Apartament dobândit în baza art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995. Decesul titularului contractului de vânzare-cumpărare. Înstrăinare de către moştenitor a apartamentului astfel dobândit în interiorul termenului de 10 ani prevăzut de art. 9 alin. ultim
| Comentarii |
|
Înstrăinarea de către moştenitorul fostului chiriaş a apartamentului cumpărat de acesta din urmă în baza art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 este valabilă, dispoziţiile art. 9 alin. ultim din lege nefiind aplicabile.
Secţia civilă, Decizia nr. 954 din 8 octombrie 2007
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara sub nr. 9751 din 5 iulie 2005, reclamantul Municipiul Timișoara reprezentat prin Primarul Municipiului Timișoara și Consiliul Local al Municipiului T., au chemat în judecată pârâții D.M.I., C.E. și N.T., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 9250 din 23 august 1996 încheiat între Statul Român și C.I., având ca obiect imobilul situat în Timișoara, precum și nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente încheiate cu privire la aceeași locuință între pârâții D.M.I. și C.E., respectiv între aceasta din urmă și N.T. S-a solicitat restabilirea situației de carte funciară anterioară încheierii acestor contracte, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al Statului Român, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea acțiunii civile s-a arătat că imobilul în litigiu a fost înstrăinat defunctei C.I. în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar după decesul cumpărătoarei, moștenitorul acesteia, pârâtul D.M.I. a înstrăinat locuința către pârâta C.E., aceasta la rândul ei, transferând proprietatea către pârâtul N.T.
S-a invocat nulitatea absolută a celor trei contracte de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea interdicției de vânzare timp de 10 ani de la data cumpărării, impusă prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, sancțiunea nulității fiind prevăzută în mod expres prin art. 9 alin. (1) din H.G. nr. 11/1996.
Prin sentința civilă nr. 2738 din 16 martie 2006 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr. 9751/2005, s-a admis acțiunea civilă formulată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că în condițiile în care imobilul în litigiu a fost dobândit de defuncta C.I. în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995 de la Statul Român, prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ulterioare, a fost încălcată interdicția de înstrăinare impusă prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, aceasta fiind instituită in rem și nu in personam, operând deci și în sarcina moștenitorului legal, care nu ar putea transmite mai multe drepturi decât a dobândit prin moștenire. în consecință, nerespectarea acestei interdicții atrage sancțiunea nulității absolute consacrată prin art. 9 din H.G. nr. 11/1997, lipsind astfel de efecte juridice contractele de vânzare-cumpărare ulterioare.
împotriva acestei hotărâri au declarat apel în termen legal pârâții.
Prin decizia civilă nr. 988/A din 12 decembrie 2006 pronunțată de Tribunalul Timiș, s-a respins apelul declarat de pârâți, în considerentele acestei hotărâri reținându-se în esență că interdicția de înstrăinare reglementată prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 este instituită in rem și nu in personam, iar posibilitatea de dobândire prin moștenire legală ori testamentară a apartamentelor cumpărate conform art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 nu duce, automat, la deducția că moștenitorii nu ar fi ținuți de interdicția de a încheia cu privire la astfel de bunuri acte translative de proprietate între vii.
împotriva deciziei au declarat recursuri pârâții solicitând admiterea recursurilor, modificarea în tot a ambelor hotărâri și, rejudecând, respingerea ca neîntemeiată a acțiunii civile formulată de reclamanți.
în motivare, recurenții au susținut că primele două instanțe de judecată au făcut o greșită interpretare și aplicare a prevederilor art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, dispoziție care este de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât și cu privire la operațiunile juridice la care se referă. în acest sens, s-a subliniat că inalienabilitatea temporară instituită prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu și transmisiunile prin moștenire legală sau testamentară, intenția legiuitorului nefiind aceea de a scoate bunul din circuitul civil.
în ceea ce privește constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, pârâții au susținut că în mod greșit cele două instanțe de judecată au făcut aplicarea principiului rezoluto iure dantis resolvitur jus accipientis, ignorând excepțiile de la acest principiu, care conduc la menținerea actelor subsecvente, justificate de alte principii de drept și anume: principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros și principiul asigurării stabilității circuitului civil, care este o nevoie de ordin general, social.
în acest sens, pârâtul-recurent N.T., ultimul subdobânditor al imobilului în litigiu, a subliniat că buna sa credință la dobândirea imobilului este dovedită și de faptul că la data cumpărării, 22 aprilie 2003, în extrasul de carte funciară solicitat pentru verificarea situației juridice a imobilului, nu era notată interdicția de înstrăinare și grevare conform Legii nr. 112/1995, astfel că era în imposibilitate obiectivă să aprecieze care era situația reală a imobilului. De altfel, recurenții susțin că nu poate fi ignorată buna-credință a terților subdobânditori care au dobândit drepturi bazându-se pe o stare tabulară, prezumția că aceasta corespunde realității devenind absolută și exclude proba contrară.
Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate de pârâții-recurenți, în raport de actele depuse la dosar și având în vedere dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. raportat la art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a constatat că sunt fondate pentru următoarele considerente avute în vedere de instanță:
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.
în alin. ultim al acestui articol se face mențiunea expresă că apartamentele dobândite în condițiile alin. (1), menționat anterior, nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării.
în speța de față, defuncta C.E. a dobândit imobilul în litigiu în calitatea sa de chiriașă, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Chiriașa cumpărătoare C.E. a decedat, având ca moștenitor pe pârâtul D.M.I., care a înstrăinat același imobil prin contract autentic de vânzare-cumpărare numitei C.E., aceasta la rândul ei, înstrăinându-l în aceeași modalitate pârâtului N.T.
Sub aspectul interdicției înstrăinării apartamentelor cumpărate în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a apreciat că cele două instanțe de judecată au făcut o greșită interpretare și aplicare a acestui text de lege care cuprinde o dispoziție prohibitivă, de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât și cu privire la operațiunile juridice la care se referă.
Sub sancțiunea nulității absolute, chiriașii titulari de contracte a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor titulari sau moștenitorilor acestora, nu pot înstrăina bunul cumpărat timp de 10 ani de la data cumpărării. Din economia textului de lege menționat, art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995, rezultă fără dubiu că această interdicție se referă numai la înstrăinarea imobilului prin acte între vii, nu și transmisiunilor prin moștenire legală sau testamentară. Prin urmare, această interdicție revenea în virtutea legii chiriașei imobilului, respectiv defunctei C.E., cea care l-a dobândit prin cumpărare de la Statul Român, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Pârâtul D.M.I., moștenitor al defunctei, a dobândit același imobil în proprietate, în această calitate, deci prin moștenire, și nu prin cumpărare de la Statul Român, în calitate de chiriaș (în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995) pentru a opera, în virtutea legii, această interdicție.
Pentru toate aceste considerente, a apreciat că recursurile declarate de pârâți sunt întemeiate, că în cauză sunt incidente temeiurile de modificare reglementate de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., astfel că a admis recursurile, a modificat în tot atât hotărârea instanței de fond, cât și decizia tribunalului, și rejudecând, pe fond, a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții Primarul Municipiului T. și Consiliul Local al Municipiului T.
(Judecător Florin Șuiu)
| ← Drepturi reale. Pretenţii decurgând din lucrări efectuate la... | Drepturi reale. Coproprietate forţată. Exercitare abuzivă a... → |
|---|
