Civil, pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract, neindeplinirea cerintelor prevazute de legea 17/2014
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. - din data de 17.11.2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA INEU, JUDEȚUL ARAD Operator 2826
DOSAR NR. …
SENTINȚA CIVILĂ NR. …/2014
Ședința publică din 17 noiembrie 2014
Președinte : …
Grefier : …
S-a luat în examinare cauza civilă formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta P. G., pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul reclamantei avocat B. I. și martorul reclamantei T. E. L., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care s-a procedat la audierea martorului reclamantei T. E. L., legitimată cu CI seria …, nr. …, emis de SPCLEP …, CNP… sub prestare de jurământ, declarația acesteia fiind consemnată în proces verbal, atașat la dosar.
Reprezentantul reclamantei, av.B. I., arată că nu mai are alte cereri.
Instanța, constatând că nu mai sunt alte cereri, declară încheiată cercetarea procesului și acordă cuvântul pentru dezbaterii.
Reprezentantul reclamantei solicită admiterea acțiunii cum a fost formulată în scris, fără cheltuieli de judecată.
Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 350 lei, potrivit art.3 alin.2 lit c, din OUG nr.80 /2013.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 17.04.2014 reclamanta S.C. A. S.R.L., cu sediul social în …, înmatriculată la ORC Arad cu nr. …, CUI …, prin asociat împuternicit cu drept de reprezentare Z. M., în contradictoriu cu pârâta P. G., domiciliată în …, a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța să se constate că prin actul sub semnătură privată, intitulat ,,Precontract de Vânzare - Cumpărare"; din 23.06.2005, reclamanta a cumpărat de la pârâtă imobilele înscrise în Titlul de Proprietate nr. 111509 respectiv tarla 11, parcela A 75/3/1, teren în suprafață de 2000 mp, tarla 11, parcela A 75/2/1 teren în suprafață de 5100 mp, respectiv imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr. 127844 , tarla 105, parcela A 662/7, teren în suprafață de 5600 mp,cu prețul de 10.000.000 lei ROL, achitat integral la data încheierii contractului.
Să se pronunțe o sentință, care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, în formă autentică.
Să se autorizeze intabularea în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinței rămasă definitive. Cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâta se opune admiterii acțiunii.
În fapt, reclamanta arată că prin actul intitulat "Precontract de vânzare-cumpărare"; încheiat la data de 23.06.2005, a cumpărat de la pârâtă terenurile arabile identificate în petit, cu prețul de 10.000.000 lei ROL, preț achitat în întregime la data încheierii convenției.
De asemenea, arată că pârâta a fost notificată să se prezinte la notar pentru a perfecta actele însă a refuza, iar pentru reglementarea situației în CF a depus prezenta cerere.
În drept, a invocat prevederile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, Legea nr.7/1996, art. 896 și 1179 NCC.
În probațiune, reclamanta a depus următoarele înscrisuri: copie carte de identitate, f. 3, procură specială, f. 4, certificat de înregistrare reclamantă, f. 5, certificat OCPI, f. 6,7, Titlu de Proprietate nr. 111509, respectiv Titlu de Proprietate nr. 127844, f. 8,9 , act identitate pârâtă, f.10, precontract de vânzare cumpărare, f. 11, certificat de atestare fiscală, f. 12, notificare, f. 14, chitanță taxa judiciară de timbru, f. 15,22, certificat constatator ORC, f. 23, proces verbal mediator, f. 25, împuternicire avocațială, f. 39 dosar, și a fost audiat martorul T. E. L. f. 53 dosar.
În drept, reclamanta indică prevederile art.5, pct. 2 din Legea 247/2005, art. 896 și 1179 NCC, art. 29 din Legea nr. 7/1996.
Pârâta, nu a formulat întâmpinare în termen de 25 de zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, fiind aplicabile prevederile art.208 c.pr.civilă.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat "Precontract de vânzare-cumpărare"; încheiat la data de 23.06.2005 (fila 11), este încheiat între pârâta P. G. în calitate de promitent vânzător și reclamanta SC A. SRL, în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr.
Titlul de Proprietate nr. 111509, identificat tarla 11, parcela A 75/3/1, teren în suprafață de 2000 mp, tarla 11, parcela A 75/2/1 teren în suprafață de 5100 mp, respectiv imobilul înscris în Titlul de Proprietate nr. 127844 , identificat în tarla 105, parcela A 662/7, teren în suprafață de 5600 mp, cu prețul de 10.000.000 lei ROL, preț achitat în întregime la data încheierii convenției.
Imobilele terenuri ce fac obiectul înscrisului sub semnătură privată, au fost dobândite de pârâtă prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza Legii nr.18/1991, așa cum rezultă din titlurile de proprietate depuse (filele 8,9 ).
În drept, potrivit prevederilor art.6 alin.2 și 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.
Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat "Precontract de vânzare-cumpărare"; este încheiat la data de 23.06.2005, instanța constată că prevederile Codului civil vechi respectiv ale art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 sunt aplicabile în cauză.
Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevăzut că în situația în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, putând pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenție prin care una dintre părți se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.
Art.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005 din Noul cod civil a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenții prin care se înstrăinează un teren.
Elementul esențial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenție distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face ca să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis. Indirect, antecontractul este o garanție a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă. Promisiunea de a contracta dă naștere numai la un drept de creanță, chiar dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui sau s-ar transmite un drept real.
Din reglementările legale enunțate rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acțiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, și anume, să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor art.948 Cod civ.1864; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței. Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Astfel, în raport de cele reținute mai sus, instanța reține că în speță antecontractul pe care se întemeiază cererea reclamantei îndeplinește cerințele de la art.948 Cod civ.1864, fiind dovedit potrivit dreptului comun, prin înscrisul aflat la fila 8 dosar.
Cu privire la refuzul pârâtei de a proceda la autentificarea actului, din declarația martorului T. E. L., fila 53 dosar, se reține că reclamanta a cumpărat de la pârâtă, suprafața de 1 ha., teren situat în zona ,,Cornești,, fiind folosit de la cumpărare de către reclamantă. Martorul mai precizează că nu cunoaște dacă în urma acestei vânzări, pârâta s-a obligat să facă anumite demersuri și în ce constau acestea.
Pârâta a fost citată la interogator pentru termenul din 6 octombrie 2014, fără a se înfățișa, însă instanța având în vedere și declarația martorului menționat anterior nu va reține drept o recunoaștere a pretențiilor reclamantei, și anume refuzul pârâtei de a se prezenta la notar, așa cum se arată la art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, instanța nefiind ținută în mod absolut de art.358 c.pr.civilă, deoarece la acest articol se arată că ,,Dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină ori numai ca un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul. În acest din urmă caz, atât dovada cu martori, cât și alte probe, inclusiv prezumțiile, pot fi admise pentru completarea probatoriului,,.
Pe de altă parte, instanța constată că sunt aplicabile cauzei prevederile art.4 din Legea nr.17 /2014, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 68/2014.
La articolul menționat se arată că,, Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.,,
La art.5 din aceiași lege se arată de asemenea că ,,În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.,,
Conform certificatului nr.8260/28.03.2014, respectiv nr.8264/28.03.2014 eliberate de BCPI Ineu (fila 6 și 7), rezultă că imobilele menționate în petitul cererii reclamantei nu sunt înregistrate în cartea funciară.
De asemenea, reclamanta nu a depus la dosar nici dovada exercitării dreptului de preemțiune și nici a faptului că terenul în cauză este înscris în rol fiscal, reprezentantul acesteia arătând la termenul din 08.09.2014 că aceasta nu este obligată la a face această dovadă, raportat la data încheierii înscrisului pe care se întemeiază cererea.
Reclamanta este îndatorată la a face aceste demersuri, acțiunea reclamantei fiind formulată după intrarea în vigoare a Legii nr.17 /2014, respectiv la data de 11.04.2014, dispozițiile de la art.5 din legea menționată fiind dispoziții de procedură, fără îndeplinirea acestor cerințe acțiunea reclamantei având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract neputând fi admisă.
Prin urmare, pentru considerentele arătate, în temeiul art.3, art.4, art.91 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, Legea nr.7/1996, art. 896 și 1179 Cod civil, precum și în temeiul prevederilor art. 4,5 din Legea nr.17/2014, modificată prin Legea nr. 68/2014, instanța va respinge cererea formulată de reclamantă.
Nefiind solicitate cheltuieli de judecată, potrivit art.453 c.pr.civilă, nu se vor acorda.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamanta societatea A. S.R.L., cu sediul social în …, înmatriculată la ORC Arad cu nr. …, CUI …, prin asociat împuternicit cu drept de reprezentare Z. M., în contradictoriu cu pîrîta P. G., domiciliată în …, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare. În cazul exercitării căii de atac, cererea de apel se depune la Judecătoria Ineu.
Pronunțată în ședința publică din 17.11.2014.
Președinte, Grefier
| ← Cerere cu valoare redusa, cerinte de admisibilitate | Civil, obligatie de a face, depasirea limitelor mandatului... → |
|---|
