accesiune imobiliară artificială. Edificarea unei construcţii fără autorizaţie. Nerespectarea prevederilor Legii 50/1991 şi a Ordinului 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R. Lipsa demersurilor pentru intrar
| Comentarii |
|
Judecătoria CRAIOVA Hotărâre nr. 2326 din data de 20.02.2014
Titlu: accesiune imobiliară artificială. Edificarea unei construcții fără autorizație. Nerespectarea prevederilor Legii 50/1991 și a Ordinului 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R. Lipsa demersurilor pentru intrarea în legalitate. Cerere adresată direct instanței pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate.
Tip speță: sentință civilă
Număr speță: 2326
Data speță: 20.02.2014
Domeniu asociat: proprietate privată
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 11.04.2013, reclamanții C. I. și C. GHE., au chemat in judecată pe pârâții C. L. AL M. C., P. M. C. si P. M. C., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate existenta dreptului acestora de proprietate asupra construcției edificate si anexate construcției inițiale pe terenul situat in Craiova, in această situație modalitatea de dobândire a proprietății reprezentând-o accesiunea imobiliara artificială (art. 557 N.Cod Civil, art. 567, 56 N.C.civ, art. 577-579 N.C.civ coroborat cu art. 35 NCPC, art. 101 alin. 2 NCPC, art. 125 NCPC), precum și să constate demolarea dependințelor construcției reprezentante de sala si veranda.
In motivarea cererii, reclamanții au arătat că au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafața de 206,25 mp si a construcției in suprafața de 42,38 mp (identificată conform schiței cadastrale anexate, compusa dintr-o camera, veranda si sala) edificate pe aceasta la adresa din Craiova, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. la BNP, inițial construcția fiind compusă dintr-o cameră, o sală si o verandă așa cum reiese din conținutul contractului de vânzare cumpărare anterior menționat.
Reclamanții au mai precizat că, ulterior achiziționării terenului si a construcției, in perioada 2011-2012 au construit treptat, pe cheltuiala proprie, o anexa la construcția inițiala, fără a obține in acest sens o autorizație de construire.
Referitor la modalitatea de construcție, s-a menționat că aceasta este reprezentată de o construcție metalică, mobilă, edificată in regie proprie, motiv pentru care nu exista devize de lucrare sau contracte de construire încheiate cu persoane fizice sau juridice specialitatea construcții. De fapt, acesta este unul dintre motivele pentru care nu s-a reușit obținerea autorizație de construcție.
Pentru a se edifica această construcție, reclamanții au arătat că au demolat veranda și sala, ca și dependințe la construcția deja existentă.
În consecință, având în vedere că reclamanții nu beneficiază de un act, un titlu cu valoare "ad probationem", prin care să-și dovedească dreptul de proprietate, solicită instanței ca, pe calea acțiunii în justiție, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate faptul demolării celor două încăperi și dobândirea dreptului de proprietatea asupra construcției edificate ulterior.
De asemenea, au mai învederat că modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcției anexate corpului principal de clădire o constituie accesiunea imobiliara artificiala, ca mod originar de dobândire a proprietății, conform disp. art. 557 si urm. N.C.civ.
Accesiunea imobiliara artificiala, întocmai reglementării din Noul cod civil instituie o prezumție legala, in sensul ca tot ceea ce este construit pe un teren se consideră a fi proprietatea celui care deține terenul respectiv.
Referitor la calitatea procesuala pasiva, reclamanții au precizat ca prezenta acțiune a fost introdusa împotriva pârâților anterior menționați - extras din jurisprudența Decizia nr. 898/20.09.2005 a Curții de Apel Craiova - Secția contencios administrativ si fiscal.
Au evaluat provizoriu construcția la suma de 10000 lei.
S-a solicitat judecarea cauzei si in lipsă.
Acțiunea a fost legal timbrată.
Pârâții au depus la dosarul cauzei întâmpinare si cerere reconvenționala prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată si admiterea cererii reconvenționale in sensul desființării construcției edificate de reclamanți fără autorizație de construire, prev. de prevederile Legii 50/1991.
Pârâții au invocat inadmisibilitatea cererii reclamanților, solicitând respingerea pe fond a acțiunii pentru următoarele:
Cu privire la construcția edificată de reclamanți, instanța trebuie sa analizeze constatarea dreptului de proprietate asupra construcției edificate prin raportare la Legea nr. 50/1991, art. 567 Cod Civil si art. 35 si art. 125 C.pr.civ privind autorizarea lucrărilor de construire ca lege specială, reclamanții recunoscând prin acțiunea formulată ca au edificat construcția ce face obiectul prezentului litigiu, solicitând instanței transformarea situației de fapt intr-o situație de drept, astfel ca aceștia prin acțiunea formulată au întocmit o cerere pentru constatarea existentei unui drept, respectiv dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate.
Pârâții au mai precizat ca reclamanții utilizează abuzul de drept in scopul eludării, creând o vătămare bugetului public al statului prin nevărsarea taxei de autorizare la bugetul local si a cotei de 0,1 % din valoarea lucrărilor autorizate la bugetul de stat, iar prin neanalizarea structurii de rezistenta de către un verificator de structura si de proiect, având in vedere ca intimatul - reclamant a încărcat suplimentar structura de rezistenta a clădirii prin construirea unui etaj si a unei mansarde in plus peste structura de rezistenta a clădirii calculată inițial de către experți in cadrul autorizației de construire.
Or, Legea nr. 50/1991 prevede că edificarea oricărei construcții se face numai in baza autorizației de construire, care constituire o condiție absoluta si un temei de drept pentru dobândirea proprietății si pentru intabularea in cartea funciară, legiuitorul prevăzând in disp. art. 10 din noul cod civil ca legile care deroga de la o dispoziție generală, care restrâng exercițiul unor drepturi civile sau care prevăd sancțiuni civile se aplica numai in cazurile expres si limitativ prev. de lege, ceea ce transpune prin faptul edificării unor construcții doar in baza unei autorizații de construire, care constituie drept de proprietate asupra construcției.
De asemenea, pârâții au mai precizat ca in conformitate cu disp. ar. 1049 si 1050 NCPC, reclamantul avea obligația legală de a anexa cererii de chemare in judecată înscrisurile reglementate de legea specială.
Dispozițiile legale in materia prescripției imobiliare de lunga durata cu privire la construcții nu sunt de ordine publică, nefiind incidente nici daca părțile, prin convenția lor, au stabilit un alte regim juridic sau daca prin dispozițiuni speciale se deroga de la regulile stabilite de codul civil, cum ar fi dispozițiile Legii nr. 50/1991 care prevăd ca orice construcție se realizează numai cu respectarea autorizației de construire, iar potrivit art. 2 alin. 2 din actul normativ anterior menționat orice construcție trebuie realizata cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism avizate si aprobate potrivit legii, a avizelor eliberate de deținătorii de utilități, a sarcinilor privind protecția mediului si asigurarea bunei vecinătăți.
S-a mai precizat in întâmpinare că reclamanții au la îndemână instituția intrării in legalitate a unei construcții executată fără autorizație de construire care se face potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839 - normele de aplicare a Legii nr. 50/1991.
In ceea ce privește cererea reconvenționala, pârâții au rugat instanța sa aprecieze temeinicia acestei solicitări in raport de considerentele reclamanților, a calității procesual pasive a autorității locale, cu motivarea ca aceasta este singura in măsura sa dispună masurile prev. de Legea 50/1991 in ceea ce privește construcțiile edificate.
Motivarea cu privire la construcții este cea invocata anterior in legătură cu fondul acțiunii si necesitatea existentei documentației de urbanism si a autorizației de construire ca fiind singura procedura reglementată expres de legea specială.
Autoritatea locala, constatând ca normele ce reglementează disciplina in construcții sunt eludate, in situația in care are de a face eventual si cu o categorie de teren situata in extravilan localității pentru care este interzisa in mod expres edificarea construcțiilor, singura măsura impusa este aceea de demolare si aducerea terenului in situația anterioară.
Fata de cele prezentate, pârâții au solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamanți ca neîntemeiată si admiterea cererii reconvenționale, in sensul desființării construcției edificate de reclamanți fără autorizație de construire.
In drept, întâmpinarea si cererea reconvențională au fost întemeiate pe disp. art. 205-210 C.pr.iv si Legea 50/1991.
Reclamanții au depus răspuns la întâmpinare si întâmpinare raportat la cererea reconvențională, prin care au invocat excepția anulării cererii reconvenționale ca netimbrată, excepția disjungerii, soluționarea pe care separată a cererii reconvenționale față de cererea introductivă cf. disp. art. 209 si 210 NCPC si fata de inadmisibilitatea acțiunii invocată de pârâți, au solicitat respingerea acestei ca neîntemeiată si nefondată.
Atașat răspunsului la întâmpinare si întâmpinării la cererea reconvențională, reclamanții au depus Decizia ICCJ nr. 3668/2005.
Prin încheierea din 12.09.2013, instanța, având in vedere disp. art. 22 NCPC, a dispus citarea pârâților cu mențiunea de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru aferente cererii reconvenționale in cuantum de 411 lei, stabilită la valoarea construcției.
Prin încheierea din 24.10.2013, instanță constatând că pârâții-reclamanți nu au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru in cuantum de 411 lei pentru cererea reconvențională, a admis excepția netimbrării si a anulat cererea reconvenționala față de neîndeplinirea obligației de timbraj.
Tot prin încheierea din 24.10.2013, instanța, având in vedere disp. art. 254, 255 si 258 NCPC, a încuviințat reclamanților proba cu înscrisuri si proba cu expertiza specialitatea construcții civile, prorogând pronunțarea asupra probei testimoniale solicitate de reclamanți, după observarea concluziilor expertului, și a numit in conformitate cu disp. art. 331 NCPC, prin tragere la sorți din listele generate de programul ecris pe expert O. E. pentru a întocmi raportul de expertiza cu obiectivele stabilite la acel termen, raport de expertiza ce a fost depus la dosar in data de 13.01.2014.
Prin încheierea de ședința din data de 16.01.2014, instanța, fata de evaluare din cuprinsul raportului de expertiza a pus in vedere reclamanților să depună la dosarul cauzei dovada achitării taxei judiciare de timbru in cuantum de 2059,22 lei, obligația de timbraj fiind îndeplinită la data de 13.02.2014.
Prin încheierea din 13.02.2014, instanța a lua act de poziția procesuală a apărătorului reclamanților in sensul ca nu a mai insistă in administrarea probei testimoniale.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP, reclamanții au dobândit imobilul situat în mun. Craiova, compus din teren intravilan în suprafață de 206 mp. rezultată din acte și 206,25 mp. din măsurători, cu număr cadastral 5475 și dintr-o construcție casă de locuit C1, cu o suprafață construită de 42,38 mp., cu număr cadastral 5475-C1, alcătuită dintr-o cameră, verandă si sală.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză specialitatea construcții civile, întocmit în cauză rezultă că, pe terenul intravilan în suprafață de 206,25 mp. din măsurători, deținut de către reclamanți, o parte din construcția C1-verandă și sală, a fost demolată fiind edificată construcția care face obiectul cauzei, compusă din trei încăperi cu pereții din zidărie de BCA cu acoperișul (planșeul) din grinzi de lemn și tencuiți cu mortar de var pe șipci și trestie.
Din probatoriul administrat, precum și din susținerile reclamanților, se reține că noua construcție, identificată prin raportul de expertiză, a fost edificată de reclamanți, în regie proprie, în cursul anilor 2011-2012, fără autorizație de construire, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. din 23.09.2011.
Potrivit dispozițiilor art. 577 NCCiv. (legea aplicabilă în cauză conform art. 6, alin. 5 din Noul Cod Civil și art. 5 și 58 din legea de punere în aplicare nr. 71/2011), (1) construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilululi din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Dispozițiile art. 579 alin. 1 NCCiv. instituie în favoarea proprietarului imobilului o prezumtie relativă de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acel teren, până la proba contrară.
În cauză, pe baza probatoriului administrat, instanța reține că la data edificării noii construcții (anii 2011-2012) care face corp comun cu construcția C1, proprietari ai terenului intravilan în suprafață de 206 mp. rezultată din acte și 206,25 mp. din măsurători, situat în mun. Craiova, erau reclamanții astfel că, de principiu, prezumția instituită de textul de lege anterior invocat, operează în favoarea acestora.
Cu toate acestea, sub aspectul admisibilității căii juridice pentru care au optat reclamanții, instanța reține următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 35 NCPC, cel care are interes poate să ceară constatarea existenței sau inexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.
Astfel, în lumina acestor dispoziții, instanța reține, cu prioritate, în ceea ce privește petitul în constatarea demolării unei părți din vechea construcție, că acesta vizează constatarea unei situații de fapt și nu a unui drept al părților, motiv pentru care, sub acest aspect, reclamanții nu au deschisă în justiție calea acțiunii în constatare.
Referitor la posibilitatea instanței de a constata dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției nou edificate, se reține că art. 35 NCPC, permite acest lucru numai în măsura în care partea nu poate cere realizarea dreptului său pe orice altă cale prevăzută de lege.
În acest sens, instanța reține că, deși lucrările edificate de reclamanți au fost realizate fără autorizație de construire și cu neîndeplinirea obligațiilor prevăzute de legea nr. 50/1991R, părțile solicită instanței să dea eficiență dispozițiilor art. 577 și următ. NCCiv. și să constate dreptul acestora de proprietate.
Însă, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R, (3) în situația în care construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administrației publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizații de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerința esențială de calitate "rezistență mecanică și stabilitate" privind starea structurii de rezistență în stadiul fizic în care se află construcția, precum și pentru cerința esențială de calitate "securitatea la incendiu", numai după emiterea Acordului de mediu, în condițiile legii.
Prin urmare, reclamanții, care fără a solicita vreun aviz legal, din proprie inițiativă au demolat o parte din construcție și au edificat lucrări noi, au la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de legea specială, cale pe care însă au înțeles să nu o urmeze. De altfel, reclamanții nu au realizat nici un demers pentru reglementarea situației juridice a construcției, cu excepția promovării prezentei cereri în justiție.
Referitor la argumentele aduse de reclamanți în susținerea cererii de chemare în judecată, instanța reține că este de netăgăduit că întreaga legislație națională, începând cu legea fundamentală (Constituția României), Codul Civil și alte legi speciale în materie, acordă o protecție juridică sporită proprietății private, în acord cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, însă această protecție privește strict dreptul de proprietate dobândit în condițiile legii, și nu cu eludarea acesteia.
Astfel, potrivit art. 555 alin. 1 NCCiv., proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Art. 556 alin. 1 și 2 NCCiv. statuează că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.
Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Potrivit art. 557 alin. 1 NCCiv., dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși.
Nu în ultimul rând, alin. 3 al art. 563 NCCiv. arată că, dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut.
De asemenea, legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcție, nr. 50/1991R, prevede în cuprinsul art. 1 că (1)Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare. Autorizația de construire sau de desființare se emite la solicitarea deținătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren și/sau construcții - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desființare, în condițiile prezentei legi.(2)Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, emisă în condițiile prezentei legi, și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor.
În cuprinsul art. 2, același act normativ prevede că (1)Autorizația de construire constituie actul de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor.(2)Autorizația de construire se emite în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii.
În speță, reclamanții nu se pot prevala de buna-credință pentru a beneficia de recunoașterea dreptului de proprietate în condițiile art. 577 și următ. NCCiv., câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoașterea legii, iar reclamanții cunoșteau interdicția legală privind demolarea și construirea fără autorizațiile și avizele legale necesare.
Mai mult chiar, reclamanții aveau la îndemână și procedura intrării în legalitate la care instanța a făcut referire anterior, pe care de asemenea, nu au parcurs-o.
Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispozițiile art. 12 alin. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credință, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.
În acest sens, instanța reține că reclamanții nu au deschisă calea acțiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 NCPC, câtă vreme au eludat cu știință dispozițiile legii speciale nr. 50/1991R și ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare.
Tot în acest context, trebuie subliniat că reclamanții nu au făcut dovada că s-ar fi adresat în cursul edificării construcției sau după terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obținerea autorizației sau a avizelor necesare iar autoritățile administrației publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor în mod nejustificat.
Dimpotrivă, analizând conduita procesuală adoptată de reclamanți, precum și argumentele aduse în susținerea cererii de chemare în judecată, instanța constată că aceștia au ignorat în mod conștient dispozițiile legii nr. 50/1991R, optând pentru învestirea instanței de judecată cu soluționarea prezentei cereri.
Însă, față de considerentele anterior expuse, care fundamentează convingerea instanței, se constată că demersul reclamanților în justiție nu poate fi primit deoarece au fost nesocotite condițiile impuse de lege pentru dobândirea proprietății iar instanța nu poate valida o astfel de conduită în condițiile în care dreptul astfel dobândit nu se bucură de recunoașterea și protecția legii.
O interpretare contrară ar lipsi de conținut și de finalitate dispozițiile legii nr. 50/1991R, în situația în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voință, părților le-ar fi permisă și recunoscută opțiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de legea nr. 50/1991R sau, în caz contrar, adresarea ulterior a unei cereri în justiție. Nu în ultimul rând, o astfel de interpretare permisivă a legislației în materie ar duce la încălcarea abuzivă a procedurii speciale prevăzute de legiuitorul național, în condițiile în care părților li s-ar recunoaște de plano o alternativă apreciată ca fiind mai puțin împovărătoare și mult mai avantajoasă ca și costuri financiare și ar neîndreptăți persoanele care cu bună-credință se supun dispozițiilor acesteia.
De altfel, dispozițiile art. 577 și următ. NCCiv., reprezintă doar dreptul comun în materia accesiunii imobiliare artificiale, însă ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991R) impune condiții derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.
În concluzie, reținând că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 35 NCPC și nici incidente situațiile reglementate de art. 577 și următ. NCCiv, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea promovată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții
Anulează ca netimbrată cererea reconvențională.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Craiova și se soluționează de Tribunalul Dolj.
Pronunțată în ședință publică, azi, 20/02/2014
| ← Propunere de arestare preventivă. Jurisprudență Arest preventiv | cheltuieli de executare. Contestare proces verbal de stabilire a... → |
|---|
