Calea procesuală pentru radierea notării din cartea funciară a somaţiei de executare silită. Acordul executorului judecătoresc pentru radiere exprimat prin cererea de radiere a notării. Lipsa acordului creditorului urmăritor pentru radierea notării somaţi
| Comentarii |
|
NCC, art. 902 alin. (2), art. 907, art. 911 Legea nr. 7/1996, art. 47, art. 48, art. 50
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 04.08.2008 sub nr. x/300/2008, petenta S.L. a formulat în contradictoriu cu intimatul C.C. plângere împotriva încheierii de carte funciară nr. 321044/02.07.2008, emisă de O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, solicitând desfiinţarea acesteia şi radierea somaţiei de plată emise de BEJ C.M.
In motivarea plângerii, petenta a arătat că prin închcierea atacată, a fost respinsă cererea formulată de BEJ C.M., privind radierea somaţiei înscrise asupra apartamentului nr. 1 din sectorul 2. Totodată, SC R. SRL, care a fost proprietara apartamentului menţionat, a împrumutat de la intimatul C.C. suma de 28.500 euro, prin contractul de împrumut autentificat sub nr. 2242/21.06.2005 şi, întrucât acest împrumut nu a fost restituit, intimatul C.C. s-a adresat BEJ C.M., pentru notarea somaţiei, somaţie notată în cartea funciară.
S-a mai învederat că prin sentinţa civilă nr. 5632/22.06.2006, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost admisă acţiunea în revendicare şi obligată SC R. SRL să îi lase în deplină proprietate şi liniştită
posesie apartamentul nr. 1 din mun. Bucureşti. întrucât societatea comercială nu mai este proprietara imobilului, executorul judecătoresc a solicitat radierea somaţiei imobiliare, cerere în mod neîntemeiat respinsă de către O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, cu atât mai mult cu cât intimatul C.C. este un crcditor chirografar, neavând o garanţie
specială pentru a urmări imobilul după ce debitorul său a pierdut dreptul de proprietate.
Prin sentinţa civilă nr. 8566/13.10.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins ca neîntemeiată plângerea împotriva încheierii de carte funciară.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa a reţinut că, prin încheierea nr. 16667/05.07.2005, a fost intabulat în favoarea SC R. SRL dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat în sectorul 2.
Prin încheierea nr. 146/08.08.2005 a O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, a fost admisă cererea formulată de BEJ C.M., dispunându-se înscrierea în cartea funciară a somatici de plată pentru suma de 28.500 euro, în favoarea creditorului C.C.
Acest imobil a fost câştigat de către petenta S.L., prin sentinţa civilă nr. 5362/23.06.2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă prin neapelare, sentinţă prin carc SC R. SRL a fost obligată să lase petentei în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în mun. Bucureşti, ap. 1 sector 2.
La data de 02.07.2008, BEJ C.M. a formulat o cerere către O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti, prin care a solicitat radierea somaţiei imobiliare emise la data de 08.02.2005, cu privire la imobilul înscris în cartea funciară, cerere respinsă de către O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti faţă de dispoziţiile art. 20 alin. (1), coroborate cu dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996.
Prima instanţă a apreciat că încheierea de respingere atacată a fost dată cu respectarea dispoziţiilor legale.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 33 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată, prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscricrii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, prin cererea formulată BEJ C.M. solicitând registratorului de carte funciară rectificarea cărţii funciare în sensul radierii somaţiei imobiliare, anterior înscrise.
Dar, atâta vreme cât dreptul de proprietate a fost intabulat pe numele altui proprietar şi, ulterior, situaţia juridică a imobilului s-a schimbat în sensul că situaţia juridică reală (petenta fiind în acest moment proprietara apartamentului) nu mai corespunde cu cea atestată de cuprinsul cărţii funciare (şi anume proprietar SC R. SRL), petenta poate solicita rectificarea cărţii funciare în condiţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, pe calea unei cereri de chemare în judecată, conform dispoziţiilor art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 sau pe cale amiabilă, prin înfăţişarea declaraţiei autentice date de proprietarul tabular, în speţă, SC R. SRL.
Argumentele aduse de reclamantă în sensul că, pe de o parte, prin sentinţa civilă nr. 5632/22.06.2006, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost admisă acţiunea în revendicare şi obligată SC R. SRL, actualul proprietar tabular, să îi lase imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie, iar, pe de altă parte, că nu îi sunt opozabile sarcinile asupra imobilului, ar fi avut relevanţă în cadrul unei acţiuni judecătoreşti în rectificare de carte funciară, iar nu în prezenta pricină.
Registratorul de carte funciară nu poate opera rectificarea cărţii funciare, în lipsa declaraţiei autentice a actualului proprietar tabular decât în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care să se dispună efectuarea acestei operaţiuni. Or, în speţă, BEJ
C.M. a solicitat rectificarea cărţii funciare în sensul radierii somaţiei imobiliare, fară să înfăţişeze fie declaraţie autentică, fie hotărârea judecătorească, în sensul dispoziţiilor art. 33 din Legea nr. 7/1996, situaţie în raport de care în mod corect cererea a fost respinsă.
Mai trebuie arătat că indicarea de către reclamantă ca temei de drept a prevederilor art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996 nu schimbă soluţia dată, întrucât cererea de rectificare a fost respinsă de către registratorul de carte funciară pentru că nu a fost înfăţişată declaraţia autentică ori hotărârea judecătorească prin care să se dispună rectificarea, sentinţa civilă nr. 5362/23.06.2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, putând constitui temei pentru acţiunea în rectificare în faţa instanţei, în lipsa declaraţiei autentice impuse de dispoziţiile art. 33 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Reclamanta trebuie să solicite rectificarea cărţii funciare inclusiv în privinţa proprietarului tabular, existenţa sentinţei civile nr. 5632/22.06.2006 nefiind suficientă în lipsa unei menţiuni exprese în cartea funciară din care să rezulte că actualul proprietar este S.L., cu atât mai mult cu cât în partea a II-a a cărţii funciare apare menţiunea că a fost respinsă cererea petentei de intabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului.
In consecinţă, instanţa, pentru motivele de fapt şi de drept expuse, a respins plângerea ca neîntemeiată1"1.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 8566 din 13 octombrie 2008, nepublicată
Comentarii: Radierea unei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară constituie un caz de rectificare a cărţii funciare, potrivit art. 907 alin. (2) NCC. O astfel de rectificare se poate realiza, conform alin. (3) al aceluiaşi articol, fie pe baza declaraţiei date în formă autentică notarială de către titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, fie în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive, respectiv irevocabile, până la momentul intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă.
în litigiul de faţă, executorul judecătoresc a solicitat radierea notării din cartea funciară a somaţiei de executare silită, notare
i 1
care, de asemenea, a fost efectuată la solicitarea sa. Soluţia primei instanţe în sensul respingerii cererii de radiere este corectă, atât timp cât nu a fost prezentat acordul persoanei în favoarea căreia s-a efectuat notarea şi nici hotărârea judecătorească irevocabilă prin care să se dispună efectuarea rectificării. în schimb, este greşită motivarea prin raportare la solicitarea acordului proprietarului tabular actual, fiind necesar acordul persoanei care a obţinut înscrierea a cărei radiere se solicită.
Or, notarea somaţiei de executare silită a fost obtinută nu de
7 » 9
către posesorul tabular SC R. SRL, ci împotriva acestuia de către creditorul intimat C.C. De aceea, eventuala radiere a notării somaţiei ar afecta în primul rând drepturilor creditorului C.C., iar nu pe cele ale actualului proprietar menţionat în cartea funciară. în consecinţă, pentru efectuarea rectificării, în lipsa unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, este necesar acordul creditorului în favoarea căruia a fost notată somaţia de executare silită în cartea funciară a imobilului.
In acest sens, trebuie subliniat că este lipsit de relevanţă faptul că atât cererea de notare, cât şi cererea de radiere emană de la acelaşi executor judecătoresc, deoarece pentru rectificarea înscrierii este necesar acordul expres al titularului înscrierii. Chiar dacă executorul judecătoresc acţionează în raporturile cu autoritatea de cadastru ca mandatar legal al părţilor din executarea silită, totuşi pentru efectuarea radierii, faţă de consecinţele pe care le implică această operaţiune, este necesară prezentarea unui mandat special şi expres, pentru că partea creditoare renunţă în acest mod la efectele de opozabilitate ale notării somaţiei de executare silită în cartea funciară a imobilului asupra căruia s-au efectuat acte de urmărire. Cu alte cuvinte, executorul judecătoresc trebuie să ataşeze cererii de radiere a notării obţinute anterior şi acordul expres al titularului notării, care rămâne creditorul din executarea silită, cu toate că înscrierea s-a realizat la solicitarea organului de executare silită. Mai mult decât atât, în noua reglementare cuprinsă în art. 907 alin. (3) NCC, acordul titularului înscrierii pentru rectificare, fie şi sub forma radierii, trebuie să îmbrace forma unei declaraţii autentice notariale, nefiind suficien-tă declaraţia scrisă olografă dată în faţa executorului judecătoresc.
Mai trebuie spus că radierea nu se poate dispune pe baza acordului exprimat ulterior soluţionării dosarului de către registratorul de carte funciară, chiar dacă acest acord ar fi prezentat instanţelor judecătoreşti învestite cu soluţionarea plângerii conform art. 50 din Legea nr. 7/1996, deoarece nu sunt admisibile alte probe în afara dosarului transmis de autoritatea de cadastru şi se opune principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară, atât timp cât eventuala soluţie de admitere a cererii de radiere şi-ar produce efectele de la data înregistrării cererii, adică de la o dată la care nu exista acordul titularului înscrierii pentru radiere.
în concluzie, pentru a se obţine radierea oricărei înscrieri, deci inclusiv a notării somaţiei de executare silită şi chiar dacă cererea de rectificare emană de la acelaşi organ de executare silită care a obţinut notarea, este necesară prezentarea declaraţiei autentice notariale care să cuprindă acordul titularului înscrierii pentru efectuarea operaţiunii de radiere sau, în lipsa acestui consimţământ, obţinerea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile prin care să se dispună rectificarea cărţii funciare, astfel încât să existe corespondenţă între situaţia juridică reală şi cea tabulară a imobilului.
| ← Notarea antecontractului de vânzare-cumpărare, în ipoteza... | Notarea contractului de vânzare-cumpărare a unui drept... → |
|---|
Am cumparat un imobil de la o socitate comerciala in baza unui Anecontract de vanzare- cumparare, vizat de un avocat, mi s-a emis factura fiscala pe intreaga suma negociata si achitata integral pentru care am primit chitana pe care le-am legalizat ulterior la un notar. Cladirea a fost cumparata in luna iunie 2009 si am fost pus in posesie in baza unui proces-verbal in prezenta unor martori. Nu am putut perfecta actele de vanzare cumparare deoarece societatea respectiva se afala in litigiul cu primaria, pe raza careia se
Citește mai mult
afla imobilul si nu a obtinut certificatul de nesechestrare solicitat de notar. Mai mult desi eu eram considerat proprietar, avan inscris rol la primarie si achitand impozitele la zi pe cladire si terenul aferent, in iunie 2010, dupa un an de la cumparare un executor a facut o notare in cartea funciara pentru o datorie de circa 200 milioane lei vechi, pentru o datorie pecare o avea firma de la care am cumparat imobilul, pentru o datoria neachitata la un tert. Am chemat in judecata firma vanzatoare respectiva si primaria si am solicitat instantei judecatoresti ca prin hotarare sa-mi dea un act care sa tina loc de act de proprietate dar mi-a fost respinsa Cererea atat la instanta de fond cat si la recurs pe motiv ca firma respectiva nu a inregistrat vanzarea in contabilitate desi in dosar SE GASEA ATAT BILANTUL la 31 decembrie 2009 cat si BALANTA pe decembrie 2009 unde se vedfea clar, fiind subliniate cu rosu, sumele cu care s-a vandut imobilul.Au trecut peste 3 ani de la ultima notificare facuta de catre executorul judecatoresc catre firma vanzatoare privind executarea notata in cartea funciara. Acum firma care mi-a vandut imobilul a intrat in faliment iar eu platesc de peste 5 ani impozite la primarie, am renovat casa in care si locuiesc dar nu am acte de proprietate. Va rog sa ma sfatuiti ce pot sa fac, pe aceasta adresa de e-mail. Nu am decat 28 de ani si nu stiu ce mai caut in tara asta unde INJUSTITIA E LA EA ACASA d.p.d.v. personal. Multumesc frumos anticipat