Contestaţie împotriva dispoziţiei emise de primar în baza legii nr. 10/2001. imobil ce are altă destinaţie decât de locuinţă. despăgubiri reprezentând contravaloarea investiţiilor. termen de prescripţie şi temei legal
| Comentarii |
|
Curtea de Apel TÂRGU MUREŞ Sentinţă civilă nr. 253/R din data de 09.06.2016
La imobil s-au efectuat doar reparații capitale și îmbunătățiri, prima instanță concluzionând în mod legal în sensul că imobilul nu a fost transformat în unul nou față de cel preluat, astfel, nu s-a operat o extindere pe orizontală si verticală a clădirii.
Aria desfășurată a acestei clădiri nu depășește cu 100 % aria clădirii inițiale, nefiind, prin urmare, incidente dispozițiile art. 19 alin 1 din Legea 10/2001.
Dispozițiile art. 49 alin 1,4,5 din Legea 10/2001 nu permit ca restituirea în natură a imobilelor să fie condiționată de plata îmbunătățirilor efectuate de chiriaș. Singura situație reglementată de Legea nr. 10/2001 în care restituirea în natură poate fi condiționată este cea reglementată de art. 20, condiționarea vizând restituirea eventualelor sume încasate de fostul proprietar în baza Legii 112/1995.
Instanța de control judiciar a mai observat că dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 fac referire la chiriașii imobilelor cu destinație de locuință, ceea ce nu este cazul în speță. De altfel, cererea de intervenție nu a fost analizată de prima instanță prin raportare la art. 48 din Legea nr. 10/2001, ci potrivit dreptului comun.
Cererea de despăgubire este într-adevăr supusă termenului de prescripție de 3 ani. Cu toate acestea, instanța de control judiciar a observat că intervenienta s-a aflat tot timpul în posesia imobilului, împrejurare care este de natură a întrerupe cursul prescripției extinctive, echivalând cu o recunoaștere a dreptului său.
Instanța avea obligația să verifice măsura îmbogățirii reclamantei și deci întinderea obligației de restituire la data admiterii în principiu a cererii de intervenție, neputându-se raporta la data formulării acesteia, devreme ce între cele două momente au trecut mai mult de 10 ani, iar expertiza efectuată în cauză stabilea valoarea la nivelul anului 2003, chiar anterior formulării cererii de intervenție. Or, 11 ani este o perioadă ce trebuie avută în vedere ca fiind de natură a justifica stabilirea gradului de uzură a lucrărilor, tocmai pentru a se putea stabili măsura în care se realizează o îmbogățire a reclamantei și însărăcirea intervenientei, cu atât mai mult cu cât intervenienta se află și acum în posesia imobilului.
Legea nr. 10/2001: art. 18 al. 1 lit. c, art. 19 al.1, art. 49 al. 1,4,5, art. 10 al.2, art. 48.
Deliberând asupra cauzei civile de față, a constatat următoarele:
Prin sentința civilă nr. 308 din 03.03.2016 a Tribunalului Mureș, pronunțată în dosarul nr. 24/102/2005 s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Tg. - Mureș invocată de pârâtă și s-a respins acțiunea formulată de reclamanta XZ V în contradictoriu cu această pârâtă pentru lipsa calității procesuale pasive.
De asemenea, s-a admis excepția inadmisibilității cererii privind obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata despăgubirilor aferente imobilului situat în str. Poștei nr. 1 Tg Mureș jud. Mureș și s-a respins acțiunea formulată de reclamanta XZ V în contradictoriu cu acest pârât ca inadmisibilă.
Tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale active a SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, cu privire la petitul doi din cererea de intervenție în interes propriu, având ca obiect recunoașterea dreptului de acces la imobilul corp C din Cf xxx Tg Mureș și a respins acest petit din cererea formulată de intervenientul SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, în contradictoriu cu reclamanta XZ V, Primarul Municipiului Tg Mureș, Primăria Tg Mureș, Municipiul Tg Mureș și Ministerul Finanțelor Publice, pentru lipsa calității procesuale active.
Totodată, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Primarului Municipiului Tg. - Mureș și a Municipiului Tg. - Mureș invocată de pârâți, ca neîntemeiată.
Prima instanță a admis în parte contestația formulată de reclamanta XZ V în contradictoriu cu pârâții Primarul Municipiului Tg Mureș și Municipiul Tg Mureș și intervenienta SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, a anulat în parte art. 1 din Dispoziția 1515/16.12.2002 emisă de Primarul Municipiului Tg.-Mureș, respectiv în ceea ce privește condiționarea restituirii în natură a spațiilor ocupate la data Dispoziției de florărie și SC XX SRL de plata cheltuielilor efectuate conform art. 49 alin 1, 4, și 5 din Legea 10/2001 și a anulat în parte Dispoziția 1515/16.12.2002 emisă de Primarul Municipiului Tg.-Mureș, respectiv art. 2 si 3, în sensul că a dispus restituirea în natură a imobilului teren, identificat în raportul de expertiză topo. întocmit de expert topo. P.A., delimitat prin punctele 4-5-6-23-24-51-57-10-56-55-7-8-22-11-12-13-4, identificat în Cf x Tg Mureș nr. top 2204, care face parte integranta din hotărâre, precum și a spațiilor IV, V, VI din corpul B din Cf x nr. top 2204 Tg Mureș, respectiv spațiul IV compus din 7 birouri la etaj , 1 hol, casa scării și gang de intrare la parter cu suprafață construită de 355 mp, spațiul V compus din pivnița I o încăpere și un antreu suprafață construită de 87 mp și spațiul VI pivnița II cu suprafață construită de 183 mp., condiționat de restituirea despăgubirilor încasate pentru imobilul din strada Postei nr. 1 din Tg Mureș înscris în Cf x Tg Mureș top 2204 stabilite prin Hotărârea 966/23.11.1998 a Comisiei județene de aplicare a Legii 112/1995 actualizate cu indicele de inflație.
De asemenea, Tribunalul a obligat pârâtul Primarul Mun. Tg.-Mureș să emită dispoziție de acordare a despăgubirilor sub forma măsurilor compensatorii prin puncte în condițiile Legii 165/2013 pentru terenul identificat în Cf x Tg Mureș în suprafață de 125,65 mp, situat în Tg Mureș Cf x nr. top. 2204, identificat prin punctele 51-52-14-13-12-11-22-8-7-55-56-10-57-51 în raportul de expertiză topo. întocmit de expert P.A., care face parte integrantă din hotărâre, precum și pentru construcțiile demolate, situate la data preluării pe terenul înscris în Cf x Tg.- Mureș, respectiv pentru suprafețele construite de 74,45 mp la parter în regim de înălțime 4,87 mp și volum construit demolat 362,57 mc, 83,37 mp în regim de înălțime 4,67 mp la etaj și terasă corp A demolată de 113,81 mp construit, conform raportului de expertiză întocmit de expert XX ( filele 10-43 din vol I dosar 24/102/2005 al Tribunalului Mureș), care face parte integrantă din hotărâre.
S-a respins capătul de cerere formulat de reclamanta XZ în contradictoriu cu pârâții Primarul Municipiului Tg.-Mureș și Municipiul Tg.-Mureș și intervenienta SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, privind obligarea secției de CF de pe lângă Judecătoria Tg.-Mureș să intabuleze hotărârea definitivă în Cf x și Cf x Tg.-Mureș în favoarea reclamantei și s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de reclamanta XZ cu privire la cererea de intervenție formulată de SC C SRL, ca neîntemeiată.
Totodată, s-a admis în parte cererea de intervenție formulată de intervenienta SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, în contradictoriu cu reclamanta XZ V și pârâții Primarul Municipiului Tg.-Mureș, Municipiul Tg.-Mureș și Ministerul Finanțelor Publice și s-a dispus obligarea reclamantei XZ V la plata către intervenienta SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, a sumei de 232425,67 lei, reprezentând îmbunătățiri aduse imobilului de intervenient, în calitate de chiriaș.
Pârâtul Municipiului Tg.-Mureș a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată de 7031,52 lei către reclamanta XZ V, constând în onorarii expertize topo, construcții și onorariu avocațial, iar reclamanta XZ V a fost obligată la plata către intervenienta SC C SRL, prin lichidator judiciar Cabinet individual de insolvență CA, a sumei de 4936,25 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Tribunalul a mai dispus darea în debit a reclamantei pentru plata sumei de 1012 lei în contul expertului P.A., rămase neachitate din decontul expertizei topo.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut că imobilul solicitat face obiectul Legii 10/2001, conform art. 1 alin 1 și art. 2 alin 1 lit. a din Legea 10/2001, iar reclamanta are calitate de persoană îndreptățită, conform art. 4 alin 2 raportat la art. 3 alin 1 lit. a din Legea 10/2001.
În ceea ce privește de cererea de restituire în natură s-a reținut că în privința terenului și a construcțiilor de pe nr. top. 2204 din CF xxx Tg.-Mureș, spațiile IV, V, VI din corp B nu sunt incidente prevederile care împiedică restituirea în natură, cu excepția terenului delimitat în expertiza topo. întocmită de expertul P.A. ca fiind ocupat de construcția edificată de SC C SRL și care figurează înscrisă în Cf x Tg.- Mureș ca fiind imobil corp C edificat parțial pe nr. top. 2203/1 și parțial pe nr. top. 2204, dreptul de proprietate asupra acestui corp de clădire fiind înscris în favoarea XXX, căsătorit cu XXZ, și respectiv XXT.
S-a constatat că potrivit celor două rapoarte de expertiză topo. efectuate în cauză suprafața reală a terenului de la nr. top 2204 din Cf x Tg Mureș transcris în Cf xxx este de mai mare decât cea menționată în Cf 1310 Tg Mureș, iar potrivit raportului de expertiză întocmit de expert CCC (fila 89 volum II dosar 24/102/2005) suprafața ocupată de această construcție edificată de SC C SRL este de 125,65 mp, fiind identificată între punctele 51-52-14-13-11-22-8-7-55-56-10-57-51.
S-a reținut astfel că, în privința terenului ocupat de această clădire, edificată în baza autorizației de construire nr. 467/4.06.1996 (fila 47 dosar 24/102/2005 volum II) și începută în baza autorizației de construire nr. 300/9.10.1989 (f.30 dosar 24/102/2005 volum II) conform protocolului din 11.05.1995 (fila 36) și contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 13124/1995 la notariatul se stat Județean Mureș (fila 37 din același dosar ) devin incidente prevederile art. 10 alin 2 din Legea 10/2001, reclamanta urmând a obține restituirea în natură a părții de teren rămase liberă, iar pentru suprafața ocupată de construcții noi, măsurile reparatorii urmând a se stabili în echivalent, conform art.10 alin 9 din același act normativ, potrivit valorii de piață de la data soluționării notificării, stabilită potrivit standardelor internaționale de evaluare.
Prin urmare, în privința terenului ocupat de această construcție edificată de terți asupra terenului solicitat de reclamantă, s-a constatat că nu se poate dispune restituirea în natură si aplicarea prevederilor art. 14 din Legea 10/2001 (care nu pot fi incidente decât în ipoteza unei restituiri în natură) deoarece terenul este ocupat de construcții noi, autorizate, făcând deci obiectul excepției de la restituirea în natură conform art. 10 alin. 2 din Legea 10/2001. În privința diferenței dintre 125,65 mp teren din nr. top. 2204 ocupat de construcția edificată de SC C SRL și 135 mp cât face obiectul contractului de concesiune nr. 12/20.12.1995, instanța a reținut că potrivit contractului de concesiune, suprafața de 135 mp viza atât nr. top 2203/1 care nu a aparținut antecesorului reclamantei, cât și nr top 2204, iar față de lipsa schiței aferente contractului de concesiune s-a constatat că nu se poate stabili că această suprafață s-ar regăsi pe terenul ce urmează a fi restituit reclamantei din nr. top. 2204, astfel că nu se poate face aplicarea art. 14 din Legea 10/2001.
În privința construcțiilor de pe nr. top 2204 din Cf x Tg.- Mureș instanța a reținut că imobilul în cauză la data preluării figura cu trei corpuri de clădire din care corpurile B si C au fost demolate și că față de starea imobilului anterior preluării au survenit modificări prin demolare, aspect dedus si din mențiunile descrierii imobilului din Cf x Tg Mureș, astfel că în baza art. 18 alin. b si art.10 alin. 8 din Legea 10/2001, reclamanta urmează a beneficia de măsuri reparatorii prin echivalent aferent acestor părți din construcția preluată și care au fost demolate.
Cu privire la posibilitatea de a se restitui în natură și spațiile IV, V, VI din corpul B din CF x s-a reținut că, potrivit raportului de expertiză în construcții, acestea nu au suferit modificări de natura celor indicate la art. 19 alin. 1 din Legea 10/2001, ci doar reparații capitale și îmbunătățiri, în privința acestora fiind posibilă restituirea în natură.
Cu privire la spațiile reprezentând pivnițe (spațiile V si VI din Corp B înscris în CF xxx Tg.-Mureș) instanța a constatat că nici în privința acestora nu s-a făcut dovada incidenței vreunui motiv pentru refuzul restituirii în natură, reținându-se în acest sens că aceste spații existau la data preluării, având aceeași destinație de pivnițe.
Constatând că potrivit prevederilor art. 21 alin. 4 din Legea 10/2001 dispoziția de restituire ori acordare de despăgubiri se soluționează de Primarul unității administrativ teritoriale iar nu de primărie, care nu reprezintă decât o structură funcțională fără personalitate juridică, Tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Tg.-Mureș.
De asemenea, cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului Tg.- Mureș, având în vedere că acesta este unitate deținătoare în sensul art. 21 alin 1 și 4 din Legea 10/2001, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a acestui pârât, ca nefondată.
În ceea ce privește cererea de obligare a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la acordarea despăgubirilor prin echivalent, constatând că acestea se acordă conform art. 10 alin 10 din Legea 10/2001 în condițiile legii speciale, respectiv ale Legii nr.165/2013, instanța a admis excepția inadmisibilității cererii reclamantei privind obligarea acestui pârât la plata despăgubirilor și a respins ca inadmisibil acest capăt de cerere.
Cu privire la art. 1 din dispoziția atacată respectiv condiționarea restituirii imobilelor de restituirea îmbunătățirilor efectuate la acele spații, conform art. 49 din Legea 10/2001 instanța a constatat că, potrivit prevederilor Legii 10/2001 în forma în vigoare la data pronunțării hotărârii, precum si la data dispoziției atacate, restituirea în natura a imobilelor nu putea fi condiționată de plata îmbunătățirilor efectuate de chiriași, ci doar de restituirea eventualelor sume încasate de fostul proprietar în baza Legii nr. 112/95.
Referitor la petitul privind înscrierea în cartea funciară a dreptului recunoscut reclamantei instanța a constatat că sistemul de publicitate reglementat de Legea 7/1996 funcționează pe baza principiului neutralității înscrierii, titularul dreptului având dreptul si totodată obligația de a adresa o cerere însoțită de actele aferente biroului de carte funciară în vederea asigurării opozabilității dreptului său și că instanța nu se poate substitui voinței reclamantei și nici obligațiilor acesteia instituite de lege pentru a se bucura de plenitudinea dreptului recunoscut.
Cu privire la cererea de intervenție instanța a constatat că potrivit legii, calitatea procesuală pasivă pentru plata îmbunătățirilor efectuate de chiriaș la imobilul supus restituirii revine persoanei îndreptățite căreia i s-a dispus restituirea în natură a bunului.
Instanța a constatat că dreptul la despăgubiri invocat de intervenientă nu a fost întemeiat pe dispozițiile art. 48 din Legea 10/2001, ci aceasta a solicitat acordarea despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilului, prin urmare, potrivit dreptului comun. S-a reținut că dispozițiile art. 48 din Legea 10/2001 nu pot fi aplicabile intervenientei care este o societate comercială, deținând imobilul asupra căruia a efectuat lucrările de reparații și îmbunătățiri cu alt titlu decât acela de locuință.
Reținând că lucrările efectuate s-au constituit într-un spor de valoare adus imobilului restituit reclamantei, rezultă că în urma restituirii acestuia în favoarea reclamantei, însărăcirea patrimoniului intervenientei se va regăsi în patrimoniul reclamantei. Prin urmare, s-a apreciat că aceasta din urmă are calitatea procesuală activă în cererea privind restituirea sporului de valoare adus imobilului prin lucrări de reparații și îmbunătățiri.
Având în vedere natura lucrărilor și vechimea imobilului instanța a apreciat că solicitarea de acordare a despăgubirilor este fondată, conform principiului îmbogățirii fără justă cauză, acestea constituind lucrări necesare și utile prin care s-a conservat și reparat imobilul, ferindu-l de degradări și s-a sporit valoarea acestuia, reținând și buna-credință a chiriașului. În ceea ce privește valoarea acestora instanța s-a raportat la concluziile raportului de expertiză tehnică în construcții, efectuat în cauză.
Cu privire la cererea având ca obiect recunoașterea unui drept de acces în favoarea SC C SRL instanța a constatat însă că potrivit contractelor de vânzare-cumpărare depuse la filele 48-50 din dosar și a mențiunilor din cartea funciară Cf xxx Tg Mureș, intervenienta nu mai este titulara dreptului de proprietate asupra construcției situată parțial pe nr. top. 2203/1 și parțial pe nr. top. 2204, ce a aparținut antecesorului reclamantei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâții Municipiul Tg.-Mureș cât și Primarul Municipiului Tg.-Mureș.
Recurenta XZ V a solicitat, în principal, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei pentru rejudecare Tribunalului Mureș iar în subsidiar, casarea cu reținere, respingerea cererii de intervenție formulată de SC C SRL, admiterea cererii de restituire în natură a terenului aferent imobilului situat în Tg.-Mureș str. Poștei nr. 1 în întregime, fără omiterea cotei de 125,65 mp înscrisă în CF xxx Tg.-Mureș, admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a recurentei în legătură cu pretențiile formulate prin cererea de intervenție, admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune pentru pretențiile în cuantum de 232425,67 lei, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea căii de atac declarate s-a arătat că recurenta nu are calitate procesuală pasivă, având în vedere că intervenienta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001. În acest sens s-a arătat că instanța trebuia să aibă în vedere forma acestui text legal în vigoare la data formulării cererii, situație în care obligația de despăgubire revenea unității deținătoare, având în vedere preluarea fără titlu valabil a imobilului.
Recurenta a subliniat împrejurarea că art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu este aplicabil în cauză, astfel că o cerere în pretenții întemeiată pe dreptul comun este supusă termenului de prescripție de 3 ani de la data realizării investițiilor, astfel că instanța ar fi trebuit să invoce din oficiu excepția prescripției dreptului material la acțiune. În aceeași ordine de idei s-a susținut că Municipiul Tg.-Mureș avea calitatea de proprietar la momentul realizării investițiilor proprietar, iar răspunderea este una contractuală, având în vedere contractele de închiriere dintre cele două părți. S-a mai arătat că potrivit acestor contracte chiriașul renunța la orice drept de recuperare a investițiilor.
Recurenta a mai criticat hotărârea și din perspectiva modalității în care au fost interpretate probele, în special expertiza tehnică realizată de d-na expert XX, subliniind că sunt suficiente elemente care să probeze faptul că aceasta a fost subiectivă. Totodată s-a arătat că era necesară o completare a raportului de expertiză pentru a aplica investițiilor un indice de uzură din 2004 până în 2016, fiind inechitabil să fie obligată la plata unei sume de bani pentru lucrări efectuate în urmă cu 20 de ani la valoarea acestora din anul 2004.
Recurenta a mai arătat că prima instanță a făcut o aplicare eronată a dispozițiilor art. 10 din Legea nr. 10/2001, nerestituind în întregime terenul aferent, subliniind sub acest aspect că raportul de expertiză topografică efectuat în cauză nu a lămurit problema suprafeței de 125,65 mp.
În drept, recurenta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 5, 7, 8, 9, art. 312 alin. 5 din Codul de procedură civilă.
Pârâții Primarul Municipiului Tg.-Mureș și Municipiul Tg.-Mureș au solicitat prin memoriu de recurs modificarea în partea a hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamantei.
În susținerea căii de atac declarate s-a arătat că dispoziția atacată este temeinică și legală, fiind incidente prevederile art. 18 alin. 1 lit. c din Legea nr. 10/2001, având în vedere că prin lucrările de extindere, de modificări, amenajări și modernizări executare de SC C SRL și Primăria Tg.-Mureș imobilul a devenit unul nou față de cel preluat de stat.
De asemenea, recurenții au arătat că în mod greșit prima instanță a concluzionat că la data emiterii dispoziției restituirea nu putea fi condiționată de plata îmbunătățirilor efectuate de chiriași, ci doar de restituirea eventualelor sume încasate de fostul proprietar în baza Legii nr. 112/1995. În acest sens, s-a arătat că reclamanta are o obligație de plată către Statul Român pentru sporul de valoare adus spațiului unde a funcționat Florăria Tg.-Mureș, unde s-au efectuat lucrări de îmbunătățire de Primăria Municipiului Tg.-Mureș în anul 1999. S-a precizat că în privința cheltuielilor ar trebui să opereze compensația legală prevăzută de Legea nr. 10/2001.
Recurenții au mai criticat hotărârea atacată sub aspectul cheltuielilor de judecată, arătând că prima instanță a încălcat prevederile art. 276-277 din Codul de procedură civilă.
În drept, recurenții au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
În cauză a formulat întâmpinare la recursul reclamantei pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice Brașov - Administrația Județeană a Finanțelor Publice Mureș Mureș, prin care a solicitat respingerea acestuia ca nefondat, subliniind că hotărârea atacată este legală și temeinică.
Examinând hotărârea atacată din perspectiva motivelor invocate, instanța de control judiciar a constatat următoarele:
În fapt, prin Dispoziția nr. 1515/2002 a Primarului Municipiului Tg Mureș s-a dispus restituirea în natură a spațiului cu altă destinație unde funcționează florăria, precum și spațiul închiriat de SC XX SRL condiționat de plata cheltuielilor efectuate, conform art. 49 alin 1,4,5 din Legea 10/2001, acordarea de măsuri reparatorii până la valoarea întregului imobil care se acoperă prin titluri de valoare nominală folosite exclusiv în procesul de privatizare sau acțiuni la societăți comerciale tranzacționate pe piața de capital pentru diferența de valoare dintre valoarea încasată de petentă pentru imobilul situat în xxx actualizată cu indicele de inflație și valoarea corespunzătoare a imobilului, precum și acordarea de măsuri prin echivalent pentru spațiul cu altă destinație situat la etajul 1 al imobilului, față de care devin incidente prevederile art. 18 alin 1 lit. c din Legea 10/2001 și 9 lit. c din Normele metodologice de aplicare a Legii 10/2001.
Prin Dispoziția nr. 660/5.06.2003 a Primarului Municipiului Tg Mureș s-a dispus modificarea dispozitivului Dispoziției nr. 1515/16.12.2003, în sensul că s-a admis și cererea de restituire a spațiului cu altă destinație, situat în xxx, ocupat de SC XZ SRL pentru " restul imobilului"; propunându-se acordarea despăgubirilor, reprezentând diferența dintre valoarea imobilului și despăgubirile primite și încasate în baza Legii 112/1995.
Cu privire la recursul pârâților, Curtea a constatat că sunt nefondate criticile referitoare la incidența dispozițiilor art. 18 alin. 1 lit. c din Legea nr. 10/2001.
Astfel, potrivit acestui text legal (forma în vigoare la data promovării acțiunii) măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în situația în care imobilul a fost transformat, astfel încât a devenit un imobil nou în raport cu cel preluat, dacă părțile nu au convenit altfel.
Curtea a constatat că din probele administrate rezultă că la imobil s-au efectuat doar reparații capitale și îmbunătățiri, prima instanță concluzionând în mod legal în sensul că imobilul nu a fost transformat în unul nou față de cel preluat.
Instanța de fond a analizat situația imobilului și din perspectiva dispozițiilor art. 19 alin 1 din Legea 10/2001, constatând, în baza probelor administrate, că efectuând extinderea prin clădirea ce figurează înscrisă în Cf xxx ca fiind corp de clădire Corp C edificată în baza autorizației de construire nr. 467/4.06.1996 pe nr. top. 2204 ca si pe nr. top. 2203/1, construcție menționată în raportul de expertiză al exp. XX ca fiind Corp A1.1 ( pe nr. top. 2204) si A 1.2 ( pe nr. top. 2203/1) nu s-a operat o extindere pe orizontală si verticală a clădirii, întrucât clădirea edificată de SC C SRL reprezintă o clădire autonomă, un corp de clădire distinct de clădirea ce se impune a fi restituită reclamantei și care a aparținut antecesorului său, fiind înscris astfel în mod distinct si în cartea funciară. De asemenea, nici în ipoteza în care s-ar aprecia ca ar reprezenta o extindere, aria desfășurata a acestei clădiri nu depășește cu 100 % aria clădirii inițiale, nefiind, prin urmare, incidente dispozițiile art. 19 alin 1 din Legea 10/2001.
În mod legal Tribunalul a constatat că situația imobilului se încadrează în prevederile art. 19.2. din Normele de aplicare a Legii 10/2001, conform cărora nu se circumscrie ipotezei prevăzute la alin. (1) al art. 19 din lege acea construcție căreia i s-a modificat compartimentarea inițială (din spații de locuit în birouri și invers) ori i s-au adus numai îmbunătățiri funcționale (racordări de gaze, termoficare, consolidări sau alte lucrări de întreținere curentă, consolidări și altele asemenea). De asemenea, nu este incidentă nici ipoteza prevăzută la alin. (1) al art. 19 din lege.
În ceea ce privește critica referitoare la spațiul cu destinație de florărie, Curtea a constatat că prin art. 1 din Dispoziția nr. 1515/2002 s-a dispus restituirea în natură a spațiului cu altă destinație unde funcționează florăria, precum și spațiul închiriat de SC XX SRL, condiționat de plata cheltuielilor efectuate, conform art. 49 alin 1,4,5 din Legea 10/2001.
Potrivit acestui text legal (forma în vigoare la data emiterii dispoziției) chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile. Valoarea despăgubirilor se stabilește pe bază de expertiză. Prin îmbunătățiri, în sensul acestui act normativ, se înțelege cheltuielile necesare și utile, cuantumul acestora stabilindu-se la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.
Această dispoziție legală însă nu permite ca restituirea în natură a imobilelor să fie condiționată de plata îmbunătățirilor efectuate de chiriaș. Singura situație reglementată de Legea nr. 10/2001 în care restituirea în natură poate fi condiționată este cea reglementată de art. 20, condiționarea vizând restituirea eventualelor sume încasate de fostul proprietar în baza Legii 112/1995.
Prima instanță nu a constatat împrejurarea că nu ar fi îndeplinite condițiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, nefiind învestită cu vreo cerere în acest sens, ci strict împrejurarea că restituirea bunului nu poate fi condiționată de plata despăgubirilor pentru sporul de valoare.
Din această perspectivă criticile aduse hotărârii atacate sunt nefondate.
Totodată, instanța va respinge și susținerile recurenților potrivit cărora prima instanță ar fi încălcat dispozițiile art. 276 -277 din Codul de procedură civilă. În acest sens, instanța reține că Tribunalul a analizat distinct cheltuielile de judecată ocazionate de cererea de intervenție. În ceea ce privește acțiunea principală, Curtea a constatat că pârâtul Municipiul Tg.-Mureș a căzut în pretenții, astfel încât instanța a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor art. 274 și urm. din Codul de procedură civilă, în cauză neimpunându-se compensarea cheltuielilor de judecată.
Cu privire la recursul reclamantei, Curtea a reținut că sunt neîntemeiate criticile acesteia referitoare la soluția pronunțată de prima instanță cu privire la suprafața de 125,65 mp teren, Tribunalul reținând în mod legal incidența prevederilor art. 10 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
Astfel, sunt nereale susținerile recurentei referitoare la împrejurarea că concluzia primei instanței nu s-ar fi sprijinit pe probe și că ar fi incertă situația acestei suprafețe de teren. Din raportul de expertiză topografică efectuat în cauză de expertul P.A. rezultă că suprafața de 125,65 m.p. nu este liberă, fiind ocupată de construcția edificată de SC C SRL, identificată de expert între punctele 51-52-14-13-11-22-8-7-55-56-10-57-51. În cauză nu s-au adus dovezi care să contrazică concluziile raportului de expertiză. Prin urmare, în privința terenului ocupat de această construcție edificată de terți asupra terenului solicitat de reclamantă nu se poate dispune restituirea în natură, întrucât terenul este ocupat de construcții noi, autorizate, făcând deci obiectul excepției de la restituirea în natură.
Reclamanta a mai criticat hotărârea atacată din perspectiva modalității de soluționare a excepției lipsei calității sale procesuale pasive, excepție pe care a invocat-o prin raportare la dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.
Curtea a observat că dispozițiile textului legal anterior menționat nu sunt aplicabile în cauză, întrucât acestea fac referire la chiriașii imobilelor cu destinație de locuință, ceea ce nu este cazul în speță. De altfel, prima instanță nu a analizat cererea de intervenție prin raportare la art. 48 din Legea nr. 10/2001, ci potrivit dreptului comun.
Din această perspectivă, în mod legal a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a recurentei, nefiind întemeiate criticile acesteia sub acest aspect.
Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de recurentă, Curtea a constatat că, intervenienta SC C SRL a ocupat spațiul constând în etajul imobilului restituit reclamantei, în calitate de chiriaș în baza contractelor de închiriere nr. 42/12.05.1995 și nr. 19/20.04.1994, încheiate pentru o perioadă de 25 de ani și că la momentul intrării în folosința spațiului erau necesare lucrări de reparații, astfel cum se menționează în contractul de închiriere unde acestea se și enumeră, precum și că această necesitate a fost reluată și în cuprinsul caietului de sarcini, unde se menționează obligativitatea efectuării acestor lucrări de către chiriaș pe seama acestuia și fără posibilitatea de a beneficia de reducerea chiriei ori de alte facilități ca urmare a efectuării lucrărilor. Se mai reține că potrivit raportului de expertiză în construcții vechimea construcției este de aproximativ 120 de ani și că aceste reparații s-au efectuat în baza autorizației de construire nr.446/26.04.1995 pentru reparații capitale și compartimentare funcțională.
Cererea de intervenție a fost formulată de SC C SRL la data de 03.12.2004, în contextul în care la data de 14 ianuarie 2003, reclamanta a contestat dispozițiile emise de Primarul Municipiului Tg.-Mureș, solicitând restituirea în natură a întregului imobil.
Temeiul legal al cererii de intervenție nu a fost indicat în mod concret de intervenientă, însă, având în vedere că aceasta nu a făcut referire la dispozițiile Legii nr. 10/2001, nu se justifică analizarea cererii acesteia din perspectiva dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, astfel cum susține recurenta, mai ales că, astfel cum am arătat anterior, acest text legal nu este aplicabil în cauză. Încadrarea juridică a cererii intervenientei o face instanța, Tribunalul reținând faptul că temeiul legal al cererii este îmbogățirea fără just temei.
Față de cele reținute anterior, cererea de despăgubire este într-adevăr supusă termenului de prescripție de 3 ani. Cu toate acestea, Curtea a observat că intervenienta s-a aflat tot timpul în posesia imobilului, împrejurare care este de natură a întrerupe cursul prescripției extinctive, echivalând cu o recunoaștere a dreptului sau.
Pe de altă parte, împrejurarea că în baza contractului de închiriere, respectiv a caietului de sarcini privind condițiile de participare și adjudecare a închirierii prin licitație, s-a prevăzut că suportarea cheltuielilor ocazionate de lucrările de reparații - amenajări constructive și instalații aferente vor fi suportate de către câștigătorul licitației fără drept de recuperare a sumei investite, vizează strict părțile contractante și nu are nicio relevanță în privința cererii formulate de intervenientă împotriva reclamantei, care trebuie analizată din perspectiva îmbogățirii fără justă cauză și nu din perspectiva raporturilor contractuale ale intervenientei cu alte persoane.
Curtea a reținut însă că recursul reclamantei este întemeiat sub aspectul modalității în care a fost soluționată cererea de intervenție a SC C SRL, anume cu privire la modalitatea de stabilire a sumei datorate de reclamantă reprezentând contravaloarea investițiilor.
În acest sens, instanța constată că tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiză întocmit de d-na expert XX, fără însă a avea în vedere faptul că de la data evaluării acestor investiții (2003) a trecut o perioadă de timp considerabilă, în care imobilul s-a aflat în continuare în posesia intervenientei, perioadă de natură a justifica o reevaluare a acestor investiții, cu luarea în considerare a gradului de uzură, Instanța observă că reprezentatul reclamantei a solicitat la termenul din data de 25.02.2016 o completare a expertizei în construcții sub aspectul aplicării coeficientului de uzură, cerere pe care instanța a respins-o reținând că o atare cerere are caracterul unui abuz de drept.
Curtea a observat că durata procesului a fost prelungită de suspendări repetate a judecării cauzei, nefiind imputabile reclamantei, iar cererea de intervenție a SC C SRL a fost admisă în principiu la data de 17 decembrie 2015. Abia de la acest moment reclamanta putea justifica interesul de a se stabili valoarea reală a investițiilor efectuate de SC C SRL la imobilul a cărui restituire în natură a solicitat-o. Din această perspectivă, Curtea a constatat că nu poate fi reținut abuzul de drept cu privire la solicitarea completării raportului de expertiză. Pe de altă parte, independent de atitudinea procesuală a părților, instanța avea obligația să verifice măsura îmbogățirii reclamantei și deci întinderea obligației de restituire la data admiterii în principiu a cererii de intervenție, neputându-se raporta la data formulării acesteia, devreme ce între cele două momente au trecut mai mult de 10 ani, iar expertiza efectuată în cauză stabilea valoarea la nivelul anului 2003, chiar anterior formulării cererii de intervenție. Or, 11 ani este o perioadă ce trebuie avută în vedere ca fiind de natură a justifica stabilirea gradului de uzură a lucrărilor, tocmai pentru a se putea stabili măsura în care se realizează o îmbogățire a reclamantei și însărăcirea intervenientei, cu atât mai mult cu cât intervenienta se află și acum în posesia imobilului.
În aceeași ordine de idei Curtea a reținut că prima instanță a făcut o analiză corectă a bunei credințe a intervenientei, fiind îndeplinită această condiție pentru acțiunea în restituire.
Având în vedere însă faptul că instanța de fond nu a făcut o analiză concretă a condițiilor acțiunii întemeiate pe îmbogățirea fără just temei și față de împrejurarea că în cauză este necesară administrarea unor probe noi, din perspectiva celor reținute anterior, în temeiul prevederilor art. art. 304 pct. 5, 7, 9 coroborate cu art. 312 alin. 3, 5 din Codul de procedură civilă, instanța a casat parțial hotărârea atacată și a dispus trimiterea cauzei pentru rejudecare Tribunalului Mureș, exclusiv în privința cererii de intervenție formulată de SC C SRL, urmând a admite sub acest aspect recursul reclamantei.
Totodată, a fost respins ca nefondat recursul pârâților.
| ← Ordin de protecţie. Jurisprudență Contracte | Nulitate act. Jurisprudență Contracte → |
|---|
