Notarea în cartea funciară a somaţiei de plată, în cazul executării silite imobiliare. Obligaţia stabilită în sarcina executorului judecătoresc. Lipsa indicării în somaţie a numărului cadastral al imobilului ce formează obiectul executării silite.
| Comentarii |
|
Lipsa intabulării imobilului pe numele noului proprietar, debitor în executarea silită imobiliară. Efecte
NCC, art. 893, art. 902 alin. (2) Legea nr. 7/1996, art. 47, art. 48
Prin plângerea formulată în condiţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. x/300/2010, petenta BEJ A.C. a solicitat instanţei să constate netemeinică şi nelegală încheierea nr. 271171/21.06.2010, dată de O.C.P.I. - Biroul de Carte Funciară Sector 2 Bucureşti şi să procedeze la notarea somaţiei de executare în cartea funciară a imobilului.
Prin sentinţa civilă nr. 7953/01.09.2010 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă plângerea formulată, a fost desfiinţată încheierea nr. 271171/21.06.2010 a O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti şi s-a dispus înscrierea în cartea funciară a somaţiei de plată, emisă în dosarul de executare silită.
Pentru a pronunţa această soluţie prima instanţă a reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 8345/06.10.2008, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în dosarul nr. y/300/2007, s-a admis în parte cererea principală formulată de numitul P.I. şi în parte cererea recon-venţională formulată de P.V., atribuindu-se numiţilor P.V. şi P.A. loturile 1 şi 2 stabilite conform raportului de expertiză topografică, dispunându-se obligarea lui P.V. să plătească lui P.I. echivalentul în lei a sumei de 27.800 euro cu titlu de sultă. Hotărârea judecătorească a rămas definitivă şi irevocabilă, în baza acesteia creditorul P.I. iniţiind procedura executării silite, formându-se dosarul de executare nr. 27/2010 la BEJ A.C.
Prin încheierea dată la 01.03.2010, în dosarul nr. z/300/2010, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis cererea formulată de BEJ A.C. şi a încuviinţat executarea silită a imobilului din Bucureşti, sector 2 (partea din acesta care se află în proprietatea debitorului P.V.), la cererea creditorului P.I.
La data de 28.05.2010, s-a întocmit de către executorul judecătoresc procesul-verbal de situaţie imobiliară, conform art. 496 CPC,
iar la data dc 01.06.2010, s-a emis somaţia prevăzută de art. 497 CPC. La data de 21.06.2010, executorul judecătoresc a solicitat, potrivit art. 497 alin. (2) CPC, înscrierea somaţiei de executare silită imobiliară în cartea funciară a imobilului.
Prin încheierea nr. 271171 dată la 12.07.2010, O.C.P.I. Sector 2 Bucureşti a respins înscrierea somaţiei în cartea funciară, reţinând lipsa din cuprinsul actului juridic a identificatorului unic (număr cadastral), neconcordanţe existente între datele referitoare la imobil, precum şi faptul că nu a fost intabulată hotărârea judecătorească menţionată mai sus, care constituie titlu executoriu.
Prima instanţă a arătat că, în mod nejustificat, s-a respins cererea de înscriere a somaţiei de plată în cartea funciară. Astfel, din interpretarea dispoziţiilor art. 497 CPC rezultă cu evidenţă că, în măsura în care executorul judecătoresc care efectuează o urmărire silită imobiliară are obligaţia de a solicita înscrierea în cartea funciară a imobilului, aceeaşi obligaţie revine şi O.C.P.I.
împrejurarea că imobilul nu era identificat prin număr cadastral nu poate constitui o piedică reală la înscriere, atât timp cât din titlul executoriu, respectiv sentinţa civilă nr. 8345/06.10.2008, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, în dosarul nr. y/300/2007, rezultau toate datele necesare identificării imobilului. De asemenea, existenţa unor neconcordanţe între situaţia imobilului înscris în cartea funciară şi cea expusă în hotărârea judecătorească, respectiv împrejurarea că s-ar fi respins intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe teren, nu constituie un impediment la înscrierea somaţiei emise în conformitate cu dispoziţiile art. 497 alin. (1) CPC. Pentru aceste considerente, nici faptul că hotărârea judecătorească de partaj nu a fost înscrisă în cartea funciară nu constituie o piedică la notarea somaţiei.
De altfel, trebuie avute în vedere scopul şi efectele urmărite de legiuitor prin înscrierea somaţiei de plată în cartea funciară, menţionate expres în alineatul final al art. 497 şi în art. 498 CPC, respectiv inopozabilitatea faţă de creditor sau terţul adjudecatar a unor eventuale drepturi reale înscrise după notarea somaţiei sau a unor grevări cu sarcini sau cesionări făcute de debitor ulterior acestui moment1"1.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 7953 din 1 septembrie 2010, nepublicată
Comentarii: Art. 497 alin. (2) CPC instituie obligaţia pentru executorul judecătoresc de a lua măsurile necesare pentru înscrierea în cartea funciară a somaţiei de plată, în cazul desfăşurării urmăririi silite imobiliare. Efectul notării somaţiei este acela al inopozabilităţii drepturilor reale imobiliare înscrise după data notării somaţiei faţă de creditorul urmăritor şi terţul adjudecatar, cu excepţiile prevăzute de lege.
Chiar dacă există pentru executorul judecătoresc obligaţia de a efectua toate demersurile necesare pentru notarea somaţiei în cartea funciară a imobilului asupra căruia poartă urmărirea silită, totuşi nu se poate reţine obligaţia corelativă a registratorului de carte funciară de a o nota în mod automat, fără nicio verificare şi fără respectarea regulilor care guvernează sistemul de publicitate imobiliară. Altfel spus, corectitudinea înscrierilor în cartea funciară trebuie asigurată în orice situaţie, inclusiv în cazul desfăşurării executării silite imobiliare. Obligaţiei executorului judecătoresc de a înainta autorităţii de cadastru cererea de notare a somaţiei îi corespunde obligaţia acestuia de a da curs cererii, în sensul de a proceda la soluţionarea acesteia, în deplină concordanţă cu principiile de carte funciară. De altfel, art. 811 alin. (4) NCPC sugerează posibilitatea respingerii cererii de notare a urmăririi silite imobiliare în cazul în care aceasta nu poate fi admisă din cauza unui impediment de carte funciară, situaţie în care se notează soluţia de respingere a cererii de notare, asigurându-se în acest mod o informare a terţilor cu privire la situaţia respectivului imobil de a fi obiectul unei executări silite.
Aşa fiind, primind cererea de notare a somaţiei de executare silită, registratorul de carte funciară poate şi trebuie să verifice îndeplinirea cerinţelor prevăzute de art. 47 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996 pentru a da curs solicitării şi a putea dispune admiterea notării. în cazul în care constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor legale incidente, acesta este obligat să respingă cererea, conform art. 49 din acelaşi act normativ.
în speţa de faţă, registratorul de carte funciară a procedat corect verificând existenţa impedimentelor la înscriere sub forma notării, însă este discutabilă temeinicia considerentelor care au condus la soluţia de respingere.
Astfel, argumentul bazat pe lipsa numărului cadastral din cuprinsul somaţiei de executare silită imobiliară este nefondat, atât timp cât identificarea imobilului obiect al urmăririi silite se putea face prin coroborarea cererii de notare, a somaţiei şi a menţiunilor din cuprinsul titlului executoriu reprezentat de hotărârea judecătorească de partaj, în acest sens, dispoziţiile art. 48 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 nu trebuie interpretate şi aplicate într-un formalism excesiv, ci este necesar ca actul pe baza căruia se solicită înscrierea, coroborat cu celelalte documente justificative, să cuprindă menţiunile necesare pe baza cărora să se stabilească şi să se identifice în mod indubitabil
imobilul care formează obiectul cererii de înscriere. Or, în speţa de faţă, identificarea era posibilă pe baza hotărârii judecătoreşti care constituie titlu executoriu, coroborată cu indicarea în cuprinsul somaţiei a datelor de identificare a sentintei civile în discuţie.
In privinţa existentei neconcordantelor între situatia imobilului înscris în cartea funciară şi cea expusă în hotărârea judecătorească, în sensul respingerii intabulării dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe teren, nu se poate considera că această situaţie constituie un impediment la admiterea notării, fiind un aspect irelevant cât priveşte executarea silită imobiliară. Desigur, ulterior, partea interesată poate proceda la rectificarea cărţii funciare, în măsura în care ar rezulta temeinicia unei astfel de solicitări, pe temeiul unor aspecte care exced cererii de notare.
Motivul de respingere bazat pe neintabularea dreptului de proprietate în baza hotărârii judecătoreşti irevocabile este întemeiat prin prisma respectării principiului relativităţii înscrierii în cartea funciară. Cu toate acestea, nu se poate face abstracţie de dispoziţiile art. 54 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care instanţa judecătorească este obligată să transmită biroului teritorial competent, în termen de 3 zile, hotărârea judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar. Aşa fiind, în cauza de faţă, hotărârea de partaj, declarativă a unui drept tabular, nu a fost înscrisă în cartea funciară din omisiunea organului judiciar care a pronunţat sentinţa devenită titlu executoriu. La aceasta se adaugă faptul că creditorul din executarea silită nu poate cere înscrierea dreptului de proprietate al debitorului său mai înainte sau odată cu formularea cererii de notare a somaţiei de
executare silită. Or, coroborând omisiunea instanţei judecătoreşti de comunicare a hotărârii irevocabile cu reaua-credinţă a actualului proprietar debitor care nu îşi intabulează dreptul de proprietate asupra imobilului tocmai pentru a nu se supune riscului unei executări silite imobiliare, se ajunge la situaţia în care creditorul care a declanşat executarea silită să nu poată beneficia de efectele notării somaţiei de executare silită, prevăzute de art. 497 CPC, deşi nu se află în culpa de a sta în pasivitate.
Aşa fiind, în cauza de faţă, deşi formal registratorul a respectat relativitatea notării în cartea funciară, atât timp cât imobilul figura intabulat pe numele altui proprietar, totuşi acesta putea proceda la efectuarea notării sentinţei civile irevocabile, solicitând-o în prealabil de la instanţa judecătorească, în cazul în care nu i-a fost comunicată, iar ulterior să admită cererea de notare a somaţiei, fiind evidentă în acest caz respectarea principiului menţionat, prin raportare la cele două notări succesive. De altfel, situatia este asemănătoare cu
1 i
aceea a înscrierii drepturilor reale în cazul actelor juridice succesive, prevăzută de art. 894 NCC, în baza căruia cel din urmă dobânditor al
unui drept real imobiliar poate obţine înscrierea dreptului său numai dacă, odată cu cererea sa de intabulare, solicită şi probează înscrierea dobândirilor succesive anterioare.
Mai trebuie subliniat că în actuala reglementare a Legii nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 133/2012, evidenţa imobilelor în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu, ceea ce permite registratorului ca, în situaţia din speţa prezentată, să procedeze la intabularea dreptului de proprietate în favoarea debitorului urmărit silit, în baza hotărârii judecătoreşti irevocabile de partaj, după care, evident, nu mai există impedimentul pentru acceptarea
notării somaţiei de executare silită.
| ← Notarea contractului de vânzare-cumpărare a unui drept... | Notarea somaţiei de executare silită. Admisibilitatea... → |
|---|
