Schimbarea destinaţiei locuinţei. Refuzul vecinilor. Exerciţiul abuziv al drepturilor subiective. Limitarea dreptului de proprietate. Consecinţe
| Comentarii |
|
În exercitarea abuzivă a dreptului asociaţiei de proprietari şi a proprietarilor vecini de a-şi exprima acordul la schimbarea destinaţiei spaţiului de locuit proprietatea reclamanţilor, trebuie ca instanţele să aibă în vedere şi dispoziţiile art. 1 şi art. 3 din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice, dispoziţiile art. 723 C.proc.civ., cele ale art. 480 C.civ., precum şi cele ale art. 44 din Constituţia României, din 1991. Potrivit acestor dispoziţii legale, drepturile civile sunt recunoscute şi se exercită cu bună-credinţă şi potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege. În condiţiile în care nu există nici un motiv de împiedicare legală în dreptul exclusiv şi absolut al reclamanţilor de a dispune de bunul proprietatea lor, inclusiv în ceea ce priveşte folosinţa acestuia, simpla dorinţă a pârâţilor de a se opune acestei schimbări nu poate conduce la limitarea dreptului de proprietate al reclamanţilor, astfel că refuzul pârâţilor constituie un abuz de drept.
Secţia civilă, pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale şi pentru cauze cu minori şi de familie, Decizia nr. 533 din 24 octombrie 2007
Prin cererea înregistrată la data de 17 noiembrie 2006, reclamanții M.I.V. și M.L.M. au chemat în judecată pe pârâții Asociația de Proprietari nr. 11 Pitești și respectiv G.D., B.M. și M.G., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de acordul pârâților în vederea schimbării destinației locuinței proprietatea reclamanților, situată în Pitești, b-dul Republicii nr. 34, bloc 5 IRTA, județul Argeș, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii, reclamanții au arătat, în esență, că sunt proprietarii apartamentului nr. 3, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 4323 din 14 mai 2005, iar în calitate de reprezentanți ai „Asociației de Tineret pentru învățământ și știință S.” au efectuat demersurile necesare pentru schimbarea destinației apartamentului proprietatea lor, din spațiu de locuit în spațiu pentru birouri, însă ulterior s-au lovit de refuzul vehement și lipsit de motivație al pârâților, refuz care constituie un veritabil abuz de drept, care prejudiciază activitatea asociației.
Prin sentința civilă nr. 770 din 8 februarie 2007, Judecătoria Pitești a respins acțiunea reclamanților ca neîntemeiată, obligându-i pe aceștia la plata cheltuielilor de judecată.
împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții M.I.V. și M.L.M. solicitând admiterea acestuia, desființarea sentinței și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Tribunalul Argeș, prin decizia civilă nr. 235 din 2 iulie 2007, a respins apelul ca nefondat, reținând următoarele:
Criticile formulate în cererea de apel au în vedere în principal două aspecte strâns legate între ele, anume: posibilitatea instanței de a suplini acordul asociației și a proprietarilor vecini pentru schimbarea destinației spațiului de locuit determinată tocmai de exercitarea abuzivă a dreptului conferit proprietarilor vecini prin Legea nr. 114/1996, manifestat prin refuzul de a accepta schimbarea destinației spațiului.
în acest context, față de prevederile art. 64 din Legea nr. 114/1996 și ale art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003, se impune analizarea drepturilor conferite proprietarilor dintr-un condominiu, pentru a putea determina dacă acestea pot fi exercitate abuziv și dacă intervenția instanței de judecată este posibilă.
Potrivit art. 64 din Legea nr. 114/1996, schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociației de proprietari, în vederea efectuării acestei schimbări fiind necesar avizul favorabil al proprietarilor și, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuințele cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.
Art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003 arată că această schimbare a destinației locuințelor și/sau a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociației de proprietari și, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală și pe verticală, indiferent dacă proprietarul care intenționează să facă această schimbare este sau nu este membru al asociației de proprietari.
Această normă nu adaugă la dispoziția legală a art. 64 din Legea nr. 114/1996 care consacră în această situație o obligație pentru proprietarii care doresc schimbarea destinației spațiilor de locuit de a obține acordul asociației și aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală și pe verticală. Aceștia la rândul lor nu au nici o obligație în sensul manifestării acestui acord, legea instituind în favoarea lor o posibilitate, care va fi exercitată în funcție de interesele titularului și în limitele generale ale ordinii publice.
în consecință, în situația imobilelor cu mai multe etaje și apartamente, legea a determinat o limitare a dreptului de proprietate al proprietarilor de apartamente, constând în manifestarea acestui acord numai în raport de propria voință a proprietarilor vecini.
Reținând aceste aspecte, rezultă că dreptul recunoscut proprietarilor vecini și asociației de proprietari poate fi exercitat cu respectarea limitelor interne ale dreptului sau, în afara acestor limite, ipoteză în care nu poate fi exclusă intervenția instanței de judecată care este chemată să asigure respectarea prevederilor legale și să cenzureze exercițiul abuziv al drepturilor subiective.
în speță, față de dispozițiile hotărârii Curții Constituționale, analizate de prima instanță, s-a reținut că instanța de judecată poate constata exercițiul abuziv al acestui drept atât în ceea ce privește asociația de proprietari, cât și în ce privește pe proprietarii vecini celui care dorește schimbarea destinației spațiului, eventualul refuz șicanator sau abuziv putând fi manifestat în egală măsură de asociație sau de proprietarii vecini, rațiunile fiind identice.
în ce privește exercitarea abuzivă a acestui drept din partea asociației și a proprietarilor vecini, invocată de apelanți, instanța a constatat însă că aceasta nu poate fi reținută.
Modul în care Legea nr. 114/1996 și H.G. nr. 400/2003 reglementează schimbarea destinației spațiilor de locuit determină concluzia că acordul despre care se face vorbire este necesar și prealabil efectuării oricăror schimbări ale destinației spațiului de locuit.
în cauză, în chiar motivele de apel se recunoaște că reclamanții au efectuat modificări ale acestui spațiu, demarând în mod unilateral, fără acordul asociației și al proprietarilor vecini, proceduri pentru obținerea avizelor legale pentru modificarea destinației spațiului de locuit. Or, în atare situație, reclamanții înșiși nu au ținut cont de prevederile legale menționate, care instituie în privința dreptului lor de proprietate o limitare justificată de interesul celorlalți proprietari și totodată proporțională față de consecințele ce se pot produce.
La momentul cumpărării apartamentului în discuție apelanții au cunoscut că în imobilul respectiv proprietarii vecini și asociația nu au acordat aviz în vederea schimbării destinației spațiului respectiv. în atare situație, aceștia au cunoscut condițiile în care cumpără, neputând invoca prin prezenta cerere exercitarea abuzivă a drepturilor conferite de lege pârâților.
în ce privește faptul că această modificare nu ar afecta proprietarii vecini din imobilul respectiv, instanța a reținut că așezarea acestuia într-o zonă aglomerată nu poate conduce la concluzia că această aglomerare poate fi atrasă și în interiorul condominiului. Proprietarii își păstrează dreptul de a-și conserva condițiile în care trăiesc, pe fondul aglomerării masive în mediul urban, acest aspect fiind avut în vedere și de legiuitor atunci când le-a conferit acestora dreptul de a aviza sau nu favorabil schimbarea destinației spațiilor vecine.
Cu privire la toate investițiile invocate de către apelanți, în sensul că acestea protejează instalațiile blocului și nu afectează zona de protecție a acestuia, instanța a reținut că ele se încadrează în noțiunea de schimbare a destinației spațiului de locuit, care independent de gradul în care determină modificări asupra acestuia, necesită acordul menționat de art. 64 din Legea nr. 114/1996 și nu poate atrage calificarea ca abuziv a exercițiului acestui drept din partea proprietarilor vecini. Această neafectare de care vorbesc apelanții nu poate contribui la calificarea exercițiului abuziv al celorlalți proprietari ci, dimpotrivă, reprezintă o obligație legală din partea fiecărui proprietar de apartament, care dorește să efectueze modificări.
Acordul proprietarilor vecini este obligatoriu întotdeauna, fiind fără relevanță faptul că lucrările nu afectează structura de rezistență a clădirii, asemenea lucrări neputând fi efectuate în nici o situație, astfel că pe cale de consecință nici acest argument nu a fost reținut de instanță pentru a califica exercițiul dreptului conferit proprietarilor ca abuziv.
Așadar, acordul prevăzut de lege instituit în favoarea asociației și a proprietarilor vecini urmărește păstrarea unor condiții bune de locuit din partea proprietarilor, pe care, la rândul său, instanța le-a apreciat ca fiind afectate de modificarea spațiului de locuit în altă destinație. De altfel, aceiași proprietari nu au fost de acord nici anterior cu schimbarea destinației spațiului de locuit, dreptul lor cu privire la avizul prevăzut de lege fiind exercitat constant în aceeași formă, rațiunile fiind determinate tocmai de conservarea condițiilor de locuit așa cum au fost ele avute în vedere și de legiuitor, în raport de prevederile menționate.
Prejudiciul „produs apelanților”, invocat de aceștia, nu a fost reținut deoarece, față de cele mai sus expuse, nimeni nu se poate prevala de propria culpă.
împotriva acestei decizii au formulat recurs, în termen legal, reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate sub motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ. este fondat pentru că decizia recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii.
în ceea ce privește admisibilitatea unei astfel de acțiuni, instanțele au reținut corect că, față de dispozițiile art. 64 din Legea nr. 114/1996 și cele ale art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003, nu poate fi exclusă intervenția instanței de judecată, care este chemată să asigure respectarea prevederilor legale și să cenzureze exercițiul abuziv al drepturilor subiective.
S-a reținut și faptul că prin decizia nr. 83/1999 a Curții Constituționale s-a stabilit că instanța de judecată poate constata exercițiul abuziv al dreptului, atât în ceea ce privește asociația de proprietari, cât și în ceea ce privește proprietarii vecini celui care dorește schimbarea destinației spațiului proprietatea sa.
Chiar dacă prin Legea nr. 230 din 6 iulie 2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, intrată în vigoare la 30 de zile de la publicare, s-au abrogat dispozițiile art. 64 din Legea nr. 114/1996, acestea erau în vigoare la data pronunțării deciziei recurate.
Mai mult, dispozițiile art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari erau în vigoare la data pronunțării instanței de apel și sunt în vigoare și în prezent.
în ceea ce privește exercitarea abuzivă a dreptului asociației de proprietari și a proprietarilor vecini de a-și exprima acordul la schimbarea destinației spațiului de locuit proprietatea reclamanților, trebuie ca instanțele să aibă în vedere și dispozițiile art. 1 și art. 3 din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice și juridice, dispozițiile art. 723 C.proc.civ., cele ale art. 480 C.civ., precum și cele ale art. 44 din Constituția României, din 1991.
Potrivit acestor dispoziții legale drepturile civile sunt recunoscute și se exercită cu bună-credință și potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.
Mai mult, potrivit art. 44 din Constituția României, dreptul de proprietate este garantat și ocrotit de lege, iar potrivit art. 480 C.civ., proprietatea este dreptul persoanei de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut în limitele determinate de lege.
în cauza de față, dreptului reclamanților de a dispune de apartamentul proprietatea lor, inclusiv în ceea ce privește folosința acestuia prin schimbarea destinației de spațiu de locuit în spațiu de birouri, i se opune dreptul pârâților de a-și exprima acordul lor la schimbarea destinației spațiului.
Or, în condițiile în care nu există nici un motiv de împiedicare legală în dreptul exclusiv și absolut al reclamanților de a dispune de bunul proprietatea lor, inclusiv în ceea ce privește folosința acestuia, simpla dorință a pârâților de a se opune acestei schimbări nu poate conduce la limitarea dreptului de proprietate al reclamanților, astfel că refuzul pârâților constituie un abuz de drept.
Celelalte considerente reținute de către instanța de apel, privind tulburarea liniștii, disconfort și alte asemenea în situația schimbării spațiului de locuit, nu pot justifica poziția pârâților și nu pot conduce la limitarea dreptului de proprietate exclusiv și absolut al reclamanților asupra apartamentului proprietatea acestora.
în situația în care astfel de evenimente se vor produce, vor putea fi constatate și sancționate potrivit legii.
în consecință, Curtea, în baza art. 312 alin. (1) și (3) C.proc.civ., a admis recursul, a modificat decizia recurată și sentința judecătoriei și pe fond a admis acțiunea reclamanților, urmând ca hotărârea pronunțată să țină loc de acord al pârâților privind schimbarea destinației spațiului proprietatea reclamanților.
| ← Condiţiile intentării acţiunii pauliene. Anterioritatea... | Legea nr. 10/2001. Reconstituire în temeiul Legii nr. 18/1991.... → |
|---|
