Revendicare imobiliară. Jurisprudență Revendicare (acţiuni, bunuri, drepturi)
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 538 din data de 15.09.2015
Prin sentința civilă nr. 6032 din 30.09.2013 pronunțată de Judecătoria Bacău în dosarul 7704/180/2007 a fost admisă în parte acțiunea având ca obiect " revendicare imobiliară";, formulată de reclamanții O.L. ȘI O.R. în contradictoriu cu pârâții S.C. ȘI S.M. și au fost obligați pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 895mp teren intravilan situat în com. M. (tarlaua 10,parcelele 613,614,615 și 616,nr. cadastral 1528/2) identificat pe punctele de contur 1-2-3-4-5-6-7-8-1 în anexa nr. 1 a completării la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de d-l expert A.G. ( fl. 68). S-a luat act de declarația de renunțare la judecata capătului de cerere având ca obiect" ridicare construcții" și a fost obligată pârâta să plătească reclamanților suma de 2624,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța sentința civiă de mai sus instanța de fond a reținut următoarele:
"Reclamanții sunt proprietarii suprafeței de 13 508 mp teren situat în intravilanul loc. B., com. M. , jud.Bacău, identificat prin tarlaua 10 parcelele 606, 612-617 și 718 și tarlaua 7, parcelele 357, 378,353,356, 355 ,354, 351/1, 350/1, 363, 364, 335, 362, 360, 359, 352, 336, 334, 361 și 358, astfel cum rezultă din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. (filele8-9) din care suprafața de 895 mp teren- tarlaua 10, parcelele 613, 614, 615, și 616 -este stăpânită de către pârâți.
Această situație de fapt nu a fost contestată de către pârâți care au menționat că au dobândit posesia imobilului în anul 1995, în urma unei convenții încheiată cu numitul G.D. , concretizată într-un înscris sub semnătură privată intitulat "act de vânzare -cumpărare";.
Instanța reține, de asemenea, că acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458/10 iulie 2002, formulată de S.C. și S.M. a fost respinsă prin sentința civilă nr. 909/31 ianuarie2012 a Judecătoriei Bacău, recursul promovat de către recurenții reclamanți a fost respins prin decizia civilă nr. 227/28 februarie 2013.
Acțiunea în revendicare reprezintă acea acțiune prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
În cadrul acțiunii în revendicare, sarcina probei revine reclamantului, astfel cum prevede art. 1169 Cod civil, potrivit căruia:"; cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească";.
În cauză, instanța reține că reclamanții au făcut dovada calității de proprietari ai suprafeței de 895 mp de teren situat în loc. B., sat M., titlul lor de proprietate reprezentându-l contractul de vânzare cumpărare anterior enunțat.
În ceea ce îi privește pe pârâți, în întâmpinarea depusă aceștia nu au opus vreun titlu, dar , ulterior, au făcut referire la convenția încheiată în anul 1995, apoi la sentința civilă nr.1169/13 februarie 2008 a Judecătoriei Bacău, pentru ca la ultimul termen să invoce excepția dobândirii dreptului de proprietate ca efect al prescripției achizitive de 10 -20 de ani.
Referitor la convenția încheiată în anul 1995, instanța reține că aceasta reprezintă doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, de vreme ce nu a fost încheiată în forma prevăzută "ad validitatem"; de lege și că, prin urmare, dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 5 prăjini de teren nu s-a transmis de la G.D. către pârâții S.C. și S.M.; de altfel, la data la care a intervenit promisiunea, titlul de proprietate cu privire la terenul care a făcut obiectul acesteia nu fusese încă eliberat.
Sentința civilă nr. 1169/13 februarie 2008 a Judecătoriei Bacău nu le este opozabilă reclamanților O.L. și O R., aceștia neavând calitatea de părți în dosarul nr. 1183/180/2006.
Este de reținut că această hotărâre a fost pronunțată ulterior promovării prezentei acțiuni în revendicare, în contradictoriu, printre alții, și cu pârâtul G.D.- promitent vânzător care decedase anterior formulării acțiunii (respectiv la data de 15 iulie 2006), astfel încât nu avea capacitate procesuală de folosință, și în patrimoniul căruia nu se mai afla terenul care făcuse obiectul promisiunii bilaterale în condițiile în care fusese înstrăinat către reclamanții din prezenta cauză,prin act autentic; declarația promitentului vânzător, autentificată sub nr.366 din data de15 februarie 2006 la BNP A.L.D.- în sensul că terenul "vândut"; pârâtului S.C. "nu face parte din actul de vânzare către domnul O.L. încheiat în luna martie a anului 2002"; nu prezintă relevanță deoarece probatoriul administrat face proba contrară.
Cu privire la forța probantă a sentinței civile nr.1169/2008 a Judecătoriei Bacău au îndoieli chiar și pârâții de vreme ce, înainte ca instanța să acorde cuvântul pe fondul acțiunii în revendicare au invocat excepția dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu ca efect al uzucapiunii de 10 până la 20 de ani.
Potrivit art. 1895 Cod Civil, care reglementează acest mod de dobândire a proprietății : "cel care câștigă cu bună- credință și printr-o justă cauză un nemișcător determinat va prescrie proprietatea acestuia prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în raza teritorială a tribunalului județean unde se află nemișcătorul și prin 20 de ani,dacă locuiește afară din acea rază teritorială";.
Rezultă, așadar, că în cazul uzucapiunii de scurtă durată nu este suficientă existența unei posesii utile. Este necesar ca această posesie să se întemeieze pe un just titlu si, de asemenea,ea să fie de bună credință.
Justul titlu (art. 1897 alin.1 Cod Civil), se înfățișează ca un act juridic translativ de proprietate care îndeplinește toate condițiile de validitate cerute pentru transmisiunea proprietății, mai puțin aceea a calității de proprietar a transmițătorului, iar buna -credință (art.1898 alin.1 Cod civil) constă în convingerea posesorului că a dobândit lucrul de la adevăratul proprietar al acestuia.
În cauză, înscrisul intitulat "act de vânzare cumpărare"; , încheiat în anul1995 (promisiunea bilaterală de vânzare cumparare) nu poate constitui, raportat la cele enunțate anterior, just titlu, deoarece nu îndeplinește toate condițiile de validitate pentru transmisiunea proprietății.
Având în vedere situația de fapt reținută, respectiv împrejurarea că reclamanții sunt proprietarii suprafeței de 895mp teren situat în loc. B., com. M. (astfel cum a fost identificat în schița anexă a raportului de expertiza întocmit de expert A.G.), teren a cărui posesie este exercitată de către pârâți, care nu au făcut dovada dreptului lor de proprietate , precum și dispozițiile art. 480 Cod Civil, instanța constată că acțiunea în revendicare este întemeiată, astfel încât urmează a fi admisă.
În conformitate cu dispozițiile art. 246 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța va lua act de declarația reclamanților în sensul că renunță la judecata capătului de cerere având ca obiect " obligația de a face- ridicare construcții";
Văzând și dispozițiile art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă.";
Împotriva sentinței civile nr. 6032 din 30.09.2013 pronunțată de Judecătoria Bacău în dosarul 7704/180/2007 au declarat apel, înregistrat ca recurs, pârâții S.C. și S.M., solicitând desființarea în totalitate a sentinței civile atacată și pe fond respingerea acțiunii în revendicare imobiliară.
În motivarea recursului se arată că instanța a omis să rețină valoarea probatorie a sentinței civile nr. 1169/2008, a interogatoriului și a declarației martorului propus de către pârâți si nici nu a făcut referire în motivare la aceste apărări și mijloace de proba. În motivare instanța a dat o greșita interpretare actelor juridice prezentate de către pârâți în cauză.
În acțiunea în revendicare, pârâții au înțeles să formuleze apărări atât în temeiul titlului - sentința civila nr. 1169/2008 - cât și pe excepția uzucapiunii si compararea titlurilor. Atât în situația comparării titlurilor cât și în situația uzucapiuni decenale, câștig de cauza au pârâții deoarece in primul caz titlul nostru declarativ provine de la adevăratul proprietar unic - G.D. - au avut posesia mai caracterizată decât reclamanții care, deși au opus titlul lor translativ de proprietate, acesta este infirmat de către vânzător și nu au avut niciodată posesia asupra terenului.
Actul autentic al reclamanților este anihilat de actul autentic - declarația vânzătorului G.D. - care la 15.02.2006 în fața B.N.P.A. "A.L.D." a precizat ca revoca contractul de vânzare - cumpărare nr. 1458 din 10.07.2002, în privința terenului in suprafața de 895 mp, pe care 1-a vândut in 1995 pârâtului S.C. Declarația este expresă și în privința contractului de vânzare - cumpărare nr. 1458/2002 în sensul în care acest teren nu face parte din actul de vânzare către O.L. si O R. astfel că, respectând principiului simetriei actelor juridice era necesar ca instanța să rețina care este efectul juridic al acestui act juridic unilateral care nu poate fi ignorat în raporturile dintre părțile in litigiu.
Sentința civila nr. 1169 din 13.02.2008 are efecte între autorul reclamanților G.D. si parați si pe cale de consecința are valoarea unui act juridic care are valoarea de proba în cauză. Prin urmare, efectul principal al partajului judiciar realizat prin sentința civilă nr. 1169/2008 este acela că G.D. a devenit proprietar cu efect retroactiv de la decesul lui N.P., iar fam. C. este considerată de la aceeași dată a decesului autorului lor, că nu au avut proprietatea acestui teren.
Consecință a acestui efect juridic al sentinței civile nr. 1169/2008 este și faptul că la data 10.07.2002 singurul care era proprietar exclusiv al terenului de 895 mp era G.D. și nu si cele trei succesoare din fam. C. (N.C., M.T. si R.C.). Prin urmare, revocarea consimțământului exprimat prin mandatar la 10.07.2002 de către G.D. prin efectul declarației autentice nr. 366 din 15.02.2006 este de natură să lipsească de dreptul de proprietate asupra terenului de 895 mp pe reclamanții O.
În ceea ce privește excepția uzucapiunii, consideră îndeplinite cele patru condiții desprinse din reglementarea art. 1895 C. Civil. La 20.05.1995 terenul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare era în proprietate indiviză ceea ce a determinat și declanșarea acțiunii oblice și de perfectare finalizate prin sentința civila nr. 1169/2008. Justul titlu este în principal promisiunea bilaterală din 20.05.1995 perfectată la 13.02.2008 prin sentința civila nr. 1169 și coroborată cu declarația autentificată nr. 366 din 15.02.2006.
Intimații-reclamanți O.L. ȘI O.R. au formulat întâmpinare prin care solicită respingerea recursului ca fiind neîntemeiat și menținerea sentinței ca temeinică si legală. Pe baza probelor administrate în cauză, prin compararea titlurilor, instanța a stabilit ca reclamanții sunt proprietarii suprafeței de teren de 895 m.p. ce face parte integrantă din obiectul material al contractului nr. 1458/2002, care este valid ., respingând acțiunea de constatare a nulității actului, conform sentinței civile nr.909/31.01.2012, pronunțată în dosar civil nr.9025/180/2008, care a fost menținută prin decizia civila nr. 227/2013 a Tribunalului Bacău. Motivele de recurs invocate respectiv sentința civila nr. 1169/2008 au fost verificate de către instanțe la soluționarea dosarului care a avut ca obiect nulitate titlu și așa cum a menționat mai sus, s-a respins actiunea si sentința este definitivă.
Excepția uzucapiunii de 10 ani corect a fost soluționată de către instanța de fond, motivându-se că înscrisul prezentat de către recurenți nu îndeplinește cumulativ condițiile legale, ca act de vânzare - cumpărare, încheiat în anul 1995, nu constituie just titlu,pentru că nu îndeplinește condițiile de validitate de transmitere a proprietății, așa cum prevede art. 1895.art. 1897 și ale art. 1899 al.1 V.CC.
În recurs nu s-au administrat probatorii noi.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Tribunalul reține următoarele:
În speță atât reclamanții cât și pârâții au invocat titluri de proprietate , astfel că în cadrul prezentei acțiunii în revendicare esențial este compararea titlurilor de proprietate invocate , pentru a stabili care dintre ele este mai bine caracterizat.
Astfel , reclamanții au invocat ca titlu de proprietate contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C., iar pârâții au invocat pe de o parte existența unui titlu de proprietate , convenția încheiată cu numitul G.D. , concretizată într-un înscris sub semnătură privată intitulat "act de vânzare -cumpărare";, perfectată prin sentința civilă nr.1169/13 februarie 2008 a Judecătoriei Bacău, (prin aceeași sentință efectuându-se și partajul cu privire la suprafața de 897 mp), iar pe de altă parte au invocat uzucapiunea.
În cauza Amurăriței c. României pronunțată în 2008, Curtea Europeană a arătat că instanțele trebuie sa țină cont chiar și de constatările de fapt din procedurile judiciare anterioare finalizate prin hotărâri definitive, si să nu le repună în discuție într-o nouă procedură.
În consecință, Tribunalul are în vedere că, cu putere de lucru judecat , prin sentința civilă nr. 909/31 ianuarie 2012 a Judecătoriei Bacău s-a respins acțiunea de constare a nulității contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. ( rămasa irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia civilă nr. 227/28 februarie 2013) și s-a reținut că terenul ce face obiectul înscrisului sub semnătură privată încheiat între G.D. și reclamanți (pârâții din prezenta cauză) a făcut obiectul și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1458 din data de 10 iulie 2002 la BNP Z.C.C. , că intenția numitului G.D. a fost să înstrăineze cumpărătoarei O.L. întreaga suprafață de teren înscrisă in titlul de proprietate și că nu are relevanță declarația autentică cu nr. 366/2006, ulterioară încheierii actului în formă autentică, prin care G.D. ar susține că nu a înțeles să înstrăineze și terenul vândut reclamanților( pârâții din prezenta cauză). Prin aceeași hotărâre s-a reținut că terenul ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată nu a ieșit din patrimoniul lui G.D. și nu a intrat în patrimoniul reclamanților( pârâții din prezenta cauză).
În consecință, atunci când s-a efectuat partajul după defunctul N.P. și s-a perfectat convenția de vânzare-cumpărare pentru terenul de 897 mp acest teren nu mai era în patrimoniul rămas după defunctul N.P.
De altfel, în ceea ce privește justul titlu invocat în susținerea uzucapiunii, Tribunalul reține că sentința civilă nr. 1169/13 februarie 2008 a Judecătoriei Bacău, prin care s-a dispus partajul cu privire la suprafața de 897 mp are efect declarativ în ceea ce privește partajul și nu poate servi ca just titlu. Instanța de fond în mod corect a reținut că , înscrisul intitulat "act de vânzare cumpărare"; , încheiat în anul1995 (promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare) nu poate constitui,just titlu, deoarece nu îndeplinește toate condițiile de validitate pentru transmisiunea proprietății, iar sentința civilă civilă nr.1169/13 februarie 2008 a Judecătoriei Bacău prin care a fost perfectată convenția și invocată ca just titlu, a fost pronunțată în anul 2008 , dată de la care nu au trecut decât 7 ani , astfel că, nici la data pronunțării prezentei decizii, nu se poate reține împlinirea termenului pentru uzucapiunea scurtă.
Instanța de fond a făcut o analiză a celor două titluri de proprietate invocate de părți stabilind în mod corect că titlul de proprietate al reclamanților este mai bine caracterizat.
Față de cele reținute mai sus , Tribunalul reține că recursul este nefondat și având în vedere dispozițiile art. 312 alin.1 Cod de procedură civilă, urmează să - l respingă.
| ← Fond funciar. Jurisprudență Fondul funciar | Ordonanţă preşedinţială. Jurisprudență Ordonanţă Preşedinţială → |
|---|
