Fond funciar. Jurisprudență Fondul funciar
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 579 din data de 25.09.2015
Prin sentința civilă nr.3225/21.03.2013 a Judecătoriei Botoșani a fost respinsă excepția lipsei calității procesuală pasive a Comisiei Locale de Fond Funciar M.E., au fost admise în parte acțiunea și cererea conexă formulate de reclamanții H.I., H.H. în contradictoriu cu pârâții A.G., ș.a., Comisia Locală de Aplicare a Legii 18/1991 M. E., Comisia Județeană pentru Aplicarea Legii 18/1991 Botoșani. S-a constatat nulitatea absolută parțială a titlului de proprietate nr. 97835 din 15 oct.2002 în sensul excluderii suprafeței de 459 mp teren curți-construcții din p.c. 10 înscris în titlul de proprietate la poziția 6, teren intravilan M. și s-a constatat că reclamanții H.I. și H.H. sunt proprietarii acestui teren în suprafață de 459 mp. A fost respinsă cererea privind excluderea din titlu a autorului A.G. și au fost respinge și restul pretențiilor, ca nefondate.
În considerentele sentinței s-a arătat că:
Prin titlul de proprietate susmenționat, H.I., ș.a. în calitate de moștenitori ai defunctei H.C., au obținut reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața totală de 1 ha și 5697 mp teren situat pe teritoriul satului M., Comuna M.E., județul Botoșani, din care 2259 mp teren intravilan în p.c. 10. Din suprafața totală de 2259 mp teren intravilan din p.c. 10 suprafața de 1800 mp este teren arabil iar suprafața de 459 mp are categoria de folosință curți-construcții.
Deși în titlul de proprietate a cărui nulitate se cere a se constata apar înscriși moștenitorii H.I., ș.a. în prezent H.C. și H.G. sunt decedați, în cauză figurând în calitate de pârâți moștenitorii acestora.
Cu toate că în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1525 din 8 mai 1981 (f.57 ds.) soții reclamanți H.I. și H.H. au cumpărat de la H.C. casa compusă din trei camere și sală, grajd corp separat și o bucătărie de vară care se învecinează la Nord cu teren CAP, la Sud cu drumul local, la Est cu D.C. și la Vest cu L.F. iar terenul în suprafață de 250 mp a trecut în proprietatea statului în temeiul Legii nr. 58/1974, în prezent același teren cu același amplasament apare înscris și în titlul de proprietate nr. 97835/15 oct.2002 emis pe numele moștenitorilor defunctei H.C.
Se observă că deși suprafața de 459 mp teren aferent construcțiilor casă, grajd apare înscris în titlul de proprietate pe numele moștenitorilor defunctei H.C., aceștia nu sunt proprietarii construcțiilor și nu au avut în stăpânire acest teren care a fost în posesia efectivă a proprietarilor casei de locuit, reclamanții în cauză.
Reclamanții H.I. și H.H. au beneficiat de disp. art. 8 alin. 1 din Decret-Lege nr. 42/1990 care prevede că terenul aferent casei de locuit și anexelor gospodărești precum și curtea și grădina din jurul acestora constituie proprietate particulară a deținătorilor care pot fi înstrăinate și lăsate moștenire, fiindu-le astfel recunoscut dreptul de proprietate pentru suprafața de 459 mp teren aferent construcțiilor.
Terenurile situate în intravilanul localității aferente caselor de locuit și anexelor gospodărești rămân și se înscriu în proprietatea actualilor deținători, foștii proprietari urmând a fi compensați cu suprafața de teren echivalent în intravilan sau în imediata vecinătate.
În speță reconstituirea dreptului de proprietate a intervenit ca efect al aplicării Decretului Lege nr. 42/1990, efectul său fiind recunoscut de art. 23 alin. 1 din legea nr. 18/1991 așa că beneficiarul dreptului de reconstituire a dreptului de proprietate nu a trebuit să parcurgă procedura prealabilă de reconstituire a dreptului de proprietate prevăzut de legea nr. 18/1991.
Astfel, indiferent dacă proprietarului gospodăriei i s-au întocmit sau nu documente privind atestarea dreptului de proprietate asupra întinderii de 459 mp teren situat la locul gospodăriei, dreptul său de proprietate subzistă și este opozabil foștilor proprietari ai terenului înainte de vânzare.
În cauză titlul de proprietate al persoanelor beneficiare H.I. și H.H. care au cumpărat casa este legea, situație în care titlul foștilor proprietari este emis cu încălcarea Legii nr. 18/1991.
Potrivit disp. art. 23 din Legea nr. 18/1991, sunt și rămân în proprietatea cooperatorilor sau, după caz, a moștenitorilor acestora indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind unele măsuri de stimulare a țărănimii.
În temeiul art. 8 din Decret Lege nr. 42/1990 deținătorii casei de locuit din zonele cooperativizate au dobândit de drept - Ope legis - dreptul de proprietate privată asupra suprafeței de teren aferentă casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și asupra curții și gospodăriei din jurul acestora nefiind nevoie de un titlu translativ de proprietate eliberat de C.A.P. sau de autoritatea publică locală.
Instanța a constatat că terenul reconstituit și înscris în titlul de proprietate emis în favoarea moștenitorilor defunctei H.C. nu era un teren liber aflat la dispoziția Comisiei Locale de Fond Funciar M.E. și ca atare nu putea fi înscris acest amplasament de 459 mp teren în titlu, nefiind persoane îndreptățite, cât timp contractul de vânzare-cumpărare încheiat între soții H.I. și H.H. și H.C. nu a fost anulat.
Cât privește diferența de 1800 mp teren arabil din aceeași p.c. 10, instanța a respins cererea pentru că acest teren face parte din moștenirea defunctei H.C., fiind în mod legal înscris în titlul de proprietate.
Nu s-a reținut susținerea reclamanților că prețul înscris în contractul de vânzare cumpărare nr. 1525 din 8 mai 1981 ar reprezenta prețul terenului întrucât la acea dată H.C. nu era proprietara terenului, acesta fiind în proprietatea C.A.P și chiar în cuprinsul contractului se menționează că imobilul se învecinează la Nord cu teren CAP.
Capătul de cerere formulat de reclamanți în dosarul conexat înregistrat sub nr. 7732/193/2012 privind excluderea din titlul de proprietate nr. 97835/2002 a moștenitorului A.G., a fost respins întrucât A.G. a avut calitate de intimat în dosarul nr. 2147/1995 a Judecătoriei Botoșani ce a avut ca obiect plângere la Legea nr. 18/1991, formulată de H.I. prin care a solicitat tocmai excluderea de pe adeverință nr.233 din 13 sept.1991 a Comisiei Locale M.E. a intimaților A.A., A.G. și A.C.. Or, potrivit sentinței civile nr. 305 din 17 ian.1996 pronunțată în această cauză s-a admis în parte plângerea fiind exclusă doar A.A.. În aceste condiții dacă s-ar dispune excluderea numitului A.G. din titlul de proprietate s-ar înfrânge puterea de lucru judecat în raport cu dispozițiile acestei hotărâri judecătorești.
Mai mult, A.G. este persoana îndreptățită la reconstituire iar Comisia Locală M.E., chiar dacă a comunicat instanței că nu se găsește cererea formulată de A.G., prin adresa nr. 7404 din 08.08.2011 (f.105) comunică reclamantei H.H. că potrivit evidențelor au depus cereri pentru reconstituirea dreptului de proprietate după autoarea H.C., numiții H.I., A.C. și A.G..
Împotriva acestei sentințe au formulat recurs reclamanții H.I. și H.H., aceștia solicitând casarea în parte a sentinței, admiterea capătului de cerere privind nulitatea TP 97835/2002 și pentru suprafața de 1800 mp teren arabil, precum și radierea lui A.G. din titlu.
Motivele invocate în cuprinsul cererii de recurs sunt:
1. Instanța nu a cercetat fondul nulității care viza radierea din titlu a lui A.G., ca persoană care nu justifică dreptul de înscriere în titlu în temeiul art. 13 din Legea nr. 18/1991, acesta neformulând cerere de reconstituire a dreptului de proprietate. În cuprinsul sentinței civile nr. 305/1996 a Judecătoriei Botoșani nu s-a analizat sub acest aspect îndreptățirea lui A.G. la reconstituire, împrejurarea neformulării cererii în temeiul Legii nr. 18/1991 nefiind cunoscut la data litigiului finalizat cu sentința menționată. Faptul că A.A. a fost exclusă de către instanță de pe titlu, fiind o terță persoană, nu prezintă relevanță față de A.G.
2. În mod greșit instanța nu a anulat titlul de proprietate și pentru suprafața de 18 ari, această suprafață fiind aferentă casei și grădinii și făcând parte din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu H.C. Această situație rezultă din probele administrate la fondul cauzei. Astfel, vecinătățile menționate în cuprinsul contractului corespund întregii suprafețe, întregul teren reprezentând curtea și grădina a fost îngrădit încă de la data vânzării, astfel cum au arătat și martorii audiați. Casa veche nu mai exista la momentul încheierii contractului, principalul obiect al acestui act fiind terenul, iar casa care apare în contract a fost construită de recurenți, astfel cum rezultă și din cuprinsul autorizațiilor de construcție. Instanța a interpretat greșit vecinătatea suprafeței curți-construcții cu CAP-ul, întrucât și suprafața de 1800 mp avea ca vecin la momentul încheierii contractului tot CAP-ul. Grădina a fost stăpânită tot timpul de recurenți, nefiind dată ca lot de folosință altei persoane. Astfel, erau incidente dispozițiile Decretului 42/1992 și ale art. 24 din Legea nr. 18/1991, întreg terenul care a făcut obiectul înstrăinării revenind proprietarului construcției.
Intimații A.G., ș.a. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat. Au arătat că recurenții reclamanți nu au contestat actele premergătoare emiterii titlului de proprietate în procedura administrativă, orice nemulțumire a solicitanților legată de reconstituirea sau punerea în posesie trebuind să fie adusă la cunoștința comisiilor de aplicare a Legii fondului funciar. După eliberarea titlului, aceste contestații nu mai sunt posibile întrucât ar echivala cu eludarea și nesocotirea dispozițiilor legale ce reglementează procedurile cu caracter prealabil în reconstituirea dreptului de proprietate. În cauză nu s-a dovedit niciun motiv de nulitate a titlului de proprietate. Mai mult, reclamantul a mai solicitat excluderea de pe adeverința nr. 233/1991 a numiților A.G. și A.C., iar prin sentința civilă nr. 305/1996 a Judecătoriei Botoșani această solicitare a fost respinsă cu putere de lucru judecat. Din adresa nr. 7404/2011 a Primăriei com. M.E. rezultă că și A.G. a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate.
Cu privire la suprafața de 1800 mp, intimații au arătat că nu există nici un motiv de nulitate a titlului și că acest capăt de cerere este inadmisibil să fie judecat într-un proces de fond funciar, fiind vorba despre o acțiune în realizare. Intimații consideră că nu este corect ca acest teren să revină în totalitate recurentului deoarece terenul este foarte valoros și, pe de altă parte, acesta a beneficiat în mod necinstit de reconstituirea dreptului de proprietate și pentru alte terenuri aparținând autoarei comune H.C. (dându-se singur moștenitor al defunctei și dând adrese false pentru frații săi în fața instanțelor de judecată). În cuprinsul contractului încheiat în 1981, despre care intimații nu au avut cunoștință până la promovarea acțiunii de ieșire din indiviziune, a fost transmisă proprietatea asupra casei și a suprafeței de 250 mp.
În recurs nu s-au administrat probe noi (proba cu planșele fotografice fiind inadmisibilă sub imperiul vechiului Cod de procedură civilă aplicabil în speță, neavând caracterul unor înscrisuri).
Prin încheierea din 05.12.2013 Înalta Curte de Casație și Justiție a dispus strămutarea cauzei la Tribunalul Bacău.
În cursul judecării recursului, au decedat intimații A.G., A.C. și A.J., în cauză fiind introduși moștenitorii acestora.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
În ceea ce privește primul motiv de recurs, referitor la solicitarea de radiere din titlu a lui A.G., Tribunalul apreciază că soluția de respingere a acestui capăt de cerere dată de prima instanță este corectă, având în vedere că din cuprinsul adresei nr. 7404/08.08.2011 emisă de Comisia Locală M.E. rezultă că pentru reconstituirea dreptului de proprietate după H.C. a formulat cerere de reconstituire și A.G.. Instanța de recurs apreciază că faptul că în arhiva comisiei nu s-a mai găsit fizic cererea de reconstituire nu poate fi imputat acestei persoane. Susținerea recurenților conform căreia în mod greșit s-a reținut puterea de lucru judecat a sentinței civile nr. 305/1996 pronunțată de Judecătoria Botoșani este întemeiată, întrucât prin sentința menționată nu s-a analizat ca motiv de nulitate a adeverinței nr. 233/13.09.1991 faptul că A.G. nu a formulat cerere de reconstituire, astfel cum s-a invocat în prezentul litigiu. Acest aspect, însă, nu este de natură să conducă la schimbarea soluției dată prin sentința recurată acestui capăt de cerere, atât timp cât Judecătoria a analizat, contrar opiniei recurenților, fondul nulității și a ajuns la concluzia, corectă astfel cum s-a arătat, că acest motiv de nulitate a titlului de proprietate este nefondat.
În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs, referitor la nulitatea parțială a titlului de proprietate pentru suprafața de 1800 mp situată în parcela 10, Tribunalul apreciază că soluția de respingere dată acestui capăt de cerere de către prima instanță nu este legală, fiind încălcate dispozițiile art. 23 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispozițiile art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990.
Deși în doctrina de specialitate și în practica judiciară a existat o controversă cu privire la întinderea suprafeței de teren la care este îndreptățit proprietarul casei de locuit și anexelor gospodărești pe care le-a dobândit în perioada în care trenul era scos din circuitul civil, instanța apreciază că această întindere se raportează la întreaga suprafață avută în vedere în mod real de părți la data înstrăinării. O astfel de interpretare, îmbrățișată de o parte a doctrinei și jurisprudenței și înainte de anul 2005 a fost, de altfel, confirmată de art. 23 al. 22 din Legea nr. 18/1991 introdus prin Legea nr. 247/2005, conform căruia "în cazul înstrăinării construcțiilor, suprafețele de teren aferente prevăzute la alin. (2) sunt cele convenite de părți la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de probă."; Ca urmare, nu prezintă importanță suprafața trecută în actul de înstrăinare, ci intenția reală a părților convenției de vânzare-cumpărare.
În speță, recurenții au stăpânit de la data încheierii contractului autentificat sub nr. 1525/08.05.1981 la notariatul de Stat Botoșani nu numai suprafața de 459 mp teren curți construcții, ci și suprafața de 1800 mp reprezentând grădina, întregul teren fiind îngrădit astfel cum a fost stăpânit de H.C.Acest aspect rezultă din declarațiile tuturor martorilor audiați la fond. Mai mult, instanța apreciază că este întemeiată susținerea recurenților conform căreia contraprestația prețului contractului a fost în realitate terenul, nu casa bătrânească, acest aspect rezultând din împrejurarea că în realitate casa trecută în contractul de vânzare-cumpărare a fost construită de recurenți, vechea casă fiind foarte deteriorată, astfel cum rezultă din cuprinsul autorizației de construire din 07.10.1975 unde este trecută "H.C. (prin H.I.)"; și din declarațiile martorilor M.H., H.G. și M.V.
Instanța apreciază ca nefondată apărarea intimaților pârâți conform căreia acțiunea formulată de recurenții reclamanți cu privire la radierea din titlu a suprafeței de 1800 mp ar fi inadmisibilă și că orice nemulțumire a acestora legată de reconstituirea dreptului de proprietate ar fi trebuit să fie invocată în procedura administrativă prealabilă emiterii titlului de proprietate. Obiectul prezentului litigiu este constatarea nulității parțiale a unui titlu de proprietate, reclamanții invocând faptul că prin acest act a fost reconstituit dreptul de proprietate unor persoane neîndreptățite. Acest motiv de nulitate este prevăzut de art. III al. 1 lit. a din Legea nr. 169/1997.
De asemenea, instanța apreciază ca fiind nerelevante în speță susținerile din întâmpinare referitoare la faptul că recurentul H.I. a beneficiat în mod necinstit de reconstituirea dreptului de proprietate și asupra altor terenuri care au aparținut autoarei comune, aceste susțineri trebuind să fie invocate pe calea unor acțiuni îndreptate împotriva actelor considerate nelegale.
Având în vedere considerentele expuse, Tribunalul, constatând că prima instanță a pronunțat sentința recurată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 23 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispozițiile art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990, în temeiul art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C.pr.civ. din 1965, urmează să admită recursul, să modifice hotărârea dată de Judecătoria Botoșani și să admită și cererea de constatare a nulității absolute a TP nr. 97835/ 15.10.2002 cu privire la suprafața de 1800 mp din parcela 10, reclamanții fiind proprietari și asupra acestei suprafețe de teren.
| ← Anulare act | Contestaţie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare → |
|---|
