CIVIL:pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul BUZĂU Decizie nr. 4 din data de 09.10.2015
Pe rol judecata apelului declarat de reclamantul --, domiciliat în ---împotriva sentinței civile nr._________ pronunțată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._____ - având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu pârâtul --, domiciliat în ________.
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care arată că dosarul se află la primul termen de judecată; cererea de apel a fost comunicată intimatului care, la data de 19.11.2014, a depus la dosar concluzii scrise, după care:
Procedura de citare legal îndeplinită.
Tribunalul constată că apelantul _____ a solicitat, prin concluziile scrise depuse la dosar, judecarea cauzei în lipsă și o reține în pronunțare.
După deliberări,
T R I B U N A L U L
Asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pătârlagele sub nr.________, reclamantul -- a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul ---, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru imobilul în suprafață de 5000 mp, teren arabil situat în tarlaua nr. 66, parcela nr. 726, extravilan, pe raza localității Luciu, județul Buzău, parte componentă a unui teren în suprafață totală de 7500 mp.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul a o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. _____, prin care promitentul vânzător s-a obligat să vândă suprafața de 5000 mp, teren arabil din suprafața totală de 7500 mp, situată în extravilanul localității ______, identificată în titlul de proprietate nr. ______ la tarlaua 66, parcela 726, având ca vecinătăți: la N ____, la E - drum, la S - _____, la V - drum. Terenul a fost dobândit de pârât prin moștenire de la defuncta _____, conform certificatului de moștenitor suplimentar nr. ___, emis la BNP _____. Prețul convenit pentru acest teren a fost în cuantum de ____ și a fost achitat integral la data semnării contractului.
Prin aceeași convenție părțile au stabilit ca până la data de 31.12.2013 să se prezinte în fața notarului în vederea perfectării contractului autentic de vânzare - cumpărare.
A învederat reclamantul că, deși a fost convocat verbal de mai multe ori în vederea prezentării la notariat, pârâtul a refuzat și refuză în continuare să-și îndeplinească obligația asumată, în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Având în vedere acest aspect, dar și faptul că și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiune, apreciază reclamantul că singura modalitate pentru a obține actul de proprietate asupra terenului, rămâne intentarea acțiunii pe rolul instanței, întrucât în cuprinsul antecontractului se precizează că, în situația în care partea adversă refuză să-și îndeplinească obligația, există posibilitatea ca cealaltă parte să se adreseze instanței de judecă în vederea obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
În drept, acțiunea s-a întemeiat pe dispozițiile art. 1669 Cod Civil.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat în fața primei instanțe pentru a formula apărări.
În cauză a fost administrat un probatoriu cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. _____ Judecătoria Pătârlagele a respins, ca neîntemeiată, acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru imobilul în suprafață de 5000 mp, teren arabil situat în tarlaua nr. 66, parcela nr. 726, extravilan, pe raza localității __________.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, la data de 25.11.2013, pârâtul --- a promis că vinde, iar reclamantul -- a promis că va cumpăra, un teren în suprafață de 5000 mp, parte componentă a unui teren în suprafață de 7500 mp, amplasat în tarla 66, parcela 726, extravilan, localitatea --, județul Buzău.
Promisiunea a făcut obiectul antecontractului autentificat cu nr.______ la BNP --, în care se certifică faptul că s-a primit prețul convenit, iar contractul autentic se va perfecta până cel târziu la 31.12.2013; părțile au convenit ca, dacă una dintre acestea refuză să-și execute obligațiile asumate, cealaltă parte se poate adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Instanța de fond a reținut că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1279 alin.1 Cod Civil, potrivit cărora promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, precum și cele ale art. 1669 alin. (1) Cod Civil, conform cărora, dacă una din părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
În consecință, prima instanță a apreciat că o acțiune având obiectul prezentei cauze trebuie să îndeplinească, pentru a fi întemeiată, următoarele condiții: - antecontractul să cuprindă toate clauzele în lipsa cărora părțile nu ar putea să-și execute promisiunea; - existența tuturor celorlalte condiții de validitate.
În speță, s-a reținut că antecontractul nu cuprinde toate clauzele necesare, întrucât terenul ce face obiectul promisiunii nu este individualizat prin dimensiunile laturilor și vecini, nefiind îndeplinită condiția esențială pentru validitatea contractului, prevăzută de către art. 1179 alin. (1) punctul 3 Cod Civil, ce presupune existența unui obiect determinat.
S-a constatat că obiectul promisiunii nu este determinat decât sub aspectul suprafeței, dar nu și al amplasamentului; terenul este determinat vag, doar ca fiind parte a unui alt teren mai mare, dar nu se precizează care anume suprafață de 5000 mp din suprafața totală de 7500 mp se promite a se înstrăina, unde anume este amplasată această suprafață de 5000 mp în interiorul suprafeței de 7500 mp, care sunt laturile sale și ce dimensiuni au, care sunt vecinii terenului în suprafață de 5000 mp.
A reținut prima instanță că, în lipsa acestor elemente de identificare, de determinare, contractul promis nu se va putea încheia, întrucât nici promitentul - vânzător, nici promitentul - cumpărător nu cunosc în concret terenul ce urmează a fi înstrăinat și terenul ce rămâne în proprietatea promitentului vânzător.
Nefiind îndeplinită această cerință esențială de validitate, instanța de fond a constatat că părțile nu-și pot executa promisiunea, și, în consecință, în baza situației de fapt și a temeiurilor de drept arătate, a respins acțiunea.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, la data de 18.08.2014, reclamantul ______, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând schimbarea în tot a hotărârii și, pe fond, admiterea acțiunii.
Prin motivele de apel s-a învederat că instanța de fond a reținut în mod greșit că obiectul convenției părților nu este determinat, în conținutul antecontractului autentificat fiind menționată suprafața ce urmează a fi vândută, vecinătățile și amplasamentul acesteia.
Apreciază apelantul că sunt îndeplinite cerințele art. 1669 și art. 1179 Cod civil, iar părțile au delimitat în teren suprafața în discuție, stabilind limitele și vecinătățile, faptul că nu au depus la dosar un document în acest sens nedovedind că terenul nu ar fi determinat corespunzător.
Susține apelantul că prima instanță a încălcat principiul rolului activ, prevăzut de art. 22 Cod procedură civilă, în sensul că nu a stăruit prin toate mijloacele pentru aflarea adevărului și nu a solicitat probe care să clarifice aspectele de delimitare a terenului.
Printr-un alt motiv de apel se arată că prima instanță a pronunțat soluția pe baze unor supoziții, neexistând probe care să ateste faptul că obiectul contractului este nedeterminat, nefiind analizat corespunzător nici conținutul antecontractului, care indică referitor la suprafața de 5000 mp că aceasta se află în extravilanul localității --, tarlaua, parcele și vecinii pe fiecare latură.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 480, art. 466 și urm. Cod procedură civilă.
La data de 19.11.2014, apelantul reclamant a depus concluzii scrise.
Intimatul --- nu a formulat în cauză întâmpinare pentru a-și expune apărările.
Examinând sentința apelată sub aspectul criticilor formulate și în raport de dispozițiile legale incidente, tribunalul constată că apelul pendinte este nefondat și va fi respins pentru următoarele considerente:
Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare autentificată sub nr._____ la BNP _, încheiată între apelantul reclamant, în calitate de promitent cumpărător, și intimatul pârât, în calitate de promitent vânzător, privește o suprafață de 5000 mp teren agricol extravilan, situat pe raza localității ____, ce face parte dintr-un trup mai mare de 7500 mp teren, identificat conform titlului de proprietate nr. ______, în tarlaua 66, parcela 726, cu vecinii: la N ____, la E - drum, la S -____, la V - drum.
Contrar susținerilor apelantului, tribunalul observă că terenul ce formează obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu este determinat, respectiv corect individualizat prin indicarea dimensiunilor laturilor și vecinilor din totalul suprafeței mai mari (7500 mp) din care face parte, astfel încât instanța de fond a reținut corect neîndeplinirea prevederilor art. 1279, art. 1179 alin.1 pct.3 și art. 1669 Cod civil.
Astfel, potrivit art. 1279 alin.1 Cod Civil, promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, iar prin prevederile art. 1669 alin. (1) Cod Civil, se stabilește că, dacă una din părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Aceste prevederi trebuie coroborate cu cele ale art. 1179 Cod civil, prin care sunt reglementate condițiile esențiale pentru validitatea contractului, alin. (1) punctul 3 al art. 1179 stabilind cu claritate condiția existenței obiectului determinat.
Or, în speță, lăsând la o parte faptul că nu s-a demonstrat nici refuzul nejustificat al pârâtului intimat de a încheia contractul promis, ce reprezintă prima condiție impusă de textul citat - art. 1669 cod civil - temeiul acțiunii reclamantului apelant, nu s-a dovedit nici îndeplinirea celorlalte condiții de validitate la care face referire norma legală sus menționată, obiectul convenției părților nefiind unul determinat (identificat), respectiv corect individualizat, cerință în lipsa căreia nu poate fi încheiat contractul autentic de vânzare - cumpărare a imobilului.
Sunt nefondate și vor fi înlăturate ca atare și susținerile din cadrul celui de-al doilea motiv al apelului pendinte, referitoare la încălcarea rolului activ al instanței, respectiv nesolicitarea de către prima instanță, din oficiu, a probelor care să clarifice aspectele de delimitare a terenului în privința căruia s-a cerut a se pronunța hotărârea care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Art. 22 Cod procedură civilă reglementează rolul judecătorului în aflarea adevărului, iar art. 254 Cod procedură civilă, stabilește la alin.1, sub sancțiunea decăderii, că probele se propun de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, excepțiile de la această regulă fiind arătate la alin. 2 al aceluiași articol. Potrivit art. 254 alin.5 Cod procedură civilă, instanța poate dispune completarea probelor neîndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, judecătorul putând pune în discuția părților necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc, aliniatul 6 al aceluiași articol reglementând imperativ însă că "părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii";.
Așa fiind, în condițiile acestui text de procedură, omisiunea primei instanțe de a ordona administrarea dovezilor privind identificarea terenului de 5000 mp, agricol extravilan, din totalul de 7500 mp teren, reconstituit conform titlului de proprietate nr. ______, în tarlaua 66, parcela 726, cu vecinii: la N ____, la E - drum, la S ____, la V - drum, nu poate fi invocată de reclamantul apelant în prezenta cale de atac, întrucât proba respectivă nu a fost solicitată și administrată procedural la instanța de fond, și cu atât mai mult cu cât partea putea, cu minime diligențe, să o solicite și să o administreze, dată fiind necesitatea prezentării documentației cadastrale de identificare a imobilului teren ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare încheiate între părți, în vederea încheierii contractului autentic de vânzare - cumpărare.
În această situație, tribunalul apreciază că s-a reținut corect neîndeplinirea cerințelor art. 1669 Cod Civil, text potrivit căruia, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite.
Or, în speță, trebuie observat că reclamantul apelant nu a făcut o astfel de probă, deși, neîndoielnic, sarcina dovezii îi incumbă, în baza art. 249 NCPC.
Referitor la cel de-al treilea motiv al apelului, tribunalul constată ca nefondate criticile apelantului, sentința primei instanțe fiind pronunțată nu pe bază de supoziții, ci drept urmare a constatării neîndeplinirii cerințelor legale - art. 1669, art. 1279 alin.1 și art. 1179 pct.3 Cod civil - și pe baza analizării probatorului din dosar, ce nu include și documentația privind individualizarea în concret a obiectului convenției părților din totalul suprafeței mai mari de teren inclusă, conform titlului de proprietate nr. __, în tarlaua 66, parcela 726, prin indicarea dimensiunilor pe laturi și a vecinilor terenului ce urma a fi înstrăinat prin vânzare - cumpărare.
Având în vedere considerentele reținute și în conformitate cu prevederile art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul constată ca fiind nefondat apelul pendinte judecății, urmând a fi respins.
Văzând și prevederile art. 483 alin.2 teza finală NCPC,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul ---, domiciliat în ---- împotriva sentinței civile nr.______ pronunțată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._______ având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu pârâtul --, domiciliat în --.
Definitivă.
| ← CIVIL:reziliere antecontract. Jurisprudență Reziliere | Contencios administrativ şi fiscal. Acţiune având ca obiect... → |
|---|
