Drept Civil. Obligaţia de a vinde locuinţa către chiriaşi în cazul exercitării dreptului de opţiune prevăzut de art.9 alin.1 din Legea 112/1995 . Limitare a prerogativelor dreptului de proprietate conformă cu art.41 din Constituţie.
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Sentinţă civilă nr. 2818 din data de 26.02.2013
Prin instituirea obligației de a vinde în temeiul Legii 112/1995 se aduce o limitare a prerogativelor dreptului de proprietate exercitat asupra imobilului de către Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, respectiv a dreptului de dispoziție, însă norma legală menționată este conformă prevederilor art.41 din Constituție, care, garantând dreptul de proprietate, prevede expres și faptul că limitele și conținutul acestui drept sunt stabilite de lege.
Dreptul de a cumpăra este un drept izvorât din lege, astfel că pentru aplicarea acestui act normativ, instanța verifică numai dacă sunt îndeplinite condițiile impuse de actul normativ.
Prin sentința civilă nr. 2818/26.02.2013 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr.24913/212/2012 a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța, ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanții B.F. și B.G. în contradictoriu cu pârâții Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța, Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, ca neîntemeiată.
Au fost obligați reclamanții la plata către pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar a sumei de 560 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință civilă, în baza materialului probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut următoarele:
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța, instanța de fond a reținut următoarele:
Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța este administratorul fondului locativ aparținând Municipiului Constanța și în condițiile art.9 din Legea nr.112/1995 încheie contracte de vânzare-cumpărare, în numele și pe seama Municipiului Constanța, pentru locuințele ce cad sub incidența acestei legi speciale.
Conform art.9 alin.5 din legea amintită, vânzarea locuințelor ce cad sub incidența acestui act normativ se realizează prin unități specializate, comisionul cuvenit acestor unități care administrează și vând apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.
Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța este o astfel de unitate specializată, vânzarea locuințelor din domeniul privat al Municipiului Constanța în temeiul Legii nr.112/1995 realizându-se prin intermediul acesteia, astfel că aceasta are calitate procesuală pasivă în cauză.
Conform art. 29 alin. 1 din HG nr. 20/1996 vânzarea apartamentelor în condițiile Legii nr. 112/1995 se face de către societățile comerciale și/sau unitățile specializate în vânzarea locuințelor sau care administrează locuințele, existente la data intrării în vigoare a legii.
Chiar dacă vânzarea se face de către Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța, în favoarea Statului Român, în calitate de mandatar, prin dispozițiile legale mai sus menționate s-a stabilit că vânzarea imobilelor în condițiile Legii 112/1995 se face de către administratorul locuințelor, RAEDPP Constanța având această calitate.
Față de aceste considerente, pârâta Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța are calitate în această cauză, astfel că instanța de fond a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de aceasta ca neîntemeiată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de închiriere din data de 28.09.1982 înregistrat la nr. 989 și prelungit ulterior la data de 19.08.1999 și 08.09.2004, a fost închiriat de către stat apartamentul compus din două camere în suprafață de 36,75 mp, dependințe principale (hol, bucătărie, cameră baie, W.C. și culoar) în suprafață de 36,83 mp precum și boxă în suprafață de 3mp, situat în Constanța, str. Dragoș-Vodă nr. 6 subsol, jud. Constanța, defunctului Bulumete Gheorghe, reclamanții în calitate de fiu și soție ai acestuia fiind menționați în fișa locativă.
După decesul chiriașului, contractul de închiriere a fost preluat de soția acestuia, reclamanta B.F. cu care pârâta Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța a încheiat contractul de închiriere nr.989/07.07.2009, iar în fișa locativă erau menționați fiii acesteia B.L și B.F.
În drept, potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995: "Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului."; iar conform art. 14: "Persoanele îndreptățite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii.";
Pe lângă condițiile impuse de Legea nr. 112/1995, pentru a se putea vinde la solicitarea chiriașului aceste imobile, cum este și cel în cauză, este însă necesară disponibilitatea proprietarului de a vinde acest imobil, respectiv Municipiul Constanța.
Locuința în discuție aparține domeniului privat al unității administrativ-teritoriale a Municipiului Constanța și este supusă regimului juridic de drept comun, fiind incidente art. 4 alin. 2 și art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia și Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală.
În materia proprietății, legiuitorul a reglementat vânzarea-cumpărarea locuințelor deținute de chiriași, pentru imobilele preluate abuziv în perioada 6 martie 1946 - 22 decembrie 1989, constituind pentru chiriași dreptul de preemțiune.
În cazul dreptului de preemțiune se reglementează numai prioritatea la cumpărare în condiții identice și nu dobândirea de bunuri în condiții avantajoase, fără a se crea privilegii pentru categoria de persoane ce le dețin.
Reclamanții în calitate de chiriași au dobândit vocația de a cumpăra, iar pârâții de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat și restituit, în conformitate cu dispozițiile art. 42 alin. 1-3 din Legea nr. 10/2001 și respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995.
În interpretarea dispozițiilor menționate vocația nu echivalează cu obligația, nu se poate pune semnul egalității și nici nu se poate reține că numai chiriașul are "opțiunea"; cumpărării locuinței, iar unitatea deținătoare nu poate opta în a nu vinde locuința.
În art. 44 alin. 1, Constituția garantează dreptul de proprietate privată, oricare ar fi titularul acesteia, persoană fizică sau juridică, între care și a unităților administrativ-teritoriale. Prin înlăturarea posibilității autorităților publice locale de a dispune în mod liber de bunurile aflate în proprietatea privată a unităților administrativ-teritoriale, în sensul de a opta sau nu pentru vânzarea acestora, se încalcă dreptul acesteia de exercitare a prerogative dispoziției ca atribut ce ține de esența dreptului de proprietate, cât și principiul libertății contractuale.
În acest sens s-a pronunțat Curtea Constituțională prin Decizia nr. 871/2007 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 110/2005 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 236/2006, dar care poate fi reținută și în speță, regimul juridic al bunurilor fiind același, acestea aparținând domeniului privat.
Prin urmare, constatând inexistența unei obligații legale a pârâților de a vinde reclamanților imobilul locuință situat în Constanța, str. Dragoș - Vodă nr. 6 subsol, jud. Constanța, instanța a respins cererea reclamanților ca neîntemeiată.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 alin. 1 C.proc.civ., reclamanții vor fi obligați la plata către pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar a sumei de 560 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel reclamanții B.F și B.G. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând, în esență, că în mod eronat instanța de fond a reținut că în aplicarea dispozițiilor cuprinse în Legea nr.112/1995, dreptul de a opta pentru cumpărarea locuinței deținute în calitate de chiriaș la data apariției legii, aparține numai chiriașului, în timp ce unitatea care administrează fondul locativ, nu poate refuza înstrăinarea imobilului în condițiile reglementate de norma de drept anterior invocată.
Din această perspectivă se arată că în mod greșit instanța de fond a ajuns la concluzia inexistenței unei obligații legale de a vinde imobilul închiriat în condițiile cuprinse în Legea nr.112/1995, deoarece aceasta este consacrată atât în Legea nr.112/1995 cât și în Normele Metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr.20/1996.
Legal citată, intimata Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța și-a exprimat, prin întâmpinare, poziția procesuală față de prezenta cale de atac, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
La rândul lor, legal citați intimații pârâți Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Constanța și-au exprimat poziția procesuală față de prezentul apel, solicitând prin apărător respingerea acestui apel ca nefondat.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței civile apelate prin prisma criticilor formulate, instanța reține:
Obligația de a vinde imobilul nu poate reveni decât proprietarului acestuia, deoarece actul de vânzare-cumpărare este un act translativ de proprietate.
Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța, are calitate de administrator al fondului locativ care se află în domeniul privat al Municipiului Constanța astfel încât poate fi mandatată de către proprietar să instrumenteze vânzarea, însă hotărârea de înstrăinare nu îi poate aparține pârâtei Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța, ci pârâților Consiliul Local Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, în calitatea lor de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului litigios.
Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea 112/1995 "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului";.
Opțiunea reglementată de art. 9 din Legea 112/1995 este instituită în favoarea cumpărătorilor și nu în favoarea vânzătorilor, care din momentul în care s-a formulat cerere de cumpărare sunt obligați să vândă, doar cumpărătorului recunoscându-i-se dreptul de a opta sau nu, pentru cumpărare.
Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța este administratorul fondului locativ aparținând Municipiului Constanța și în condițiile art. 9 din Legea nr.112/1995 încheie contracte de vânzare-cumpărare, în numele și pe seama Municipiului Constanța, pentru locuințele care cad sub incidența acestei legi speciale.
Conform art. 9 alin.5 din legea amintită, vânzarea locuințelor care cad sub incidența acestui act normativ se realizează prin unități specializate, comisionul cuvenit acestor unități care administrează și vând apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.
Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța este o astfel de unitate specializată, vânzarea locuințelor din domeniul privat al Municipiului Constanța în temeiul Legii nr.112/1995 realizându-se prin intermediul acesteia, astfel că aceasta are calitate procesuală pasivă în cauză, astfel cum judicios a reținut instanța de fond.
Conform art. 29 alin. 1 din HG nr. 20/1996 vânzarea apartamentelor în condițiile Legii nr. 112/1995 se face de către societățile comerciale și/sau unitățile specializate în vânzarea locuințelor sau care administrează locuințele, existente la data intrării în vigoare a legii.
Chiar dacă vânzarea se face de către RAEDPP Constanța, în favoarea statului român, în calitate de mandatar, prin dispozițiile legale mai sus menționate s-a stabilit că vânzarea imobilelor în condițiile Legii 112/1995 se face de către administratorul locuințelor, RAEDPP Constanța având această calitate.
Art. 13 din HG. Nr. 20/1996 dispune că pentru stabilirea valorii de despăgubire, a valorii apartamentelor care se restituie în natură sau a prețului de vânzare al apartamentului, după caz, pentru locuințele realizate inițial din fonduri de stat, cumpărate ulterior ca locuințe proprietate personală și apoi trecute în proprietatea statului, precum și pentru apartamentele realizate din fondurile populației cu sprijinul statului în credite și execuție, trecute în proprietatea statului și care fac obiectul Legii nr. 112/1995, se folosesc normele prevăzute în Decretul-lege nr. 61/1990 (anexa nr. 1 și anexa nr. 2), în funcție de data realizării lor, înainte sau după 1 ianuarie 1977, cu completările prevăzute la art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată.
Art. 14 din acest act normativ stabilește că pentru evaluarea locuințelor, altele decât cele executate din fondurile de stat sau din fondurile populației cu sprijinul statului în credite și execuție, se folosesc prețurile pe m2 suprafață utilă și normele prevăzute în Decretul nr. 93/1977, așa cum a fost modificat prin art. III pct. 1 și 2, respectiv, în tabelul nr. 1 din anexa nr. 4 la Decretul nr. 256/1984, iar pentru anexele gospodărești ale acestora se folosesc normele din tabelul nr. 7 din anexa nr. 4 la același decret.
Prin urmare, la stabilirea prețului de vânzare se vor avea în vedere dispozițiile legale mai sus enunțate.
Conform art.36 alin.2 lit. C din Legea nr.215/2001 Consiliul local exercită atribuții privind administrarea domeniului public și privat al comunei, orașului sau municipiului;
Alin. 5 lit. b stipulează că în exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii.
Din această perspectivă și pentru respectarea dispozițiilor legale mai sus enunțate Consiliul Local Constanța are calitate procesuală pasivă în cauză.
Prin apariția OUG 40/1999 dispozițiile Legii 112/1995 referitoare la dreptul de cumpărare reglementat în favoarea chiriașilor nu a fost înlocuit cu dreptul de preemțiune, deoarece o dispoziție legală nu poate fi înlocuită tacit, ci numai expres.
Este adevărat că potrivit art. 480 cod civil proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, însă în limitele determinate de lege.
Prin instituirea obligației de a vinde în temeiul Legii 112/1995 se aduce o limitare a prerogativelor dreptului de proprietate exercitat asupra imobilului de către Consiliul Local al Municipiului Constanța și Municipiul Constanța prin Primar, respectiv a dreptului de dispoziție, însă norma legală menționată este conformă prevederilor art.41 din Constituție, care, garantând dreptul de proprietate, prevede expres și faptul că limitele și conținutul acestui drept sunt stabilite de lege.
Dreptul de a cumpăra este un drept izvorât din lege, astfel că pentru aplicarea acestui act normativ, instanța verifică numai dacă sunt îndeplinite condițiile impuse.
În cauză, reclamanții erau chiriași în imobilul în litigiu și nu a dobândit și nici nu a înstrăinat vreun imobil după 01.01.1990 în Constanța, conform înscrisurilor existente la dosar.
Prin urmare, pentru toate aceste considerente în temeiul art.296 codul de procedură civilă raportat la art.9 pct.5 din Legea nr. 112/1995, se va admite apelul declarat de către apelanții Bulumete Floarea și Bulumete Grigore și va schimba în parte sentința civilă apelată, în sensul că se va admite acțiunea formulată de către reclamanții Bulumete Floarea și Bulumete Grigore în contradictoriu cu pârâții Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Constanța.
Vor fi obligați pârâții Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public și Privat Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Constanța să vândă către reclamanții Bulumete Floarea și Bulumete Grigore imobilul situat în Constanța, str. Dragoș-Vodă nr. 6 subsol, jud. Constanța, apartament compus din două camere în suprafață de 36,75 mp, dependințe principale (hol, bucătărie, cameră baie, W.C. și culoar) în suprafață de 36,83 mp precum și boxă în suprafață de 3mp, care formează obiect contractului de închiriere nr.989/07.07.2009, în temeiul art.9 din Legea nr. 112/1995, la prețul care va fi stabilit în baza dispozițiilor acestei legi.
Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Reținând culpa procesuală a intimaților pârâți Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public și Privat Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local al Municipiului Constanța, vor fi obligați aceștia către apelanții reclamanți la plata sumei de 2000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
| ← Cerere de repunere în termenul de formulare a notificării în... | Aplicarea legii penale mai favorabile după judecarea... → |
|---|
