânzătoarea ……... mama celor patru frați.
Prin încheierea (fila nr. 20 din dosarul actual) de îndreptare a erorii materiale nr. 7308/20.09.2011 notarul public a trecut la corectarea erorii materiale privind locul încheierii contractului, acesta fiind domiciliul vânzătorilor și nu biroul notarial.
Prin certificatul de moștenitor nr. 83/29.06.2009 emis în dosarul succesoral 99/2011 al ……. s-a dezbătut succesiunea după defuncta .., și în acest caz bunul în litigiu nefiind cuprins în masa succesorală declarată.
Ulterior cumpărării s-a efectuat un partaj, deci pârâții ……….. au soluționat problema stării de indiviziune asupra terenului, astfel că acesta nu mai face în prezent obiectul dreptului de proprietate pe cote părți fiind transcris sub B1 și B2 din CF ………...
Cu privire la excepțiile invocate:
Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâții ………. instanța o va respinge. În concret reclamanta invocă prin acțiune nulitatea absolută a unui contract de vânzare cumpărare și caracterul simulat al contractului, ori dreptul la acțiunea în simulație și la acțiunea în constatarea nulității absolute este prin esență imprescriptibil.
Împrejurarea că anumite motive de fapt invocate ar putea atrage alte sancțiuni (pentru care dreptul la acțiune este prescriptibil) sunt aspecte care țin de fondul litigiului, urmând a fi analizate ca atare.
S-a mai invocat de către pârâții …… și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților ……….. excepție respinsă de instanță la termenul din 25.05.2013, pentru motivele indicate în încheierea de ședință.
Cu privire la fondul cauzei instanța reține:
Reclamanta susține că actul juridic atacat nu ar fi un contract de vânzare cumpărare ci un contract de donație simulat, invocând că atât acest aspect cât caracterul neserios și nereal al prețului, nevalabilitatea semnăturii și nevalabilitatea atestării locului încheierii contractului ar fi motive de nulitate absolută.
În prealabil trebuie arătat că sancțiunea aplicabilă în cazul încălcării unei norme de drept este stabilită de legiuitor și nu de către persoanele interesate, iar nulitatea absolută trebuie prevăzută expres, neputând fi dedusă.
Prin urmare ținând cont de invocarea mai multor argumente în sprijinul nulității absolute a actului juridic acestea vor fi analizate separat, urmând a se stabili care motivul invocat este temeinic și apoi dacă este apt sau nu a atrage nulitatea absolută.
În primul rând instanța reține că locul încheierii contractului nu este biroul notarial ci domiciliul vânzătorilor, astfel reiese din contract așa cum a fost modificat prin încheierea (fila nr. 20 din dosarul actual) de îndreptare a erorii materiale nr. 7308/20.09.2011.
Deși reclamanta susține că această îndreptare s-a făcut pro causa, nu există dovezi temeinice în acest sens și acest aspect nu ar fost apt să atragă nulitatea absolută
Similar, cu privire la semnătura defunctului vânzător aplicată pe contractul de vânzare cumpărare instanța arată că a respins ca inadmisibilă proba cu expertiza grafoscopică întrucât atât locul încheierii contractului cât și prezența și identitatea semnatarilor și aplicarea semnăturilor că a fost certificat personal de notar, ca urmare a constatărilor făcute prin propriile simțuri, prin urmare beneficiază de prezumția de valabilitate până la înscrierea în fals, procedură care nu s-a dovedit că ar fi fost urmată.
Mai trebuie arătat că deși împotriva lui ……… s-a depus o plângere penală pentru fals material în înscrisuri oficiale, uz de fals și înșelăciune, pe motiv că ar fi falsificat semnătura tatălui lor pe contractul de vânzare cumpărare, în lipsa unor scripte pentru comparație pentru a putea face o expertiză grafologică, cauza penală s-a finalizat cu o soluție de neîncepere a urmăririi penale (file 15-16), din datele de la dosar soluția nefiind atacată.
Reclamanta a mai invocat că la data încheierii contractului, vânzătorul nu avea discernământ ca urmare a stării sale medicale.
Deși lipsa discernământului poate atrage numai nulitatea relativă nu și nulitatea absolută, pentru lămurirea acestui aspect, în cauză s-a administrat proba cu depoziția martorilor, interogatorii și expertiza medico-legală psihiatrică post mortem (filele 190-192) efectuată în baza actelor medicale depuse de părți și trimise de spitalul la care defunctul a fost internat până cu câteva zile înainte de deces. La efectuarea expertizei s-a ținut cont de diagnosticele puse de medicii curanți, de tratamentele medicale urmate, de starea medicală descrisă de medici.
În afara susținerilor reclamantei și pârâților …………. (adică a părților care au interesul direct în admiterea acțiunii), toate celelalte probe converg în sensul că în ciuda afecțiunilor medicale de care suferea defunctul acesta avea discernământul păstrat și că ar fi avut capacitatea fizică de a semna actul.
Trebuie arătat că reclamanta a contestat concluziile raportului de expertiză, precum și modul de realizare a expertizei (susținând că la stabilirea concluziilor s-ar fi ținut cont de depozițiile martorilor și că acesta este atributul instanței), astfel că a solicitat efectuarea unei noi expertize sau a unei contraexpertize.
Instanța a constatat că deși raportul deține o rubrică separată pentru declarațiile martorilor (fila nr. 191), în concluzii de face referire la actele pe care se bazează expertiza și anume actele medicale, prin urmare temerile reclamantei sunt nejustificate.
Ca un argument suplimentar comun celor trei motive analizate mai sus trebuie arătat că toate trei vizează aspecte ce țin strict de vânzător neavând legătură cu vânzătoarea, prin urmare, chiar dacă susținerile reclamantei ar fi fost dovedite și s-ar fi dovedit că ar fi apte a atrage nulitatea sau măcar anularea contractului, această sancțiune ar fi putut fi aplicată numai cu privire la cota de ½ aparținând vânzătorului, neafectând valabilitatea cotei de ½ aparținând vânzătoarei.
Pe de altă parte, ultimele argumente vizează contractul în ansamblul său, deci cotele ambilor vânzători.
În privința presupusului caracter simulat al contractului trebui arătat în primul rând că prezumția relativă prevăzute în art. 845 din fostul cod civil, aceasta nu operează întrucât contractul este cu titlu oneros și fără clauză de întreținere sau reținerea uzufructului viager de către vânzători.
Lipsa de aplicabilitate a prezumției nu înseamnă că contractul nu ar putea totuși simulat, revenind reclamantei sarcina de a dovedi nu numai clauzele actului public, ci și existența și clauzele actului secret, însă în cauză nu s-au dovedit astfel de aspecte.
Deși reclamanta și pârâții …………… au susținut că au aflat de existența contractului de vânzare cumpărare de abia la parastasul mamei, o asemenea susținere nu este verosimilă, iar proba unei asemenea chestiuni nu este admisibilă întrucât după ce contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat în formă autentică, s-au îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară dreptul cumpărătorilor devenind opozabil erga omnes. Apoi, împrejurarea că imobilul nu a făcut obiectul nici uneia din cele două dezbateri succesorale după părinți, confirmă faptului că reclamanta și ceilalți doi frați știau că imobilul a fost deja vândut. În plus, nici vânzătoarea nu a ținut secretă încheierea contractului, povestind despre aceasta martorei ……..), care însă nu cunoaște detalii legate de plata prețului.
Trebuie menționat și că chiar dacă s-ar fi dovedit caracterul simulat al contractului, sancțiunea simulației nu este nulitatea absolută ci inopozabilitatea față de terți, și dacă s-ar fi dovedit că în realitate ar fi fost vorba de o donație, raportul donațiilor putea fi solicitat într-un termen de trei ani de la data deschiderii succesiunii.
Cu privire la prețul contractului, instanța nu apreciază că acesta ar fi nereal sau neserios.
Pe de-o parte instanța reține că prețul a fost înscris în contractul încheiat de părți, împreună cu mențiunea că acesta ar fi fost achitat de cumpărători, cumpărătorii au declarat cu ocazia interogatoriilor că au avut resursele financiare necesare achitării prețului, iar pârâții ………..au declarat cu ocazia interogatoriilor că ulterior decesului tatălui lor mama lor a efectuat investiții majore (mansardare, centrală termică, zugrăveli, instalație electrică, mormântul tatălui). Este adevărat că aceiași pârâți au declarat și că mama lor avea venituri din chirie și că se împrumutau reciproc cu diverse sume de bani, însă per ansamblu, amploarea investițiilor efectuate de mamă dovedesc existența unor disponibilități bănești și achitarea prețului.
În privința caracterului neserios, instanța reține că sarcina probei revenea reclamantei.
Prețul reprezintă contraprestația primită de vânzător în schimbul transmiterii dreptului de proprietate asupra unui bun, însă în practică stabilirea prețului nu este întotdeauna o operațiune la care să se țină cont doar de criterii obiective. Prețul poate fi influențat de valoarea materialelor incorporate, de natura bunului, de valoarea de piață a bunului, de identitatea părților, de existența sau inexistența unor cereri/oferte de bunuri similare pe piață, de existența lichidităților, evoluția prețurilor pe piață, de lungimea perioadei în care se dorește vânzarea respectiv cumpărarea (graba de vânzare duce la un preț mai mic și invers), diverși factori subiectivi etc.
Deși reclamanta a solicitat efectuarea unei expertize evaluatoare și a solicitat prin interogatoriile formulate să fie întrebați pârâții dacă cunosc că valoarea imobilelor este crescută raportat la amplasarea lor într-o zonă turistică și faptul că există posibilitatea de închiriere, și să se solicite pârâților să estimeze prețul de vânzare cunoscând valoarea de piață din acea perioadă, aceste probe au fost respinse de instanță ca irelevante.
În primul rând în cauză era irelevant a se analiza și stabili valoarea actuală a imobilului (teza probatorie a expertizei evaluatoare și a listei cu prețurilor de comparație depuse la dosar de reclamantă) întrucât în cauză nu s-a solicitat partajul efectiv (după declararea nulității) ci numai constatarea cotelor egale de coproprietate. Apoi valoarea actuală este influențată și de evoluția pieței imobiliare, de investițiile efectuate în ultimii 10 ani de către defunctă și/sau pârâții cumpărători și de creșterea interesului turiștilor pentru Băile Felix.
Datorită multitudinii de criterii care pot influența prețul de vânzare, între această sintagmă ci cea de "valoare de circulație"; există doar o sinonimie parțială și nu totală.
Relevanță în cauză ar fi prezentat eventual prețul de circulație al imobilelor similare la data încheierii contractului, criteriu de la care se putea apoi porni în aprecierea caracterului serios sau neserios al prețului cu care a fost vândut efectiv, ținând cont și de alți factori, însă prin probatoriul propus reclamanta nu a vizat aceste aspecte.
Astfel nu trebuie uitat că deși transmiterea s-a făcut cu titlu oneros, între vânzători și cumpărători exista o relație afectivă (bazată pe gradul apropiat de rudenie) ceea poate constitui un motiv de fixare a unui preț mai mic. Apoi instanța mai are în vedere faptul că deși în incintă există cel puțin două construcții denumite de părți "casă"; potrivit contractului s-a vândut o casă cu două camere și anexe construite de vânzători în timpul vieții, cu terenul aferent, prin urmare și acest aspect ar fi putut influența prețul contractului. Totuși trebuie arătat că întinderea respectiv obiectul concret al contractului nu au făcut obiectul litigiului, reclamanta invocând numai nulitatea absolută a contractului pentru motivele strict indicate anterior.
În concluzie deși revenea reclamantei sarcina de a dovedi existența unor motive de nulitate absolută legate de încheierea contractului de vânzare cumpărare, astfel de aspecte nu au fost dovedite, motiv pentru care instanța va respinge acțiunea.
Respingând acțiunea reclamantei instanța o va obliga pe aceasta să achite pârâților …………. cu titlul de cheltuieli de judecată suma de 2.000 lei reprezentând contravaloarea onorariului avocațial, ceilalți pârâți nesolicitând cheltuieli cu acest titlu.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâți.
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta ……… în contradictoriu cu pârâții ……..județul Bihor, ……., județul Bihor, …… …….., județul Bihor având ca obiect anulare act și acțiune în simulație.
Obligă reclamanta să achite pârâților ……….. cu titlul de cheltuieli de judecată suma de 2.000 lei reprezentând contravaloarea onorariului avocațial.
Cu drept de a formula recurs în termen de 15 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 21 noiembrie 2014.
| ← contestaţie la executare. Jurisprudență Contracte | contestaţie la executare. Jurisprudență Autorizare → |
|---|
