Notarea antecontractului de vânzare-cumpărare, în ipoteza intervenirii sancţiunii de drept civil a rezolu-ţiunii. Soluţia respingerii. Proba intervenirii rezoluţiunii. Limitele verificărilor efectuate de registratorul de carte funciară. Expirarea termenul
| Comentarii |
|
NCC, art. 906 Legea nr. 7/1996, art. 48, art. 49
Prin cererea înregistrată la data de 01.10.2009 la sediul A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Bucureşti - Biroul de Carte Funciară, reclamantul C.A., în contradictoriu cu pârâta SC E SRL, a formulat plângere împotriva încheierii dispuse de O.C.P.I. Sector 6 Bucureşti, prin care a solicitat admiterea plângerii, notarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804/24.03.2008 de BNP R.I.D. în cartea funciară a localităţii Bucureşti, sector 6.
In fapt, reclamantul a arătat că, la data de 24.03.2008, a încheiat cu SC E. SRL antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804 din data de 24.03.2008 de BNP R.I.D., antecontract având obiect vânzarea unui apartament într-un bloc ce urma a fi edificat în mun. Bucureşti, sector 6.
Potrivit dispoziţiilor contractuale, dreptul de proprietate asupra apartamentului urma să fie transferat reclamantului de către SC E. SRL până la data de 01.04.2009. Astfel, paragraful 3, prima pagină din antecontract prevede următoarele: „Eu, subscrisa promitentă-vânzătoare, prin reprezentant legal, mă oblig să transmit promi-tentului-cumpărător, până la data de cel târziu 01.04.2009 [...] dreptul de proprietate asupra apartamentului [...]”.
In vederea îndeplinirii obligaţiei promitentei-vânzătoare, acelaşi antecontract prevedea obligaţia SC E. SRL de a pune la dispoziţia reclamantului „toată documentaţia necesară creditării, în termen de 3 zile de la obţinerea încheierii de intabulare a apartamentului, urmând a lăsa acesteia un termen de treizeci de zile pentru obţinerea creditului” şi de a se prezenta „la BNP compctent, cel mai târziu la data de 27.03.2009, în vederea depunerii cererii de indisponibilizare a bunului imobil”.
Reclamantul a mai arătat că dispoziţiile paragrafului 3, ultima pagină a antecontractului conţin următoarea prevedere aplicabilă în speţa de faţă: „Noi, părţile, am convenit de comun acord ca încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpăra-
re pentru apartamentul ce face obiectul prezentului antecontract de vânzare-cumpărare să se facă la BNP R.I.D., în caz contrar, prezentul antecontract de vânzare-cumpărare se reziliază de plin drept, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară şi cu restituirea de către promitenta-vânzătoare a sumelor încasate cu titlu de avans”.
De asemenea, reclamantul a menţionat faptul că la momentul semnării contractului de rezervare din data de 01.03.2008 promitenta-vânzătoare a încasat de la acesta suma de 3.570 euro, iar la momentul semnării antecontractului o altă sumă de 23.750 euro, suma totală de 27.320 euro urmând să reprezinte avans pentru achiziţionarea apartamentului pe care aceasta s-a angajat să îl înstrăineze până la data de 01.04.2009.
Având în vedere că până la data de 01.04.2009 nu i-a fost adus la cunoştinţă reclamantului care este stadiul construcţiei şi nici nu i-au fost prezentate actele de proprietate ale imobilului, în vederea întocmirii documentaţiei pentru obţinerea creditului necesar achiziţionării apartamentului, iar termenul până la care trebuia finalizată construcţia şi până la care urma să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare la biroul notarului public competent, potrivit dispoziţiilor antecontractului pentru apartamentul contractat era data de 01.04.2009, reclamantul a notificat promitenta-vânzătoare să se prezinte la data de 09.04.2009, la ora 12.00, la sediul Biroului Notarial Public „R.I.D.”, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1015 din data de 11.04.2008 sau a restituirii tuturor sumelor încasate de la acesta cu titlu de avans.
In notificare, reclamantul a arătat în mod expres că, în condiţiile în care reprezentanţii promitentei-vânzătoare nu înţeleg să se prezinte la notarul competent potrivit antecontractului şi să îi pună la dispoziţie toate actele necesare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, SC E. SRL este obligată să îi restituie avansul achitat la semnarea antecontractului.
Reprezentanţii promitentei-vânzătoare s-au prezentat la notar la data menţionată în notificarea formulată de reclamant, arătând că sunt în imposibilitate de a încheia contractul de vânzare-cumpăra-re în termenul programat şi că au obligaţia de restituire a sumelor achitate de acesta cu titlu de avans, precum şi a celorlalte cheltuieli.
Reclamantul a subliniat faptul că aspectele consemnate în încheierea de certificare de fapte reprezintă doar afirmaţiile părţilor, nefacând dovada unui acord de voinţă al părţilor.
In consecinţă, antecontractul îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 7/1996, motiv pentru care această dispoziţie legală nu putea constitui temei de respingere a cererii de notare formulate de reclamant, antecontractul fiind încheiat în mod legal, indicând numele părţilor, iar imobilul reprezentat de terenul pe care urma să fie construită clădirea de apartamente este identificat cu adresă, suprafaţă, număr cadastral şi cu număr de înregistrare în cartea funciară.
S-a apreciat că expirarea termenului de predare a apartamentului nu poate constitui un motiv de respingere a cererii de notare a antecontractului, arătându-se că antecontractul nu este un contract încheiat pentru o perioadă determinată, contract care la expirarea perioadei de valabilitate nu mai produce efectele juridice pentru care a fost încheiat. Termenul de predare a apartamentului priveşte doar una dintre obligaţiile prevăzute în sarcina promitentului-vânzător, obligaţie a cărei neexecutare dă naştere unei serii de alte obligaţii.
S-a criticat respingerea cererii de notare ca rămasă fară obiect, menţionându-se că încheierea de certificare din 09.04.2009 constată doar faptul că reprezentanţii SC E. SRL apreciază că antecontractul este reziliat, faţă de împrejurarea că nu au putut preda apartamentul la momentul programat, însă rezilierea antecontractului a fost apreciată de către reclamant a fi un beneficiu al său, o manifestare de voinţă a promitentului-vânzător în acest sens neputând produce efecte juridice. De asemenea, pentru a constata repunerea părţilor în situaţia anterioară şi netemeinicia aducerii la cunoştinţa terţilor a antecontractului, registratorul de la cartea funciară ar fi trebuit să aibă la dispoziţie documente privind achitarea sumelor de bani plătite de reclamant la încheierea actului, document inexistent.
Reclamantul a apreciat că nu este rolul registratorului de la cartea funciară să constate rezilierea unui contract, acest aspect putând fi constatat doar de către instanţă, la cererea părţii.
Prin întâmpinare, pârâta SC E. SRL a solicitat respingerea cererii.
In fapt, pârâta a arătat că, împreună cu reclamantul, a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, iar ulterior s-a încheiat un proces-verbal de conciliere cu acesta, în care sunt învederate punctele de vedere ale fiecărei părţi, împreună cu faptele şi motivele în
urma cărora s-a ajuns la această situaţie şi ce anume s-a stabilit în urma concilierii.
In consecinţă, pârâta a arătat că notarea a fost corect respinsă, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul a fost deja reziliat, datorită faptului că a expirat termenul de perfectare a actelor finale de vânzare-cumpărare.
Cu privire la respingerea înscrierii antecontractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară, aceasta a fost perfect legală, întrucât la data de 01.04.2009 nu s-a prelungit termenul acestuia, a fost reziliat de plin drept, iar în data de 09.04.2009, atunci când părţile s-au întâlnit la biroul notarial şi au încheiat un act, nu s-a menţionat în cuprinsul acestuia că s-ar prelungi termenul antecontractului.
Analizând întregul material probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Intre pârâta SC E. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare, şi reclamantul C.N., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804/
24.03.2008 la BNP R.I.D.
Prin acest contract, pârâta s-a obligat să transmită reclamantului, până la data de cel târziu 01.04.2009, dreptul de proprietate asupra apartamentului tip Al din planurile de arhitectură, situat în blocul tronson 4, la etajul 2, din Municipiul Bucureşti, sector 6, compus din 2 camere de locuit şi dependinţe, cu suprafaţa de 74,20 mp construiţi, +2mp/-2mp, împreună cu cota indiviză din părţile din imobil, care prin natura şi destinaţia lor sunt de folosinţă comună, perpetuă şi forţată a tuturor coproprietarilor şi dreptul de proprietate asupra cotei indivize din terenul aferent apartamentului, din suprafaţa totală a întregului teren pe care se va edifica imobilul bloc. Terenul pe care se va edifica imobilul bloc în suprafaţă totală de 2504,91 mp are număr cadastral şi este intabulat în cartea funciară a Municipiului Bucureşti sector 6.
Reclamantul s-a obligat, corelativ, ca până la data de cel târziu
01.04.2009 să cumpere dc la pârâtă, prin act de vânzare-cumpărare autentic, bunul imobil anterior descris, pentru preţul total de 109.221 euro.
In ceea ce priveşte achitarea preţului menţionat, instanţa a reţinut că suma dc 3.570 euro s-a achitat în numerar, conform contractului de rezervare din date de 01.03.2008, iar suma de 23.750 euro se va achita ccl mai târziu la data de 25.03.2008, restul de preţ, inclusiv echivalentul în lei al sumei de 81.901 euro, împreună cu suma de
500 euro inclusiv TVA, ce reprezintă preţul pentru dependinţe co-mune-scări şi holuri gresie, faianţă, urinează să fie achitat la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin încheierea pronunţată de O.C.P.I., având în vedere referatul asistentului-registrator, care arată că sunt piedici la notarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804/24.03.2008 de BNP R.I.D., privind imobilul identificat cu numărul cadastral, înscris în cartea funciară, datorită faptului că termenul de
01.04.2009 prevăzut în antecontract pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost prelungit prin act adiţional şi, de fapt, antecontractul a fost reziliat conform încheierii de certificare nr. 2954/09.04.2009 de BNP R.I.D., nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 48 şi art. 49 din Legea nr. 7/1996, s-a respins notarea dreptului de promisiune asupra imobilului ca fiind rămas fară obiect, prin rezilierea şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Examinând încheierea de carte funciară contestată prin plângerea formulată de către reclamant, prin prisma criticilor expuse, instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 48 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care, în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor; c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. Conform alin. (2), încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor. Potrivit alin. (3) în cazul în carc identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor prezentei legi.
Instanţa a menţionat şi dispoziţiile art. 42 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, potrivit cărora notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra
imobilelor şi alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, inclusiv, conform alin. (2) lit. k) a aceluiaşi articol promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.
Raportând aceste dispoziţii legale la convenţia părţilor, instanţa a constatat că se putea dispune notarea în cartea funciară a antecontractului încheiat de părţi, apreciind neîntemeiate motivele expuse de către asistentul-registrator pentru justificarea respingerii cererii de notare.
Din analiza clauzelor contractuale, instanţa a reţinut că părţile au convenit ca până la data de cel târziu 01.04.2009 să se încheie contractul autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului descris în antecontract. Părţile au stabilit astfel un termen suspensiv, ce are ca efect întârzierea începutului exercitării dreptului subiectiv şi a îndeplinirii obligaţiei corelative. Astfel, data de 01.04.2009 reprezintă data scadenţei obligaţiei pârâtei de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului şi a reclamantului de cumpărare a imobilului obiect al antecontractului, prin act autentic.
Depăşirea acestui termen nu are niciun efect asupra existenţei obligaţiei părţilor de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. Prin împlinirea termenului suspensiv, obligaţia a devenit scadentă, creditorul obligaţiei, care şi-a executat propriile obligaţii decurgând din antecontract sau care declară că este gata să le execute, având dreptul de a cere executarea obligaţiei sau, după caz, rezoluţiunea antecontractului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de către debitorul acesteia.
Sub acest aspect, instanţa a apreciat că trebuie făcută distincţie între efectele termenului suspensiv, astfel cum acestea au fost anterior expuse, şi cele ale împlinirii termenului contractual, ca modalitate de încetare a contractelor încheiate pe o anumită perioadă determinată, ipoteză neincidentă în cauză.
Pe cale de consecinţă, faptul că termenul de 01.04.2009 prevăzut de părţi pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost prelungit nu este de natură a afecta existenţa obligaţiei de a face asumate de părţi, neputând, pe calc de consecinţă, să justifice respingerea notării antecontractului.
Instanţa a apreciat neîntemeiată şi susţinerea asistentului-regis-trator privind intervenirea „rezilierii” antecontractului, conform încheierii de certificare nr. 2954/09.04.2009.
Rezoluţiunea contractelor sinalagmatice reprezintă o sancţiune care intervine în cazul neexecutării culpabile de către una dintre părţile unui contract sinalagmatic cu executare ano ictu a obligaţiilor care îi incumbau în baza acordului de voinţă al părţilor, sancţiune care poate fi solicitată, însă, doar de către partea care şi-a executat propriile obligaţii decurgând din contract sau care declară că este gata să le execute. Ca efect al rezoluţiunii, părţile trebuie repuse în situaţia anterioară, iar partea care şi-a executat obligaţiile sau s-a declarat gata să-şi execute obligaţiile este îndreptăţită a obţine despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către partea în culpă.
Din încheierea de certificare mentionată rezultă că aceasta cu-prinde discuţiile purtate de către părţi cu privire la împrejurarea că nu a fost executată la termen obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, la cauzele care au determinat neexecutarea contractului şi la obligaţiile părţilor decurgând din antecontract privind restituirea avansului achitat de promitentul-cumpărător, şi a cheltuielilor efectuate cu prilejul autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa a considerat că această încheiere de certificare, prin ea însăşi, nu îndreptăţea asistentul-registrator să constate intervenită încetarea efectelor antecontractului încheiat de părţi şi să determine respingerea cererii de notare a antecontractului ca lipsită de obiect. Sub acest aspect, valoarea încheierii de certificare, raportată la clauzele antecontractului, precum şi efectele acestui înscris, trebuiau stabilite anterior de către instanţa de judecată.
Având în vedere toate argumentele anterior expuse, instanţa a apreciat întemeiată plângerea formulată şi, pe cale de consecinţă, a admis-o şi a desfiinţat încheierea emisă de O.C.RI. Sectorul 6 Bucureşti, dispunând notarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 804/24.03.2008 de BNP R.I.D. în favoarea petentului C.N.1"1
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 1254 din 12 februarie 2010, nepublicată
Comentarii: în cazul notării în cartea funciară a unui antecontract de vânzare-cumpărare, este justificată soluţia de respingere dacă, între timp, a intervenit sancţiunea de drept civil a rezoluţiunii, a cărei dovadă se realizează prin prezentarea unui înscris însuşit de ambele părţi prin semnătură sau, în lipsa acestui acord, prin hotărâre judecătorească definitivă. Este esenţial ca, pe baza documentului prezentat, să fie indubitabilă aplicarea desfiinţării actului juridic solicitat pentru notare. Registratorul de carte funciară sau judecătorul sesizat cu rezolvarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară nu poate aprecia în sensul intervenirii rezoluţiunii antecontractului şi al stabilirii culpei pentru neexecutare în sarcina uneia sau alteia dintre părţi.
Activitatea de cadastru prezintă caracter necontencios, ceea ce justifică ideea că registratorul nu are în atribuţiile sale pe aceea de a constata aplicarea sancţiunii rezoluţiunii antecontractului. în lipsa acordului părţilor în acest sens, îndeplinirea cerinţelor legale privind rezoluţiunea se poate verifica numai într-o procedură contencioasă, contradictorie, derulată în faţa unei instanţe judecătoreşti care beneficiază de independenţă şi imparţialitate.
în ipoteza în care antecontractul de vânzare-cumpărare cuprinde un termen în interiorul căruia trebuie perfectat contractul translativ de proprietate, iar acest termen s-a împlinit, soluţia este diferită în vechea şi în actuala reglementare. Astfel, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, în situaţia analizată, cererea de notare nu trebuia respinsă, deoarece după expirarea termenului se naşte dreptul părţii interesate de a sesiza instanţa judecătorească pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, astfel încât, în interiorul termenului de prescripţie, cu luarea în considerare a unor eventuale cauze de întrerupere, obligaţiile părţilor în sensul încheierii actului translativ de proprietate subzistă.
în schimb, în actuala reglementare, conform art. 906 NCC, este obligatorie stipularea unui termen în antecontract, sub sancţiunea respingerii cererii de notare a acestui act juridic, notarea putându-se efectua oricând în interiorul termenului prevăzut pentru executare, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui, fără alte posibilităţi de prelungire.
| ← Admisibilitatea notării în cartea funciară a suprapunerii... | Calea procesuală pentru radierea notării din cartea funciară... → |
|---|
