CIVIL:plângere împotriva încheierii de carte funciară.

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Tribunalul BUZĂU Decizie nr. 2 din data de 09.10.2015

Pe rol, judecata apelului declarat de petenta ---, cu sediul în municipiul ---, împotriva sentinței civile nr._____ pronunțată de Judecătoria Buzău în dosarul nr._____, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.

La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns pentru apelanta ---, în baza împuternicirii avocațiale pe care o depune la dosar.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care arată că dosarul se află la primul termen de judecată, la data de 10.04.2015 s-a depus ordinul de plată privind taxa judiciară de timbru în cuantum de 25 lei, după care:

Procedura legal îndeplinită.

Avocat --- arată că nu are cereri, apreciind cauza în stare de judecată.

Instanța ia act că s-a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 25 lei, ordin de plată, precum și împuternicirea avocațială de către avocat -- și, nemaifiind cereri, excepții, probe, constată cauza în stare de judecată, acordând cuvântul în dezbaterea apelului formulat.

Având cuvântul, avocat --- pune concluzii de admitere a apelului declarat de petenta ---, schimbarea în tot a sentinței apelate, pe fond admiterea acțiunii introductive.

Arată că principala problemă de drept pe care o supune atenției este dacă o ipotecă asupra chiriilor sau veniturilor dintr-un astfel de contract trebuie să fie intabulat sau notat în cartea funciară. Apreciază că această ipotecă trebuie să fie notată, deoarece nu este un drept real imobiliar, ci un drept în legătură cu un imobil. Face trimitere la dispozițiile art. 902 alin. 1 Cod civil, unde se arată că drepturile devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, iar la alin. 2 pct. 6, se precizează că locațiunea și cesiunea de venituri sunt supuse notării în cartea funciară. Există un imobil intabulat, un contract de ipotecă, separat de acest contract de ipotecă, există un contract de închiriere, acele venituri sunt cesionate în favoarea băncii, care este creditor ipotecar.

A expus pe larg în motivele de apel aceste noțiuni. A se avea în vedere și faptul că instanța de fond, deși reține adresa nr. ___ emisă de ANCPI, în care se precizează expres că aceste drepturi se notează în cartea funciară, în motivare nu valorifică în niciun fel această adresă.

Concluzii de admitere a apelului, astfel cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată.

Tribunalul, în conformitate cu art. 394 alin. 1 Cod pr.civilă, declară dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.

După deliberări,

T R I B U N A L U L :

Deliberând asupra prezentului apel civil, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecatoriei Buzau la data de _____, sub nr. _____, petenta --- a formulat plângere împotriva Încheierii de reexaminare nr. 50026, pronuntata de O.C.P.I. Buzau in dosarul nr. ______, prin care petenta a solicitat intabularea dreptului de proprietate în favoarea sa, asupra imobilului situat în ---- înscris în CF nr--, identificat cu nr. cadastral --, solicitand admiterea cererii, iar pe cale de consecință notarea în cartea funciară nr. _____ a contractului de ipotecă asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere/locațiune/arendare nr. _______, în favoarea ---.

În fapt, petenta a arătat că, prin contractul de ipotecă asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere/locațiune/arendare nr. _______, autentificat la BNP --- sub nr. ___, în favoarea ---, a fost constituită ipoteca asupra creanțelor derivate din anumite contracte de închiriere nominalizate în Anexa nr. 1/17.07.2014 la contractul de ipotecă anterior menționat.

Ulterior autentificării acestui contract, BNP --- a formulat cerere de notare a contractului de închiriere/locațiune/arendare nr. ________, autentificat la BNP -- -- sub nr. ____, însă OCPI Buzău a dispus respingerea cererii de notare a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere atât prin încheierea nr. --, soluționată la data de 20.08.2014, precum și respingerea cererii de reexaminare, prin Încheierea de reexaminare nr. _______, motivând, în fapt, ca drepturile reale se intabulează, nu se notează‚ față de dispozițiile art. 881, 877 2343, 2379 alin. 2.

A arătat că dispozițiile art. 2379 cod civil, pe care se întemeiază decizia de respingere, nu interzic notarea în CF a acestui drept de creanță.

Art. 2379 alin. 2 cod civil prevede că ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, precum și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi, se supune regulilor publicității imobiliare.

Din lecturarea dispozițiilor legale rezultă că ipotecile asupra chirilor se supun regulilor publicității imobiliare, iar în doctrină se statuează că, în cazul în care se optează pentru constituirea unei ipoteci ce poartă asupra chiriilor, ori a arenzilor prezente și viitoare ale unui imobil, deși garanția are vădit o natură mobiliară, totuși datorită faptului că obiectul garanției are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară.

Astfel, singura condiție impusă de art. 2379 cod civil este aceea de înscriere a contractului de ipotecă în registrele de publicitate.

Art. 881 cod civil prevede că înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, ce reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor tabulare, înscrierea provizorie, ce reprezintă o înscriere condiționată a drepturilor imobiliare și notarea, ce reprezintă înscrierea prin care actele, faptele și alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, devin opozabile față de terți. Spre deosebire de notare și înscriere provizorie, care au ca obiect drepturi reale imobiliare, obiectul notării îl constituie înscrierea altor drepturi fapte, care au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

Potrivit art. 878 cod civil, obiectul drepturilor tabulare este imobilul, drepturile tabulare care pot forma obiectul înscrierii sunt drepturile reale tabulare, care sunt drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară.

Ori dreptul de creanță derivat dintr-un contract de închiriere este un drept mobiliar, care este supus notării.

Conform art. 902 alin. 2 pct. 6 din codul civil, sunt supuse notării locațiunea și cesiunea de venituri.

A mai arătat că ANPCI s-a pronunțat în mod neechivoc asupra modalității de înscriere în CF a dreptului de ipotecă constituit asupra chiriilor produse de un imobil, conform adresei nr. 10564/14.08.2012.

Cererea a fost timbrată cu suma de 50 lei taxă judiciară de timbru.

În cauză, instanța a administrat proba cu înscrisuri, respectiv cele aflate la dosarul cauzei: dovada de comunicare a încheierii, Încheierea de reexaminare nr. ______, extras de CF pentru informare, contractul de închiriere/locațiune/arendare nr._____, autentificat la BNP -- sub nr. ______, încheiere de completare nr. ____, adresa nr. ______.

S-a atașat la dosar documentația ce a stat la baza întocmirii Încheierii de reexaminare nr. _________ de respingere a cererii de reexaminare a Încheierii pronunțate în Dosarul nr. _______.

Prin s.c. nr. _____-, Judecatoria Buzau a respins cererea formulata de petenta -- S.A..

Pentru a hotari astfel, instanta fondului a retinut urmatoarea situatie de fapt si de drept: prin Încheierea de reexaminare nr. _______, s-a respins cererea de reexaminare a Încheierii pronunțate în Dosarul nr. ________, prin care s-a respins cererea de notare în CF a contractului de ipotecă asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere/locațiune/arendare nr. ________ în favoarea Piraeus Bank România SA.

Instanța a constatat că, potrivit art. 2343 cod civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligații.

Potrivit art. 881 alin. 2 cod civil, intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar potrivit art. 877, drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare.

Din interpretarea acestor dispoziții legale rezultă că sunt supuse intabulării în cartea funciară drepturile reale imobiliare.

Ipoteca este un drept real și poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil.

Art. 2379 cod civil definește obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile și accesoriile; c) cotele-părți din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie, iar alineatul 2 prevede că ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, precum și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare.

Datorită faptului că obiectul garanției constând în chiriile sau arenzile prezente și viitoare produse de un imobil, are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară. Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, fiind reglementată de legiuitor în art. 2.379 cod civil, intitulat "Obiectul ipotecii imobiliare";, rezultă că a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorită legăturii strânse cu imobilul, și prin urmare, fiind un drept real imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabulării în cartea funciară și nu al notării. De altfel, în art. 902 cod civil se prevăd faptele alte drepturi și alte raporturi juridice care sunt supuse notării în cartea funciară, printre acestea neregăsindu-se drepturile reale, locațiunea și cesiunea de venituri, la care face referire art. 902 alin. 2 pct. 6 cod civil, sunt drepturi de creanță ce sunt supuse notării, nu drepturi reale, ce sunt supuse intabulării.

De vreme ce ipoteca asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere/locațiune/ arendare este un drept real, asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, aspect ce rezultă din prevederile art. 2379 cod civil, datorită strânsei legături cu imobilul, acesta este supus intabulării în Cartea funciară și, prin urmare, în mod legal s-a respins cererea de reexaminare a Încheierii prin care s-a respins cerere de notare în cartea funciară.

Față de aceste considerente instanța, in baza art. 31 din Legea nr. 7/1996, a respins plângerea petentei, ca neîntemeiată.

Impotriva sentintei a declarat apel petenta ---- S.A., solicitand admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei apelate, in sensul admiterii acțiunii introductive, pentru următoarele motive:

Arata ca, sub aspectul soluției pronunțate de instanța de fond, interpretarea data textelor de lege in discuție excede atat intelesului avut in vedere de legiuitor, cat si dispozițiilor stabilite de organismele naționale ce au rol de punere in aplicare a acestora; ca nu poate fi primita interpretarea instanței de fond potrivit căreia "Ipoteca ce poarta asupra chiriilor [...], fiind reglementata de legiuitor de art. 2.379 C.civ, intitulat - Obiectul ipotecii imobiliare - rezulta ca a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorita legăturii strânse cu imobilul, si prin urmare, fiind un drept imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabularii si nu al notarii."; ca interpretarea, in extenso, data de instanța de fond dispozițiilor art. 2379 C.civil are la baza justificarea măsurii adoptate de OCPI Buzău si a propriei masuri si nicidecum cercetarea in amănunt si in spirit a dispozițiilor legale.

Dispozițiile legale prevăzute de art. 2379 C.civ., pe care se întemeiază motivarea instanței de fond cu privire la notarea dreptului de ipoteca asupra veniturilor derivate din inchiriere/locatiune/arendare, nu interzic notarea in CF a acestui drept de creanța.

Dispozițiile de art. 2379 alin. 2 C.civ. prevăd următoarele: "(2) Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, precum și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare."

Din lecturarea dispozițiilor legale, mai sus citate, rezulta ca ipotecile asupra chiriilor se supun regulilor publicității imobiliare, dupa cum si doctrina de specialitate statuează: "In cazul in care se optează pentru constituirea unei ipoteci ce poarta asupra chiriilor ori a arenzilor prezente sau viitoare ale unui imobil, [...] desi garanția are vădit o natura mobiliara, totuși, datorita faptului ca obiectul garanției are o legătura directa cu bunul imobil care produce aceste fructe, ipoteca astfel constituita va trebui sa fie inscrisa in cartea funciara, potrivit principiului publicității integrale a operatiunilor de carte funciara. "

Așadar, singura condiție impusa de art. 2379 C.civ. este aceea de înscriere a contractului de ipoteca in registrele de publicitate. Or, potrivit dispozițiilor art. 881 C.civ., înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor reale imobiliare; înscrierea provizorie, reprezentând o inscriere condiționala a drepturilor imobiliare, putând a deveni definitiva daca dreptul înscris provizoriu va fi justificat (confirmat) ulterior; notarea, reprezintă înscrierea prin care actele, faptele si alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, in legătura cu imobilele cuprinse in cartea funciara devin opozabile fata de terți.

Spre deosebire de celelalte doua (intabularea si inscrierea provizorie), care au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturi asupra imobilelor), obiectul notarii il constituie, asa cum reiese si din definiția ei, inscrierea altor drepturi, a actelor sau a faptelor care au legătura cu imobilele inscrise (definitiv sau provizoriu) in cartea funciara, pentru a deveni opozabile terților.

Dispozițiile art. 881 alin. (2) C.civ. consacra principiul potrivit căruia "Intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refera la inscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice in legătura cu imobilele cuprinse in cartea funciara".

Instanța de fond, prin interpretarea data acestor dispoziții legale, apreciază in sens contrar dispozițiilor legale, statuând ca, datorita legăturii strânse cu imobilul, dreptul de creanța asupra chiriilor devine un drept imobiliar (tabular) facand astfel obiectul intabularii in cartea funciara si nu al notarii.

Arata ca, potrivit dispozițiilor art. 878 alin. (1) C.civ., "Obiectul drepturilor tabulare este imobilul [...]", altfel spus, drepturile tabulare care pot forma obiectul intabularii si al înscrierii provizorii sunt drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara.

Or, dreptul de creanța derivat dintr-un contract deinchiriere/locatiune/arendare nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie.

In atare condiții, dispozițiile prevăzute de art. 902 C.civ. care privesc drepturile, actele sau faptele supuse notarii, sunt aplicabile prezentei spete, neexistand niciun dubiu cu privire la corecta aplicabilitate a acestora in admiterea cererii de notare in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare.

Mergând pe același raționament, instanța de fond apreciază ca dreptul de creanța derivat din chirii (catalogat ca fiind un drept real imobiliar - tabular), nu se regăsește in categoria actelor sau faptelor supuse notarii.

Acest rationament este gresit, pe de o parte, tinand cont ca dispozițiile art. 902 alin. (1) prevăd in mod expres ca "drepturile, [...] devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare [...], iar alin. (2) indica in mod expres la pct. 6. faptul ca locatiunea si cesiunea de venituri sunt supuse notarii in cartea funciara, iar pe de alta parte, dreptul de creanța (drept real) derivat dintr-un contract de inchiriere/locatiune/arendare, nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie.

De altfel, textul art. 902 C.civ. enumera, nelimitativ, drepturile, actele si faptele juridice care, pentru a fi opozabile terților, trebuie notate in cartea funciara. Dispoziția legala care permite notarea in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare este reglementata de art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. care prevede ca sunt supuse notarii in cartea funciara "locatiunea si cesiunea de venituri"" precum si pct. 15 "[...] constituirea altei garanții reale asupra creanței ipotecare".

Arata ca instanta de fond, in considerentele sentinței atacate, retine faptul ca apelantaa a depus ca proba Adresa nr. _____ emisa de ANCPI, in analiza dosarului omite sa se pronunțe si asupra acestei probe. Agenția Naționala de cadastru si Publicitate Imobiliara s-a pronunțat neechivoc asupra modalității de inscriere in cartea funciara a dreptului de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil. Prin adresa nr. ____, A.N.C.P.I. a lămurit confuzia creata la nivelul B.C.P.I. cu privire la practica neunitara ce privește forma ceruta contractului de ipoteca mobiliara pentru înscrierea in cartea funciara a dreptului real rezultat.

Prin lămurirea problemei de drept supusa atenției, A.N.C.P.I. precizează, in contextul interpretării art. 2379 alin. (2) C.civ, următoarele: "Pentru opozabilitate, ipoteca asupra unei creanțe garantate cu ipoteca imobiliara se inscrie in AEGRM si se notează in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 C.civ [...]".

"Având in vedere aceste dispoziții legale, dreptul de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil se va nota in cartea funciara."

Pentru toate motivele invocate mai sus, solicita admiterea apelului, schimbarea in tot a sentinței apelate in sensul admiterii acțiunii introductive.

Examinand apelul prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, probelor administrate, criticilor formulate, prin prisma dispozitiilor legale incidente, tribunalul apreciaza ca este nefondat si urmeaza sa fie respins, avand in vedere urmatoarele aspecte in fapt si in drept:

Obiectul prezentului apel civil consta in plangerea formulata de petenta ---- împotriva Încheierii de reexaminare nr. ____, pronuntata de O.C.P.I. Buzau in dosarul nr. _____, prin care petenta a solicitat intabularea dreptului de proprietate în favoarea sa, asupra imobilului situat în _____ , înscris în CF nr. --, identificat cu nr. cadastral -, solicitand admiterea cererii, iar pe cale de consecință notarea în cartea funciară nr. -- a contractului de ipotecă asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere/locațiune/arendare nr.____, în favoarea --- SA.

Prin s.c. nr. _____, Judecatoria Buzau a respins cererea formulata de petenta ----..

Împotriva sentintei a declarat apel petenta, care a criticat solutia instantei de fond, din urmatoarele considerente:

- sub aspectul soluției pronunțate de instanța de fond, interpretarea data textelor de lege in discuție excede atat intelesului avut in vedere de legiuitor, cat si dispozițiilor stabilite de organismele naționale ce au rol de punere in aplicare a acestora;

- nu poate fi primita interpretarea instanței de fond potrivit căreia "Ipoteca ce poarta asupra chiriilor, fiind reglementata de legiuitor de art. 2.379 C.civ, intitulat - Obiectul ipotecii imobiliare - rezulta ca a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorita legăturii strânse cu imobilul, si prin urmare, fiind un drept imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabularii si nu al notarii.";

- interpretarea, in extenso, data de instanța de fond dispozițiilor art. 2379 C.civil are la baza justificarea măsurii adoptate de OCPI Buzău si a propriei masuri si nicidecum cercetarea in amănunt si in spirit a dispozițiilor legale; din lecturarea dispozițiilor legale, mai sus citate, rezulta ca ipotecile asupra chiriilor se supun regulilor publicității imobiliare, dupa cum si doctrina de specialitate statuează;

- singura condiție impusa de art. 2379 C.civ. este aceea de înscriere a contractului de ipoteca in registrele de publicitate; potrivit dispozițiilor art. 881 C.civ., înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor reale imobiliare; înscrierea provizorie, reprezentând o inscriere condiționala a drepturilor imobiliare, putând a deveni definitiva daca dreptul înscris provizoriu va fi justificat (confirmat) ulterior; notarea, reprezintă înscrierea prin care actele, faptele si alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, in legătura cu imobilele cuprinse in cartea funciara devin opozabile fata de terți; spre deosebire de celelalte doua (intabularea si inscrierea provizorie), care au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturi asupra imobilelor), obiectul notarii il constituie, asa cum reiese si din definiția ei, inscrierea altor drepturi, a actelor sau a faptelor care au legătura cu imobilele inscrise (definitiv sau provizoriu) in cartea funciara, pentru a deveni opozabile terților.

- instanta de fond interpreteaza eronat dispozitiile art. 881 alin. (2) C.civ. si ale art. 2379 cod civil si apreciază, in sens contrar dispozițiilor legale, statuând ca, datorita legăturii strânse cu imobilul, dreptul de creanța asupra chiriilor devine un drept imobiliar (tabular) facand astfel obiectul intabularii in cartea funciara si nu al notarii;

- dreptul de creanța derivat dintr-un contract deinchiriere/locatiune/arendare nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie; dispozițiile prevăzute de art. 902 C.civ. care privesc drepturile, actele sau faptele supuse notarii, sunt aplicabile prezentei spete, neexistand niciun dubiu cu privire la corecta aplicabilitate a acestora in admiterea cererii de notare in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare;

- dispozițiile art. 902 alin. (1) prevăd in mod expres ca "drepturile, [...] devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare [...], iar alin. (2) indica in mod expres la pct. 6. faptul ca locatiunea si cesiunea de venituri sunt supuse notarii in cartea funciara, iar pe de alta parte, dreptul de creanța (drept real) derivat dintr-un contract de inchiriere/locatiune/arendare, nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie;

- dispoziția legala care permite notarea in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare este reglementata de art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. care prevede ca sunt supuse notarii in cartea funciara "locatiunea si cesiunea de venituri"" precum si pct. 15 "[...] constituirea altei garanții reale asupra creanței ipotecare".

- instanta de fond, in considerentele sentinței atacate, retine faptul ca apelanta a depus ca proba Adresa nr. 10564/14.08.2012 emisa de ANCPI, in analiza dosarului omite sa se pronunțe si asupra acestei probe; Agenția Naționala de Cadastru si Publicitate Imobiliara s-a pronunțat neechivoc asupra modalității de inscriere in cartea funciara a dreptului de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil; prin adresa nr. _______, A.N.C.P.I. a lămurit confuzia creata la nivelul B.C.P.I. cu privire la practica neunitara ce privește forma ceruta contractului de ipoteca mobiliara pentru înscrierea in cartea funciara a dreptului real rezultat; prin lămurirea problemei de drept supusa atenției, A.N.C.P.I. precizează, in contextul interpretării art. 2379 alin. (2) C.civ, următoarele: "Pentru opozabilitate, ipoteca asupra unei creanțe garantate cu ipoteca imobiliara se inscrie in AEGRM si se notează in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 C.civ [...]"; având in vedere aceste dispoziții legale, dreptul de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil se va nota in cartea funciara."

1. In primul rand, apelanta critica hotararea primei instante pe considerent ca instanta de fond nu a analizat, ca mijloc de proba, Adresa nr. ______ emisa de ANCPI, prin care aceasta institutie s-a pronunțat neechivoc asupra modalității de inscriere in cartea funciara a dreptului de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil; prin adresa nr. ______, A.N.C.P.I. a lămurit confuzia creata la nivelul B.C.P.I. cu privire la practica neunitara ce privește forma ceruta contractului de ipoteca mobiliara pentru înscrierea in cartea funciara a dreptului real rezultat precizand, in contextul interpretării art. 2379 alin. (2) C.civ, următoarele: "Pentru opozabilitate, ipoteca asupra unei creanțe garantate cu ipoteca imobiliara se inscrie in AEGRM si se notează in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 C.civ [...]"; având in vedere aceste dispoziții legale, dreptul de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil se va nota in cartea funciara."

In legatura cu aceste critici, tribunalul retine, in primul rand, ca obiectul prezentei cauze il reprezinta, asa cum am aratat, plangereaimpotriva reexaminarii de carte funciara, intemeiata, in drept, pe dispozitiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, supusa anumitor cerinte si reguli expres prevazute de texul de lege.

Instanta de fond, la pronuntarea solutiei, a avut in vedere textele de lege incidente spetei deduse judecatii, tinand cont de posibilitatea administrarii probelor intr-un dosar avand ca obiect plangere impotriva incheierii de reexaminare a unei incheieri emise de catre OCPI Buzau, dosar care este solutionat in procedura necontencioasa.

Adresa respectiva, emisa de ANCPI, ce poarta numarul _____, este un punct de vedere exprimat ca urmare a solicitarii adresate de un notar public, cu privire la interpretarea unor texte de lege, cel mai probabil formulata dupa intrarea in vigoare a noului cod civil; fiind un simplu punct de vedere, fara valoare de text de lege, instanta de fond nu este obligata sa tina cont de acesta la pronuntarea solutiei. Asa s-a intamplat in cazul de fata, hotararea fiind pronuntata si motivata conform dispozitiilor legale, care au prioritate fata de o adresa emisa de o institutie a statului; de fapt, din continutul adresei nu reiese ca se refera expres la speta dedusa judecatii si nici contextul in care a fost adresata intrebarea care a generat acest raspuns.

Fata de aceste aspecte, tribunalul urmeaza a constata ca instanta de fond nu era obligata sa faca referire la adresa respectiva, in motivarea solutiei de respingere a plangerii, solutia fiind, oricum, aceeasi, fata de dispozitiile legale care isi gasesc aplicabilitatea in speta dedusa judecatii; in consecinta, tribunalul gaseste neintemeiate aceste critici.

2. In ceea ce priveste solutia data de instanta de fond, de respingere a plangerii impotriva incheierii de reexaminare, tribunalul retine faptul ca, prin contractul de ipoteca asupra creanțelor derivate din contractele de inchiriere/locatiune/arendare nr. _______, autentificat de BNP --- sub nr. ______, in favoarea ---- a fost constituita ipoteca asupra creanțelor derivate din anume contracte de inchiriere nominalizate in Anexa nr________ la contractul de ipoteca anterior menționat.

Ulterior autentificării acestui contract, BNP --- a formulat cerere de notare a Contractului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contractele de inchiriere/locatiune/arendare nr. -- din, autentificat sub nr. :____.

OCPI, prin BCPI -___, a dispus respingerea cererii de notare a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contractele de inchiriere/locatiune/arendare, atat prin încheierea nr. _____, cat si prin încheierea nr. ______, precum si respingerea cererii de reexaminare prin încheierea pronunțata in dosarul ______, motivând, in fapt, ca drepturile reale se intabulează, nu se notează, fata de dispozițiile art. 881, 877, 2343, 2379 alin. 2.

Instanta de fond a repins plangerea formulata de apelanta, retinand, in esenta, ca solutia de respingere a cererii de notare este legala, drepturile reale imobiliare fiind supuse intabularii, nu notarii.

Criticile aduse hotararii instantei de fond se refera la interpretarea eronata - in acceptiunea apelantei - a textelor de lege incidente, apreciindu-se ca nu poate fi primita interpretarea instanței de fond potrivit căreia "Ipoteca ce poarta asupra chiriilor, fiind reglementata de legiuitor de art. 2.379 C.civ, intitulat - Obiectul ipotecii imobiliare - rezulta ca a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorita legăturii strânse cu imobilul, si prin urmare, fiind un drept imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabularii si nu al notarii."; ca interpretarea, in extenso, data de instanța de fond dispozițiilor art. 2379 C.civil are la baza justificarea măsurii adoptate de OCPI Buzău si a propriei masuri si nicidecum cercetarea in amănunt si in spirit a dispozițiilor legale; din lecturarea dispozițiilor legale, mai sus citate, rezulta ca ipotecile asupra chiriilor se supun regulilor publicității imobiliare, dupa cum si doctrina de specialitate statuează; ca singura condiție impusa de art. 2379 C.civ. este aceea de înscriere a contractului de ipoteca in registrele de publicitate; ca, spre deosebire de intabulare si inscrierea provizorie, care au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturi asupra imobilelor), obiectul notarii il constituie, asa cum reiese si din definiția ei, inscrierea altor drepturi, a actelor sau a faptelor care au legătura cu imobilele inscrise (definitiv sau provizoriu) in cartea funciara, pentru a deveni opozabile terților; ca dreptul de creanța derivat dintr-un contract deinchiriere/locatiune/arendare nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie; ca dispozițiile art. 902 alin. (1) prevăd in mod expres ca "drepturile, [...] devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare [...], iar alin. (2) indica in mod expres la pct. 6. faptul ca locatiunea si cesiunea de venituri sunt supuse notarii in cartea funciara, iar pe de alta parte, dreptul de creanța (drept real) derivat dintr-un contract de inchiriere/locatiune/arendare, nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie; dispoziția legala care permite notarea in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanțelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare este reglementata de art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. care prevede ca sunt supuse notarii in cartea funciara "locatiunea si cesiunea de venituri"" precum si pct. 15 "[...] constituirea altei garanții reale asupra creanței ipotecare".

Tribunalul retine faptul ca apelul are un caracter devolutiv, in sensul ca, daca este exercitat in termen, provoaca o noua judecata asupra fondului, fiind readuse in fata instantei de control judiciar toate problemele de fapt si de drept ce au facut obiectul dezbaterilor la prima instanta.

Instanta de apel este datoare sa verifice solutia atacata atat din punct de vedere al temeiniciei, statuand daca situatia de fapt retinuta prin hotarare este concordanta cu probele administrate in cauza si a fost corespunzator stabilita, cat si sub aspectul legalitatii, respectiv daca prima instanta a identificat, interpretat si aplicat corect normele de drept material incidente situatiei de fapt deduse judecatii.

Intrucat apelul este o cale de atac, apelantii au obligatia de a dezvolta criticile sale in fapt si in drept, fata de modul in care s-a desfasurat judecata la prima instanta sau fata de hotararea atacata, iar nu sa reia cele sustinute in prima instanta, prin motivele de apel fixandu-se limitele in care judecata va avea loc in calea de atac.

In conformitate cu prevederile art. 477 cod de procedura civila, instanta de apel este tinuta sa judece in limitele criticilor formulate prin motivele de apel, prin aplicarea regulii tantum devolutum quantum apellatum, reluand judecata asupra fondului, dar nu asupra tuturor problemelor de fapt si de drept invocate in fata primei instante, ci doar cu privire la acelea criticate de apelant.

Instanta de fond a facut aplicarea tuturor acestor dispozitii legale, analizand cererea petentei din punct de vedere al temeiului juridic invocat de aceasta prin plangerea cu care a investit instanta, cu interpretarea corecta a situatiei de fapt, constatand ca nu sunt indeplinite cerintele pentru admiterea plangerii acesteia.

Tribunalul retine ca, potrivit art. 2343 cod civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executarii unei obligatii (poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil).

Art. 877 cod civil arata ca drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, se modifica si se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara.

Alineatul 2 al aceluiasi articol 2379 arata expres ca ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, precum și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare.

Din interpretarea acestor dispoziții legale rezultă că sunt supuse intabulării în cartea funciară drepturile reale imobiliare.

Obiectul garanției constând în chiriile sau arenzile prezente și viitoare produse de un imobil are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, motiv pentru care, in mod corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară. Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, fiind reglementată de legiuitor în art. 2.379 cod civil, intitulat "Obiectul ipotecii imobiliare";, rezultă că a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorită legăturii strânse cu imobilul, și prin urmare, fiind un drept real imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabulării în cartea funciară și nu al notării.

Tribunalul apreciaza ca, in speta, nu sunt incidente dispozitiile art. 902 pct. 6 si 15 din codul civil, avand in vedere urmatoarele aspecte: potrivit art. 902 cod civil, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevazute la art. 876 al. 2 devin opozabile tertelor persoane exclusiv prin notare, daca nu se dovedeste ca au fost cunoscute, pe alta cale, in afara cazului in care din lege rezulta ca simpla recunoastere a acestora nu este suficienta pentru a suplini lipsa de publicitate.

Alineatul 2 prevede ca, in afara altor cazuri prevazute de lege, sunt supuse notarii in cartea funciara: locatiunea si cesiunea de venituri (pct. 6); schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garantii reale asupra creantei ipotecare (pct. 15).

Din acest text de lege rezulta ca sunt avute in vedere faptele, alte drepturi și alte raporturi juridice care sunt supuse notării în cartea funciară, printre acestea neregăsindu-se drepturile reale; locațiunea și cesiunea de venituri, la care face referire art. 902 alin. 2 pct. 6 cod civil, sunt drepturi de creanță ce sunt supuse notării, nu drepturi reale, ce sunt supuse intabulării.

Aceste dispozitii de la art. 902 cod civil sunt prevederi care ar fi putut fi aplicate, eventual, in cazul in care codul nu ar fi continut dispozitii exprese cu privire la obiectul ipotecii imobiliare; insa, in speta, asa cum am aratat anterior, art. 2379 cod civil definește obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile și accesoriile; c) cotele-părți din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.

De vreme ce ipoteca asupra creanțelor derivate din contractele de închiriere/ locațiune/ arendare este un drept real, asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, aspect ce rezultă din prevederile art. 2379 cod civil, datorită strânsei legături cu imobilul, acesta este supus intabulării în Cartea funciară și, prin urmare, în mod legal s-a respins cererea de reexaminare a Încheierii prin care s-a respins cerere de notare în cartea funciară.

Fata de aspectele redate pe larg, anterior, tribunalul retine legalitatea si temeinicia sentintei primei instante, motiv pentru care, in conformitate cu dispozitiile art. 480 cod de procedura civila, va respinge apelul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Respinge, ca nefondat, apelul declarat de --------- cu sediul în -----împotriva sentinței civile nr. __ din ____, pronunțată de Judecătoria Buzău în dosarul nr._____, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.

Definitivă.

← CIVIL:plângere împotriva încheierii de carte funciară		CIVIL:reziliere antecontract. Jurisprudență Reziliere →

CIVIL:plângere împotriva încheierii de carte funciară.

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre CIVIL:plângere împotriva încheierii de carte funciară.