Nulitate contract de vânzare-cumpărare pentru error in substantiam. Distincţia dintre acţiunea în nulitate şi acţiunea în rezoluţiunea vânzării-cumpărării pt. vicii ascunse. Caracterul viciului asupra fundaţiei şi sancţiunea aplicabilă contractului
| Comentarii |
|
Tribunalul CONSTANŢA Sentinţă civilă nr. 3366 din data de 12.09.2013
Prin cererea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Constanța, la data de 28.12.2009 sub nr.41471/212/2009, reclamantul L.C. in contradictoriu cu pârâții R.A., R.C. si OTP BANK ROMANIA SA a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 si drept consecința constatarea nulității contractului de credit nr.C2202/1200/7375/7.04.2008 si respectiv a contractului de ipoteca autentificat sub nr.1090/7.04.2008 cu repunerea părților in situația anterioara, iar în subsidiar rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 pentru vicii ascunse care fac imposibila utilizarea imobilului potrivit destinației sale, obligarea pârâților Raicu la restituirea prețului plătit de către reclamant pentru imobil si la plata daunelor interese constând in cheltuielile făcute cu ocazia încheierii actului de vânzare-cumpărare, dobânzile, comisioanele si toate sumele de bani solicitate de banca conform contractului de credit încheiat in scopul dobândirii imobilului, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, s-a arătat ca prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 la BNP Joita Botezatu a dobândit imobilul din Valu lui Traian, str. București nr.19, lot 1/1/2 compus din teren in suprafață de 300 mp si construcție in suprafață de 85 mp. In vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare a fost nevoit sa facă un credit pentru suma de 147600 franci elvețieni. A învederat reclamantul instanței că, la data încheierii actului de vânzare-cumpărare era convins ca a cumpărat o casă nouă, construită conform standardelor legale, având in vedere documentele prezentate de vânzător si verificările făcute de banca. După o perioada de timp, a constatat ca imobilul a început sa prezinte fisuri atât in pardoseala interioara cât și pe linia de delimitare dintre corpul casei si bordurii de ciment ce o înconjoară si respectiv scara de acces. Săpând la baza casei, a constatat ca nu exista fundație.
A apreciat reclamantul ca actul in baza căruia a dobândit imobilul este nul, având in vedere ca nu si-a dat nici o clipa consimțământul sa dobândească un imobil fără fundație.
Referitor la taxa de timbru reclamantul a formulat cerere de ajutor public judiciar întrucât venitul pe membru de familie este sub 500 lei .
In susținerea cererii a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților Raicu, martori si proba cu expertiza imobiliara.
In drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.953 si urm, art.1352-1356 Cod civil.
Au fost atașate cererii înscrisuri.
La data de 26.02.2010 parata OTP BANK ROMANIA SA a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția netimbrării cererii, cu consecința anularii acesteia.
Pe fondul cauzei, parata a arătat ca textile legale invocate de reclamant nu sunt aplicabile in speță si in cauza e vorba doar de o încercare a debitorului de a se sustrage executării silite începute împotriva sa.
Solicita parata ca in cazul in care se va admite acțiunea in rezoluțiunea contractului, sa se dispună si repunerea părților in situația anterioara, iar reclamantul sa fie obligat la restituirea creditului primit de la parata.
In drept , s-au invocat art.114-116 Cpc.
Parații R.A. si R.C. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca nefondata ,cu cheltuieli de judecata.
In apărare, pârâții au arătat ca, astfel cum prevede proiectul, fundația exista si a fost respectat îndeaproape proiectul.
La termenul din 16.08.2010 instanța a invocat din oficiu exceptia necompetentei materiale, pe care a admis-o prin sentința civilă nr. 18820/16.08.2010, cu consecința trimiterii cauzei spre competentă soluționare Tribunalului Constanța, în raport de valoarea reunită a celor două capete de cerere.
Prin sentința civilă nr. 1147/01 martie 2011 Tribunalul Constanța a declinat, la rândul său, competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Constanța, prin sentința civilă nr. 9/C/10 iunie 2011, conflictul negativ de competență fiind tranșat, prin stabilirea competenței de soluționare în favoarea Tribunalului Constanța.
În ședința publică din data de 17 noiembrie 2011 (fila 19) reclamantul și-a precizat acțiunea, în sensul că solicită, în principal, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare pentru eroare asupra substanței, în temeiul dispozițiilor art. 954 din Codul civil, în ipoteza în care instanța apreciază că nu se regăsește în ipoteza textului de lege indicat, s-a solicitat constatarea nulității contractului pentru dol, în temeiul dispozițiilor art. 953 din Codul civil, iar în subsidiar, rezoluțiunea contractului.
În aceeași ședință publică, instanța a luat act de poziția procesuală exprimată de pârâta OTP Bank SA, potrivit cu care nu a înțeles să învestească instanța cu o cerere reconvențională.
În ședința publică din data de 15.12.2011 (fila 22) reclamantul a formulat cerere de renunțare la capătul de cerere având ca obiect nulitatea contractului de credit și de ipotecă încheiat cu OPT BANK SA, în temeiul dispozițiilor art. 246 alin.1 c.pr.civ. instanța urmând a luat act de poziția procesuală exprimată de reclamant.
Prin întâmpinare (filele 24 și urm.) pârâții Raicu Aurelian și Constanța au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Arată pârâții că ceea ce reclamantul ascunde instanței este modalitatea în care a obținut creditul necesar achiziționării imobilului, în condițiile în care nu a deținut niciodată veniturile prezentate băncii, iar în prezent nu mai poate achita ratele stabilite, astfel încât prezenta acțiune este o modalitate de a se sustrage de la urmărirea băncii creditoare.
Pe fondul cauzei, susțin pârâții că edificarea construcției s-a făcut în acord cu proiectul de execuție, că imobilul deține fundație realizată din beton ciclopian în lățime de 40-45 cm., la o adâncime de 0,85-0,90 m. față de cota terenului natural.
În susținerea apărărilor s-au depus înscrisuri și anume: dispoziția de șantier din data de 20 octombrie 2007 (fila 31), procesul-verbal de recepție finală (fila 32), autorizația de construire (fila 33), precum și documentația care a stat la baza emiterii autorizației de construire.
În suplimentarea probatoriilor s-a dispus efectuarea unei expertize de rezistență în construcții, de către un expert autorizat MLPAT, s-a administrat proba testimonială (filele 72 și urm.) și cea cu interogatoriul părților (filele 66 și urm.).
Analizând actele și lucrările dosarului, prin raportare la obiectul precizat al cererii de chemare în judecată, reținem următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1089/07.04.2008 al BNPA Joița Botezatu, reclamantul a dobândit de la pârâți, imobilul în litigiu, compus din construcție, în suprafață utilă de 85 mp. și teren, în suprafață de 300 mp.
Conform documentelor atașate la dosarul cauzei, construcția a fost edificată de pârâții Raicu în baza autorizației de construire nr. 308/24.09.2007 eliberată de Primăria Comunei Valu lui Traian și recepționată în baza procesului-verbal de recepție nr. 17581/28.11.2007.
Motivele de nulitate invocate de reclamant au vizat error in substantiam (art. 954 din Codul civil) sau dolul (art. 953), de vreme ce, susține acesta nu i s-a adus la cunoștință/i s-a ascuns cu intenție că imobilul nu are fundație, într-o atare ipoteză achiziționarea imobilului fiind exclusă.
În subsidiar, angajarea răspunderii pârâților se impune a fi angrenată, potrivit opiniei reclamantului, în temeiul dispozițiilor art. 1352 din Codul civil (deși temeiul de drept nu este expres indicat, aplicarea acestuia rezultă din motivele de fapt ale acțiunii) care atrage rezoluțiunea contractului pentru vicii ascunse.
O primă observație vizează împrejurarea că, în această din urmă ipoteză, reclamantul nu dorește salvarea actului, cu o reducere proporțională de preț (acțiune estimatorie), ci desființarea în întregime, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, poziție procesuală pe care a reafirmat-o și cu ocazia concluziilor orale adresate instanței, în ședința publică din data de 05.09.2013.
Potrivit art. 954 C.civ., ignorarea sau greșita cunoaștere a realității constituie viciu de consimțământ în 2 ipostaze: când cade asupra substanței obiectului prestației și când se referă la persoana cu care se încheie actul.
Prin "substanță"; se înțelege orice calitate esențială a obiectului convenției pe care părțile au avut-o în vedere, în principal, în momentul contractării, și în a cărei lipsă, dacă ar fi fost cunoscută, ele nu ar fi contractat.
Este adevărat că situația afectării lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii (sau dolului) asupra substanței obiectului contractului (art. 954 alin.1 C.civ.), ambele situații fiind generate de cunoașterea inexactă a realității, iar sancțiunea prevăzută având ca scop să ocrotească victima erorii. Între aceste două situații există însă deosebiri esențiale: 1) în cazul erorii asupra substanței obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimțământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanța sa, lucrul voit, și poate cere anularea contractului; 2) în schimb, în cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație sau din cauza viciilor se micșorează valoarea de întrebuințare, deci eroarea se referă la calitatea lucrului și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acțiune în garanție contra vânzătorului.
De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este făcută din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcțiune obligația pentru vicii.
Este real că atunci când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art.1352 din Codul civil, situația prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii asupra substanței obiectului contractului (art.954 alin.1 din același cod) și că între cele două situații există și o deosebire netă - întrucât eroarea asupra substanței deschide calea acțiunii în anulare, care poate fi exercitată chiar de vânzător când privește substanța prestației proprii, în timp ce viciile ascunse din materia vânzării permit doar cumpărătorului opțiunea între acțiunea în rezoluțiunea contractului și cea în micșorarea prețului, iar reclamantul din cauză nu a contestat substanța imobilului care a făcut obiectul vânzării, respectiv edificarea construcției dintr-un alt material decât cel despre care a avut cunoștință la data achiziționării, ci lipsa structurii de rezistență din cadru de beton armat, deci afectarea sa de vicii, ori această greșită cunoaștere a realității nu constituie un viciu de consimțământ care să constituie temei al acțiunii în anularea convenției de înstrăinare.
Pe cale de consecință, Tribunalul apreciază că nu se regăsește în nici unul dintre cazurile de nulitate ale actului de vânzare-cumpărare, acest capăt de cerere urmând a fi respins ca nefondat.
În ceea ce privește pretenția reclamantului în referire la rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut dacă din cauza lor nu poate fi întrebuințat potrivit destinației sale sau întrebuințarea lui este atât de micșorată încât se presupune că dobânditorul nu l-ar fi achiziționat sau nu ar fi convenit vânzarea la prețul stabilit dacă ar fi cunoscut viciile. Pe de altă parte, art.1353 din Codul civil prevede că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Din interpretarea acestor norme legale rezultă condițiile ce se cer a fi întrunite pentru ca viciile bunului vândut să poată angaja răspunderea vânzătorului, respectiv să fi existat în momentul încheierii contractului, să fie grav și să fie ascuns, adică să nu poată fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normală, dar atentă.
În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent, astfel că lipsa de informare, de experiență, ca și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat că atunci când este vorba de un lucru pentru a cărui verificare este necesară o anumită pregătire cumpărătorul poate apela la o persoană calificată, iar dacă nu o face, el este în culpă pentru că dacă s-ar aprecia că sunt vicii ascunse și cele care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa, s-ar ajunge la desființarea cu ușurință a vânzării și, deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.
În privința fundației imobilului, pentru că existența și caracteristicile acestui element constructiv nu au putut fi verificate de reclamantul-cumpărător cu mijloace obișnuite, iar starea ei tehnică nu i-a fost comunicată de vânzători care, potrivit răspunsurilor la interogatoriu (fila 70) și - confirmate de declarația martorei - au efectuat fundația cu respectarea dispoziției de șantier, emisă de proiectant, deci nu au ascuns cu rea credință acest neajuns al clădirii.
Pe de altă parte instanța reține că pentru edificarea imobilului, pârâții au deținut autorizație de construire, că pentru recepționarea imobilului s-a constatat realizarea construcției conform planurilor din documentația tehnică autorizată (fila 16 din dosarul Judecătoriei), iar potrivit opiniei expertului desemnat (care a autorizat lucrarea), precum și declarației martorei (fila 72 dosarul Tribunalului) betonul ciclopian din care este edificată fundația este recomandat pentru solul argilos, pe care este edificată și construcția din prezenta cauză, precum și că executarea fundației din beton reprezintă o măsură suplimentară de siguranță a imobilului, dar fără a pune în pericol rezistența acesteia, astfel încât apreciem că nu se poate reține reaua-credință a pârâților.
Este adevărat că, potrivit dispozițiilor art. 1354 din Codul civil, răspunderea nu este condiționată de cunoașterea viciului de către vânzător. Buna sau reaua-credință a acestuia/acestora are însă înrâurire asupra stabilirii întinderii răspunderii vânzătorului (art. 1356-1357 C.civ.).
Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de exp. ing. Mahonea R. Victor (filele 142 și urm.) fundația s-a realizat din beton ciclopian, cu o singură centură de beton la partea superioară, clădirea are fundație, dar neconformă cu amplasamentul, în raport de calitatea terenului de a fi sensibil la netezire, impunându-se efectuarea unei armături, cu centură de beton armat la partea inferioară și superioară; există o soluție de consolidare ale cărei costuri se ridică la suma de 52.768 lei, în care se includ și reparațiile la reparațiile pereților.
În cuprinsul răspunsului la obiecțiuni, expertul arată că soluția constructivă propusă reprezintă o soluție de a aduce clădirea la exigențele legale în materie.
Constatarea existenței viciului nu conduce, însă, în mod automat la satisfacerea pretenției dedusă judecății de reclamant, deși acesta are dreptul de opțiune între acțiunea estimatorie și cea redhibitorie.
Pentru ca viciul constatat să atragă rezoluțiunea contractului, acesta trebuie să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenției sau să se micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în deplină cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat.
Sub acest aspect, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de exp. ing. Mahonea R. Victor (filele 142 și urm.) posibilitatea clădirii de a-și pierde stabilitatea la un seism puternic este foarte puțin probabilă. Opinia expertului se coroborează cu declarațiile martorei Emin Feridan, potrivit cu care față de modul în care este edificată în prezent construcția, casa poate sta în picioare și 30 de ani; că este posibilă acoperirea deficienței legate de lipsa betonului armat în fundația superioară și că este posibilă exploatarea casei fără nici un risc, pe durata lucrărilor de remediere ale neajunsurilor constatate; că executarea neuniformă a fundației nu afectează rezistența construcției.
Pe cale de consecință, nu este întrunită una dintre condițiile enunțate de art. 1352 C.civ. aceea ca viciul să fie de o asemenea gravitate, încât să atragă rezoluțiunea contractului.
Tribunalul a apreciat că repararea prejudiciului suferit de reclamant se poate face prin angajarea răspunderii pârâților în limita contravalorii lucrărilor de refacere a fundației, independent de valoarea ridicată a acestora, deoarece viciul de care aceasta este afectată a avut caracter ascuns și exista la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar determinarea concretă a lucrărilor de remediere a acestei deficiențe s-a realizat prin probatoriile administrate.
În raport însă de principiul disponibilității reclamantului și față de împrejurarea că acesta a insistat în rezoluțiunea contractului, cu excluderea remedierii viciilor ( de altfel, o asemenea soluție nu ar contraveni intereselor cumpărătorului), instanța constată că nu a fost învestită cu o cerere în obligarea pârâților la plata sumelor pentru acoperirea prejudiciului. Sub acest aspect, pronunțarea unei soluții echitabile de către instanța de judecată, se subordonează opțiunii reclamantului de a-și alege calea procesuală, iar potrivit dispozițiilor art. 129 alin.5 C.pr.civ. în toate cazurile instanța se pronunță doar asupra obiectului cererii cu care a fost învestită.
Nu în ultimul rând, Tribunalul a observat că banca OTP BANK SA, în calitate de creditor ipotecar, a comunicat instanței (fila 35 dosarul Judecătoriei) că, față de neachitarea ratelor la contractul de ipotecă încheiat, reclamantul-debitor este în prezent executat silit, iar prezenta acțiune ar putea avea ca finalitate sustragerea reclamantului de la plata datoriei sale.
În considerarea argumentelor de fapt și de drept expuse, acțiunea, astfel cum a fost precizată, a fost respinsă ca nefondată.
| ← Drept civil. Drepturi reale. Uzucapiune formulată de către... | Cerere de repunere în termenul de formulare a notificării în... → |
|---|
