Donaţie. Nulitate. Anularea contractului de vânzare-cumpărare subsecvent. Legea nr. 112/1995. Imobile care fac obiectul reglementării
| Comentarii |
|
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 2026/R din 10 octombrie2008
Prin sentinţa civilă nr.8235/08.11.2006, a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului şi Clujului. Au fost respinse excepţiile inadmisibilităţii acţiunii şi a prescripţiei dreptului la acţiune cu privire la petitul de constatare a nulităţii contractului de donaţie.
S-a admis în parte cererea formulată de reclamanta Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului şi Clujului, prin reprezentanţi legali, în contradictoriu cu pârâţii B.M. şi Statul Român prin Consiliul Local al mun. Cluj Napoca, aşa cum a fost precizată şl completată.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr.93/8.01.1963 de fostul notariat de Stat Regional Cluj, încheiat între A.O., în calitate de delegat al donatorului Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului şi Clujului şi Statul Român, în calitate de donatar, precum şi a actelor subsecvente, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare nr. 35840 încheiat la data de 3.11.1997 între Consiliul Local al mun. Cluj Napoca, prin SC Construct Ardealul SA Cluj Napoca, în calitate de vânzător şi B.M., în calitate de cumpărător.
S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară prin reînscrierea dreptului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în CF nr. 144769 Cluj Napoca, nr. top 49/1/2/IV.
A fost respinsă ca nefondată, cererea reclamantei privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată şi a fost respinsă cererea pârâtei B.M. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut din probele administrate, următoarele:
Conform copiei cărţii funciare nr. 8708 Cluj, reclamanta a fost proprietara imobilului cu nr. top 49, constând din casă de cărămidă, compusă la parter din 2 localuri pentru prăvălie, 10 camere, 2 bucătării, 2 ateliere pentru tipografie şi dependinţe, la etaj din 9 camere, 3 bucătării, dependinţe şi curte în Piaţa C. şi str. B. (actualmente Piaţa A. şi respectiv str. B.) în suprafaţă de 759,6 mp. Ca urmare a contractului de donaţie încheiat între reclamantă şi Sfatul Popular al Oraşului
Regional Cluj, în baza Decizie nr. 310/1963, imobilul în litigiu a trecut în proprietatea Statului Român. Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare nr.35840/03.11.1997, Construct Ardealul SA Cluj Napoca a vândut pârâtei B.M. apartamentul situat în Cluj Napoca, str. B., ap. 4 compus din l cameră, cu o suprafaţă utilă de 26,90 mp, precum şi cota indiviză de 3,58% din suprafaţa de folosinţă a imobilului, apartament pe care pârâta îl ocupa în calitate de chiriaşă, conform contractului de închiriere nr. 326147/1990.
Conform dispoziţiilor art. 478/1954, în vigoare la data încheierii contractului de donaţie, pentru valabilitatea acestuia era necesară obţinerea avizului Ministerului Gospodăriei Comunale şi Industriei Locale, aviz care, însă, în speţă, nu a fost solicitat şi nici obţinut, fiind astfel, încălcate dispoziţiile legale imperative menţionate anterior.
Având în vedere că necesitatea autorizării prealabile a donaţiei constituie o condiţie de valabilitate a contractului de donaţie şi că, în speţă, această autorizaţie nu a existat, instanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr. 93/08.01.1963 de fostul Notariat de Stat Regional Cluj, încheiat între A.O., în calitate de delegat al donatorului Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului şi Clujului şi Statul Român, în calitate de donatar.
Analizând contractul de vânzare cumpărare nr. 35840/03.11.1997, instanţa a reţinut că anularea actului principal conduce şi la anularea actelor subsecvente, excepţie făcând actele cu titlu oneros încheiate cu bună credinţă.
S-a constatat însă, că în cauză nu poate fi reţinută buna credinţă a subdobânditorilor, în speţă a pârâtei B.M., în condiţiile în care aceasta nu a depus nici cea mai mică diligentă pentru a afla dacă titlul Statului Român era sau nu valabil. Astfel, analizând cartea funciară nr. 8708 Cluj şi observând că Statul Român a devenit proprietar al imobilului ca urmare a preluării acestuia de la o persoană juridică, pârâta
B.M. ar fi trebuit să cerceteze dacă preluarea imobilului s-a făcut sau nu cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare în acel moment Or, atâta timp cât Decretul nr. 478/1954, în vigoare la data încheierii contractului de donaţie prevedea obligativitatea autorizării prealabile a donaţiei, iar din analiza cărţii funciare şi a actelor de donaţie rezultă fără putinţă de tăgadă că această autorizare nu a fost obţinută de Statul Român, nu se poate reţine buna credinţă a pârâtei B.M..
Prin decizia civilă nr. 323/A/30 mai 2007 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosar nr.1473/211/2006 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei ARHIEPISCOPIA ORTODOXĂ ROMÂNĂ A VADULUI, FELEACULUI ŞI CLUJULUI.
Au fost respinse ca nefondate apelurile declarate de pârâţii CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA şi B.M. împotriva Sentinţei civile nr.
8235/08.11.2006 pronunţată în dosar nr. 3708/2006 al Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menţinută în totul.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut următoarele:
În ceea ce priveşte valabilitatea actului de donaţie a imobilul înscris in CF 8700 Cluj de către Episcopia Ortodoxă Române a Vadului, Feleacului şi Clujului in favoarea Statului Român, tribunalul a apreciat că în mod corect prima instanţă a statuat că acesta este nul.
Potrivit art.4 din Decretul 478/1954, pentru valabilitatea unei donaţii în favoarea statului era necesară autorizarea donaţiei prin avizul Ministerului Gospodăriei Comunale şi Industriei Locale.
In cuprinsul actului de donaţie nr.93 din 08.01.1963 există menţiunea că acesta s-a încheiat din partea donatarului pe baza autorizaţiei prealabile dată de Sfatul Popular al Regiunii Cluj prin decizia nr.64161/1962. Chiar dacă la data încheierii actului de donaţie Ministerul Gospodăriei Comunale şi Industriei Locale fusese desfiinţat prin Decretul nr.63/19.02.1957, în art.2 din acest act normativ s-a prevăzut că sarcinile atribuţiile şi unităţile tutelare ale acestui minister se vor distribui de către Consiliului de Miniştri altor organe centrale. Prin urmare, la data încheierii donaţiei in cauză, respectiv in anul 1963, Statul Român trebuia să accepte donaţia în baza avizului unui organ central şi nu a unui organ local aşa cum există in speţă.
În ceea ce priveşte nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.35840/3.11.1997 prin care apelanta B.M. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus dintr-o cameră de 26,90 mp şi cota indiviză de 3,58% din părţile indivize comune ale imobilului, tribunalul a apreciat că sunt corecte cele reţinute de prima instanţă.
Potrivit dispoziţiilor art. l ale Legii nr. 112/1995, de prevederile acestui act normativ beneficiază foştii „proprietari persoane fizice" sau moştenitorii foştilor proprietari ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare in proprietatea statului sau altor persoane juridice după data de 6 martie 1945.
Prin urmare, obiectul de reglementare a acestei legi îl constituie doar imobilele cu destinaţia de locuinţe ce au aparţinut proprietarilor persoane fizice nu şi al unor persoane juridice. Doar aceste locuinţe puteau fi cumpărate în condiţiile art.9 alin. l din lege de chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor care nu s-au restituit in natură.
In cuprinsul aceleiaşi legi a fost inserat şi art.25 care prevedea că prin legi speciale se vor reglementa situaţiile juridice ale altor imobile decât cele care fac obiectul acestei legi.
Prin urmare, nu poate fi reţinută buna credinţă a cumpărătoarei B.M. atâta timp cât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul in cauză nu putea fi vândut în baza dispoziţiilor Legii 112/1995
Susţinerile acesteia potrivit cărora obligaţia de diligentă pe care prima instanţă a reţinut că trebuia să o aibă, este vădit excesivă şi depăşeşte conţinutul bunei credinţe, este neîntemeiată, atâta timp cât la o simplă verificare a cărţii funciare putea observa că fostul proprietar nu este o persoană fizică şi nu era necesar să verifice
corectitudinea intabulării in favoarea Statului Român sau să efectueze alte demersuri care să aibă ca efect „înlăturarea însăşi a efectului constitutiv de drepturi al întabulării dreptului real in CF.
În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a
ARHIEPISCOPIEI ORTODOXE ROMÂNE A VADULUI, FELEACULUI ŞI
CLUJULUI, precum şi a faptului că aceasta nu a făcut nici un fel notificare cumpărătoarei anterior sau ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, tribunalul a apreciat că acestea sunt nefondate, pentru considerentele următoare:
Potrivit adresei 8576/1973 a Cancelariei Sfântului Sinod în şedinţa de lucru din 11.06.1973 Sfânta Episcopie a Vadului, Feleacului şi Clujului a fost ridicată la rangul de Arhiepiscopie.
Prin urmare, reclamanta este continuatoarea fostului proprietar de carte
funciară Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului şi Clujului.
În ceea ce priveşte susţinerea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, potrivit căreia reclamanta nu a făcut dovada notificării cumpărătoarei nici anterior nici ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, acest lucru nu afectează in nici un fel soluţia dată in cauză, ţinând cont de considerentele reţinute anterior, potrivit cărora imobilul in litigiu nu se încadrare prev.art. l din Legea nr. 112/1995 situaţie de care cumpărătoarea putea lua la cunoştinţă printr-o simplă verificare a cărţii funciare.
În cauză nu este vorba de o dobândire de bună credinţă, ci de o dobândire prin fraudarea legii, astfel încât dobânditorul nu beneficiază de dispoziţiile legale prin care ar fi apărat de o evicţiune ulterioară.
Raportat la considerentele mai sus invocate, în baza dispoziţiilor art.296
C.pr.civ., raportat la dispoziţiile art. l şi 14 din Legea nr. 112/1995, tribunalul a respins ca nefondate apelurile.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal pârâţii B.M. şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca.
Pârâta B.M. prin recursul promovat a solicitat modificarea hotărârilor pronunţate în fond şi apel în sensul respingerii acţiunii reclamantei şi obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului recurenta a invocat disp.art.304 pct.9 Cod proc.civ.
A fost criticată reţinerea eronată a nulităţii contractului de donaţie nr.93/8.01.1963, pe considerentul că aşa cum recurenta a dovedit în faţa ambelor instanţe de fond condiţia existenţei avizului pentru încheierea actului de donaţie era îndeplinită în speţă.
La data de 7.02.1957 Ministerul Gospodăriei Comunale şi Industriei Locale a fost desfiinţat, astfel încât nu mai putea emite acte sau avize. Atribuţiile acestui minister desfiinţat au fost date prin HCM 273/1957, comitetelor executive ale sfaturilor populare regionale, respectiv al Capitalei RPR, care în temeiul art.6 lit.c şi h din Legea nr. 6/1957 aveau printre alte atribuţii avizarea acceptării donaţiilor înscrisă în art.4 din Decretul nr.478/1954.
Recurenta arată că s-au respectat toate dispoziţiile legale la încheierea contractului de donaţie, actul fiind valabil, Statul Român intabulându-şi dreptul de proprietate în CF.
Existenţa valabilă a contractului de donaţie fundamentează în speţă existenţa valabilă a titlului de proprietate în favoarea statului începând din 1963 şi până la data încheierii contractului prin care apartamentul a fost înstrăinat antecesoarei recurentei.
Eronată este şi reţinerea de către instanţele de fond a faptului că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu încălcarea legii, întrucât imobilul nu intra sub incidenţa Legii nr. 112/1995.
Premisa greşită de la care a pornit instanţa este aceea că intrarea imobilului în litigiu în patrimoniul statului nu a respectat prev.art.4 din Decretul nr.478/1954, astfel încât imobilul poate fi încadrat în categoria celor prev.de art.1 alin.1 din OUG nr.94/2000.
În realitate imobilul a intrat în patrimoniul statului printr-o donaţie valabil încheiată, astfel încât nu se poate încadra în categoria imobilelor prev. de acest act normativ special.
Reţinerea de către instanţe a încălcării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 respectiv a faptului că imobilul nu putea fi înstrăinat în baza acestui act normativ este de asemenea greşită.
O atare încălcare poate fi invocată numai de cel care are calitatea de proprietar sau de persoană îndreptăţită, în speţă această calitate revenind statului încă din 1963.
Art.25 din Legea nr. 112/1995 prevede asumarea de către legiuitor a unei obligaţii de a reveni cu o reglementare legală în anumite materii. Această dispoziţie nu înscrie însă o interdicţie de înstrăinare a imobilelor din patrimoniul statului pe care acesta nu le-a dobândit de la persoane fizice, astfel cum a reţinut prima instanţă şi instanţa de apel prin coroborarea prev.art.25 cu art.1 in Legea nr. 112/1995.
Buna credinţă a recurentei derivă din faptul că Statul Român era intabulat ca proprietar, în raporturile cu recurenta atât anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cât şi la momentul perfectării acestuia, statul s-a comportat ca un adevărat proprietar, titlul statului rezulta dintr-o transmitere de drept de proprietate prin act juridic de drept civil şi nicidecum dintr-o preluare abuzivă, şi anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare până în anul 2003 reclamanta nu a solicitat retrocedarea imobilului.
Recursul declarat de pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca evocă următoarele aspecte:
Greşit s-a reţinut nulitatea absolută a contractului de donaţie încheiat în anul 1963 pe motivul lipsei avizului din partea Ministerului Gospodăriei Comunale şi Industriei Locale. Chiar în cuprinsul actului de donaţie s-a făcut referire despre acceptarea donaţiei autorizată conform Decretului nr.478/1954.
Donaţia fiind un act valabil, imobilul trecând în proprietatea statului, greşit sa reţinut că înstrăinarea acestuia s-a făcut cu încălcarea Legii nr. 112/1995, imobilul fiind exceptat de la vânzare.
Reaua credinţă a cumpărătorilor nu a fost dovedită la încheierea contractului fiind respectate disp.art.9 din Legea nr. 112/1995 - imobilul nu a fost restituit în natură fostului proprietar iar termenul prev.de art.14 expirase.
Totodată s-a invocat faptul că reclamanta nu a notificat nici statul, nici proprietarul subsecvent în legătură cu o eventuală intenţie de revendicare a imobilului.
La momentul încheierii contractului Statul Român era intabulat ca proprietar, iar în cartea funciară nu era notat vreun proces de revendicare de către fostul proprietar.
Prin întâmpinarea formulată, reclamanta a solicitat respingerea recursurilor declarate de pârâţi.
Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acestea sunt nefondate, urmând a fi respinse pentru următoarele considerente:
Motivul invocat de ambii recurenţi referitor la valabilitatea acceptării donaţiei în condiţiile în care avizul necesar încheierii contractului de donaţie exista nu este fondat.
Este adevărat că prin Decretul nr.63/1957 Ministerul Gospodăriei Comunale şi Industriei Locale fost desfiinţat, astfel încât la data încheierii contractului de donaţie - 8.01.1963 - acest minister nu mai exista.
Conform Hotărârii Consiliului de Miniştri nr.273/1957, activitatea de îndrumare, coordonare şi control a unităţilor de gospodărie comunală şi industrie locală din cuprinsul regiunilor respectiv al capitalei RPR a revenit Comitetelor executive al sfaturilor populare regionale, respectiv al capitalei RPR.
Adresa nr.8619/5.09.1962 emisă de Sfatul Popular al oraşului Cluj Întreprinderea de Locuinţe şi Localuri către Sfatul popular al oraşului Cluj Secţiunea Gospodăriei Comunale, prin care se aduce la cunoştinţă destinatarului adresei acordul de principiu pentru preluarea în administrare a imobilului situat în Cluj, Piaţa V., identificat cu str. B., respectiv avizul favorabil acceptării donaţiei din partea Episcopiei Ortodoxe Române Cluj nu îndeplineşte condiţiile legale pentru perfectarea valabilă a contractului de donaţie.
Acest aviz priveşte imobilul situat administrativ în Cluj, Piaţa V., identificat cu str. B., iar contractul de donaţie autentificat sub nr.93/8.01.1963 priveşte un alt imobil situat în Cluj, str. B., înscris în Cf nr.8708 Cluj, nr.top 49.
Această lipsă de identitate între imobilul menţionat în avizul nr.8619/5.09.1962 şi imobilul care a făcut efectiv obiectul donaţiei are ca şi consecinţă inexistenţa unui aviz valabil în vederea perfectării unei donaţii cu respectarea cerinţelor legale.
Nu este de ignorat nici contextul politico-social de la momentul încheierii contractului de donaţie, întreaga literatură de specialitate incluzând imobilele donate statului în categoria celor preluate abuziv, pe motiv că actul a fost încheiat numai pentru a acorda o aparenţă de legalitate preluării bunului, care până la momentul încheierii actului de donaţie se realizase deja pe căi de fapt, lipsind intenţia de a gratifica, proprietarii fiind obligaţi să le încheie pentru a-şi proteja drepturi sau interese mai presus celui de proprietate (viaţa sau libertatea).
Din perspectiva celor arătate, reţinerea de către instanţele de fond şi apel a nulităţii contractului de donaţie ca urmare a lipsei avizului prealabil este temeinică şi legală, astfel încât dispoziţia vizând constatarea nulităţii absolute a contractului de donaţie autentificat sub nr.93/8.01.1963 de fostul Notariat de Stat Regional Cluj urmează a fi menţinută.
Urmare a reţinerii nelegalei preluări a imobilului de la o altă entitate juridică decât o persoană fizică, în mod corect s-a reţinut nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.35840/3.11.1997 încheiat între pârâţii Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca - vânzător şi B.M. - cumpărătoare.
Acest act s-a încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995. Chiar primul articol al acestui act normativ delimitează sfera imobilelor ce intră sub incidenţa sa, respectiv imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice după 6.03.1945, cu titlu, de la foşti proprietari persoane fizice.
În speţă, imobilul a fost preluat de Statul Român de la Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului şi Clujului.
Ca atare, condiţia legală de a fi preluat de la o persoană fizică este înlăturată, după cum din cele anterior arătate nici condiţia preluării imobilului cu titlu nu este îndeplinită.
În aceste condiţii, este evident că imobilul neintrând sub incidenţa Legii nr. 112/1995 nu putea face nici obiectul unei înstrăinări valabile în baza art.9 din acest act normativ, contractul de vânzare-cumpărare încheiat fiind făcut cu fraudarea legn.
Această fraudă la lege care afectează valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare face inutilă analizarea bunei sau relei credinţe a cumpărătorilor la momentul perfectării contractului, nulitatea absolută a acestuia derivând din simpla încălcare a unor dispoziţii legale imperative.
| ← Legea nr. 10/2001. teren afectat de amenajări de utilitate... | Adopţie. Etapele procedurii. Condiţii. Consimţământul... → |
|---|
