Coproprietate forţată. Partajarea uscătorului unui bloc

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

- Legea nr. 247/2005: titlul X, art. 2

în cauză nu există acordul tuturor coproprietarilor pentru încetarea stării de coproprietate forţată, însă dat fiind faptul că de multă vreme uscătorul nu se mai utilizează potrivit destinaţiei sale, menţinerea coproprietăţii nu se mai impune cu necesitate, ipoteză ce justifică partajul judiciar.

(Secţia civilă, decizia nr. 69/R/2009, nepublicată)

Prin sentinţa civilă nr. 3804/2008 pronunţată de Judecătoria Bistriţa la data de 23 octombrie 2008 s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor S.M.,

S.A., H.E.. faţă de care s-a respins acţiunea formulată de reclamanţi; s-a admis în

parte acţiunea civilă formulată şi precizată ulterior de reclamanţii C.A., C.M. în contradictoriu cu pârâţii B.V., B.P. ş.a. şi intervenienta CE; s-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali mai sus amintiţi, cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta C E. şi în consecinţă s-a dispus ieşirea din indiviziune a părţilor cu privire la imobilul uscător situat la parterul blocului din municipiul Bistriţa, str. (...), evidenţiat ca parte comună indiviză în foaia colectivă, în suprafaţă utilă, după delimitare cu pereţi despărţitori noi, de 17,8 mp, prin formarea a două loturi în natură, conform propunerii de partajare realizată de expertul tehnic Ţ.C. în cadrul raportului de expertiză şi tabelului de mişcare parcelară întocmit în cauză astfel: lotul nr. 1, atribuit reclamanţilor, care se compune din suprafaţa utilă de 14,8 mp, conform schiţelor anexă la raportul de expertiză întocmit de expertul Ţ.C., având valoarea de circulaţie de 19.800 lei, valoare reţinută de experţii P.I., L.A., însuşită de instanţă; lotul nr. 2, atribuit în indiviziune pe cote părţi pârâţilor S.F.I. (cota de Vz) şi C.G., C A. (împreună cota de Vz), care se compune din suprafaţa utilă de 3 mp, conform aceloraşi schiţe anexă la raportul de expertiză întocmit de expertul Ţ.C.

Au fost obligaţi reclamanţii să plătească sulte compensatoare în cuantum de câte 1.800 lei în favoarea proprietarilor celorlalte apartamente.

S-a dispus înscrierea dreptului de proprietate dobândit asupra părţilor din uscător, cu titlu de ieşire din indiviziune, modificarea cotelor părţi indivize din părţile comune rămase în indiviziune şi din teren, după înscrierea în prealabil în favoarea pârâţilor N.A., N.P. a dreptului de proprietate dobândit cu titlu de cumpărare asupra apartamentului nr. 33, conform raportului de expertiză şi tabelului de mişcare parcelară întocmite de expertul Ţ.C., părţi integrante din prezenta hotărâre.

S-a dispus compensarea integrală a cheltuielilor de judecată efectuate de părţi.

împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamanţii.

Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulate precum şi din oficiu conform art. 3041 C. pr. civ., tribunalul reţine faptul că recursul declarat este fondat în parte, numai sub aspectul cuantumului sultei stabilite în favoarea fiecărui proprietar, în privinţa căreia instanţa de fond a făcut o greşeală de calcul, recursul fiind neîntemeiat sub celelalte aspecte, pentru argumentele care urmează a fi relevate.

Instanţa de fond a fost sesizată cu o acţiune în constatarea unui partaj voluntar intervenit între vecini în privinţa spaţiului comun denumit uscător cu consecinţa înscrierii dreptului de proprietate al reclamanţilor recurenţi în evidenţele de carte funciară.

Ulterior, prin notele de şedinţă depuse la dosar, reclamanţii recurenţi au solicitat sistarea stării de indiviziune, învederând faptul că au cumpărat de la vecini cota indiviză din uscător şi din teren, pe care o foloseau de mai mulţi ani.

La data de 2 aprilie 2008, prin răspunsul la notele de şedinţă reclamanţii recurenţi, prin apărător, învederează faptul că susţin în principal cumpărarea şi numai în subsidiar ieşirea din indiviziune.

Teza vânzării către reclamanţi a spaţiului denumit uscător a fost susţinută şi în motivarea concluziilor scrise depuse la dosar, în sprijinul pretenţiilor alegate depunându-se şi o decizie a Curţii de Apel Cluj pronunţată în materia suspusă analizei în prezentul litigiu.

Este fără îndoială faptul că uscătorul constituie obiect al coproprietăţii forţate, stare care poate înceta în principiu numai odată cu încetarea dreptului de proprietate asupra bunului principal.

Practica judiciară a decis însă că această formă de coproprietate poate înceta în două modalităţi: 1. prin acordul tuturor coproprietarilor ori 2. în lipsa unui asemenea acord, când starea de coproprietate nu se mai impune a fi menţinută cu necesitate.

în prezenta cauză, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, nu există acordul tuturor coproprietarilor pentru încetarea stării de coproprietate forţată, însă dat fiind faptul că de multă vreme uscătorul nu se mai utilizează potrivit destinaţiei sale, menţinerea coproprietăţii nu se mai impune cu necesitate, ipoteză ce justifică partajul judiciar.

Contrar susţinerilor recurenţilor, instanţa de fond nu a reţinut un partaj voluntar al folosinţei, ci dimpotrivă, aşa cum rezultă din cuprinsul motivării şi din dispozitiv, a procedat la partajul judiciar al bunului aflat în coproprietate forţată, reţinând că menţinerea coproprietăţii nu se mai impune, dat fiind faptul că cea mai mare parte a suprafeţei uscătorului s-a transformat în cameră de locuit, fiind încorporată în apartamentul proprietatea reclamanţilor recurenţi.

Prin urmare, s-a realizat un partaj al proprietăţii şi nu al folosinţei. Concluzia rezultă fără îndoială din faptul că s-a atribuit reclamanţilor recurenţi în deplină proprietate suprafaţa de 14,8 m p. din uscător, dispunându-se înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al acestora asupra părţii din uscător atribuite şi terenului aferent, cu consecinţa modificării cotei părţi din părţile comune şi din teren rămase în indiviziune.

Teza existenţei unui partaj voluntar, în urma căruia pârâţii coproprietari ai uscătorului s-au obligat să-şi cedeze cota parte în favoarea reclamanţilor recurenţi în schimbul suportării de către aceştia din urmă a diferitelor cheltuieli aferente părţilor comune din imobil, nu poate fi reţinută.

Pe de o parte, din răspunsurile la interogatoriu şi din scriptele olografe depuse personal de pârâţi rezultă lipsa oricărui acord în sensul partajării bunului prin atribuirea acestuia reclamanţilor recurenţi. De asemenea, din cuprinsul actului invocat în susţinerea existenţei partajului voluntar lipsesc semnăturilor tuturor coproprietarilor, ceea ce exclude întrunirea voinţei comune a tuturor coproprietarilor.

Pe de altă parte, acordul invocat în susţinerea pretenţiilor intitulat „tabel nominal” se referă, aşa cum rezultă din titlu, la individualizarea locatarilor care îşi dau consimţământul fără pretenţii în vederea cumpărării uscătorului de către locatarul C A.

Ca atare, din cuprinsul acestui act nu se poate deduce ideea realizării unui partaj voluntar, termenii utilizaţi inducând ideea realizării unei înţelegeri pentru cumpărarea de reclamanţii recurenţi a întregului uscător.

Prin nicio probă nu s-a dovedit de reclamanţi că ar fi suportat anumite cheltuieli comune ce reveneau tuturor coproprietarilor în schimbul transmiterii de către ceilalţi coproprietari a cotei lor părţi de proprietate asupra uscătorului.

Nu s-au dovedit afirmaţiile susţinute în cuprinsul memoriului depus în recurs potrivit cărora recurenţii ar fi efectuat reparaţiile necesare remedierii defecţiunilor din uscător, ar fi achitat o sumă mai mare pentru repararea acoperişului, toate în scopul obţinerii proprietăţii asupra întregului uscător.

Deşi s-a avansat teza încheierii unui contract de vânzare-cumpărare şi chiar s-a insistat asupra acesteia la fondul cauzei, aceasta nu poate fi reţinută aşa cum corect a apreciat instanţa de fond.

Pe de o parte, actul intitulat tabel nominal nu cuprinde vreo menţiune privitoare la preţ, ca obiect al unui act juridic civil.

Pe de altă parte, dacă s-ar reţine ideea avansată în sensul că preţul l-ar fi constituit cheltuielile suportate de reclamanţii recurenţi cu efectuarea de reparaţii la

diversele părţi comune, actul intitulat tabel nominal nu poate fi calificat ca act de vânzare-cumpărare, deoarece nu îndeplineşte forma prevăzută de lege.

în cazul înstrăinării uscătorului, odată cu transmiterea cotei părţi indivize asupra acestuia se transmite şi cota parte indiviză asupra terenului aferent bunului înstrăinat, proprietarilor de apartamente individuale diminuându-li-se corespunzător cota de proprietate asupra părţilor comune, printre care şi terenul aferent uscătorului.

Dacă înstrăinarea uscătorului alături de cota parte aferentă din teren se realizează printr-un act sub semnătură, suntem doar în prezenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare, care nu este apt să transfere dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unei obligaţii de a face, aceea de a încheia în viitor contractul în formă autentică.

Normele juridice actuale - art. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, instituie forma autentică ad validitatem pentru actele juridice translative de proprietate ori constitutive de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate având ca obiect terenuri de orice fel cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţia lor.

Dacă se înstrăinează doar uscătorul, fără vreo menţiune cu privire la terenul aferent, suntem de asemenea în prezenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare, deoarece dreptul de superficie asupra terenului, care poate fi invocat, constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Or, conform textului art. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, actele juridice constitutive de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate având ca obiect terenuri cu sau fără construcţii, trebuie să îmbrace forma autentică.

în aceste condiţii, pentru a i se recunoaşte dreptul de proprietate cumpărătorul trebuie să ceară, în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor, ca instanţa de judecată să pronunţe în baza art. 1073, 1077 C. civ. o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Or, instanţa de fond nu a fost sesizată cu o asemenea cerere.

în lipsa dovedirii unui partaj voluntar ori a formulării unei cereri de validare a unei pretinse vânzări, în mod corect instanţa de fond, reţinând că starea de coproprietate nu se mai impune a fi menţinută a procedat la partajarea judecătorească a bunului între titularii dreptului de coproprietate din momentul partajului.

Partajul s-a realizat echitabil atribuindu-se reclamanţilor recurenţi spaţiul din uscător transformat de aceştia în cameră de locuit.

Pentru a asigura egalitatea între coproprietari în condiţiile atribuirii bunului în favoarea reclamanţilor, a lipsei oricărei dovezi privind existenţa unui partaj voluntar şi a opoziţiei categorice a pârâţilor faţă de partaj, în mod judicios s-a stabilit în sarcina reclamanţilor obligaţia plăţii unei sulte compensatoare.

în ceea ce priveşte valoarea bunului, legal s-a luat în calcul suma de 19.800 lei stabilită de experţii L.A., P.I., deoarece evaluarea se face în raport de valoarea de circulaţie a bunului la data cererii de partaj.

Acţiunea s-a promovat la data de 3 aprilie 2006, perioadă în care imobilele aveau o valoare ridicată pe piaţa imobiliară. Această dată reprezintă data cererii de partaj, astfel că valoarea bunului trebuie raportată la această perioadă. în acest mod diminuarea valorii prin uzura morală sau fizică, la fel ca şi sporul de valoare, în lipsa dovedirii în cauză a existenţei unei convenţii contrare şi a faptului că diminuarea sau sporul de valoare este rezultatul activităţii unuia dintre coproprietari, se impută asupra drepturilor tuturor copartajanţilor, respectiv profită tuturor şi nu numai unuia dintre aceştia.

Valoarea stabilită de experţii Ţ.C. şi C.l. nu are în vedere valoarea de piaţă, ci porneşte de la preţurile unitare stabilite în anexele la Decretul nr. 256/1984 şi Decretul-lege nr. 61/1990, cu care se vindeau locuinţele construire din fondurile statului, pe care le actualizează în funcţie de indicii publicaţi în buletinele de specialitate.

O asemenea metodă nu relevă întotdeauna adevăratul preţ de pe piaţa imobiliară, care se determină în funcţie de raportul cerere-ofertă.

Valoarea reţinută de instanţă se coroborează cu preţurile existente pe piaţa imobiliară, indicate în cuprinsul ziarului depus la dosar, de unde rezultă că valoarea unui apartament cu 3 camere se cifrează undeva în jurul valorii de minim 60.000 euro. Raportând valoarea de 19.800 lei la cursul valutei euro la data de 15.02.2008 când s-a întocmit lucrarea de expertul Ţ.C. de 3,64 lei, rezultă valoarea uscătorului şi terenului aferent de 5.439 euro, ce corespunde realităţii existente pe piaţa imobiliară ce atestă valoarea unui apartament cu 3 camere ca fiind de minim 60.000 euro.

De asemenea, raportând valoarea de 19.800 lei la cursul euro de la data la care s-a solicitat partajul de 3,51 lei (conform cursului BNR din 3 aprilie 2006 afişat pe site-ul Băncii Naţionale a României - www.cursbnr.ro) rezultă valoarea de 5641 lei, care de asemenea corespunde valorilor pieţei imobiliare.

La stabilirea valorii trebuie avut în vedere faptul că spaţiul supus partajului este situat la parter, într-un bloc în zonă centrală, avea finisări şi anume: pardoseli de mozaic, zugrăveli, tencuieli obişnuite, tâmplărie de lemn, instalaţie de iluminat fără corp de iluminat şi aparataje, instalaţie de încălzire centrală cu un corp de încălzire din fontă, starea bunului permiţând utilizarea lui în scop de locuit.

De asemenea, se impune a fi avută în vedere împrejurarea că prin dobândirea în proprietate exclusivă reclamanţii recurenţi şi-au sporit confortul propriu, că odată cu uscătorul s-a transmis şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent.

în privinţa calculului cuantumului sultei compensatoare instanţa de fond a comis o eroare de calcul.

Astfel, valoarea bunului de 19.800 lei a fost împărţită la 11 proprietari, rezultând o valoare de 1.800 lei/apartament, reţinându-se că în favoarea pârâţilor C. şi S., proprietari ai apartamentelor nr. 29 şi 31 nu se impune stabilirea de sulte, întrucât li s-a acordat în indiviziune suprafaţa de 3 m.p.

însă, în realitate valoarea bunului trebuia raportată la 12 apartamente, luându-se în calcul şi apartamentul reclamanţilor recurenţi, proprietari ai unei cote indivize asupra bunului. Aceasta întrucât dreptul de proprietate este recunoscut în favoarea a 14 apartamente, din care în beneficiul a 2 apartamente s-a acordat o cotă parte din bun în indiviziune, fără sultă.

Valoarea de 19.800 lei divizată la 14 apartamente înseamnă o valoare de 1414,28 lei/apartament.

întrucât proprietarii apartamentelor 29 şi 31 au primit lot în natură nu sunt îndreptăţiţi la sulta de 1414,28 lei fiecare, astfel că suma cuvenită acestora, în total de 2828,57 lei trebuie divizată între ceilalţi 12 proprietari, fiecăruia revenindu-i 235,71 lei, sumă care se adaugă celei de 1414,28 lei, rezultând un total pe apartament de 1650 lei.

în privinţa apartamentului nr. 27 sulta se impune a fi achitată proprietarilor P.T., P.T.C., întrucât proprietara P.C. a decedat în cursul procesului la data de 2 ianuarie 2007, masa sa succesorală revenind soţului supravieţuitor şi fiului defunctei, astfel că aceştia sunt beneficiarii sultei.

Fiind vorba de un partaj judiciar, calitatea de proprietar trebuie să existe la momentul încetării stării de indiviziune, astfel că în mod corect s-a reţinut lipsa calităţii

procesuale pasive a pârâţilor S. şi H.E., care şi-au înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului şi părţilor comune individualitate în evidenţele de carte funciară (inclusiv uscătorul) anterior sesizării instanţei cu prezenta acţiune.

în ceea ce priveşte înscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor N.A., N.M., se poate constata că instanţa de fond, deşi nu a fost sesizată printr-o cerere în acest sens, a dispus înscrierea dreptului lor de proprietate, însă acest aspect nu poate fl modificat în recurs,

în baza acestor considerente, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 312, 3041, art. 304 pct. 9 C. pr. civ. tribunalul va admite în parte recursul declarat, va modifica în parte hotărârea atacată în sensul că va obliga reclamanţii să plătească sulte compensatorii în cuantum de câte 1.650 lei în favoarea pârâţilor.

Se vor menţine restul dispoziţiilor hotărârii privitoare la admiterea în parte a acţiunii principale, a cererii reconvenţionale, a cererii de intervenţie în interes propriu, la sistarea stării de indiviziune prin formarea a 2 loturi, la atribuirea loturilor în favoarea reclamanţilor (lotul nr. 1) şi a pârâţilor C. şi S. (lotul nr. 2 în indiviziune), la înscrierea dreptului de proprietate al părţilor în evidenţele de carte funciară şi la compensarea integrală a cheltuielilor de judecată (judecător Frenţiu Gabriela Cristina).

← Construcţii cumpărate la licitaţie publică. Soarta terenului...  Desfiinţarea vederii vecinilor. Condiţia afectării dreptului... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Coproprietate forţată. Partajarea uscătorului unui bloc