Notarea contractului de vânzare-cumpărare a unui drept litigios. Efectuarea menţiunii în partea a ll-a a cărţii funciare
| Comentarii |
|
NCC, art. 902 alin. (2) Legea nr. 7/1996, art. 19
Prin plângerea împotriva încheierii de carte funciară din data de 15.10.2008, petentul E.D.U. a solicitat corectarea înscrierilor în cartea funciară, prin care s-a notat existenţa contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase, autentificat sub nr. 851/25.06.2008 la BNPB.K.
In motivarea plângerii, petentul a susţinut că respectivul contract de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase, încheiat între T. E., pe de o parte, şi soţii S.G şi S.U., pe de altă parte, nu reprezintă un act de transfer de proprietate, astfel încât în mod greşit s-a procedat la înscrierea în cartea funciară în partea privitoare la dreptul de proprietate un astfel de contract. A mai arătat că în partea a III-a a cărţii funciare se fac înscrierile privitoare la sarcini, astfel că în această parte trebuia notat un asemenea contract, şi nu în partea a II-a, unde se fac înscrierile privitoare la proprietate.
Prin sentinţa civilă nr. 1209/24.02.2009, pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, s-a respins plângerea formulată de reclamantul E.D.U., ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această soluţie prima instanţă a reţinut că, prin încheierea atacată, s-a înscris în partea a II-a cărţii funciare existenţa contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 851/ 2008 BNP B.K. cu privire la imobilul din această carte funciară.
Instanţa de fond a mai reţinut că, în baza art. 26 alin. (4) lit. c) şi art. 38 din Legea nr. 7/1996, se pot face la cererea celor interesaţi înscrieri în cartea funciară având ca obiect existenţa unor drepturi personale legate de imobil, iar art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996 dispune că, în partea a II-a a cărţii funciare, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, se fac notări ale drepturilor personale privitoare la proprietate.
Ca urmare, prima instanţă a reţinut că dobândirea unui drept litigios care, în cazul câştigării procesului de către dobânditorul dreptului litigios, va deveni chiar dreptul supus judecaţii, poate fi notat la cererea dobânditorului dreptului litigios, în cursul judecării cauzei, în cartea funciară, partea a II-a.
Prin decizia civilă nr. 793/02.06.2009, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Instanţa de apel a apreciat ca nefondată critica privind înscrierea în mod greşit în cartea funciară a dreptului litigios în baza contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 851/25.06.2008 în partea a II-a şi nu în partea a III-a a cărţii funciare, motivând că, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996, în partea a II-a a cărţii funciare se fac notări ale drepturilor personale privitoare la proprietate, dreptul litigios încadrându-se în această ipoteză.
Aşa fiind, s-a apreciat de către instanţa de apel, dobândirea unui drept litigios care, în cazul câştigării procesului de către dobânditorul dreptului litigios, va deveni chiar dreptul supus judecăţii, poate fi notat la cererea dobânditorului dreptului litigios, în cursul judecării cauzei, în cartea funciară, partea a II-a, şi nu în cartea funciară, partea a III-a, aşa cum susţine în mod eronat apelantul.
Prin decizia civilă nr. 69/21.01.2010 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a fost respins ca nefondat recursul formulat de către petent.
Astfel, Curtea reţine că instanţa de fond a fost învestită cu o plângere privind înscrierea în cartea funciară - partea a II-a - a dreptu
lui litigios izvorât din contractul de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 851/25.06.2008 de BNP B.K., moti-vându-se că în mod corect trebuia înscris în partea a III-a a cărţii funciare întrucât, potrivit legilor în vigoare, contractul de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase nu reprezintă un act de transfer de titlu de proprietate.
Contractul de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase sus-men-ţionats-aîncheiat,potrivitcelorînscriseîn preambulul acestui contract, avându-se în vedere antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat şi actul adiţional la acesta prin care S.H. şi S.U. au promis petentului E.D.U. vânzarea apartamentului nr. 9, situat în Bucureşti, sector 4, litigiul intervenit între S.G şi S.U., pe de o parte, şi recurentul-petent, pe de altă parte, prin care primii au solicitat instanţei rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, iar petentul a solicitat prin cerere reconvenţională pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului, precum şi o creanţă pe care cumpărătorul din actul de vânzare de drepturi litigioase o are faţă de vânzătorii din acelaşi act.
Antecontractul de vânzare-cumpărare la care s-a făcut referire mai sus şi care constituie punctul de plecare atât pentru reclaman-ţii-pârâţi S.H. şi S.U. în cererea principală, cât şi pentru petentul E.D.U. în cererea reconvenţională, reprezintă o promisiune bilaterală prin care ambele părţi s-au obligat reciproc, una faţă de cealaltă, să încheie un contract prin care una să vândă şi cealaltă să cumpere apartamentul sus-menţionat, oricare dintre aceste părţi putând cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Deşi s-au înţeles în privinţa lucrului şi asupra preţului, contractul de vânzare-cumpărare nu este valabil încheiat cât timp acesta nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege şi cu respectarea formalităţilor necesare. Actul juridic încheiat între aceste părţi, respectiv antecontractul de vânza-re-cumpărare, dă naştere la un drept de creanţă, un drept personal în sarcina ambelor părţi.
Prin raportare la obiectul cererii introductive dc instanţă, constând în rezoluţiunea antecontractului dc vânzare-cumpărare sus-menţionat, care a stat la baza contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase, Curtea constată că aceasta nu poate avea ca finalitate, în caz de admitere a acesteia, în niciun caz dobândirea unui drept de proprietate în patrimoniul petentului E.D.U., vânzătorii din antecontractul de vânzare-cumpărare fiind ei înşişi proprietarii
bunului asupra căruia s-au obligat să-l vândă, prin vânzarea drepturilor litigioase, dreptul de proprietate transmiţându-se, în urma câştigării litigiului de către cumpărătorul T.E., asupra acestuia.
Nu acelaşi lucru se poate spune despre finalitatea cererii recon-venţionale, în cazul admiterii acesteia şi, ca o consecinţă, a respingerii cererii principale. Astfel, în urma analizării acesteia sub aspectul îndeplinirii condiţiilor ca bunul să se regăsească în patrimoniul vânzătorului şi să nu existe alte impedimente legale, instanţa învestită poate, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor să pronunţe, în baza art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, care va avea caracter constitutiv de drepturi, transferul proprietăţii în patrimoniul cumpărătorului operând de la data când rămâne definitivă.
Or, în speţă, după cum a arătat chiar recurentul-petent cu ocazia cuvântului pe fond, nu suntem în prezenţa unei asemenea hotărâri, astfel că nu se poate vorbi de un drept de proprietate în patrimoniul petentului E.D.U.
Ca urmare, la acest moment, dreptul de proprietate al vânzătorilor S.H. şi S.U. asupra apartamentului nr. 9 situat în mun. Bucureşti, sector 4, devenit litigios prin învestirea instanţei de judecată cu cererea principală şi cererea reconvenţională la care s-a făcut referire mai sus, transmis prin contractul de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 851/25.06.2008 de BNP B.K., nu s-a stins din patrimoniul acestora şi nici nu a suferit vreo schimbare în sensul intervertirii acestuia într-un drept de creanţă.
Consecinţa admiterii cererii principale şi respingerii cererii re-convenţionale, în mod irevocabil, va consta în dobândirea de către cumpărătorul dreptului litigios a însuşi dreptul de proprietate supus judecăţii, drept de care se bucură, până la acel moment, vânzătorii S.H. şi S.U.
Potrivit dispoziţiilor art. 19 pct. B din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, în partea a II-a a cărţii funciare referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate se înscriu, printre altele, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate.
Cum dobânditorul dreptului litigios va deveni, în urma câştigării procesului, dobânditorul a însuşi dreptul de proprietate supus judecăţii, Curtea constată că în mod corect instanţa de apel şi instanţa de fond au apreciat corectă înscrierea în această a II-a parte a cărţii
funciare a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 851/25.06.2008.
In mod greşit a susţinut recurentul-petent că respectivul contract de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase trebuia notat în partea a III-a a cărţii funciare, având în vedere că dreptul litigios cesionat nu priveşte un drept de creanţă, ci însuşi dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, aşa cum s-a menţionat mai sus, cumpărătorul dreptului litigios, în urma câştigării litigiului, dobândind însuşi dreptul de proprietate supus judecăţii, şi nicidecum vreun drept de creanţă.
C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., pt. min. şi fam., dec. nr. 69 din 21 ianuarie 2010
Comentarii: înscrierea în cartea funciară a unui contract de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară se realizează sub forma notării, iar nu sub forma intabulării sau a înscrierii provizorii. Prin acest act nu se dobândeşte imediat un drept real imobiliar, ci transferul proprietăţii depinde de soarta procesului, astfel încât nu se poate recurge decât la notare, atât timp cât intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturi tabulare.
în cauza de faţă, dreptul litigios înstrăinat este un drept de creanţă, născut dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare, în timp ce litigiul poartă exact asupra posibilităţii de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. în aceste condiţii, cumpărătorul dreptului imobiliar litigios nu este titularul unui drept real, ci doar al unui drept de creanţă, care nu poate forma obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii, astfel cum impune art. 881 alin. (2) NCC.
în privinţa locului notării actului în cartea funciară, trebuie spus că acesta se notează în partea a ll-a a cărţii funciare, iar nu în partea a lll-a, deoarece vizează un drept personal care afectează dreptul de proprietate, în sensul că, dacă procesul este câştigat de către cumpărătorul dreptului litigios, acesta devine proprietarul imobilului înscris în cartea funciară. în acest sens, art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din actuala reglementare a Legii nr. 7/1996 dispune în sensul că în partea a ll-a se efectuează înscrierile privind dreptul de proprietate, inclusiv cele având ca obiect drepturile personale în legătură cu acesta.
| ← Calea procesuală pentru radierea notării din cartea funciară... | Notarea în cartea funciară a somaţiei de plată, în cazul... → |
|---|
