Rezoluţiune. Jurisprudență Rezoluţiune
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 513 din data de 22.09.2015
Prin sent.civ.nr.5812/27.10.2014, s-a admis în parte excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului T.C.V., respectiv cu privire la rezoluțiunea contractului, repunerea în situația anterioară și restituirea contravalorii îmbunătățirilor, excepție invocată de pârâți și s-a respins acțiunea față de acest pârât cu privire la aceste capete de cerere.
Totodată, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții pârâți S.I. și S.E.M., în contradictoriu cu pârâtul-reclamant T.C.I. și s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R., încheiat între reclamanți și pârâtul T.C.I., prin procurator T.C.V.
De asemenea, s-a dispus repunerea părților în situația anterioară prin restituirea de către pârâtul T.C.I. a prețului vânzării, respectiv echivalentul în lei la data plății a sumei de 52.500 euro.
A fost obligat pârâtul T.C.I. să plătească reclamanților suma de 32.235 lei reprezentând contravaloarea amenajărilor efectuate de aceștia.
Au mai fost obligați pârâții T.C.I. și T.C.V. să plătească în solidar reclamanților,în solidar suma de 50.000 lei daune morale și, în solidar, reclamanților, cheltuieli de judecată în sumă de 7154,35 lei, din care 2100 lei onorariu avocat și 4354,35 lei taxă de timbru și 700 lei onorariu expert .
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a avut în vedere următoarele considerente:
"Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului T.C.V. urmează a fi admisă în parte pentru următoarele considerente:
Calitatea procesuala presupune existenta unei identități între persoana reclamantului și cel care este titularul dreptului pretins (calitate procesuala activa), precum și între persoana chemata în judecata (pârât) și cel care este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecății (calitate procesuala pasiva).
Reclamantul fiind cel care pornește acțiunea trebuie sa justifice atât calitatea sa procesuala activa cât și calitatea procesuala pasiva a persoanei pe care a chemat-o în judecata prin indicarea obiectului cererii și a motivelor de fapt și de drept pe care se întemeiază pretenția sa.
Pârâtul T.C.V. a fost chemat în judecată pentru ca instanța să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 591/2009, repunerea părților în situația anterioară prin restituirea prețului vânzării, restituirea contravalorii îmbunătățirilor și daune morale în suma de 50.000 lei.
Cum din autorizația de construcție, procesul verbal de recepție a lucrărilor și contractul de vânzare cumpărate nr. 591/2009 rezulta că proprietar al imobilului este T.C.I., paratul T.C.V. având doar calitatea de mandatar în contractul de vânzare, instanța constată că acesta din urmă are calitate procesuală pasivă doar cu privire la cererea de acordare a daunelor morale, nu și în ceea ce privește cererile de rezoluțiune a contractului, repunerea în situația anterioară și restituirea contravalorii îmbunătățirilor întrucât, neavând calitatea de proprietar al imobilului, nu este subiect pasiv în raportul juridic dedus judecății.
Prin încheierea din data de 3,02,2014, a fost respinsă excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamanților pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 5 din Decretul 167/1958, dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.
Potrivit art. 11 alineatul 2 din același act normativ, prescripția acțiunii privind viciile unei construcții, începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.
Aceste dispoziții trebuiesc coroborate cu cele ale art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, întrucât pârâtul T.C.I. a executat imobilul locuința și împrejmuire în regie proprie, astfel cum rezultă din procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor fl. 11 ds.
Astfel, dispozițiile art. 29 din Legea nr. 10/1995, prevăd că "Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei";.
În speță, viciile imobilului au fost ascunse întrucât, din memoriu de structuri faza PAC (fl. 128 ds.) rezultă ca beneficiarul - executant cunoștea că adâncimea minimă a fundației trebuia să fie de minim -1,60 m față de cota 0,00 m, iar din studiul geotehnic nr. 53/2013 (fl. 28-33) rezultă că fundația a fost realizată la adâncimea de 0,60 m (situație confirmata și de raportul de expertiza efectuat în cauză).
Prin urmare acțiunea redhibitorie pentru viciile ascunse ale construcției poate fi intentată și în termenul special de prescripție de 10 ani, având în vedere că viciile ascunse ale bunurilor predate. Cum acțiunea de față a fost introdusă la Judecătoria Bacău la data de 18.09.2013 iar recepția lucrării a avut loc la data de 14.11.2008, instanța constată că aceasta este formulată înăuntrul termenului de prescripție.
Pe fondul cauzei, la data de 10.08.2009 intre reclamanții S.I., S.E.M., în calitate de cumpărători și pârâtul T.C.I. reprezentat prin mandatar T.C.V., în calitate de vânzător, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R., privind imobilului situat în Bacău, com M., jud. Bacău, compus din suprafața de 342 mp teren cu număr cadastral 5503, împreună cu una casa în suprafața construita la sol de 72 mp, nr. cadastral 5503/C1, în schimbul prețului de 52.500 euro.
În luna aprilie 2013 au început să apară fisuri în pereții casei, ce au evoluat rapid, ajungându-se la fracturarea pe direcție oblica a doi pereți, fisurarea plăcilor de gresie pe direcția longitudinală a casei și a plăcilor de faianță, situație ce rezulta și din rapoartele de expertiza extrajudiciare efectuate de reclamanți în anul 2013, cu privire la studiul geotehnic pentru locuință și de determinare a gradului minimal de asigurare la solicitări gravitaționale și seismice (fl. 28-44 ds.).
Cu privire la edificarea locuinței, instanța reține că aceasta s-a făcut în baza certificatului de urbanism nr. 255/28.10.2008 emis pe numele pârâtului T.C.V., a autorizației de construire nr. 133/31.10.2008 emis pe numele pârâtului T.C.I. și a documentației elaborate de S.C. U. S.R.L. Bacău Proiect 79/2008 în vederea obținerii autorizației de construcție, emisă pentru beneficiarul T.C.V., (fl. 106-125 ds.).
Din procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor rezultă că beneficiarul construcției este T.C.I., iar lucrarea, respectiv construire locuință și împrejmuire a fost executată în regie proprie (fl. 11 ds.).
Din concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză rezultă că degradările apărute și prezente în structura casei sunt: fisuri în toți pereții din zidărie (cea mai mare fiind crăpătura din peretele fațadei principale, care coboară la 45° către peretele nestructural dintre hol și living și are corespondent pe tencuiala din exterior - vezi foto DVD anexat), în peretele exterior, de pe fațada principală din stânga ușii de intrare există o fisură orizontală de 3 - 4 mm, fisură orizontală pe toată lungimea peretelui exterior de pe latura de SE, fisuri de 2-4 mm în peretele de pe spatele casei, fisuri în toți pereții de compartimentare, toate tavanele sunt desprinse de pereți, pardoseala de gresie este crăpată în hol și baie, trotuarul de 15 cm grosime de pe latura de NE, s-a rupt, așa încât s-a turnat altul de 20 cm, în trepte.
Mai arată expertul că lucrările ce se impun pentru remedierea degradărilor sunt: adâncirea fundațiilor până la terenul bun de fundare - praf argilos sau argilă prăfoasă, galben-cafenie, teren recomandat de studiul geo - expertiză întocmită de către S.C. A. S.R.L., - consolidarea fundațiilor continue existente, conform detaliilor din proiectul ce se va întocmi, - desfacerea tencuielilor interioare, a placajelor de faianță și a tencuielilor exterioare la pereți, - consolidarea pereților prin cămășuire cu plasă sudată și mortar sau cu beton, pe o față sau pe ambele - conform soluției ce va fi dată în proiectul de consolidare, - desfacerea pardoselilor din gresie și refacerea plăcii de pardoseală din beton și a gresiei care sunt crăpate, - demontarea obiectelor sanitare și de încălzire și remontarea lor, - realizarea corespunzătoare a legăturii elementelor de structură din beton, între ele și cu pereții structurali din zidărie precum și ancorarea corespunzătoare a șarpantei, - rezemarea corespunzătoare a planșeului din lemn de peste parter pe pereții deja consolidați, - consolidarea elementelor din lemn ale șarpantei, - realizarea tencuielilor zugrăvelilor, placajelor interioare, - realizarea termosistemului și a tencuielii decorative la exterior, - realizarea streșinilor, remedierea sistemului de colectare a apelor pluviale și executarea trotuarelor. După aprecierea expertului, valoarea acestor lucrări depășesc 80% din valoarea de nou a clădirii, cheltuieli ce nu sunt justificate.
Cu privire la cauzele ce au condus la această degradare, expertul arată că, contrar dispozițiilor art. 7 alin 2 și 4 din Legea 50/1991 și art. 21 lit. c și art. 23 lit. b din Legea nr.10/1995, proiectul nr. 79/2008 ce a stat la baza autorizării construcției nu este verificat și a fost întocmit pentru un act beneficiar, respectiv pentru T.C.V., și nu pentru proprietarul imobilului.
Chiar și în aceste condiții proiectul nr. 79/2008 nu a fost respectat, în sensul că nu au fost respectate distanțele față de limitele de proprietate, așa cum au fost stabilite prin proiect, acest lucru făcând imposibil de executat lucrări de reparații și consolidări în situația creată, astfel: distanța fața de limita de proprietate la NE este de 2,5 m, față de 3,4 prevăzuți în proiect, la SE- distanta reala este de 1 m, față de 2 m în proiect, la SV- distanta este de 3 m, față de 3,1 în proiect, iar la NV de numai 1,20 m față de 2,90 m prevăzuți în proiect.
De asemenea, în proiect s-a prevăzut un soclu de 45 cm înălțime cu 3 trepte - s-a realizat soclul de 15 cm înălțime cu 1 treaptă; cota la coama la +4,89 m - cota realizata de 4,14 m; cota la streașină +2,74- realizat cotă de 2,40; fundații izolate 1,30*1,30 sub stâlpișor - realizat numai fundații continue sub ziduri; lățimea fundațiilor continue exterioare 60 cm - realizat lățime de 30-35 cm, la limita soclului; adâncimea de fundare de 1,10 m de la CTN- realizat 0,60 mde la CTN; teren de fundare recomandat este strat de praf nisipos argilos - realizat pe umplutură de pământ, afânată, cu resturi de cârpe, polietilenă, lemne, plastic, sticlă, vegetale, etc, având o adâncime de la 1,10 m față de CTN în colțul SE, până la adâncimea de 2,50 m fața de CTN în colțul NV; structura din zidărie întărită cu stâlpișori și centuri din beton armat - nu s-a respectat calitatea materialului ,,nu s-a realizat legătura între centuri și stâlpi, armăturile oprindu-se la baza centurii iar pe stâlp centura era discontinuă, astfel cum rezulta din expertiza S.C. "D.P." S.R.L.
Nerespectarea acestor limite a conduce la încălcarea dispozițiilor art. 21 lit a și d din Legea 10/1995, privind obligația investitorului de stabilire a nivelului calitativ ce trebuie realizat atât prin proiectare cât și prin execuție, precum și de asigurare a verificării execuției corecte a lucrărilor de construcției.
Mai concluzionează expertul că aceste obligații n-au fost îndeplinite întrucât nu a existat proiect de execuție PTh + DDE (s-a lucrat pe proiectul faza PAC și nici măcar pe acesta nu l-a respectat) și nu și-a angajat diriginte de șantier care să urmărească calitatea lucrărilor executate.
Totodată se arată că nu s-a putut constata marca de beton pusă în fundații sau ce tip de armătură s-a folosit, deoarece nu există nici un proces verbal de lucrări ascunse, nici un proces verbal de constatare a calității lucrărilor în fază determinantă, nici un document care să ateste calitatea lucrărilor executate așa cum prevede Legea nr.10/1995, art. 23, alin. a), b), c), d), e), f), g), i), m).
Cu privire la clasa de risc seismic, expertul arată că imobilul se încadrează în clasa I de risc seismic, întrucât stabilitatea și siguranța și se bazează în primul rând pe asigurarea încastrării fundațiilor în terenul bun de fundare(ceea ce s-a făcut fiind o prelungire de 60 cm în pământ a elevației, nefiind respectată nici măcar adâncimea de îngheț de 1,20 m) și structurii de rezistență, aceasta fiind puternic afectată de execuția empirică, fără celor mai elementare norme de calitate în construcții.
Potrivit art. 1352 cod civil în vigoare la data nașterii raporturilor de drept, vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinarea sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.
Prin urmare, răspunderea vânzătorului este condiționată de tripla cerință ca viciile să fie ascunse, grave și să fi existat la data încheierii contractului. Reclamanții au făcut dovada întrunirii acestor elemente astfel cum rezultă din probele administrate, pârâtul T.C.I., în calitate de executant în regie proprie, nu a respectat nici măcar normele elementare de calitate în construcții, viciile fiind ascunse, grave și existente la data încheierii contractului.
Față de aceste considerente acțiunea privind rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R. este întemeiată și urmează a fi admisă. Efectul rezoluțiunii fiind acela al desființării retroactive a contractului, urmează ca părțile să își restituie tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului încheiat, urmând ca pârâtul T.C.I. să restituie prețului vânzării, respectiv echivalentul în lei la data plății a sumei de 52.500 euro.
Cu privire la cererea privind obligarea la plata contravalorii amenajărilor efectuate de reclamanți, din probele administrate rezulta ca aceștia au achiziționat și montat obiecte sanitare în baie și bucătărie în valoare de 3144 lei, achiziționat CT și calorifere în suma de 6251 lei, au izolat podul casei cu vata minerala și lemn -2193 lei, betonat fosa septică 985 lei, betonat cămin apă - 457 lei, împrejmuire și porți - 3308 lei, magazie OSB - 11425 lei, aleea betonata în jurul casei - 2592 lei, cumpărat și montat pluviale 872 lei, montare ușă culisantă -1008 lei.
Valoarea totala a îmbunătățirilor a fost de 32.235 lei, însă, întrucât valoarea acestor îmbunătățiri nu reprezintă costul acestora, ci, o reprezintă sporul de valoare adus casei, dacă aceasta s-ar vinde pe piața liberă, a dedus mai mulți coeficienți de individualizare a imobilului pentru obținerea valorii de piață, astfel ajungând la valoarea de 7736 lei.
Cu toate acestea, instanța urmează să rețină valoarea efectivă a acestor îmbunătățiri, de 32.235 lei, întrucât nu valoarea de piață actuală este relevantă în cauză, ci prejudiciul efectiv suferit de reclamanți din culpa pârâtului.
Potrivit art. 14 din Noul Cod civil în vigoare la data constatării viciilor, orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile civile cu bună-credință, în acord cu ordinea publică și bunele moravuri.
Potrivit art. 16, dacă prin lege nu se prevede altfel, persoana răspunde numai pentru faptele sale săvârșite cu intenție sau din culpă.
(3) Fapta este săvârșită din culpă când autorul fie prevede rezultatul faptei sale, dar nu îl acceptă, socotind fără temei că nu se va produce, fie nu prevede rezultatul faptei, deși trebuia să îl prevadă. Culpa este gravă atunci când autorul a acționat cu o neglijență sau imprudență pe care nici persoana cea mai lipsită de dibăcie nu ar fi manifestat-o față de propriile interese.
Potrivit art. 1349 privind răspunderea delictuală, orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune și să nu aducă atingere, prin acțiunile ori inacțiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.
Potrivit art. 1357 C.civ., "(1) Cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție, este obligat să îl repare.
(2) Autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai ușoară culpă";.
Instanța reține că, în speță, sunt întrunite condițiile răspunderii civile delictuale a faptei proprii, respectiv fapta ilicită (acțiunea de edificare fără respectarea proiectului și fără respectarea legislației în domeniu), existența unui prejudiciu cert (contravaloarea îmbunătățirilor), vinovăția pârâtului în calitate de proprietar executant în regie proprie a imobilului și legătura de cauzalitate între faptă și prejudiciu.
Față de cele arătate, instanța urmează a admite și acest capăt de cerere, urmând a obliga pârâtul T.C.I. la plata către reclamanți a sumei de 32.235 lei reprezentant contravaloarea amenajărilor efectuate de aceștia.
Și capătul de cerere privind acordarea daunelor morale este întemeiat urmând a fi admis pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 252 C.civ., Orice persoană fizică are dreptul la ocrotirea valorilor intrinseci ființei umane, cum sunt viața, sănătatea, integritatea fizică și psihică, demnitatea, intimitatea vieții private, libertatea de conștiință, creația științifică, artistică, literară sau tehnică.
Potrivit art.253 alin 4 C.civ., persoana prejudiciată poate cere despăgubiri sau, după caz, o reparație patrimonială pentru prejudiciul, chiar nepatrimonial, ce i-a fost cauzat, dacă vătămarea este imputabilă autorului faptei prejudiciabile. În aceste cazuri, dreptul la acțiune este supus prescripției extinctive.
Art. 1358 C.civ., prevede că pentru aprecierea vinovăției se va ține seama de împrejurările în care s-a produs prejudiciul, străine de persoana autorului faptei, precum și, dacă este cazul, de faptul că prejudiciul a fost cauzat de un profesionist în exploatarea unei întreprinderi.
Pe de o parte, instanța reține că răspunderea civilă a unei persoane este angajată în cazul în care aceasta săvârșește cu vinovăție un fapt ilicit cauzator de prejudicii față de o altă persoană, cu condiția ca între faptul ilicit și prejudiciu să există o legătură de cauzalitate.
Fapta ilicita reprezintă orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv, sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparținând unei persoane.
În speță, fapta ilicită cauzatoare de prejudicii invocată de către reclamanți o reprezintă acțiunea pârâților de construire a unui imobil în scop comercial fără a respecta normele legale privind siguranța în construcții astfel cum s-a constatat anterior. Fapta ilicită aparține ambilor pârâți deoarece, în edificarea și vânzarea acestui imobil o contribuție majoră a avut-o și pârâtul T.C.V. Această situație rezultă din faptul că documentația cadastrala aflata la fl. 15 ds., rezulta că imobilul vândut face parte dintr-un ansamblu de 6 case, construite în scop comercial, certificatul de urbanism nr. 255/28.10.2008 a fost emis pe numele pârâtului T.C.V., autorizația de construire nr. 133/31.10.2008 a fost emisă pe numele pârâtului T.C.I., iar documentația elaborată de S.C. U. S.R.L. Bacău Proiect 79/2008 în vederea obținerii autorizației de construcție, e fost executată pentru beneficiarul T.C.V., (fl. 106-125 ds.). De asemenea, din răspunsurile la interogatorii, rezultă că Paratul T.C.V. era la curent cu toate lucrările efectuate la imobil în timp ce fratele acestuia, T.C.I. nu cunoștea multe aspecte legate de autorizarea și edificarea imobilului. Practic cei doi pârâți au acționat împreună pentru edificarea și vânzarea imobilelor construite în acel ansamblu.
Prejudiciul reprezintă paguba efectivă suferită de către victimă.
Pentru a fi angajată răspunderea unei persoane este necesar ca între faptă și prejudiciu să existe un Raport de cauzalitate, în sensul că acea faptă a provocat acel prejudiciu.
În cauză, reclamantul solicită repararea prejudiciului moral. Dat fiind caracterul subiectiv, intern a prejudiciului moral constând în atingerea onoarei, a demnității ori a reputației, proba sa directă este imposibilă.
Prin urmare, având în vedere principiul reparării prejudiciului moral, principiul efectivității ocrotirii drepturilor recunoscute de lege și principiul echității, instanța constată că probarea faptei ilicite reținute în sarcina pârâților este suficientă pentru a prezuma prejudiciul suferit de către reclamant și raportul de cauzalitate.
Cu privire la cuantumul prejudiciului, instanța reține următoarele:
Prin chiar definiția sa, dauna morală nu se pretează, strict vorbind, unei evaluări pecuniare, în stabilirea cuantumului despăgubirii, instanța fiind chemată doar să fixeze o sumă de natură să ofere victimei o satisfacție cu caracter compensatoriu în raport cu prejudiciul moral suferit, având în vedere criterii precum consecințele negative suferite de cei în cauză, în plan fizic, psihic și afectiv, calitatea pârâților, gravitatea faptelor acestora, criterii referitoare la importanța valorilor lezate, măsura în care acestea au fost lezate.
În speță, având în vedere că reclamanții au achiziționat imobilul prin credit bancar "Prima Casa"; în scopul locuirii în imobil, însă ca urmare a viciilor construcției, reclamanții sunt nevoiți să locuiască împreună cu copilul minor intr-un imobil cu grad seismic I, neavând altă locuință, instanța constată că fapta pârâților are consecințele negative în plan psihic și afectiv, asupra reclamanților.
Statuând în echitate, instanța apreciază că suma de câte 50.000 lei, reprezentând daune morale, apare ca fiind rezonabilă și justificată.
Față de aceste considerente, în temeiul art. 252-253 C.civ., va obligă pârâții T.C.I. și T.C.V. să plătească reclamanților, în solidar, suma de 50.000 lei cu titlu de daune morale.
În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, va obliga pârâții T.C.I. și T.C.V. să plătească în solidar reclamanților, cheltuieli de judecată în suma de 7154,35 lei, din care 2100 lei onorariu avocat și 4354,35 lei taxa de timbru, și 700 lei onorariu expert.
În temeiul art. 18 din O.U.G. 51/2008 privind ajutorul public judiciar, va obliga pârâții T.C.I. și T.C.V. să plătească în solidar către bugetul statului suma de 1866,15 lei reprezentând contravaloare taxa de timbru pentru care reclamanții au beneficiat ca ajutor public, potrivit încheierii din data de 25.09.2013.";
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții T.C.V. și T.C.I..
Apelanții au criticat soluția primei instanțe, astfel:
Greșit s-a respins excepția prescripției dreptului la acțiune, instanța reținând ca temei de drept art.29 din Legea nr.10/1995, temei de drept care, de altfel nu a fost supus în dezbaterii părților. Însă, acest termen special de prescripție nu este incident în speță, întrucât imobilul în litigiu nu face obiectul reglementării acestei legi, având un singur nivel și fiind situat în mediu rural, caracteristici care îl exclud din sfera de aplicare a legii, conform art.2 alin.2 din actul normativ.
Au susținut apelanții că, în realitate, termenul de prescripție căruia îi este supus prezenta acțiune este cel 3 ani prevăzut de art.11 din Decretul 167/1958, respectiv cel pentru vicii ascunse, care curge de la data predării imobilului.
De asemenea, aceștia nu au calitate de beneficiari executanți ai lucrării pentru a li aplica prevederile Legii nr. 10/1995, construcția fiind realizată de o firmă specializată.
În ceea ce privește caracterul ascuns al viciului, apelanții au arătat că se impune ca această situație de fapt să se raporteze la conduita unui cumpărător prudent și diligent.
În speță, construcția a fost edificată cu respectarea proiectului de construire și a calității materialelor; a fost vizionată de reclamanți care, ulterior dobândirii bunului, au și efectuat o serie de îmbunătățirii, astfel că ar fi fost imposibil să nu sesizeze aceste vicii.
Așadar, au concluzionat apelanții, cumpărătorii - reclamanți nu au fost diligenți la momentul încheierii contractului, întrucât chiar dacă nu au cunoștințe de specialitate și în eventualitatea unui răspuns nesincer - nedovedit - din partea apelanților, ar fi trebuit să apeleze la un specialist.
De altfel, lucrările realizate de intimați asupra construcției au cauzat fisurarea pereților și au agravat deteriorările deja existente.
Mai mult, instanța de fond a admis acțiunea în rezoluțiune, însă aceasta reprezintă sancțiunea extremă, aplicabilă în situația în care deteriorarea ar fi atât de gravă încât ar face imposibilă folosirea bunului potrivit destinației pentru care a fost achiziționat.
Or, în speță, este posibilă remedierea defecțiunilor, soluție cu care, inițial, intimații au fost de acord și care rezultă din probe ca fiind posibilă.
Însă, deși, susțin apelanții, au solicitat instanței și efectuarea unei contraexpertize în acest sens, proba a fost respinsă.
Prin întâmpinare, intimații au solicitat respingerea apelului și au arătat că termenul de prescripție de 3 ani curge, potrivit art.11 alin.2 din Decretul 167/1958, de la data descoperirii viciilor, dar nu mai târziu de 3 ani de la data predării.
Au mai arătat că existența viciilor este indubitabilă, acestea fiind consecința nerespectării proiectului de execuție, fapt ascuns de apelanți.
Mai mult, aceste vicii nu ar fi putut fi descoperite decât prin realizarea de lucrări la fundație și prin găurirea pereților or, acesta excede sferei noțiunii de "diligență";.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Analizând apelul, Tribunalul constată că este nefondat.
Potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.10/1995, forma în vigoare la data încheierii contractului, de la aplicarea prevederilor acestei legi "Sunt exceptate clădirile pentru locuințe cu parter și parter plus un etaj și anexele gospodărești situate în mediul rural și în satele ce aparțin orașelor, precum și construcțiile provizorii.";
Întrucât imobilul în litigiu este situat în com. M., sat M., jud. Bacău și are doar un nivel, nu intră sub incidența dispozițiilor Legii nr.10/1995, cum eronat a reținut prima instanță.
În fapt, Tribunalul reține că potrivit procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.11058/14.11.2008, construcția ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.591/10.08.2009, încheiat între părți, a fost executată în regie proprie, la recepția acesteia participând, în calitate de beneficiar, vânzătorul-apelant T.C.I..
Construcția a fost edificată în baza autorizației de construire nr.133/31.10.2008, eliberată de Primăria com. M., jud. Bacău.
Din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert ing. H.C. rezultă, fără echivoc, faptul că la construirea imobilului nu s-au respectat normele legale și nici proiectul care a stat la baza eliberării autorizației de construire ceea ce a avut ca urmare degradarea severă a construcției.
Mai mult, expertul a arătat că, practic, imobilul nu are fundație iar terenul de fundare este un strat de umplutură, impropriu pentru realizarea de construcții, teren care s-a tasat și, în condițiile în care construcția nu are suportul necesar - fundație - tasarea a antrenat structura de zidărie care a crăpat, dar și această structură a fost executată necorespunzător.
În aceste condiții, este evident că viciile construcții au caracter ascuns.
Pe de altă parte, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții forma în vigoare la nivelul anului 2008 când s-a eliberat autorizația de construire pentru imobilul în litigiu, statuează la art.7 : "(1) Autorizația de construire se emite în cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, pe baza documentației depuse la autoritățile prevăzute la art. 4, care va cuprinde:
a) certificatul de urbanism;
b) dovada titlului asupra terenului și/sau construcțiilor;
c) proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții;
d) avizele și acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
e) dovada privind achitarea taxelor legale.
(1^1) Prin excepție de la prevederile alin. (1), pentru construcțiile reprezentând anexele gospodărești ale exploatațiilor agricole termenul de emitere a autorizației de construire este de 15 zile de la data înregistrării cererii.
(2) Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții este extras din proiectul tehnic și se elaborează în conformitate cu conținutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1, în concordanță cu cerințele certificatului de urbanism, cu conținutul avizelor și al acordurilor cerute prin acesta, și se întocmește, se semnează și se verifică, potrivit legii.
(3) În situația depunerii unei documentații tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului în termen de 5 zile de la data înregistrării, cu menționarea în scris a elementelor necesare în vederea completării acesteia.
(4) Executarea lucrărilor de construcții se poate face numai pe baza proiectului tehnic și a detaliilor de execuție.
(5) Autoritatea emitentă a autorizației de construire stabilește o perioadă de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările. În această situație, valabilitatea autorizației se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzute prin autorizație, în conformitate cu proiectul tehnic.
(6) Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilității autorizației, fiind necesară emiterea unei noi autorizații de construire. În situația în care caracteristicile nu se schimbă față de autorizația inițială, se va putea emite o nouă autorizație de construire, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism.
(7) Prin excepție de la prevederile alin. (6), în cazul justificat în care lucrările de construcții nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorității emitente prelungirea valabilității autorizației cu cel puțin 15 zile înaintea expirării acesteia. Prelungirea valabilității autorizației se poate acorda o singură dată și pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni.
(8) Investitorul are obligația să înștiințeze autoritatea emitentă a autorizației de construire, precum și inspectoratul teritorial în construcții asupra datei la care vor începe lucrările autorizate. În caz contrar, dacă constatarea faptei de începere a lucrărilor fără înștiințare s-a făcut în termenul de valabilitate a autorizației, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizației.
(9) Autorizația de construire se emite dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile cerute pentru prezenta lege. Autoritatea emitentă a autorizației nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existența, la momentul emiterii actului, a unor litigii aflate pe rolul instanțelor judecătorești privind imobilul - teren și/sau construcții - aparținând exclusiv solicitantului.
(10) Lucrările de consolidare la clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic și care prezintă pericol public se autorizează în regim de urgență, în condițiile prevăzute la alin. (16).
(11) În condițiile prezentei legi nu se emit autorizații provizorii.
(12) Autorizațiile de construire/desființare se emit numai pe baza unei documentații complete, în conformitate cu conținutul-cadru prevăzut în anexa nr. 1, cu excepția situațiilor prevăzute la alin. (16).
(13) Autorizația de construire se semnează de președintele consiliului județean sau de primar, după caz, de secretar și de arhitectul-șef sau de persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului și urbanismului din aparatul propriu al autorității administrației publice emitente, responsabilitatea emiterii autorizațiilor revenind semnatarilor, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.
(14) Valabilitatea autorizației se menține în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiția respectării prevederilor acesteia și a transcrierii actelor care conferă dreptul de construire.
(15) În situația în care în timpul execuției lucrărilor, și numai în perioada de valabilitate a autorizației de construire, survin modificări de temă privind construcția autorizată, care conduc la necesitatea modificării acesteia, titularul are obligația de a solicita o nouă autorizație, potrivit legii. Pentru obținerea noii autorizații de construire solicitantul va depune o documentație, elaborată cu condiția încadrării noilor propuneri în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate și numai în limitele avizelor și acordurilor obținute pentru autorizația inițială. Nu este necesară emiterea unui nou certificat de urbanism.
(16) Autorizația de construire pentru lucrările de intervenție de primă necesitate în cazuri de avarii, accidente tehnice, calamități ori alte evenimente cu caracter excepțional, inclusiv la construcțiile prevăzute la art. 3 lit. b), se emite imediat de către autoritatea administrației publice abilitată, conform legii, urmând ca documentația legală necesară să fie definitivată pe parcursul sau la încheierea executării lucrărilor, cu respectarea avizelor legale.
(17) Primăriile pot dezafecta construcțiile, proprietate a unității administrativ-teritoriale, aflate în stare avansată de degradare și care pun în pericol siguranța publică, cu excepția construcțiilor monument istoric, pe bază de autorizație de desființare emisă în condițiile alin. (16), cu obligația de a se întocmi documentații specifice în conformitate cu prevederile cuprinse în anexa nr. 1.
(18) Taxa pentru eliberarea autorizației de construire se calculează potrivit legii.
(19) Taxa pentru prelungirea valabilității autorizației de construire se calculează la 30% din valoarea inițială a taxei de autorizare.
(20) Instituțiile abilitate prin lege să emită avize și acorduri în vederea autorizării lucrărilor de construcții, altele decât cele prevăzute la art. 5 alin. (1), au obligația emiterii acestora în termen de maximum 15 zile de la data înregistrării cererii/documentației, după caz, direct structurilor organizate de consiliile județene și locale sau, după caz, solicitantului.";
Având în vedere reglementarea legală complexă a elementelor ce trebuie întrunite pentru eliberarea autorizației de construire, este evident că existența unei astfel de autorizații a fost de natură să creeze convingerea cumpărătorilor că toată lucrarea de construcție a imobilului s-a desfășurat în condiții de legalitate.
Din întreaga situație de fapt, respectiv existența autorizației de construire, a procesului-verbal de recepție etc., rezultă că s-a creat aparența de legalitate, s-a dat impresia respectării tuturor cerințelor legale.
Ar fi excesiv să se ceară reclamanților să efectueze lucrări de săpare la fundație, anterior cumpărării pentru a da dovadă de diligență.
Efectuarea unor asemenea lucrări nu se circumscrie noțiunii de "diligență și prudență";, constituind o sarcină excesivă ce excede naturii contractului de vânzare-cumpărare.
Toate aceste circumstanțe, precum și faptul că lucrarea a fost realizată în regim de regie proprie - creează convingerea instanței că viciile au fost ascunse cu viclenie de către vânzător.
În consecință, termenul de prescripție al acțiunii în rezoluțiunea contractului este cel prevăzut de art.5 coroborat cu dispozițiile art.11 din Decretul nr.167/1958, privitor la prescripția extinctivă.
Astfel, conform art. 5 din acest act normativ, "Dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie."; Din interpretarea per a contrario, rezultă că în situația în care viciile au fost ascunse cu viclenie, cum este cazul în speță, termenul de prescripție este cel general, de 3 ani.
De asemenea, potrivit art.11 alin.2, acest termen începe să curgă, în situația acțiunii privind viciile unei construcții, de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.
Așadar, în speță, predarea construcții a avut loc la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 10.08.2009, astfel cum au stipulat părțile contractante.
La această dată începe să curgă termenul de 3 ani în interiorul căruia viciile ascunse trebuiau descoperite, termen ce s-a împlinit la 10.08.2013.
Potrivit expertizei, crăpăturile în pereții imobilului au apărut începând cu primăvara anului 2013, anterior împliniri termenului de 3 ani.
Așadar, de la momentul acesta, se presupune că reclamanții au luat cunoștință de existența viciilor, astfel că din primăvara anului 2013 începe să curgă termenul de prescripție de 3 ani pentru exercitarea acțiunii în rezoluțiune.
Însă, prezenta acțiune a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău la data de 18.09.2013, deci în interiorul termenului de prescripție.
Așadar, excepția prescripției este nefondată.
Sub un alt aspect, chiar dacă nu vânzătorul, personal, a executat lucrările de construire, aceasta nu este o cauză exoneratoare de răspundere în ceea ce îl privește pe acesta.
Faptul că, așa cum susțin apelanții, construcția ar fi fost realizată de o firmă de profil, nu este de natură să înlăture răspunderea vânzătorului pentru viciile construcției, între acest prezumtiv executant și reclamanți neexistând niciun raport juridic.
Nici susținerea potrivit căreia nu se impune rezoluțiunea contractului în condițiile în care există posibilitatea remedierii defecțiunilor, nu este fondată.
Astfel, expertul construcții a arătat, în cuprinsul raportului de expertiză, că, de fapt, remedierea deficiențelor ar însemna, practic, reconstruirea imobilului, lucrări care presupun costuri ce depășesc valoarea actuală a construcției.
Având în vedere aceste considerente, Tribunalul constată că apelul este nefondat și, în consecință, îl va respinge.
În temeiul art.453 NCPC, îi va obliga pe apelanți să plătească intimatului S.I. cheltuieli de judecată reprezentând onorar de avocat, conform chitanței de la dosar.
În baza art.19 alin.1 din O.U.G. nr.51/2008, cheltuielile procesuale avansate de către stat în favoarea apelanților, ca urmare a acordării ajutorului public judiciar, rămân în sarcina acestuia.
| ← Contestaţie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare | Fond funciar. Jurisprudență Fondul funciar → |
|---|
