Evacuare. Procedura speciala prevăzută de art. 1033 şi urm. NCPC. Încetare contract de închiriere. Aplicarea regulilor de la tacita relocaţiune. Promovarea cererii de un coproprietar.
| Comentarii |
|
Judecătoria CRAIOVA Hotărâre nr. 13224 din data de 14.11.2013
Titlu: Evacuare. Procedura speciala prevăzută de art. 1033 și urm. NCPC. Încetare contract de închiriere. Aplicarea regulilor de la tacita relocațiune. Promovarea cererii de un coproprietar.
Tip speță: sentință civilă
Număr speță: 13 224
Data speță: 14.11.2013
Domeniu asociat: proprietate privata
Acțiunea în evacuare reprezintă însă numai un act de administrare, putând fi intentată de unul dintre coproprietari, inclusiv în cazul locuințelor bun comun al soților, de către unul din soți fără acordul celuilalt soț.
Nici instituția tacitei relocațiuni, la care se fac referire pârâții susținând că au locuit în imobil cu acordul reclamanților, nu este operantă în cauză având în vedere că potrivit prevederilor art. 1810 cod civil dacă după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune în condițiile celei vechi.
Ori, în cauza de față, nu se poate reține că nu a existat nici o împotrivire din partea reclamantului în condițiile în care acesta i-a notificat pe pârâții la data de 22.03.2013 prin intermediul executorului judecătoresc în vederea eliberării imobilului iar la data de 22.05.2013 a introdus pe rolul instanței a acțiunea având ca obiect evacuarea pârâților.
Pe rol, soluționarea acțiunii civile formulată de reclamantul R. L. L. în contradictoriu cu pârâții C. M. și C. A. E., având ca obiect "evacuare";.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reclamantul asistat de av. M. C. și av. P G, pentru pârâți, lipsind pârâții.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței următoarele:
- procedura de citare este legal îndeplinită;
- cauza are ca obiect "evacuare";.
Av. P. G., pentru pârâți, depune adeverințe medicale eliberate pe numele pârâților și interogatoriul pentru a fi administrat reclamantului.
Instanța procedează la legitimarea reclamantului, acesta având CI
S-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului, răspunsurile acestuia fiind consemnate la dosarul cauzei.
Av. M. C., pentru reclamant, precizează că renunță la administrarea probei cu interogatoriul pârâților.
Av. P. G., pentru pârâți, arată că nu se opune.
Instanța ia act că reclamantul, prin av. înțelege să renunțe la administrarea probei cu interogatoriul pârâților.
Av., pentru reclamant, învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat.
Av., pentru pârâți, de asemenea, învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat.
În condițiile dispozițiilor art. 244 N.C.P.C, constată terminată cercetarea procesului și în raport de dispozițiile art. 392 N.C.P.C deschide dezbaterile asupra fondului.
Av. pentru reclamant, având cuvântul solicită admiterea acțiunii, pronunțarea unei hotărâri executorii prin care să se dispună evacuarea imediată a pârâților din imobilul pe care îl ocupă fără drept, fără cheltuieli de judecată.
Av., pentru pârâți, având cuvântul, a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecată. Precizează că reclamantul a promovat acțiunea, deși imobilul se află în indiviziune, iar pârâții au acordul soției reclamantului să locuiască în imobil. De asemenea, menționează că, în raport de dispozițiile art. 906 NCPC, nu se acordă daune cominatorii și că reclamanții beneficiază de un titlu executoriu pe care pot să îl pună în executare.
În replică, av., pentru reclamant, precizează că soția nu a promovat acțiunea împreună cu reclamantul, întrucât aceasta nu este parte în contractul de locațiune, menționând, totodată, că sentința pronunțată în acțiunea în revendicare a fost pusă în executare.
Instanța constatând lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei în temeiul art. 394 Noul Cod de Procedură Civilă, închide dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
I N S T A N T A
Asupra acțiunii civile deduse judecății:
Prin acțiunea civilă, reclamantul R. L. L. a chemat în judecată pe pârâții C. M. și C. A. E., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea imediată a acestora din imobilul situat în C. pe care-l ocupă fără niciun drept, precum și obligarea acestora la plata sumei de 100 lei pe zi de întârziere reprezentând daune cominatorii începând cu data notificării acestora, până la momentul evacuării, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a precizat că împreună cu soția sa sunt proprietarii imobilului situat în C. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. la BNP imobil pe care pârâții îl ocupă fără niciun drept, amânând, în mod repetat, plecarea, după expirarea termenului de 4 luni prevăzut în contractul de închiriere nr. 4/02.10.2012, respectiv data de 04.02.2013.
A mai arătat reclamantul că deși le-a pus în vedere pârâților, în nenumărate rânduri să părăsească imobilul proprietatea sa, inclusiv notificându-i, conform dispozițiilor art. 1037 NCPC, aceștia au refuzat să părăsească imobilul.
Mai precizează reclamantul că împreună cu soția sa continuă să locuiască în imobilul aparținând soacrei împreună cu fratele soției întrucât nu dețin o locuință proprie.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1039 și urm. NCPC.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 8 lei și timbru judiciar în cuantum de 0,3 lei.
La data de 30.09.2013, pârâții au depus întâmpinare prin care au invocat excepția netimbrării cererii introductive, reclamantul având obligația de a achita taxa de timbru calculată la valoarea imobilului, iar pe fond, a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.
În apărare, pârâții au susținut că, în lipsa unui contract de locațiune încheiat în formă autentică în fața notarului public sau înregistrat la organul fiscal competent, reclamantul nu poate solicita evacuarea acestora, ci doar promova o acțiune în revendicare, ca urmare a pierderii posesiei imobilului situat în C.
Pârâții au mai susținut că au continuat să locuiască în imobil cu acordul reclamantului, invocând, totodată, dispozițiile art. 1037 NCPC conform cărora reclamantul trebuia să îi notifice cu cel puțin 30 înainte de expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul de închiriere.
Prin încheierea de ședință din data de instanța, în raport de dispozițiile art. 13 din Legea nr. 146/1997, a respins excepția insuficientei timbrări, apreciind că cererea dedusă judecății a fost legal timbrată. Totodată, a respins excepția insuficientei timbrări a capătului de cerere având ca obiect daune cominatorii în cuantum de 100 lei/zi de întârziere, apreciind că acest capăt de cerere nu se timbrează, având în vedere natura daunelor solicitate.
Potrivit dispozițiilor art. 255 coroborat cu dispozițiile 258 Cod de procedură civilă instanța a încuviințat proba cu înscrisuri și interogatoriul părților apreciind că aceste probe sunt admisibile putând duce la soluționarea cauzei.
A fost administrată proba cu interogatoriul reclamantului R. L. L., răspunsurile acestuia ia fiind consemnate și atașate la dosarul cauzei(fila 36).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. reclamantul R. L. L. în calitate de cumpărător, a dobândit de la pârâții C. M. și C. A. E., apartamentul situat în C. și dependințe, precum și dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților din bloc, care prin natura sau destinația lor sunt în folosința comună a tuturor proprietarilor.
La data de 02 octombrie 2012 între reclamantul R. L. L. în calitate de proprietar și pârâții C. M. și C. A. E. în calitate de chiriași a fost încheiat contractul de închiriere prin care s-a transmis pârâților dreptul de folosință asupra apartamentului începând din data de 02.10.2012 până la data de 04.02.2013.
La data de 22.03.2013, reclamantul i-a notificat pe pârâți prin intermediul executorului judecătoresc, solicitând acestora să elibereze imobilul ca urmare a încetării contractului de închiriere nr. 4/02.10.2012 în termen de 30 zile conform prevederilor art. 1037 N.C.pr.civ.
Astfel, instanța reține că a încetat de drept contractul de închiriere nr. 4/02.10.2012 încheiat intre părți la data expirării termenului de închiriere, respectiv 04.02.2013, iar pârâții continuă să locuiască în imobilul.
În drept, se reține că dreptul de proprietate privată este acel drept subiectiv ce aparține persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităților administrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepția celor aflate exclusiv în proprietate publică, bunuri asupra cărora titularul exercită posesia, folosința și dispoziția, în putere proprie și interes propriu, însă în limitele determinate de lege.
Art. 555 Cod civ. determină conținutul juridic al dreptului de proprietate prin enumerarea atributelor acestuia: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i culege fructele (jus fruendi) și dreptul de a dispune de bun (jus abutendi).
În cauza de față, instanța constată că proprietarul apartamentului în litigiu, respectiv reclamantul, este privat de dreptul său de folosință, ca atribut al dreptului de proprietate, respectiv exercitarea de către acesta a stăpânirii efective asupra bunului în materialitatea sa, direct și nemijlocit, prin putere proprie și interes propriu.
În ceea ce privește susținerea pârâților referitoare la faptul că acțiunea în evacuare ca face obiectul cauzei de față trebuia promovată de ambii soți având în vedere că imobilul din care se solicită evacuarea este un bun comun aceasta nu poate fi reținută pentru următoarele considerente:
În primul rând, real fiind că imobilul din care s-a cerut evacuarea pârâților constituie bun comun al reclamantului și al numitei instanța constată că nu operează principiul unanimității, care este aplicabil numai în cazul în care acțiunea dedusă judecății este un act de dispoziție juridică, ipoteză în care acțiunea este inadmisibilă dacă este introdusă de un singur coproprietar fără acordul celuilalt sau celorlalți coproprietari.
Acțiunea în evacuare reprezintă însă numai un act de administrare, putând fi intentată de unul dintre coproprietari, inclusiv în cazul locuințelor bun comun al soților, de către unul din soți fără acordul celuilalt soț.
Nici instituția tacitei relocațiuni, la care se fac referire pârâții susținând că au locuit în imobil cu acordul reclamanților, nu este operantă în cauză având în vedere că potrivit prevederilor art. 1810 Cod Civil dacă după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune în condițiile celei vechi.
Ori, în cauza de față, nu se poate reține că nu a existat nici o împotrivire din partea reclamantului în condițiile în care acesta i-a notificat pe pârâții la data de 22.03.2013 prin intermediul executorului judecătoresc în vederea eliberării imobilului iar la data de 22.05.2013 a introdus pe rolul instanței a acțiunea având ca obiect evacuarea pârâților.
Mai mult, instanța arată că prin contractul de închiriere încheiat între părți, art. 4.2, acestea au prevăzut că în cazul în care nici una din părți nu-și va manifesta voința cu privire la încetarea contractului de închiriere până la data încheierii perioadei contractuale, părțile nu înțeleg să invoce tacita relocațiune.
Totodată, instanța mai arată că, împrejurarea că pârâții au un titlu executoriu reprezentat de sentința civilă din data de 05.03.2012 prin care s-a dispus evacuarea pârâților din imobilului nu poate constitui un temei al respingerii acțiunii promovate de reclamant având în vedere că în prezenta cauza reclamantul a invocat ca temei al cererii de evacuare comportamentul pârâților ulterior soluționării primului proces.
În ceea ce privește susținerea pârâților referitoare la faptul că în lipsa unui contract de locațiune încheiat în forma autentică sau înregistrat la organele fiscale reclamantul trebuia să promoveze o acțiune în revendicare ca urmare a pierderii posesiei și nu o acțiune în evacuare instanța constată că este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
În primul rând, instanța arată că potrivit dispozițiilor art. 1781 Cod Civil contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și asupra prețului, iar în cazul imobilelor utilizate ca locuințe, evacuarea chiriașului nu se va putea dispune decât prin hotărâre judecătorească (art. 1831 din Noul Cod Civil), indiferent de forma contractului de închiriere.
De asemenea, instanța mai arată că în materia acțiunii în evacuare, nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia, folosință încălcată de către pârâți, urmare a ocupării fără titlu a imobilului, acțiunea în evacuare reprezentând un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Astfel, instanța constată că reclamantul în calitate de proprietar are dreptul la dobândirea folosinței bunului, ca atribut al dreptului de proprietate. De altfel, reclamantul prin acțiunea de față nu a solicitat obligarea pârâților să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora.
Ca atare, nu se impune folosirea, în mod obligatoriu, a unei acțiuni în revendicare atunci când reclamantul-proprietar nu se găsește în situația de a dovedi dreptul lui de proprietate pârâților atâta timp cât aceștia nu se pot prevala de calitatea de posesori, fiind simpli detentori precari, calea acțiunii în revendicare trebuind urmată în situația în care pârâții se pot prevala de un titlu de proprietate asupra bunului ocupat, caz în care instanța va proceda la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părți.
Mai mult, instanța constată că dispozițiile 1033-1044 Noul Cod de procedură civilă reglementează procedura evacuării din imobilele folosite sau după caz ocupate fără drept de către foști locatari sau alte persoane.
Astfel, în urma încetării de drept a contractului de închiriere nr. 4/02.10.2012, instanța reține că pârâții nu mai dețin la acest moment un titlu valabil care să le confere un drept de folosință asupra imobilului în litigiu pe care să-l opună reclamantului, motiv pentru care instanța va admite acțiunea și va dispune evacuarea pârâților, aceștia fiind obligați, potrivit dispozițiilor art. 1796, lit.d Cod civ. și art. 5.2.4 din contractul părților, să restituie bunul în bună stare.
În ceea ce privește cererea reclamantului privind obligarea pârâților la plata daunelor cominatorii în cuantum de 100 lei pe zi de întârziere instanța îl va respinge ca neîntemeiat având în vedere că potrivit dispozițiilor art. 887 N.Cod de procedură civilă în cazul în care obligația debitorului constă în evacuarea acestuia dintr-o locuință, iar debitorul nu execută de bunăvoie obligația sa în termenul prevăzut în somația creditorul va solicita executarea silită putând sesiza instanța de executare în vederea aplicării unei penalități.
În raport cu disp.art. 451 N. C.pr.civ., va lua act că reclamantul nu solicită plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea.
Dispune evacuarea pârâților din imobil.
Respinge capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata daunelor cominatorii în cuantum de 100 lei pe zi de întârziere ca neîntemeiat.
Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Executorie.
Cu drept de apel în 5 zile de la pronunțare, apel ce se va depune la sediul Judecătoriei Craiova.
| ← cheltuieli de executare. Contestare proces verbal de stabilire a... | plângere contravenţională. Lipsă caracteristici contract... → |
|---|
in anul 2014, am introdus la judacatoria brasov cerere de cumparare a imobilui in care locuiesc, la o luna societate care este proprietar a introdus cerere de evacuare pe procedura speciala prevazuta de art.1033 si urm NCPC.Eu am sentinta pentru cumparare imobilui in favoare mea. Cerere de evacuare este in favoare societatii.Interbarea mea este : ce sentinata are prioritate in cazul meu?