Drept civil: Nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri agricole ; drept de preemţiune ; calitate procesuală activă
| Comentarii |
|
Tribunalul CĂLĂRAŞI Decizie nr. 304 din data de 07.03.2013
Drept civil :
Nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri agricole ; drept de preemțiune ; calitate procesuală activă .
Art. 9 din Legea nr. 16/1994 ; art. 8 Titlul X din Legea 247/ 2005.
Prin decizia civilă 304/07.03.2013 pronunțată în dosarul nr. …/249/2012 Tribunalul Călărași a respins recursul formulat de recurenta reclamantă SC A P G SRL împotriva sentinței civile nr. 1094/20.12.2012 pronunțată de Judecătoria Lehliu Gară.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a avut în vedere următoarele :
Prin acțiunea introdusă pe rolul Judecătoriei Lehliu Gară la data de 14.09.2012, reclamanta SC A P G SRL a chemat în judecată pârâtul PR, solicitând să se constate nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârât și SM autentificat sub nr.17../30.09.2011 la BNP CC și să se dispună repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtului de a încheia actul de vânzare-cumpărare cu societatea reclamantă
Legal citat pârâtul PR nu a formulat întâmpinare în cauză.
La termenul din data de 11.10.2010 instanța în baza rolului său activ a pus în discuția părților necesitatea introducerii în cauză și a lui SM. La data de 18.10.2012 reclamanta a depus o cerere modificatoare a acțiunii prin care îl cheamă în judecată în calitate de pârât și pe SM.
La data de 09.11.2012, pârâtul SM a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii, invocând pe cale de excepție lipsa calității procesuale active și pasive, lipsa de interes și inadmisibilitatea acțiunii. Acțiunea este legal timbrată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este o societate agricolă, înființată în 1998, ce își desfășoară activitatea în raza comunei G, jud. Călărași și are ca obiect principal de activitate exploatarea terenurilor agricole, iar la data de 05.11.2006 a încheiat cu pârâtul PR contractul de arendă nr.7.., având ca obiect exploatarea terenului extravilan cu destinația arabil în suprafață de 2,98 ha situat pe teritoriul comunei G, tarlaua 8…, parcela 4…, județul Călărași, identificat cu număr 2…. și înscris în Cartea Funciară nr.20… a comunei G, înregistrat la Consiliul Local al Comunei G, sub nr.8…/08.11.2006, deținut de pârâtul PR în baza titlului de proprietate nr.39…./04.04.1999 eliberat de CJSDPPAT Călărași. Arată că art. 5 din contract, părțile au stabilit ca durata acestuia să fie de 10 ani, începând cu data de 05.11.2006 până la 05.11.2016, putând fi reînnoit prin acordul lor, iar pe toată perioada contractului, și-a respectat în totalitate obligațiile ce îi incumbau, însă terenul a fost înstrăinat de pârât cu încălcarea disp. art. 1732 N.C.Civ. potrivit căruia "vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preemțiune legal sau convențional se poate face numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune de către preemtor". Mai arată că termenul pentru exercitarea dreptului de preemțiune, este condiționat de notificarea reclamantei de către parat, cf. art.1730 NCCiv, însă pârâtul PR nu a informat-o asupra intenției de vânzare a terenului nerespectând obligația contractuală prev. în art. 8 lit. m, astfel că a fost prejudiciată prin diminuarea suprafeței ce o deține în arendă, fiind direct interesată de achiziționarea lui.În drept, se invocă disp.art.111 C.p.civ.
În apărare, pârâtul SM arată că acțiunea este inadmisibilă, apreciind că temeiul de drept al acțiunii nu este aplicabil speței, întrucât contractul de arendă a fost încheiat după abrogarea dreptului de preemțiune și îi sunt aplicabile dispozițiile în vigoare la data încheierii sale. Cu referire la lipsa calității procesuale active și a interesului, arată că reclamanta nefiind titularul unui drept de preemțiune nu poate avea calitatea procesuală activă pentru a promova acțiunea privind nulitatea contractului pentru încălcarea dreptului de preemțiune și, având în vedere principiul relativității al actelor juridice nulitatea actului poate fi solicitată doar de părțile contractante nu și de reclamantă care nu justifică un interes legitim, personal și actual în promovarea acțiunii. Pe fond arată că dreptul de preemțiune instituit prin legea arendării nr. 16/1994 a fost abrogat prin disp. Lg.247/2005, contractul de arendare înregistrat sub nr.3…/ 08.11.2006 la Consiliul Local al com. G, jud. Călărași fiind încheiat după abrogarea dreptului de preemțiune fiindu-i aplicabile disp. în vigoare la data încheierii sale (art.5 alin.2, 102 din Legea nr.71/2011 NC.civ.), astfel că, clauza prevăzută de părți la art.8 nu poate avea decât valoarea unui pact de preferință și nu a unui drept de preemțiune. Prin urmare conform art. 977 C.civ. convenția se interpretează având în vedere voința reală a părților și nu în sensul liberal al termenilor, dreptul de preemțiune stipulat în contract fiind în realitate un pact de preferință valabil încheiat,beneficiarul pactului putând solicita vânzătorului doar despăgubiri pentru prejudiciul cauzat și nu anularea vânzării, nefiind parte în contract. În drept se invocă disp. art. 115-118, art.102 și urm. NC.civ. Lg. 247/2005.
În dovedirea acțiunii reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri. Alăturat acțiunii reclamanta a atașat în copie următoarele acte: contractul de arendare nr.7…/05.11.2006, titlu de proprietate nr.39…/04.04.1999, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1…./ 30.09.2011 la BNP CC. În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr.1094/20.12.2012 Judecătoria Lehliu Gară a admis excepția lipsei calității procesuale active invocate de pârâtul SM.
A respins acțiunea formulată de reclamanta SC A P G SRL, în contradictoriu cu pârâții PR și SM, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta SC A P G SRL criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, solicitând modificarea sentinței recurate în sensul de a se constata că contractul de vânzare cumpărare încheiat între PR și SM autentificat sub nr.17…/30.09.2011 la BNP CC este lovit de nulitate relativă și repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtului de a încheia actul de vânzare cumpărare cu societatea recurenta pentru motivele prevăzute la art.304 pct. 7, 8 si 9 C. pr. Civilă.
În motivarea recursului recurenta a arătat că este o societate agricolă, înființată în 1998, își desfășoară activitatea pe raza com. G, jud. Călărași având ca obiect principal activitate exploatarea terenurilor agricole. A mai arătat recurenta că la data de 05.11.2006 a încheiat cu pârâtul, Contractul de arenda nr.7…., al cărui obiect este exploatarea terenului extravilan cu destinația arabil, înregistrat la Consiliul Local al Comunei G - județul Călărași sub nr. 9… din 08.11.2006 precizând totodată că terenul În suprafața de 2,98 ha este situat pe teritoriul Comunei G, tarlaua 8…, parcela 4…, județul Călărași, identificat cu număr 20…. si înscris in Cartea Funciara nr. 20… a Comunei G. A menționat de asemenea că pârâtul PR deține terenul în baza titlului de proprietate nr. 39…./ 04.04.1999 eliberat de Comisia Județeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor - Județul Călărași. In conf. cu dispozițiile Cap. IV art. 5 din contract, părțile au stabilit că durata acestuia de 10 ani, începând cu data de 05.11.2006 pana la 05.11.2016, putând fi reînnoit prin acordul pârtilor.
A menționat recurenta că pe toata perioada derulării contractului și-a respectat în totalitate obligațiile ce ii incumbau, neexistând vreun moment divergente referitoare la executarea contractului, însă cu toate acestea a aflat că suprafața de teren ce face obiectul contractului de arenda cu nr.71/05.11.2006 a fost înstrăinat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale art. 1732 N.C.C. care precizează ca "vânzarea bunului cu privire ia care exista un drept de preemțiune legal sau convențional se poate face numai sub condiția suspensiva a neexercitării dreptului de preemțiune de către preemtor". Solicită astfel a se observa că pârâtul PR nu a informat-o prin nici un mijloc de comunicare asupra intențiilor acestuia de vânzare a terenului lucru care a dus la nerespectarea obligațiilor contractuale prevăzute la cap. VI - Drepturile si obligațiile pârtilor, art. 8 lit. m - prin care arendașul are dreptul de preemțiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului prevăzut la preturi egale arendașul va fi favorizat. Ca urmare a acestei nerespectări contractuale societatea a fost prejudiciată prin diminuarea suprafeței ce o deține în arendă, scopul societății fiind acela de a exploata cat mai mult teren agricol pentru bunul mers al societății.
În ceea ce privește critica sentinței pronunțate de instanța de fond recurenta a precizat că instanța este într-o gravă eroare, referitor la abrogarea dreptului de preemțiune, în sensul ca la momentul încheierii contractului de arenda, in speța 08.11.2006 erau în vigoare dispozițiile privitoare la dreptul de preemțiune al arendașului. La momentul încheierii contractului era în vigoare legea de care se face vorbire si mai mult decât atât, aceasta din urma a fost consolidată, în sensul introducerii singurei anexe. Așadar, la finalul Legii 16/1994 se face precizarea ca "Anexa a fost introdusă prin art. unic pct. 3 din Legea nr. 223/2006", or, in aceste condiții solicită a se observa faptul că intenția legiuitorului a fost aceea ca sa fie introdus si in contractul de arendare dreptul de preemțiune al arendașului, in virtutea protejării dreptului acestuia, astfel, art. 6 lit. m din contractul de arendă (introdus prin Anexa Legii 16/1994), protejează in continuare, și nicidecum nu abrogă dreptul de preemțiune al arendașului.
Menționează de asemenea recurenta că,abrogarea dreptului de preemțiune de care se face vorbire în întâmpinare se refera la dispozițiile art. 9 din Legea 16/1994 în ceea ce privește preemțiunea statului înaintea arendașului nicidecum la abrogarea acestuia față de arendaș "Art. 9. - (1) Arendașul, persoană fizică, are drept de preempțiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate";, concluzionând că legiuitorul chiar a consolidat dreptul de preemțiune al arendașului înaintea statului, ceea ce denotă faptul că legiuitorul nu a dorit revocarea dreptului ci i-a dat întâietate acestuia in raport cu statul.
Învederează recurenta un alt aspect este acela că dacă se raportează la dispozițiile NCC, dreptul de preemțiune este încă in vigoare, legiuitorul nedorind in nici un moment revocarea acestuia.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, în raport de actele și lucrările dosarului și având în vedere și dispozițiile art.3041 C.pr.civilă, Tribunalul a constatat că nu este fondat, pentru considerentele în continuare expuse.
Dreptul de preemțiune prevăzut de art. 9 din Legea nr. 16/1994, așa după cum în mod corect a reținut instanța de fond a fost abrogat prin dispozițiile art. 8 Titlul X din Legea 247/ 2005, astfel că clauza prevăzută la art. 8 lit.m din contractul de arendare nr.7…/05.11.2006 încheiat între recurenta reclamantă și intimatul pârât PR, are valoarea unui pact de preferință.
Pactul de preferință, desemnează acea varietate a promisiunii unilaterale de vânzare prin care proprietarul unui bun își asumă obligația ca în cazul în care vinde bunul, să-l prefere ca și cumpărător pe beneficiarul promisiunii la același preț și la condiții egale. Asumarea acestei obligații de către promitent nu are semnificația juridică a unei obligații ale sale de a vinde bunul respectiv, rămânând liber să vândă sau să nu vândă acel bun, dar dacă se decide să-l vândă, el este ținut să-l prefere pe beneficiar. În cazul în care promitentul, încălcându-și obligația de a-l prefera pe beneficiar va vinde bunul (prin fraudă) unui terț (sau va fi complice la frauda acestuia) beneficiarul va putea cere anularea vânzării invocând dreptul său de preferință.
Tribunalul constată că judecătorul fondului a reținut în mod corect că, întrucât reclamanta nu a invocat drept clauză juridică a acțiunii frauda la lege și nici cauza ilicită ci nerespectarea obligației contractuale prevăzută de art. 8 lit. m din contractul de arendare, care atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare, această nulitate nu poate fi invocată, potrivit art. 973 C. civil care consacră principiul relativității contractelor, decât de părțile contractante, în speță pârâții PR în calitate de vânzător și SM cumpărător. Astfel că, reclamanta fiind terț față de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 17…/30.09.2011, instanța de fond a reținut în mod corect că aceasta nu are calitate procesuală activă și a respins acțiunea ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
| ← Societăţi comerciale - procedura insolvenţei. Anulare... | Faliment: Contestaţie formulată de către debitoare împotriva... → |
|---|
