Natura juridică a înţelegerii intervenite între părţi. Admisibilitatea probei testimoniale pentru dovedirea antecontractului. Lipsa calităţii de proprietar a promitentului-vânzător la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nu afectează
| Comentarii |
|
1. Inexistenţa înscrisului din care să reiasă promisiunea vânzării imobilului nu constituie un impediment, cât timp, dată fiind dovedirea imposibilităţii morale de preconstituire a înscrisului, părţilor li s-a încuviinţat administrarea probei testimoniale cu care au dovedit existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi.
2. Invocarea aspectului că voinţa părţilor nu putea viza încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care acestea nu erau proprietare asupra imobilului, nu poate fi reţinută, ştiut fiind că pentru valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpă-rare nu este necesară îndeplinirea condiţiei ca promitentul-vânzător să fie proprietarul imobilului, fiind suficient ca acesta să dobândească în viitor dreptul de proprietate, pe care să îl transmită la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 621A din 28 iunie 2011, nepublicată, irevocabilă prin respingerea recursului prin dec. nr. 662R din 29 martie 2012 a C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub numărul (...)/2006, reclamantele A.I.D. şi A.M.G. au chemat în judecată pe pârâţii C.V. şi C.M., solicitând instanţei evacuarea acestora din o parte din imobilul constituit din trei magazii transformate în camere de locuit şi o bucătărie situat în Bucureşti, (...), sector 4, spaţiu pe care îl ocupă abuziv fară titlu, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea acţiunii, reclamantele au arătat că sunt proprietare ale imobilului compus din construcţie tip B (P) şi terenul în suprafaţă totală de 394 mp, imobil restituit în natură prin dispoziţia Primarului General al Primăriei Municipiului Bucureşti nr. 3116/09.07.2004 şi prin proce-sul-verbal de predare-primire nr. 18101/10.08.2004. în anul 1997, când reclamantele deţineau imobilul în discuţie în calitate de chiriaşi, acestea au permis pârâţilor din motive umanitare să locuiască în anexele proprietăţii până îşi vor rezolva problema locativă. Cu acordul reclamantelor, pârâţii au transformat trei magazii şi un adăpost de păsări în camere de
locuit şi bucătărie, pentru a putea fi folosite temporar. întrucât perioada în care pârâţii au locuit ca toleraţi în imobil s-a prelungit foarte mult, reclamantele i-au somat pe aceştia să părăsească spaţiul pe care îl ocupă fară drept şi să predea cheile, însă pârâţii au refuzat să dea curs notificării.
La data de 14.11.2006, pârâţii C.V şi C.M. au depus la dosar, prin serviciul registratură, întâmpinare-cerere reconvenţională, prin care au solicitat respingerea acţiunii formulate de reclamante ca fiind nefondată, cu cheltuieli de judecată. Pe cale reconvenţională, pârâţii-reclamanţi au solicitat, în principal, să se constate că la data de 09.07.2004 a intervenit vânzarea-cumpărarea privind imobilul compus din teren în suprafaţă de 50 mp şi construcţie edificată pe acesta, compusă din două camere situat în Bucureşti, (...), sector4, între reclamantele-pârâte şi pârâţii-reclamanţi, solicitând instanţei să pronunţe, în acest sens, o hotărâre care să ţină loc de act autentic, iar în subsidiar, obligarea reclamantelor-pârâte la despăgubiri reprezentând îmbunătăţirile efectuate imobilului, restituirea preţului reprezentând contravaloarea imobilului la valoarea de circulaţie a acestuia, dar şi constatarea unui drept de retenţie până la plata integrală a despăgubirilor şi a preţului imobilului la valoarea de circulaţie a acestuia.
Prin sentinţa civilă nr. 6414/19.11.2007, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea principală şi admisă cererea reconvenţională, respectiv s-a constatat că pârâţii-reclamanţi sunt proprietarii imobilului alcătuit din construcţie corp B şi C şi terenul aferent de sub construcţie, situat în Bucureşti, (...), sector 4, identificat conform raportului de expertiză întocmit de ing. M.D. S-a dispus că hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren şi construcţie menţionat, vânzători fiind reclamantele-pârâte A.I.D. şi A.M.G., cumpărători fiind pârâ
ţii-reclamanţi C.V şi C.M. Totodată, au fost obligate reclamantele-pârâte la plata cheltuielilor de judecată către pârâţii-reclamanţi.
împotriva acestei hotărâri au formulat apel reclamantele-pârâte, admis prin decizia civilă nr. 1105/A/25.09.2008 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, desfiinţată sentinţa apelată şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe. Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub nr. (...)/30.12.2008, Ia data de 19.02.2009, fiind conexat la acest dosar dosarul nr. (...)/2009, constituit ca urmare a admiterii unei declaraţii de abţinere din partea judecătorului titular de complet căruia i-a fost repartizată cauza spre rejudecare după casare.
Prin sentinţa civilă nr. 2810/31.03.2010, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a admis excepţia netimbrării invocată din oficiu; a anulat capetele 3 şi 4 ale cererii reconvenţionale ca netimbrate; a respins acţiunea principală ca neîntemeiată formulată de reclamantele-pârâte A.I.D. şi A.I.M. în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi C.V. şi C.M.; a admis capătul 1 al cererii reconvenţionale; a constatat că pârâţii-reclamanţi C.V. şi C.M. sunt proprietarii imobilului construcţie corp B şi C şi teren situat sub construcţie situat în Bucureşti, (...), sector 4, a dispus ca hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren şi construcţie, vânzători fiind reclamantele-pârâte A.I.D. şi A.I.M., cumpărători fiind pârâţii-reclamanţi C.V. şi C.M.; a obligat reclamantele-pârâte la plata către pârâţii-reclamanţi a sumei de 5.055,02 lei (RON), cu titlu de cheltuieli de judecată şi a respins cererea reclamantelor-pârâte de obligare a pârâţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor dc judecată ca neîntemeiată.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantele-pârâte A.I.D. şi A.M.G., cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă sub nr. (...)/2008, la data de 24.06.2010. Analizând sentinţa apelată prin prisma motivelor de apel, tribunalul a reţinut următoarele:
Printr-un prim motiv de apel, sentinţa primei instanţe a fost criticată în privinţa admisibilităţii probei testimoniale pentru pârâţii-reclamanţi în dovedirea imposibilităţii morale de preconstituire a antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţi. în această privinţă, tribunalul a arătat că, întrucât imposibilitatea morală de preconstituire a unui înscris reprezintă o situaţie de fapt, proba unei astfel de împrejurări se poate face prin
orice mijloc de probă, inclusiv prin martori. In atare situaţie, opoziţia reclamantelor la administrarea probei nu produce efectul inadmisibilităţii acestei probe.
Tribunalul a arătat că, în condiţiile art. 1191 alin. (3) C. civ. 1864, dovada unui act juridic cu o valoare mai mare de peste 250 lei (ROL) nu se poate realiza decât printr-un înscris autentic sau sub semnătură privată, mai puţin în situaţia în care partea adversă este de acord sau nu se opune administrării probei testimoniale. Aşadar, dovada actului juridic cu o valoarea mai mare de 250 lei (ROL) şi dovada imposibilităţii morale de preconstituire a unui înscris constatator al actului juridic cu valoarea mai mare de 250 lei (ROL) sunt două probe distincte, cu regim distinct
al mijloacelor de probă admisibile. In cauză, tribunalul a constatat că, în mod corect, a reţinut prima instanţă admisibilitatea probei testimoniale pentru dovedirea imposibilităţii morale de preconstituire a înscrisului, în considerarea împrejurării că teza probatorie reprezintă o situaţie de fapt.
Asupra aprecierii probelor administrate cu privire la dovada imposibilităţii morale de preconstituire a înscrisului, tribunalul a reţinut că pârâţii-reclamanţi au susţinut că aceasta a derivat din „relaţiile de rudenie, prietenie, apropiere, locuire împreună în imobilul reclamantelor”, existente între părţi la momentul presupusului acord de voinţă susţinut a fi intervenit în anul 1997. Prin încheierea din 19.06.2009, prima instanţă a constatat dovedită imposibilitatea morală de preconstituire a înscrisului, încuviinţând administrarea probei testimoniale pentru dovedirea existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare.
Din reaprecierea declaraţiilor martorilor audiaţi în primă instanţă pe acest aspect, B.I.E şi S.D., tribunalul a constatat că prima instanţă a realizat o corectă apreciere a probelor, din declaraţiile martorilor rezultând, pe de o parte, relaţia de prietenie între martorul B.I.D., nepotul reclamantelor, şi C.G., nepotul pârâţilor, cei doi fiind cei care au intermediat iniţial relaţia dintre reclamante şi pârâţi, ce a condus la mutarea pârâţilor
în spaţiile din Bucureşti, (...), sector 4. In plus, pârâţii-reclamanţi au dovedit că în perioada în care se susţine a se fi încheiat acordul de voinţă cu privire la înstrăinarea în viitor a acestor spaţii, între reclamante şi pârâţi exista o relaţie apropiată, în condiţiile în care, cu titlu de exemplu, martorul B., nepotul reclamantelor, a declarat că a existat o perioadă în care pârâta-reclamantă intra în casa d-nei. A. şi gătea pentru toată lumea, între acestea existând o relaţie de încredere.
In acest context, tribunalul a reţinut că cele susţinute de apelante, în sensul că părţile nu s-au cunoscut înainte de anul 1997 şi, prin urmare, nu putea exista o relaţie solidă de încredere, nu vor fi reţinute de tribunal, în condiţiile în care, astfel cum s-a dovedit în cauză, premisele încrederii între părţi au fost generate de relaţia dintre nepoţii părţilor, care se aflau într-o strânsă prietenie şi care au şi intermediat relaţiile dintre reclamante şi pârâţi.
Prin urmare, în mod corect a reţinut prima instanţă că din întregul material probator a rezultat o imposibilitate morală obiectivă de a pre-constitui un înscris, ceea ce conduce la caracterul admisibil al probei cu martori pentru dovedirea unui înscris cu o valoare mai mare de 250 lei (ROL), dispoziţiile art. 1198 pct. 4 C. civ. 1864 înlăturând aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1191 alin. (1) C. civ. 1864. Declaraţia martorului audiat în apel la solicitarea apelantelor, pe teza probatorie a dovedirii inexistenţei unei imposibilităţi morale de preconstituire a unui înscris, nu a fost aptă să conducă la o altă concluzie, în condiţiile în care martorul nu a declarat cu privire la relaţiile dintre părţi la momentul mutării pârâţilor sau la momentul imediat anterior, interval de timp pe care tribunalul îl apreciază ca fiind determinant, căci atunci, se susţine de către pârâţi, a intervenit acordul de voinţă. Faptul că anterior acestei perioade nu a existat o relaţie de prietenie între părţi este nerelevant în cauză, de altfel acesta fiind un aspect nedisputat, poziţiile părţilor fiind convergente cu privire la momentul în care acestea s-au cunoscut.
Printr-o a doua critică adusă sentinţei, apelanţii susţin greşita apreciere a probatoriilor administrate în faţa primei instanţe ce au vizat dovedirea existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare dintre părţile în litigiu cu privire la spaţiile folosite de pârâţii-reclamanţi din imobilul din Bucureşti, (...), sector 4.
Sub un prim aspect, tribunalul a constatat nefondată critica apelantelor referitoare la înlăturarea din probatoriul administrat a declaraţiilor mar-
torilor propuşi de reclamante. Intr-adevăr, în condiţiile în care martorul propus de parte este într-o relaţie de prietenie cu partea care l-a propus, la care se adaugă faptul că acesta nu a perceput în mod nemijlocit aspectele pe care le-a relatat, ele fiind cunoscute de la reclamante, conjugat cu faptul că declaraţia acestor martori nu se coroborează cu alte mijloace de probă administrate în cauză, în mod corect prima instanţă nu a dat relevanţă
declaraţiilor acestor martori. In plus, pe acelaşi aspect, tribunalul a reţinut ca fiind relevantă împrejurarea că unul dintre martorii audiaţi în primă instanţă, G.M., este fiica d-nei. S.F., audiată de tribunal în apel, care a declarat că fiica sa şi fiica reclamantei D.A. au fost colege de şcoală, iar reclamanta şi martorul sunt într-o relaţie de amiciţie.
Din probele administrate în faţa primei instanţe, după constatarea imposibilităţii morale de preconstituire a înscrisului, tribunalul a constatat că prima instanţă a stabilit corect situaţia de fapt.
Intr-adevăr, din declaraţia martorului încuviinţat pârâţilor-reclamanţi, M.J.A., a rezultat cu claritate existenţa acordului de voinţă al ambelor reclamante şi al celor doi pârâţi de a se încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare pentru spaţiile folosite de pârâţii-reclamanţi, la preţul de 2000 dolari SUA şi un autoturism marca Opel Record, acestea fiind plătite reclamantelor. Declaraţia martorului este credibilă, în condiţiile în care acesta a perceput în mod nemijlocit cele petrecute între părţi, fiind prezent la discuţii, alături de nepotul reclamantelor B. şi fostul ginere al pârâţilor S.D. De asemenea, este relevant în aprecierea declaraţiei acestui martor faptul că acesta locuia în imobilul respectiv în anul 1997 şi se
afla în relaţii de prietenie atât cu nepotul reclamantelor, cât şi cu nepotul pârâţilor. Cum reclamantele nu au făcut dovada contrară celor declarate de martorul propus de pârâţii-reclamanţi, în mod corect a reţinut prima instanţă că, în cauză, a fost probată existenţa antecontractului de vânza-re-cumpărare cu privire la spaţiile ce fac obiectul litigiului.
împrejurarea susţinută de apelante în motivele de apel, în sensul că voinţa părţilor nu putea viza încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care acestea nu erau proprietare asupra imobilului, nu poate fi reţinută, ştiut fiind că pentru valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare nu este necesară îndeplinirea condiţiei ca promi-tentul-vânzător să fie proprietarul imobilului, fiind suficient ca acesta să dobândească în viitor dreptul de proprietate, pe care să îl transmită la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
In plus, cu privire la sumele plătite de pârâţi reclamantelor, cât şi cu privire la predarea autoturismului, în mod corect a reţinut prima instanţă atitudinea oscilantă a reclamantelor şi a dat relevanţa cuvenită acestei atitudini în contextul ansamblului probator administrat în cauză, reclamantele arătând în cererea de chemare în judecată că au tolerat pe o perioadă de timp folosinţa spaţiilor de către pârâţi, fară a face trimitere la plata vreunei sume de bani pentru această folosinţă, pentru ca abia pe parcursul procesului şi apoi în calea de atac să arate că de fapt transmiterea folosinţei s-a realizat cu titlu oneros, prestaţiile pârâţilor-reclamanţi reprezentând numai contravaloarea folosinţei spaţiilor.
Cât priveşte inexistenţa manifestării de voinţă a reclamantei A.M.G., tribunalul constată că pârâţii-reclamanţi au dovedit existenţa consimţământului acesteia prin declaraţia martorului încuviinţat în acest sens, care a precizat că la discuţiile dintre părţi ce au avut loc în casa reclamantelor a participat şi A.M.G. Martorul audiat în apel nu a condus la o altă concluzie asupra celor rezultate din administrarea probelor în primă instanţă, în condiţiile în care aceasta nu a fost prezentă la discuţiile dintre părţi.
Printr-un ultim motiv de apel au fost criticate considerentele sentinţei primei instanţe şi în privinţa celor reţinute cu privire la prescripţia dreptului material la acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care o astfel de excepţie nu a fost invocată nici de părţi şi nici de instanţă până la închiderea dezbaterilor şi astfel instanţa nu era obligată să se pronunţe sub acest aspect. Oricum, tribunalul arată că, şi sub acest aspect, prima instanţă a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale cu privire la momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie şi semnificaţia juridică a folosinţei bunului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare de către promitenţii-cumpărători. într-adevăr, folosinţa bunului de către promiten-
ţii-cumpărători este asimilată recunoaşterii obligaţiei de către promiten-ţii-vânzători, producându-se astfel efectul întreruptiv al curgerii termenului de prescripţie, în condiţiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.
Susţinerile apelantelor, potrivit cu care relaţiile dintre părţi s-au deteriorat din anul 2000 şi, astfel, de atunci începe să curgă termenul de prescripţie al dreptului la acţiune, nu au fost reţinute, în condiţiile în care reclamantele nu au dovedit faptul că au formulat la acel moment o acţiune în evacuare sau să fi solicitat pârâţilor predarea spaţiului măcar prin intermediul unei notificări. Aşa fiind, aprecierile primei instanţe în privinţa relevanţei probatorii a notificărilor invocate de reclamante sunt, de asemenea, corecte şi conduc la concluzia că acestea nu au fost apte să influenţeze curgerea termenului de prescripţie.
Pentru toate aceste motive, văzând şi dispoziţiile art. 296 CPC, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
| ← Natura juridică a înţelegerii verbale dintre părţi: schimb... | Hotărâre care să tină loc de act autentic de... → |
|---|
