CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE ÎNCHEIAT CU OPŢIUNE DE RĂSCUMPĂRARE CU PRIVIRE LA DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA UNUI TEREN INTRAVILAN
| Comentarii |
|
Judecătoria CÂMPINA Sentinţă civilă nr. 2019 din data de 21.05.2015
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. ../204/2014 petenții ZR și ZV au formulat - în termen legal - plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. .. din 3.10.2014, prin care li s-a respins cererea de reexaminare, solicitând anularea acesteia, ca fiind netemeinică și nelegală, și, pe cale de consecință, radierea sarcinii cu privire la urmărirea imobiliară pentru suma X, reprezentând debit și cheltuieli de executare, în favoarea creditoarei MB SA.
În motivarea plângerii, petenții au arătat că la 14.08.2014 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu opțiune de răscumpărare autentificat sub nr. … de notarul public …. Astfel, potrivit art. 1.758 alin. 1 din Codul civil, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este afectată de o condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Dreptul de proprietate asupra terenului intravilan, categoria de folosință fâneață, situat în …, în suprafața de 806 m.p., nr. carte funciară nr. …., nr. cadastral …, le aparține, în calitate de cumpărători. Consideră nelegală notarea unei sarcini în cartea funciara a imobilului proprietatea lor, prin care s-a notat urmărirea imobiliară pentru suma de X, reprezentând debit și cheltuieli de executare, în favoarea creditoarei MB SA, proprietatea lui IN și IIT. Nu au o relație contractuală cu societatea MB SA. Când au semnat contractul de vânzare-cumpărare în cartea funciară a imobilului nu era notată nicio sarcină. Hotărârea judecătorească nr. .. din 19.07.2014 pronunțată de Judecătoria Câmpina nu le e opozabilă. Când s-a notat sarcina în cartea funciară, IN și IIT nu mai aveau calitatea de proprietari ai imobilului, având doar un drept de răscumpărare. Hotărârea judecătorească din 19.07.2014 e pronunțată pendente conditione în legătură cu imobilul lor, neputând fi opusă acestora, proprietari sub condiție suspensivă, nefiind succesori particulari ai proprietarului sub condiție rezolutorie (vânzătorii). Nu au fost respectate dispozițiile art. 31 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, nefiindu-le comunicată încheierea din 3.09.2014.
În drept, au invocat disp. art. 31 alin. 3 și alin. 4 din Legea nr. 7/1996, iar în susținerea plângerii au atașat, în copie: încheierea de reexaminare nr. …din 23.10.2014 și dovezi de comunicare.
Ca urmare a rezoluției din 24.11.2014 petenții au precizat plângerea inițială, indicând intimații în contradictoriu cu care înțeleg să fie soluționată cererea, respectiv: IN, IIT și MB SA, anexând taxa judiciară de timbru în cuantum de 50 lei și solicitând a se avea în vedere și disp. art. 31 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.
Prin rezoluția din 12.12.2014 s-a dispus comunicarea plângerii de carte funciară, a precizării acesteia și a înscrisurilor atașate intimaților, cu mențiunea că au obligația, ca în termen de 25 zile de la comunicare, în condițiile art. 165 N.C.P.C., să depună întâmpinare, sub sancțiunea prevăzută de art. 208 alin. 2 N.C.P.C., a decăderii din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică. De asemenea s-a solicitat - conform art. 31 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 - Biroului de cadastru și Publicitate Imobiliară să comunice dosarul în care s-a pronunțat încheierea de reexaminare nr. …din 23.10.2014 și copia cărții funciare nr. …, precum și să noteze în cartea funciară plângerea formulată de petenți împotriva încheierii de reexaminare a registratorului șef nr. …din 23.10.2014, plângere ce a fost direct depusă la Judecătoria Câmpina.
La 12.01.2015 s-a înregistrat la dosar adresa emisă de Biroul de Carte Funciară prin care a menționat că s-a notat plângerea în carte funciară, la aceasta anexând copia dosarului în care s-a emis încheierea de reexaminare nr. ..din 23.10.2014.
La 16.01.2015 s-a înregistrat la dosar întâmpinarea formulată de intimata SC MB, prin care a solicitat respingerea plângerii, ca neîntemeiată, și menținerea ca legală a încheierii prin care a fost notată urmărirea imobiliară în favoarea sa, precum și a încheierii de reexaminare.
În cuprinsul acestei cereri s-a subliniat că a formulat cerere de executare silită imobiliară împotriva debitorilor IN, IIT. Prin încheierea pronunțată la 9.07.2014 Judecătoria Câmpina a încuviințat executarea silită imobiliară, autorizând-o să treacă la executarea silită. La cererea sa, în baza încheierii anterior indicată, executorul judecătoresc a demarat procedura de executare silită imobiliară împotriva debitorilor. Urmărirea imobiliară a fost notată în cartea funciara a imobilului situat în ..., în suprafață de 806 mp, nr. carte funciară …și nr. cadastral …, pentru suma de X, reprezentând debit și cheltuieli de executare. Între petenți și debitorii săi, IN și IIT, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu răscumpărare autentificat sub nr. … de notarul public …. Potrivit art. 1758 Cod Civil, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este afectată de condiție rezolutorie prin care își rezerva dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Potrivit prevederilor aceluiași articol, alin. 2, opțiunea de răscumpărare poate fi stipulată pentru un termen de maxim 5 ani. De asemenea, conform art. 898 din Codul Civil, înscrierile provizorii în cartea funciară se vor putea cere dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie, iar potrivit prevederilor art. 175 din Ordinul Directorului General al ANCPI nr. 700/2014, dacă s-a efectuat o înscriere provizorie, se vor putea efectua noi înscrisuri atât împotriva celui intabulat, cât și împotriva celui înscris provizoriu cu privire la același drept. Petenții însăși menționează că au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu opțiune de răscumpărare și citează prevederile art. 1758 din Codul Civil, însă doar parțial, omițând să menționeze faptul că legiuitorul a stabilit un termen de 5 ani în interiorul căruia opțiunea de răscumpărare poate fi exprimată, caz în care bunul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare s-ar întoarce în patrimoniul debitoarei, iar în cazul în care urmărirea imobiliară nu ar fi notată în cartea funciară a imobilului, debitorul ar dispune liber de respectivul imobil, creditorul fiind astfel prejudiciat.
În drept a invocat disp. art. 205 și urm. C.pr.civ., disp. Legii nr. 7/1996, iar în temeiul disp. art. 411 alin. 1 pct. 2 C.pr.civ. a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Intimații IN și IIT nu au formulat în apărare întâmpinare sau alte cereri.
Legal citată, intimata persoană juridică nu a trimis reprezentant în instanță, iar intimații persoane fizice nu s-au prezentat la termenele de judecată.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin încheierea camerei de consiliu din 9.07.2014 pronunțată de Judecătoria Câmpina în dosarul civil nr. …a fost admisă cererea de încuviințare a executării silite formulată de petenta Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești …, urmare a cererii de executare silită solicitată de creditoarea MB SA, privind pe debitorii IN și IIT și, în consecință, s-a încuviințat executarea silită imobiliară a titlului executoriu reprezentat de contractul de credit nr. .. pentru suma X, reprezentând debit, și a accesoriilor acesteia, fiind autorizată creditoarea să treacă la executarea silită a obligațiilor înscrise în titlul executoriu anterior menționat.
La 14.08.2014 între debitorii anterior menționați, IN și IIT, în calitate de vânzători, pe de o parte, și petenta ZR, în calitate de cumpărătoare, căsătorită cu ZV, pe de altă parte, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu opțiune de răscumpărare autentificat sub nr. .. de notarul public … cu privire la dreptul de proprietate asupra terenul intravilan, categoria de folosință fâneață, situat în …, în suprafață de 806 m.p., intabulat în cartea funciară nr. … a localității …., părțile stabilind ca vânzarea să se facă cu opțiunea pentru vânzători de a răscumpăra imobilul vândut până cel mai târziu la 18.09.2017, ora 14.00.
În baza acestei convenții, s-a înscris provizoriu în cartea funciară nr. … dreptul de proprietate prin cumpărare, ca bun comun, sub condiție rezolutorie, în favoarea cumpărătorilor, respectiv petenților ZR și ZV, astfel cum reiese și din înscrisul de la filele ….
Prin cererea formulată la 27.08.2014 și înregistrată sub nr. …din 3.09.2014 Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești … solicitat notarea în cartea funciară. … a urmăririi imobilului teren fâneață în suprafață de 806 m.p. situat în …, identificat cu nr. cadastral …, proprietatea debitorilor IN și IIT, pentru suma de X, în favoarea creditoarei MB SA.
Prin încheierea nr. …din 5.09.2014 Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară a admis cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral….înscris în cartea funciară …, având ca proprietari: IN și IIT în cotă de 1/1 de sub B.1, ZR și ZV, în cotă de (înscris provizoriu) 1/1 de sub B.2, și a dispus notarea urmăririi imobiliare pentru suma X, reprezentând creanța datorată și cheltuieli de executare silită, în favoarea creditoarei MB SA, proprietatea lui IN și IIT.
Această sarcină a fost înscrisă în cartea funciară nr.. , astfel cum reiese din extrasul de carte funciară pentru informare depus în copie la fila ….
Împotriva încheierii prin care s-a admis notarea urmăririi imobiliare petenții au formulat cerere de reexaminare, care a fost înregistrată la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sub nr. … din 3.10.2014.
Prin încheierea de reexaminare nr. ….din 23.10.2014 Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin registratorul șef, a respins cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral …, înscris în cartea funciară …, cât și cererea având ca obiect reexaminarea dosarului cu nr. …, întrucât a fost pronunțat în conformitate cu legislația în vigoare.
Împotriva acestei încheieri a registratorului-șef petenții au formulat prezenta plângere astfel cum a fost precizată, în termen legal și în temeiul disp. art. 31 alin. 3 și 4 din Legea nr. 7/1996, prin care invocă nelegalități privind necomunicarea încheierii nr. …din 3.09.2014 și încălcarea dreptului lor de proprietate dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare cu opțiune de răscumpărare autentificat sub nr. …la 14.08.2014 de notarul public ….
Critica petenților privind nerespectarea disp. art. 31 alin. 1 din Legea nr. 7/1966, pe considerentul că nu le-a fost comunicată încheierea nr. … din 3.09.2014 urmează a fi respinsă, având în vedere că o astfel de dispoziție legală are ca scop încunoștințarea persoanelor interesate cu privire la mențiunile din cartea funciară referitoare la înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, pentru a le permite acestora să formuleze cerere de reexaminare, ori o astfel de cerere petenții au formulat. Practic această critică e lipsită de interes.
În ceea ce privește motivele invocate de petenți legate de dreptul acestora de proprietate dobândit în temeiul convenției încheiată cu cei doi debitori I. la 14.08.2014, se reține că aceștia au dobândit dreptul de proprietate asupra terenul intravilan, categoria de folosință fâneață, situat în …, în suprafață de 806 m.p., intabulat în cartea funciară nr. … nu pur și simplu, ci sub condiție rezolutorie, întrucât vânzarea a fost convenită cu opțiunea pentru vânzători de a răscumpăra imobilul vândut până cel mai târziu la 18.09.2017, ora 14.00.
Astfel, conform art. 1758 alin. 1 N.C.C., vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului, iar potrivit disp. art. 1760 alin. 1 N.C.C., efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător.
Cum dreptul de proprietate dobândit de cei doi petenți e afectat de o condiție rezolutorie, conform disp. art. 898 alin. 1 pct. 1 N.C.C., în cartea funciară s-a înscris provizoriu dreptul de proprietate al soților Z cu privire la terenul mai sus indicat.
Conform art. 175 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, dacă s-a efectuat o înscriere provizorie, se vor putea efectua noi înscrieri atât împotriva celui intabulat, cât și împotriva celui înscris provizoriu cu privire la același drept.
În temeiul dispozițiilor anterior menționate și având în vedere și cele ale art. 902 alin. 2 pct. 17, conform cărora este supusă notării urmărirea imobilului, se constată că în mod legal s-a înscris în cartea funciară nr. … urmărirea imobiliară încuviințată prin încheierea camerei de consiliu din 9.07.2014 pronunțată de Judecătoria Câmpina în dosarul civil nr. …, cei doi debitori fiind proprietari tabulari până la justificarea înscrierii provizorii.
Doar după ce e justificată, înscrierea provizorie se transformă în înscriere definitivă, in intabulare, cu efect retroactiv, de la data înregistrării, astfel cum reiese din coroborarea disp. art. 898 alin. 1 N.C.C. cu cele ale art. 899 N.C.C.
De altfel, potrivit disp. art. 900 alin. 1 N.C.C., dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, iar conform art. 1759 alin. 3 N.C.C., dreptul cumpărătorului se consolidează în cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit - în speță până la 18.09.2017, ora 14.00 -, condiția rezolutorie care afecta vânzarea fiind considerată a nu se fi îndeplinit.
De remarcat este și faptul că în conformitate cu disp. art. 902 alin. 1 N.C.C., numai prin notare în cartea funciară drepturile, faptele sau alte raporturi juridice devin opozabile terților, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate, ori, așa cum mai sus s-a menționat -, la art. 902 alin. 2 pct. 17 N.C.C. este prevăzut că urmărirea imobilului este supusă notării în cartea funciară.
Față de cele ce preced, cum până la termenul de opțiune de răscumpărare dreptul de proprietate al petenților s-a înscris provizoriu în cartea funciară, în temeiul disp. art. 898 pct. 1 N.C.C., sub condiția rezolutorie prevăzută de art. 1758 alin. 1 N.C.C., iar cei doi debitori sunt proprietari tabulari, notarea urmăririi împotriva debitorilor s-a înscris în mod legal, având rol de informare și de asigurare a opozabilității față de terți.
Pentru considerentele de fapt și de drept mai sus expuse, în temeiul disp. art. 31 alin. 3 și 4 din Legea nr. 7/1996, urmează a respinge ca neîntemeiată prezenta plângere de carte funciară, astfel cum a fost precizată.
În temeiul disp. art. 453 N.C.P.C., urmează a lua act că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată.
În temeiul disp. art. 31 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, după rămânerea definitivă a prezentei hotărâri o copie se va comunica Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Văzând și disp. art. 31 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 rap. la art. 466 N.C.P.C.
| ← CONSTATAREA NULITĂŢII ABSOLUTE A CONTRACT PENTRU LIPSA... | ANULAREA TITLURILOR EXECUTORII REPREZENTATE DE PROCESELE VERBALE... → |
|---|
