Contract de închiriere. Tacită relocatiune
| Comentarii |
|
Atunci când contractul de închiriere a fost încheiat pe termen de un an, cu posibilitatea prelungirii lui, dar nu mai mult de cinci ani, iar la expirarea termenului de un an chiriaşul este lăsat în posesie de către locator, are loc tacita relocaţiune.
întrucât locatorul nu l-a anunţat pe chiriaş înainte de expirarea termenului de un an, că a intervenit „concediul”, acţiunea în evacuarea locatarului urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.
(art. 1437şi 1452 C.civ.)
Decizia nr. 1970/R din 14 octombrie2009
Prin sentinţa civilă nr.1264 din 2 februarie 2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, în contradictoriu cu pârâta R.M.
A fost obligată reclamanta să îi plătească pârâtei cheltuieli de judecată în sumă de 1.000
lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin contractul încheiat la data de 10 mai 2007, reclamanta s-a obligat să-i închirieze pârâtei apartamentul nr.10 situat în Cluj-Napoca, str.D., pentru o perioadă de 1 an, cu obligaţia corelativă de plată a unei chirii lunare în cuantum de 200 lei.
Reclamanta i-a comunicat pârâtei prin scrisoare recomandată, invitaţia de a elibera imobilul închiriat, până la data de 20 august 2008, cu menţiunea că a fost reziliat contractul de închiriere în mod unilateral de către reclamantă, ca urmare a refuzului pârâtei de a semna actul adiţional la contract.
Intenţia reclamantei a fost să prelungească termenul de închiriere cu încă un an, modificându-se chiria de la 200 lei lunar, la 200 euro lunar, însă aceasta nu a dovedit că i-a adus acest aspect la cunoştinţa pârâtei, care ar fi refuzat să semneze actul adiţional.
În speţă, nu poate fi vorba despre o denunţare unilaterală a contractului de închiriere din partea reclamantei, în condiţiile în care cauza de încetare a locaţiunii priveşte exclusiv contractele încheiate pe termen nedeterminat.
Reclamanta a susţinut în acţiunea introductivă de instanţă că a reziliat contractul de închiriere în mod unilateral pentru expirarea termenului, susţinere ce nu a putut fi primită în condiţiile în care rezilierea este o cauză de ineficacitate a contractelor sinalagmatice, ce operează ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale de către una dintre părţi.
Din prevederile art.1020-1021 C.civ., rezultă că rezoluţiunea contractului este judiciară, iar pentru a opera rezoluţiunea unilaterală, este necesară prevederea unui pact comisoriu de gradul patru, ceea ce nu s-a făcut.
13
Potrivit art.1437 şi 1438 C.civ., dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosinţa lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit prin tacita relocaţiune. Tacita relocaţiune nu operează în cazul în care anterior împlinirii termenului, locatorul a notificat concediul şi aceasta chiar dacă locatorul a continuat să folosească bunul şi după împlinirea termenului.
Manifestarea de voinţă a locatorului de a nu reînnoi contractele desfăcute prin efectul expirării termenului locaţiunii, este necesară să fie adusă la cunoştinţa locatarului potrivit art.1079 C.civ., or înscrisul intitulat „act adiţional la contractul de închiriere nr.70 din 15 mai 2007, încheiat la 2 iunie 2008”, nu valorează notificare în sensul art.1079 C.civ.
Prin decizia civilă nr.340/A din 2 iunie 2009 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, împotriva sentinţei civile nr.1264 din 2.02.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în totul.
A fost obligată apelanta să îi plătească intimatei cheltuieli de judecată în apel, în sumă de
700 lei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că potrivit art.1436 alin. (1) C.civ., locaţiunea făcută pentru un timp determinat, încetează la momentul expirării termenului, fără a fi necesară o prealabilă înştiinţare, or în speţă contractul de închiriere a fost încheiat pentru un an de zile, începând cu data de 10.05.2007, expirând la data de 10.05.2008.
În situaţia în care după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosinţa imobilului, iar locatorul nu se opune, art.1437 şi art.1052 C.civ.consideră contractul de locaţiune ca fiind înnoit prin tacita relocaţiune, care însă nu operează în situaţia în care anterior împlinirii termenului stipulat, locatorul a notificat concediul, chiar şi în condiţiile în care locatarul a continuat să folosească bunul şi după îndeplinirea termenului.
În cauză, locatarul nu a notificat concediul, anterior împlinirii termenului şi nici nu şi-a exprimat opoziţia la continuarea folosinţei imobilului, din actele depuse în probaţiune reieşind doar că reclamanta a notificat-o pe pârâtă la data de 27.08.2008 cu privire la eliberarea imobilului şi rezilierea contractului pentru expirarea termenului stabilit.
Potrivit art.1437 C.civ., noul contract va fi cârmuit de regulile referitoare la locaţiunea pe termen nedeterminat, dar în cazul în care obiectul închirierii este un apartament sau o casă, în baza art.1452 din acelaşi cod, se consideră că noul contract este afectat de un termen determinat de obiceiul locului, ambele părţi fiind ţinute de acesta.
Nu este întemeiată critica sentinţei pentru neplata chiriei, pe considerentul că obiectul acţiunii îl constituie evacuarea pârâtei pentru expirarea termenului şi nu pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal reclamanta B.F. Cluj-Napoca, solicitând modificarea ei şi a sentinţei, în baza art.304 pct. 8 şi 9 C.pr.civ., în sensul admiterii în întregime a acţiunii reclamantei, aşa cum a fost formulată.
În motivarea recursului, reclamanta a susţinut că decizia recurată este netemeinică şi nelegală, ambele instanţe considerând acţiunea ca fiind inadmisibilă şi susţinând că între reclamantă şi pârâtă a intervenit tacita locaţiune conform art.1437 şi art.1452 C.civ.
În speţă nu poate fi vorba despre o tacită relocaţiune, deoarece art.1437 C.civ.prevede că după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi este lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, iar în cazul de faţă locatara nu a fost lăsată în posesie de către locator, fiind notificată să părăsească spaţiul la data de 8.08.2008.
14
În această situaţie, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art.1437 C.civ., deoarece nu se poate susţine că locatara a fost lăsată în posesie, dovadă fiind notificarea trimisă prin scrisoare recomandată, în vederea părăsirii spaţiului. În art.1438 C.civ.se prevede că atunci când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă a continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocaţiunea tăcută. Invocând tacita relocaţiune, locatara dovedeşte rea-credinţă, deoarece a fost notificată de reclamantă să părăsească spaţiul.
Instanţa de apel a reţinut că în lipsa unui pact comisoriu de gradul IV, nu poate interveni rezilierea unilaterală a contractului de închiriere, susţinere ce nu este temeinică, deoarece în contractul de închiriere se stipulează că acesta se încheie pe o perioadă de 1 an, prevăzându-se expres că prelungirea se va face prin acordul părţilor. La expirarea termenului de 1 an, reclamanta a somat-o pe chiriaşă să se prezinte în vederea prelungirii contractului. Pârâta s-a prezentat în vederea semnării actului adiţional, dar a refuzat să îl semneze întrucât chiria ar fi fost prea mare.
În această situaţie, recurenta a susţinut că se consideră expirat contractul prin simpla lui ajungere la termen, conform art.1436 C.civ. Reaua-credinţă a locatarei reiese şi din faptul că aceasta nepărăsind spaţiul, nu a achitat nici chiria aferentă, decât până în luna noiembrie 2008.
Recurenta a arătat că înţelege să conteste şi motivarea instanţei cu privire la neîndeplinirea obligaţiei de notificare conform art.1079 C.civ., instanţa de fond reţinând că înscrisul de la fila 7 nu valorează notificare în sensul art.1079 C.civ., deoarece nu a fost trimis prin executorul judecătoresc, or în textul legal nu se specifică nicăieri că notificarea ar fi valabilă doar dacă este făcută prin executorul judecătoresc.
Decizia recurată nu conţine niciun fel de motivare în drept şi în fapt privind respingerea apelului declarat de reclamantă, toată motivarea rezumându-se la concluziile instanţei de fond. Or, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel, au interpretat greşit prevederile art.1437 C.civ. referitoare la tacita relocaţiune, care poate opera doar în cazul în care locatorul nu este notificat pentru părăsirea spaţiului. În speţă, pârâta a fost notificată, dar nu a dat importanţă acestui lucru. Art.1438 C.civ.se poate aplica numai în cazurile în care chiriaşul nu este somat să părăsească spaţiul.
Intimata R.M. legal citată, nu s-a prezentat în instanţă şi nu a depus întâmpinare la
dosar.
Recursul este nefondat.
Reclamanta şi-a motivat în drept recursul pe dispoziţiile art.304 pct. 8 şi 9 C.pr.civ., dar nu a arătat concret şi explicit motivele de recurs care se circumscriu cazului prevăzut de pct. 8 şi care se circumscriu cazului prevăzut de pct.9, aşa cum prevede art.3021 alin. (1) lit.c) C.pr.civ., revenindu-i instanţei de recurs să ordoneze motivele de modificare a deciziei tribunalului invocate de reclamantă, să le cerceteze şi să răspundă acestora prin motivarea corespunzătoare.
Potrivit art.304 pct. 8 C.pr.civ., modificarea unei hotărâri se poate cere atunci când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia.
Analizând decizia recurată, curtea constată că nu se confirmă critica reclamantei privind schimbarea înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii, ca urmare a interpretării lui greşite de către instanţă.
15
Prin acţiunea introductivă de instanţă, reclamanta B.F. din Cluj-Napoca, a intentat împotriva pârâtei R.M., o acţiune în evacuarea acesteia din imobilul situat în Cluj-Napoca, str.D., ap.nr.10, pentru neplata chiriei.
Prima instanţă a analizat raportul juridic de locaţiune dintre părţi dedus judecăţii, prin prisma probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente, ajungând la concluzia că acţiunea reclamantei împotriva pârâtei este „neîntemeiată” şi a respins-o ca atare, iar nu ca „inadmisibilă”, aşa cum susţine în mod eronat recurenta.
Obiectul acţiunii introductive de instanţă nu l-a constituit rezilierea contractului de închiriere nr.70 din 10.05.2007, încheiat între părţi, pe care reclamanta îl consideră expirat, ci doar evacuarea pârâtei din spaţiul în litigiu. Aşadar, excede actualului cadru procesual, discutarea pactului comisoriu.
Fiind vorba de un contract de închiriere încheiat pe termen determinat, prin convenţia părţilor, de un an: „durata contractului este de un an cu posibilitatea prelungirii, dar nu mai mult de cinci ani de la data semnării prezentului contract de închiriere...”, la expirarea termenului de un an, locaţiunea s-a considerat reînnoită prin tacita relocaţiune, conform art.1437 şi art.1452 C.civ.
Nefiind exclusă printr-o clauză contractuală expresă, tacita relocaţiune putea fi împiedicată numai prin manifestarea voinţei reclamantei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
înscrisul intitulat „act adiţional la contractul de închiriere nr.70 din 15 mai 2007 încheiat azi 2 iunie 2008”, a avut doar scopul de a-i aduce la cunoştinţa pârâtei, intenţia reclamantei de prelungire a termenului de închiriere cu un an până la data de 1 iunie 2009 şi de majorare a chiriei lunare de la 200 lei, la 200 euro.
Aşadar, reclamanta nu a anunţat-o pe pârâtă înainte de expirarea termenului de un an prevăzut în contract că ar fi intervenit „concediul”, respectiv manifestarea ei de voinţă de a nu reînnoi contractul de închiriere, ci din contră, i-a făcut o ofertă de prelungire a lui pentru încă un an de zile, cu modificările propuse privind cuantumul chiriei.
Acţiunea în evacuarea pârâtei, pentru neplata chiriei, a fost înregistrată la data de 1 septembrie 2008, or în motivele de apel şi în motivele de recurs, reclamanta B.F. Cluj-Napoca a recunoscut că pârâta îi plătise chiria până în luna noiembrie 2008, inclusiv.
Prin urmare, nu este prezent motivul de recurs prevăzut de art.304 pct. 8 C.pr.civ.
Conform art.304 pct. 9 C.pr.civ., se poate cere modificarea atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Din cele expuse mai sus, rezultă că decizia recurată - la fel ca şi sentinţa apelată - , este legală şi a fost dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente în cauză.
Insistenţa recurentei asupra semnificaţiei înscrisului de la fila 7 prin prisma dispoziţiilor art.1079 C.civ., excede de asemenea prezentului cadru procesual; înscrisul respectiv nu întruneşte într-adevăr cerinţele textului legal, dar însăşi acţiunea introductivă de instanţă poate constituie punere în întârziere în condiţiile legii, numai că în speţă, aşa cum am mai arătat, obiectul acţiunii nu l-a constituit rezilierea contractului de închiriere sau încetarea lui, ci doar evacuarea pârâtei din spaţiul în litigiu.
Critica recurentei referitoare la faptul că „decizia recurată nu conţine niciun fel de motivare în drept şi în fapt privind respingerea apelului”, se încadrează în prevederile art.304 pct. 7 C.pr.civ., fără ca reclamanta să fi invocat şi acest motiv de recurs.
16
Motivarea unei hotărâri este o problemă de calitate, iar nu de cantitate. Decizia tribunalului conţine o suficientă şi necesară motivare în fapt şi în drept, fiind perfectibilă ca orice rezultat al activităţii omeneşti, dar cu certitudine cuprinde motivele pe care se sprijină.
Aşa fiind, curtea constată că nu sunt prezente nici motivele de recurs prevăzute de art.304 pct. 7 şi 9 C.pr.civ.
Pentru aceste considerente de fapt şi de drept, în baza art.304 pct. 7, 8, 9 C.pr.civ. şi art.312 alin. (1) din acelaşi cod, se va respinge recursul reclamantei împotriva deciziei tribunalului, ca nefondat. (Judecător Traian Dârjan)
| ← Autoritate de lucru judecat. Inexistenţa triplei identităţi... | Inexistenţa conflictului negativ de competenţă. Sesizare... → |
|---|
