CIVIL:reziliere antecontract. Jurisprudență Reziliere

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Tribunalul BUZĂU Decizie nr. 3 din data de 09.10.2015

Pe rol pronunțarea asupra apelurilor declarate de pârâta ---, cu sediul în ---, --, nr.--, jud, cu sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură în _____ și de reclamantul ---, domiciliat în ---, împotriva sentinței civile nr.________ pronunțată de Judecătoria Buzău în dosarul nr.________, având ca obiect reziliere antecontract.

Prezența și dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de ____, consemnate pe larg în încheierea de ședință de la acea dată, ce face corp comun cu prezenta. Instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru ____.

După deliberări,

T R I B U N A L U L

Asupra apelurilor civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr. ______, reclamantul --- a solicitat, în contradictoriu cu pârâta ---, ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr. _____, să fie obligată pârâta să-i restituie avansul și ratele achitate în cuantum de _______, cu dobânda legală aferentă de la momentul plății și până la restituire, să fie obligată pârâta la plata chiriei plătite de reclamant de la data de 21.03.2013 și până la restituirea sumei astfel solicitate, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. _______, prin care societatea se obliga să amenajeze și să predea un imobil apartament, că a achitat în baza acestei convenții un avans de ___Euro la data semnării antecontractului și, ulterior, ____ Euro până la data de 20.10.2012, întrucât și-a vândut propria locuință, că a convenit cu pârâta efectuarea de finisaje suplimentare și a achitat pentru acestea suma de 6.114,21 lei la data de 19.10.2012.

A învederat că, potrivit prevederilor art. 9.1 din antecontract, apartamentul trebuia să-i fie predat în data de 21.12.2012; că a achitat, începând cu 25.10.2012, ratele convenite în baza facturilor primite, însă apartamentul nu a fost gata pentru a fi predat la 21.12.2012 și a continuat să plătească rate la 28.12.2012, la 01.02.2013 și la 04.03.2013, dată după care a înțeles să opună pârâtei excepția neexecutării contractului.

A precizat reclamantul că a notificat pârâta, în baza art. 17 alin.1 din antecontract, privind desființarea acestuia de plin drept și a solicitat restituirea sumelor plătite, în total ______.

După primirea acestei notificări făcută prin poștă electronică, pârâta l-a convocat la conciliere pentru data de 17.04.2013, însă nu sunt întemeiate susținerile acesteia privind convenirea decalării termenului, nefiind respectate în acest sens prevederile art. 4 pct.1 din antecontract, în realitate neexistând nicio convenție de decalare a termenului.

A mai susținut reclamantul că a încercat, fără rezultat, medierea posibilului litigiu.

În drept, acțiunea s-a întemeiat pe dispozițiile Codului civil și Codului de procedură civilă.

În probațiune, au fost atașate înscrisuri (f.5-24, 35-38, 45-47 fond).

În cauză a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, la data de 19.06.2013, pârâta ____SA, arătând, în apărare, că cererea este nemotivată și contradictorie, că nu a fost respectată procedura prealabilă a concilierii prevăzută de art. 720/1 Cod procedură civilă, că rezilierea antecontractului a intervenit de plin drept, întrucât art. 17 conține un pact comisoriu de grad III și rezoluțiunea este la dispoziția părților contractante, putându-se discuta cel mult doar asupra momentului la care aceasta a intervenit și asupra culpei părților contractante. A apreciat că revine reclamantului culpa în condițiile art. 17 alin.2 din antecontract, fiind neîntemeiată solicitarea acestuia de restituire a sumelor achitate. Deși reclamantul recunoaște că a solicitat anumite modificări în structura apartamentului, ce au dus la imposibilitatea societății de a respecta termenele contractuale, pârâta arată că reclamantul nu a achitat la timp sumele datorate și, la momentul în care acesta a opus excepția de neexecutare, era deja în întârziere în privința executării propriilor obligații, neputându-și invoca propria culpă.

A mai învederat, pe cale de întâmpinare, că reclamantul nu a cuantificat pretențiile privind plata dobânzilor și chiriei solicitate, dar nici nu a timbrat acțiunea promovată.

Pe cale reconvențională, pârâta a solicitat să se constate că a intervenit rezilierea de plin drept a antecontractului din vina exclusivă a reclamantului, astfel că are dreptul de a reține toate sumele achitate de acesta până în prezent, obligându-l pe reclamant să lase respectivele sume la dispoziția societăți, potrivit art. 17 alin.2 din antecontract.

A susținut că reclamantul a întârziat plata sumelor datorate, a solicitat lucrări suplimentare, în momentul în care se putea preda apartamentul nu a dorit să beneficieze de aceasta, iar în situația în care dorea finalizarea convenției era obligat să notifice societatea pentru predarea apartamentului, dar nu a făcut acest lucru, așteptând trecerea timpului, fără a observa însă că nu și-a exprimat intenția în termenul prevăzut prin antecontract.

Au fost atașate înscrisuri (f.53-74 fond).

Conform încheierii pronunțate la data de ____, în cadrul dosarului nr. 16408/200/2013, în reexaminare, s-a dispus acordarea ajutorului public judiciar sub forma scutirii reclamantului de plata taxei judiciare de timbru în sumă de 3271 lei.

În fața primei instanțe au fost administrate probatorii cu înscrisuri, martori (f.211,212 fond) și interogatoriul reclamantului (f.223-227 fond).

Ambele părți au formulat și depus concluzii scrise în dosarul de fond.

Prin sentința civilă nr. ______, Judecătoria Buzău a respins excepțiile de netimbrare, nulitate și inadmisibilitate a cererii de chemare în judecată, a admis, în parte, acțiunea principală și a constatat desființat de plin drept, conform art.17 alineat ultim, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.______, obligând pârâta să restituie reclamantului suma de ______ cu titlu de avans și rate preț apartament.

A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta ---- și s-a dispus obligarea acesteia să achite statului suma de____ cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._____, în baza căruia pârâta se obliga să vândă reclamantului apartamentul cu două camere, în suprafață de 82 mp, situat în municipiul Buzău, ---, contra sumei de ____, cu termen de predare 21.12.2012.

S-a reținut că reclamantul a achitat pârâtei suma de ____ și, deoarece părțile nu s-au înțeles, iar pârâta nu a predat apartamentul în cauză, reclamantul a formulat acțiune pe rolul instanței.

A constatat instanța de fond că, la data de 17.04.2013, între părți s-a încheiat un proces-verbal din care rezultă că ambele consideră antecontractul încheiat între ele reziliat-desființat de plin drept.

În privința excepțiilor invocate de pârâtă, prima instanță a apreciat că acestea nu sunt întemeiate: netimbrarea - deoarece reclamantul a beneficiat de un ajutor public judiciar în sensul scutirii sale de la plata taxei judiciare de timbru în sumă de 3.271 lei; nulitatea cererii de chemare în judecată - deoarece reclamantul, implicit, și-a întemeiat cererea pe prevederile antecontractului; inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată - deoarece reclamantul a făcut dovada că a încercat concilierea prealabilă conform invitației la mediere nr._____.

Pe fond, prima instanță a apreciat că cererea formulată de reclamant este întemeiată în parte, că acesta a dorit achiziționarea apartamentului în litigiu la îndemnul mamei și bunicii sale, iar intenția de bună credință a reclamantului rezultă din achitarea sumei de _____, precum și din solicitarea unor finisaje superioare.

Cu toate acestea, pârâta nu a predat apartamentul în litigiu până la termenul fixat - 21.12.2012, și nici după acesta, astfel că reclamantul a trimis pârâtei la data de 21.03.2013 o notificare prin care a invocat desființarea de plin drept a antecontractului în baza art.17 alineat ultim.

A mai reținut instanța de fond că, ulterior, și pârâta, considerând că reclamantul a fost un client pretențios, a considerat reziliat de plin drept antecontractul în cauză, însă în temeiul art.17.2 din respectivul act.

În privința dobânzii legale solicitate de reclamant, prima instanță a indicat că antecontractul încheiat între părți prevede la art.17.5 plata unor penalități de 0,15% pe zi de întârziere, astfel încât acest capăt de cerere nu are temei legal.

Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei, prima instanță a reținut că reclamantul nu l-a dovedit în niciun fel.

În privința cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru, conform art.18 din OUG nr.51/2008, instanța de fond a constatat că vor fi puse în sarcina celeilalte părți, dacă aceasta a căzut în pretenții.

Asupra cererii reconvenționale, instanța de fond a apreciat că aceasta nu este întemeiată întrucât pârâta nu a făcut dovada că a predat apartamentul reclamantului la termenul fixat sau la un termen ulterior și că acesta ar fi refuzat primirea lui, condiții în care pârâta nu are justificare pentru deținerea sumei de ______, achitată de reclamant.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel, în termen legal, atât reclamantul ---, cât și pârâta ----.

Prin motivele de apel formulate de reclamant (f.21-22) s-a solicitat casarea hotărârii atacate și trimiterea spre rejudecare în privința capetelor de cerere 3 (privind dobânda legală solicitată), 4 (privind plata chiriei de la 21.03.2013 și până la restituirea sumei solicitate) și 5 (privind cheltuielile de judecată) ale acțiunii introductive, întrucât prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestora, după cum rezultă din dispozitivul sentinței.

În subsidiar, apelantul reclamant a solicitat admiterea apelului său și schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii acestor capete de cerere, întrucât în mod nelegal și netemeinic au fost apreciate ca neîntemeiate sau neprobate.

În privința dobânzii legale solicitate, apelantul a arătat că ar fi trebuit să se facă aplicarea art. 17 pct.5 din antecontract, cu obligarea pârâtei la plata unei penalități de 0,15% pe zi de întârziere, începând cu data promovării acțiunii și până la efectuarea plății.

Consideră că ar fi trebuit admis și capătul de cerere privind plata chiriei, întrucât a probat că și-a vândut locuința pentru a cumpăra apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului, fiind nevoit să închirieze un spațiu de locuit, instanța de fond putând cenzura cuantumul chiriei ce urma a-i fi plătită, dar fără a respinge acest capăt de cerere.

În drept, cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art. 466, art. 468, art. 470, art. 471 și art. 475 și urm. NCPC.

În dovedire, s-a solicitat prin cererea de apel încuviințarea probei cu înscrisuri.

Prin motivele de apel formulate de pârâta reclamantă ---- (f.3-7) s-a solicitat, în temeiul art. 480 alin.2 NCPC, anularea sentinței atacate, întrucât prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecarea fondului, și trimiterea cauzei spre rejudecare. În subsidiar, apelanta a solicitat schimbarea în tot a hotărârii în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale, sau admiterea în parte a acestora în sensul obligării societății la restituirea ratelor cu păstrarea avansului primit, precum și obligarea reclamantului apelant la plata cheltuielilor de judecată în fond și apel.

Asupra solicitării de anulare a sentinței și trimitere a cauzei spre rejudecare, apelanta a învederat că au fost încălcate prevederile referitoare la rolul activ, cele privitoare la motivarea hotărârii, cele rezultând din art. 22 și art. 425 NCPC, precum și art. 6 CEDO, referitoare la obligația instanței de a răspunde la toate apărările părților.

Referitor la rolul activ se arată că prima instanță trebuia să solicite probe suplimentare, pe care să le pună în discuția părților, cu privire la faptul finisării sau nu a apartamentului, precum și referitor la imposibilitatea de predare a acestuia la termenul fixat.

A mai învederat apelanta că prima instanță nu s-a pronunțat asupra apărărilor făcute pe cale de întâmpinare, asupra probelor administrate, dar nici asupra cererii reconvenționale, iar nemotivarea hotărârii constituie o nepronunțare.

Asupra solicitării subsidiare de schimbare a hotărârii în tot sau în parte, apelanta a arătat că reclamantul nu a probat în niciun fel acțiunea promovată, că a recunoscut că a solicitat îmbunătățiri și finisaje suplimentare ce duceau la amânarea termenului de predare a apartamentului, că acesta nu a solicitat niciodată predarea apartamentului și, mai mult, a achitat în continuare ratele, ceea ce constituie o dovadă a renunțării beneficiului acestui termen, nemaiputând invoca această cauză de reziliere. Nu a făcut nici dovada faptului că ar fi cerut predarea apartamentului iar societatea ar fi refuzat, din contră apelanta făcând dovada că apartamentul era finisat la data prevăzută în contract și că reclamantul nu s-a prezentat pentru a-l prelua.

Apreciază că instanța de fond a reținut greșit că pârâta a fost de acord cu motivul de reziliere propus de reclamant, în realitate pârâta solicitând pe cale reconvențională reținerea unui al motiv de reziliere. Arată că reclamantul nu s-a prezentat la data stabilită pentru recepția imobilului, deși avea această obligație conform art. 8, art. 9 pct.2 și art. 10 din antecontract, acest din urmă text dând dreptul societății să exercite drepturile prevăzute de art. 17 și să rețină sumele primite. Totodată, se menționează că reclamantul nu a încheiat polița de asigurare obligatorie prevăzută de art. 8 pct.17 raportat la art. 9 pct.2 din antecontract.

S-a mai susținut că reclamantul a achitat după momentul decembrie 2012 încă două rate cu foarte mare întârziere, ceea ce, din punct de vedere juridic, înseamnă că a renunțat la orice clauză de dezicere, notificarea acestuia neavând bază contractuală. Oricum, acesta nu a dovedit culpa societății în niciun fel. Potrivit art. 6 pct.1, ce se coroborează cu art. 17 alin2. din antecontract, se învederează că societatea apelantă este îndreptățită să rețină toate sumele încasate cu titlu de daune interese, astfel că reclamantul nu putea solicita restituirea acestor sume. Chiar dacă s-ar interpreta restrictiv prevederile antecontractului, tot trebuie observat că atitudinea reclamantului echivalează cu o denunțare unilaterală a antecontractului și, în consecință, societatea este în drept să oprească cel puțin avansul de 61.446,70 lei.

Apreciază că prima instanță a ignorat probatoriul administrat, analizarea situației de drept și a voinței părților, solicitând refacerea probatoriului în cauză cu înscrisuri, interogatoriu și martori, inclusiv audierea martorilor audiați la fond.

La data de 23.05.2014, reclamantul apelant a depus întâmpinare față de apelul declarat de pârâta ----, solicitând respingerea acestuia (f.24-27).

Ambele părți au formulat și depus concluzii scrise în calea de atac.

Examinând sentința apelată sub aspectul criticilor formulate și în raport de dispozițiile legale incidente, tribunalul constată că apelurile pendinte sunt nefondate și vor fi respinse pentru considerentele ce urmează:

Mai întâi, se cuvine relevat că sunt aplicabile în speță dispozițiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, precum și prevederile Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, cu modificările aduse prin Legea de punere în aplicare nr. 76/2012.

1. Asupra apelului reclamantului ----, în ce privește solicitarea de "casare"; a hotărârii atacate și trimitere spre rejudecare în privința capetelor de cerere 3, 4 și 5 ale acțiunii introductive, întrucât prima instanță nu s-a pronunțat asupra acestora, tribunalul observă prioritar că, potrivit art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va judeca procesul, evocând fondul, în cazul în care constată că, în mod greșit, prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, niciuna dintre aceste ipoteze nefiind incidentă în speță.

Teza a doua a art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă prevede, pentru aceleași situații (când prima instanță nu soluționează fondul ori judecă procesul în lipsa părții nelegal citate), posibilitatea instanței de apel de a anula hotărârea atacată și de a trimite cauza spre rejudecare primei instanțe sau altei instanțe egale în grad cu aceasta din aceeași circumscripție, numai în cazul în care părțile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare și numai o singură dată în cursul procesului. Or, în speță, se observă neîndeplinirea cerințelor tezei a doua textului de lege, neputând fi adoptată în apel soluția anulării hotărârii primei instanțe și trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, întrucât a fost soluționat fondul pricinii pendinte, iar părțile au fost atât legal citate, cât și reprezentate convențional prin avocat ales, la administrarea probelor și la judecata cauzei.

În privința nepronunțării instanței de fond, prin dispozitiv, asupra capetelor de cerere ale acțiunii introductive referitoare la obligarea pârâtei la plata dobânzii legale aferente de la momentul plății și până la restituire (petitul 3), la obligarea pârâtei la plata chiriei achitate de reclamant de la data de 21.03.2013 și până la restituirea sumei solicitate (petitul 4), precum și la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată (petitul 5), tribunalul observă că sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 444 și art. 445 Cod procedură civilă, potrivit cărora, dacă prin hotărârea dată instanța a omis să se pronunțe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale, se poate cere completarea hotărârii, aspectul neputând fi invocat pe calea apelului sau recursului, ci numai în condițiile art. 442 - 444 Cod procedură civilă.

Apoi, referitor la solicitările cu caracter subsidiar formulate de apelantul reclamant, privind schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii acestor capete de cerere, apreciate ca neîntemeiate sau neprobate conform considerentelor sentinței apelate, tribunalul observă că, în privința dobânzii legale solicitate, apelantul a arătat că ar fi trebuit să se facă aplicarea art. 17 pct.5 din antecontract, cu obligarea pârâtei la plata unei penalități de 0,15% pe zi de întârziere, începând cu data promovării acțiunii și până la efectuarea plății, iar în privința chiriei a apreciat că a probat că și-a vândut locuința pentru a cumpăra apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului și a fost nevoit să închirieze un spațiu de locuit, putându-se cenzura cuantumul chiriei.

Chiar dacă s-ar putea trece peste aspectul completării hotărârii pe capătul de cerere nesoluționat prin dispozitiv (dar motivat într-o propoziție prin considerente) de către instanța de fond, tribunalul constată că în apel, potrivit art. 478 alin.1 și 3 Cod procedură civilă, nu poate fi schimbat cadrul procesual, nu pot fi schimbate calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nu se pot face cereri noi, astfel încât reclamantul apelant nu poate solicita, pe baza aplicării art. 17 pct.5 din antecontract, obligarea pârâtei la plata unei penalități de 0,15% pe zi de întârziere, începând cu data promovării acțiunii și până la efectuarea plății, când pe petitul 3 al cererii introductive a solicitat dobânda legală aferentă debitului pretins la restituire, iar respectiva dobândă este reglementată prin dispozițiile OG nr. 13/2011, în vigoare din 01.09.2011, cu modificările și completările ulterioare, fiind evidentă schimbarea în calea de atac a cauzei juridice și obiectului dedus judecății prin respectivul capăt de cerere.

În privința petitului nr.4, capăt de cerere nesoluționat prin dispozitiv (dar motivat într-o propoziție prin considerente și apreciat nedovedit) de către prima instanță, tribunalul observă că partea nu a cuantificat niciodată pretențiile asupra chiriei pretinse - pentru a putea fi "cenzurate și nu respinse";; că aceste pretenții ar putea reprezenta eventual o despăgubire egală cu contravaloarea sumelor achitate cu titlu de chirie către un terț, însă partea nu a depus la dosarul de fond niciun contract de închiriere pentru un spațiu locativ cu includerea sumei lunare achitate cu titlu de chirie, pentru a se putea aprecia asupra temeiniciei solicitării, dar nici nu a dovedit (prin orice mijloc de probă pe situație de fapt) asupra îndeplinirii condițiilor răspunderii civile potrivit art. 1165 cod civil cu referire la art. 1349 și art. 1357 Cod civil.

La fel, sunt aplicabile prevederile art. 444-445 Cod procedură civilă în privința cheltuielilor de judecată solicitate prin petitul 5 al cererii introductive, ținând însă seama că partea a beneficiat la prima instanță de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru aferente cauzei pe baza aplicării prevederilor OUG nr. 51/2008, cu modificările și completările ulterioare, iar prima instanță s-a pronunțat prin dispozitiv asupra sumei respective prin aplicarea art. 18 din actul normativ menționat, pentru alte cheltuieli nefiind depuse înscrisuri (chitanță onorariu avocat, bilete transport, bonuri combustibil).

Având în vedere considerentele reținute și în conformitate cu prevederile art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul constată nefondat apelul promovat de reclamantul ---, acesta urmând a fi respins.

2. Asupra motivelor de apel formulate de pârâta reclamantă ---, tribunalul observă că partea a solicitat, în temeiul art. 480 alin.2 NCPC, anularea sentinței atacate, cu motivarea că prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecarea fondului, și trimiterea cauzei spre rejudecare, apreciind că au fost încălcate prevederile referitoare la rolul activ, cele privitoare la motivarea hotărârii, cele rezultând din art. 22 și art. 425 NCPC, precum și art. 6 CEDO, referitoare la obligația instanței de a răspunde la toate apărările părților.

Se observă că apelanta a apreciat și că prima instanță trebuia să solicite probe suplimentare, pe care să le pună în discuția părților, cu privire la faptul finisării sau nu a apartamentului, precum și referitor la imposibilitatea de predare a acestuia la termenul fixat, precum și că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra apărărilor făcute pe cale de întâmpinare, asupra probelor administrate, dar nici asupra cererii reconvenționale, iar nemotivarea hotărârii constituie o nepronunțare.

A) În privința anulării hotărârii și trimiterii cauzei spre rejudecare la instanța de fond, tribunalul constată că, în limitele art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va judeca procesul, evocând fondul, în cazul în care constată că, în mod greșit, prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată. Cu toate acestea, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe sau altei instanțe egale în grad cu aceasta din aceeași circumscripție, numai în cazul în care părțile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel ori prin întâmpinare și numai o singură dată în cursul procesului.

Or, în speță, nu sunt îndeplinite cerințele textului de lege citat, neputând fi adoptată în apel soluția anulării hotărârii și trimiterii cauzei spre rejudecare la prima instanță, întrucât a fost soluționat fondul pricinii pendinte (fiind respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvențională și admisă, ca întemeiată, în parte, acțiunea principală în ce privește constatarea desființării de plin drept a convenției părților și restituirea avansului și ratelor de preț plătite în baza acesteia), iar părțile au fost atât legal citate, cât și reprezentate convențional prin avocat ales, la administrarea probelor și la judecata cauzei.

În privința rolului activ al instanței și regimului probator sunt aplicabile prevederile art. 22 Cod procedură civilă ce reglementează rolul judecătorului în aflarea adevărului și cele ale art. 254 alin.5 Cod procedură civilă, potrivit cărora instanța poate dispune completarea probelor neîndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, judecătorul putând pune în discuția părților necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc, aliniatul 6 al aceluiași articol reglementând imperativ însă că "părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii";.

Așa fiind, în condițiile acestui text de procedură, apelanta, pârâtă - reclamantă la fond, nu poate invoca în calea de atac omisiunea primei instanțe de a ordona administrarea dovezilor, din oficiu, "cu privire la faptul finisării sau nu a apartamentului, precum și referitor la imposibilitatea de predare a acestuia la termenul fixat";, dacă, în calitate de parte în proces, nu le-a solicitat și administrat în dosarul de fond în limitele prevăzute la alin. 1-3 ale art. 254 Cod procedură civilă.

Referitor la susținerile apelantei de nemotivare a hotărârii primei instanțe ce "constituie o nepronunțare";, tribunalul observă că, potrivit art. 425 alin. 1 lit. b) Cod procedură civilă, hotărârea trebuie să cuprindă expunerea situației de fapt reținută pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, precum și cele pentru care s-au admis ori s-au înlăturat cererile părților.

În speță, hotărârea primei instanțe, suficient motivată, corespunde acestor cerințe, expune situația de fapt reținută pe baza probelor administrate în dosar, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, fiind explicit redate atât motivele de fapt și de drept pentru care s-a apreciat întemeiată, în parte, acțiunea principală, cât și motivele pentru care s-a constatat netemeinicia cererii reconvenționale, din conținutul hotărârii putând fi cu ușurință desprinse motivele de fapt și de drept care au condus la formarea convingerii primei instanțe și la pronunțarea soluției, a cărei legalitate și temeinicie sunt examinate în calea de atac.

De altfel, textul sus menționat indică obligația motivării soluției date cererii principale, respectiv celei reconvenționale, iar nu obligația de a răspunde fiecărui argument invocat de parte, or instanța de fond a analizat cererile cu care a fost învestită, a arătat motivele de fapt și de drept, astfel că nu va putea fi reținut acest motiv de nelegalitate.

B) Asupra solicitării subsidiare de schimbare a hotărârii în tot sau în parte, apelanta a arătat că reclamantul nu a probat în niciun fel acțiunea promovată, că a recunoscut că a solicitat îmbunătățiri și finisaje suplimentare ce duceau la amânarea termenului de predare a apartamentului, că acesta nu a solicitat niciodată predarea apartamentului și, mai mult, a achitat în continuare ratele, ceea ce constituie o dovadă a renunțării beneficiului acestui termen, că apelanta a făcut dovada că apartamentul era finisat la data prevăzută în contract și că reclamantul nu s-a prezentat pentru a-l prelua. În esență, se solicită a se reține în calea de atac, pe fond, motivul de reziliere indicat pe cale reconvențională - art. 17 alin. 2 din antecontractul părților, corelat cu art. 8 pct.17, art. 9 pct.2, art. 10 și art. 6 pct.1 din antecontract, pentru culpa promitentului cumpărător, cu îndreptățirea apelantei la păstrarea sumelor încasate.

Examinând atât legalitatea, cât și temeinicia sentinței apelate sub aspectul acestor critici, tribunalul constată că prima instanță a reținut corect art. 17 alin. ultim ca fiind temeiul desființării de plin drept a convenției părților, denumită antecontract de vânzare cumpărare, autentificat sub nr.______ de BNP ---, precum și îndreptățirea promitentului cumpărător la restituirea sumelor - avans și rate de preț, achitate în baza acestei convenții, și nu cel indicat pe cale reconvențională de către pârâta reclamantă ---, respectiv art. 17 alin.2 din același antecontract, ce presupunea a fi reținută culpa exclusivă a promitentului cumpărător pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare cumpărare a imobilului apartament, și care ar fi îndreptățit societatea la păstrarea sumelor încasate de la promitentul cumpărător.

Pe situație de fapt, tribunalul reține că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. _______ de BNP ---, în baza căruia ---, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă promitentului cumpărător --- apartamentul cu două camere, în suprafață de 82 mp, situat în municipiul ----, pentru prețul de 59.400 Euro (TVA inclus), ce urma a fi achitat în lei, la cursul BNR din ziua plății, în baza facturilor emise de către promitentul vânzător, conform mențiunilor de la art.5 din antecontract.

Termenul de predare a apartamentului, conform art.1.4, art. 3 și art. 9.1 din antecontract, a fost stabilit la 21.12.2012, dată la care părțile au convenit încheierea și semnarea procesului verbal de predare - primire a imobilului sus menționat.

În privința decalării termenului de predare a apartamentului conform art. 4 din antecontract, tribunalul va înlătura ca nefondate susținerile apelantei ---, întrucât solicitarea promitentului cumpărător în privința finisajelor superioare a fost făcută la 19.10.2012, contravaloarea lucrărilor suplimentare fiind achitată la aceeași dată conform facturii nr. _____ și chitanței ____ din aceeași dată (filele 17,149-150 dosar fond), în termen rezonabil anterior datei stabilite pentru predarea imobilului la 21.12.2012, nefiind făcută dovada existenței unei convenții de decalare a termenului încheiată între părți și nici a intervenirii aspectelor de întârziere a aprovizionării cu materiale de către furnizori indicate la art. 4 pct.2 din antecontract.

Modalitatea de plată a prețului stabilit conform art. 5 din antecontract a fost indicată detaliat prin clauzele art.6, fiind menționate: achitarea la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare a unui avans de___ Euro, cu TVA 5% inclus; obligația de achitare a sumei de ____ Euro, TVA 5% inclus, tot cu titlu de avans din preț, cel târziu până la data de 20.10.2012; obligația de achitare a diferenței de preț în sumă de ____ Euro (TVA 5% inclus) în 60 rate lunare a câte ____ Euro.

Coroborând înscrisurile depuse de fiecare dintre părți la dosarul de fond (f.15-22, f.57-74), tribunalul constată că promitentul vânzător a achitat avansul de ___ Euro în echivalent lei - ____, conform facturii fiscale nr. ___ și chitanței __ din aceeași dată, precum și diferența de avans din preț de ____ Euro, în echivalent lei - ____, la data de 10.10.2012, în baza facturii fiscale nr. ____ și ordinelor de plată interbancare din aceeași dată. Ulterior, au fost achitate de promitentul cumpărător rate din preț: ___, conform facturii fiscale nr.____ și chitanței nr. ____ (rata 1); de ____ conform facturii nr. _____ și chitanței nr. _____ (rata 2); de ____ conform facturii nr. ______ și chitanței nr. ____ (rata 3); de ____ în baza transferului bancar prin BCR din 01.02.2013 (rata 4, deși factura nr.____ pentru aceasta s-a emis ulterior plății); ____, în baza facturii fiscale nr. _____, cu chitanța nr. ____.

Conform notificării comunicată prin poștă electronică la 21.03.2013, promitentul vânzător a notificat promitentei vânzătoare desființarea de drept a antecontractului autentificat sub nr. ____, în baza art. 17 alin. ultim al convenției, solicitând restituirea sumei achitate de 85390,5 lei (f.23 fond). Faptul primirii corespondenței prin poșta electronică la adresa e-mail folosită anterior între părți pentru confirmarea plății prin transfer cu ordin de plată interbancar din data de 10.10.2012 (f.24 fond), rezultă din notificarea emisă ulterior, la 27.03.2013, de către promitenta cumpărătoare (f.6 fond). Totodată, pe acest aspect, tribunalul constată respectarea de către promitentul cumpărător a dispozițiilor art. 26 din antecontract, ce permite părților efectuarea de notificări prin poșta electronică, la adrese de e-mail comunicate între părți (f.11 dosar fond).

Referitor la culpa în privința îndeplinirii obligațiilor stabilite convențional între părți, tribunalul observă că sunt nefondate susținerile apelantei - promitentă vânzătoare, întrucât apartamentul ce a format obiectul antecontractului autentic nr. _____ nu a fost predat beneficiarului - promitent cumpărător la data convenită - 21.12.2012, și nici ulterior, până la notificarea desființării de drept a convenției de către acesta din urmă la data de 21.03.2013.

Contrar afirmațiilor apelantei, se observă că apartamentul în discuție nu era finalizat și gata a fi predat la 21.12.2012, procesul verbal de recepție nr. ____ încheiat între beneficiarul --- și executantul --- atestând efectuarea unor lucrări pentru alimentarea cu apă, canalizare, executare traseu termic, executare instalație sanitară la apartamentul 2A, parter, din str_____ nicidecum finalizarea lucrărilor de amenajare a respectivului imobil, aspectul nefinalizării apartamentului rezultând cu claritate din coroborarea acestui proces verbal cu cel de la fila 107 dosar fond, de recepție la terminarea lucrărilor, nr. _____, ce atestă recepționarea de către același beneficiar a lucrării de realizare instalații sanitare la ap. 2A de către același executant, precum și cu conținutul procesului-verbal de primire-recepție din 20.12.2012, depus la fila 102 dosar fond, potrivit căruia subcontractantul --- amână la 20.01.2013 predarea apartamentului nr.2A pentru nefinalizarea lucrărilor de amenajări interioare, sub motivația realizării de finisaje suplimentare, cu toate că, potrivit înscrisurilor depuse la filele 12-14, 17, 149-150 dosar fond, reiese cu claritate că respectivele finisaje au fost comandate și achitate la 19.10.2012 de către promitentul cumpărător. În măsura coroborării cu conținutul înscrisurilor menționate vor fi reținute și depozițiile martorilor audiați de prima instanță, afirmațiile acestora urmând a fi înlăturate pentru rest (f.211,212 dosar fond).

Nu se poate reține o culpă a promitentului cumpărător în condițiile art. 6 pct.1, art. 8 pct.17 și art. 9 pct.2 din antecontract, întrucât acesta a achitat avansul de preț și ratele contractuale până la data convenită în vederea predării-primirii apartamentului și chiar și după această dată (integral până în februarie 2013) - chiar dacă nu a încheiat procesul-verbal menționat și nu a intrat în posesia apartamentului, iar obligațiile privind încheierea poliței de asigurare a locuinței și a contractelor cu furnizorii de servicii sunt, în mod evident, ulterioare/subsidiare recepției apartamentului. Referitor la prezența în vederea recepționării (art.10), se observă că nu se poate imputa promitentului cumpărător o eventuală nerespectare a acestor prevederi convenționale, cât timp s-a dovedit că imobilul era nefinalizat la 21.12.2012 (dar și ulterior acestei date) și nu putea fi predat. De altfel, apelanta nu a dovedit prin niciun mijloc de probă pertinent că a finalizat (cât de târziu) apartamentul nr.2A, iar promitentul cumpărător nu s-a prezentat pentru a încheia procesul verbal de predare - primire a imobilului.

În consecință, sunt nefondate și vor fi înlăturate ca atare susținerile apelantei în privința aplicării temeiului de rezoluțiune a convenției prevăzut de art. 17 alin.2 din antecontract, nefiind îndeplinite cerințele art. 17 alin.1 din antecontract, ori cele ce țin de antrenarea culpei promitentului cumpărător, așa cum s-a arătat pe larg anterior, promitenta vânzătoare nefiind îndreptățită la păstrarea sumelor încasate în baza acestei convenții.

În schimb, se observă că sunt întrunite cerințele art. 17 alin. ultim din antecontractul încheiat între părți - cu toate că respectiva convenție prevede explicit o serie de termene și beneficii în favoarea promitentei vânzătoare, societatea neefectuând predarea apartamentului ce a format obiectul contractului timp de 3 luni de la data predării stabilită conform art. 1.4 și art.9.1 din convenție, astfel încât promitentul cumpărător era îndreptățit a notifica promitentei vânzătoare desființarea de plin drept (potrivit pactului comisoriu inclus în antecontract) a respectivei convenții, cu consecința îndreptățirii sale și la restituirea sumelor plătite, în termenul de 60 zile lucrătoare de la data rezoluțiunii de drept a antecontractului.

Așa fiind, tribunalul observă că prima instanță a aplicat corect prevederile 17 alin. ultim ale antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._____ de BNP --- constatând desființată de plin drept această convenție, cu consecința obligării promitentei vânzătoare la restituirea sumei ____, reprezentând avans și rate preț apartament, către promitentul cumpărător.

În consecință, pentru considerentele expuse, reținând atât legalitatea, cât și netemeinicia soluției instanței de fond, în temeiul art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul va respinge, ca nefondat, și apelul declarat de pârâta reclamantă ----.

În conformitate cu prevederile art. 453 Cod procedură civilă, va respinge solicitarea privitoare la acordarea de cheltuieli de judecată în apel, reținând că niciuna dintre părți nu a căzut în pretențiile celeilalte.

Văzând și prevederile art. 483 alin.2 teza finală NCPC,

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondate, apelurile declarate de pârâta reclamantă ---, cu sediul în ---, având sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură --- și de reclamantul pârât ----, împotriva sentinței civile nr.______ pronunțată de Judecătoria Buzău în dosarul nr._____, având ca obiect reziliere antecontract.

Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

← CIVIL:plângere împotriva încheierii de carte funciară.  CIVIL:pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre CIVIL:reziliere antecontract. Jurisprudență Reziliere