Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria LEHLIU-GARA Sentinţă civilă nr. 115 din data de 18.02.2013
SENTINȚA CIVILĂ NR. 115/18.02.2013 (hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare)
Pe rol, pronunțarea cauzei civile având ca obiect "hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare";, acțiune formulată de reclamanta X, împotriva pârâților X
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 11.02.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi ce face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea cauzei la data de astăzi.
I N S T A N Ț A
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr.X/249/19.09.2012, reclamanta X (domiciliată în X) i-a chemat în judecată pe pârâții X(domiciliat în orașul X), X (domiciliat în X) și X (domiciliat în X), pentru ca în baza probelor ce se vor administra, să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea terenului extravilan arabil în suprafața de 4,00 ha, situat în extravilanul com. X, tarlaua 83, parcela 58 având ca vecinătăți: la Nord - X, la Est -X, la Sud - X, la Vest -X, teren ce se desprinde din suprafața totală de 7,500 ha teren extravilan arabil situat în tarlaua 83, parcela 58, cu vecinătățile: la Nord - X la Est - X, la Vest - X, conform titlului de proprietate nr. X/24.07.1992 emis de C.J.S.D.P.A.T Călărași, pronunțând o hotărâre judecătorească ce va ține loc de act autentic de proprietate, în care să aibă calitatea de cumpărător și pârâții prezentei cauze, calitatea de vânzători.
În motivarea cererii arată că potrivit Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X din 10.09.2010, eliberat de Biroul Notarial "notariatul Public X";, pe care l-a încheiat cu promitenta-vânzătoare X, aceasta s-a obligat să-i vândă terenul sus¬menționat.
Precizează că X a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare în calitate de moștenitoare a defunctei X, în baza certificatului de moștenitor nr. X din 12.07.2000, eliberat de Biroul Notariatului Public X.
Mai arată că, întrucât promitenta-vânzătoare nu avea întabulat dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul antecontractului, au hotărât de comun acord ca reclamanta să suporte cheltuielile ocazionate de întocmirea documentației cadastrale, astfel încât până la data de X să se poată prezenta la notariat pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Arată că pentru acest teren a achitat promitentei-vânzătoare prețul integral de 14.000 lei, aceasta precizând că nu mai are alte pretenții, indiferent de data la care se va încheia actul notarial.
La data de X, X a decedat, fără a se finaliza documentația cadastrală.
Mai arată că ulterior a trebuit să facă numeroase demersuri pentru a identifica moștenitorii promitentei-vânzătoare, care, în conformitate cu clauza stipulată în antecontract, au obligația să perfecteze contractul în formă autentică.
Precizează că a intrat în posesia terenului de la data încheierii actului, dar fără un titlu în formă autentică este lipsită de atributele dreptului de proprietate, așa cum sunt precizate și definite de Codul civil.
În drept : art. 1073 C. civ., art. 5, alin. 2, art. 6 titlul X din legea nr. 247/2005.
În dovedirea celor prezentate mai sus solicită proba înscrisuri și alte mijloace de proba utile cauzei.
Cererea a fost legal timbrată.
Alăturat cererii s-au atașat următoarele înscrisuri în xerocopie: antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/2010, certificat de moștenitor nr. X/2000, anexa 24 privind sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale, titlul de proprietate nr. X/1997, acte de stare civilă.
La data de X s-a înregistrat la dosar întâmpinarea formulată de către pârâtul X, prin care-și exprimă acordul față de cererea de chemare în judecată și în care învederează faptul că nu s-a perfectat actul de vânzare din cauza poziției pârâtului X, care refuză dezbaterea succesiunii de pe urma defunctei X.
La termenul din data de X, reclamanta a formulat în cauză cerere completatoare, prin care, în contradictoriu cu pârâții, solicită să se dispună dezbaterea moștenirii patrimoniului succesoral rămas de pe urma defunctei X, decedată la X, cu ultimul domiciliu în orașul X, urmând să se stabilească: masa succesorală rămasă de pe urma defunctei, compusă din terenul extravilan arabil în suprafață de 4 ha, situat în tarlaua 83, parcela 58, cu vecinătățile, la Nord - X, la Est - X, la Sud - X, la Vest - moștenitorii X, teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu promitenta-vânzătoare, extras din suprafața de 7 ha și 5000 m.p. a tarlalei 83, parcela 58 și din suprafața totală de 9 ha și 6404 m.p. stabilită prin Titlul de proprietate nr.X/ 24.07.1997; calitatea de moștenitori ai defunctei a lui X - soț, X - fii; cotele cuvenite moștenitorilor din patrimoniul reprezentat de terenul extravilan arabil în suprafață de 4 ha.
Conform clauzei înscrise în antecontractul de vânzare-cumpărare, moștenitorii promitentei-vânzătoare aveau obligația finalizării acestei tranzacții. Precizează că la dosarul cauzei se află ca probe înscrisurile ce vor servi și la soluționarea dezbaterii succesorale, respectiv: antecontractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor al lui X, adresa cu Anexa 24 privind succesorii lui X, Titlul de proprietate.
În ședința publică din data de X pârâtul X a depus întâmpinare la cererea completatoare a acțiunii principale formulată de reclamanta X, prin care solicită respingerea, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, cererii completatoare a reclamantei prin care solicită stabilirea masei succesorale, a moștenirilor și cotelor acestora precum și partajul masei succesorale rămase de pe urma defunctei X, decedată la 15.10.2010.
Arată că în acest sens înțelege să invoce excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu privire la solicitarea de stabilire a masei succesorale, a moștenirilor și cotelor acestora precum și partajul masei succesorale rămase de pe urma defunctei X, decedată la X, inclusiv cu privire la solicitarea de partajare a suprafeței de 4 ha teren situată în extravilanul com. X ce a format obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/10.09.2010 de BNP X.
Mai arată că, în conformitate cu prevederile art. 634, 667, 669 - 686 și art. 1143 Cod civil, fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote părți din dreptul de proprietate (în cazul coproprietății obișnuite) sau există coproprietate în devălmășie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane iar ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune, încetarea coproprietății prin partaj poate fi solicitată oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească iar conform art. 1143 cod civil nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, moștenitorul poate cere oricând ieșirea din indiviziune, chiar și atunci când există convenții sau clauze testamentare care prevăd altfel.
Mai arată că reclamanta nu are calitate procesuală activă pentru a solicita partajul masei succesorale întrucât nu este nici moștenitoarea defunctei mame Xna (moștenitorii defunctei fiind subsemnatul și pârâtul X, în calitate de fii și X, în calitate de soț supraviețuitor) și nu are nici un drept de coproprietate asupra vreunei suprafețe de teren ce formează masa succesorală rămasă de pe urma defunctei mame X
Arată de asemenea, că reclamanta nu este nici creditoarea defunctei X pentru a putea solicita dezbaterea succesiunii și partajul averii succesorale rămasă de pe urma acestei defuncte.
Defuncta X și-a asumat prin promisiunea bilaterală încheiată cu reclamanta o obligație de a face (de a se prezenta la notarul public și de a încheia actul autentic de vânzare - cumpărare) care la deces s-a transferat în patrimoniul succesorilor.
Cum moștenitorii defunctei X nu și-au îndeplinit până în prezent această obligație de a încheia cu reclamanta actul autentic de vânzare a suprafeței de 4 ha, demersul reclamantei este legal și admisibil.
Mai arată că acțiunea formulată de reclamantă având ca obiect constatarea vânzării cumpărării suprafeței de 4 ha situată în extravilanul comunei Frăsinet, județul Călărași, ce a format obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. X/ 10.09.2010 de BNP X, nu este împiedicată și nici condiționată, sub nici o formă, de inexistența partajului masei succesorale rămasă de pe urma defunctei Negulescu Ioana. Nu este necesar realizarea partajului succesoral întrucât autoarea a încheiat antecontractul întrucât era proprietară și putea dispune de orice bun din patrimoniul ei. Alta era situația în care antecontractul ar fi fost încheiat după deces de unul dintre moștenitori care ar fi dispus de un bun coproprietate care ar fi făcut parte din masa succesorală.
Conform antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. X3/10.09.2010 de notarul public X din cadrul Biroului Notarial "Notariatul Public X";, obiectul promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare l-a constituit un bun individual, concret și clar determinat: suprafața de 4 ha teren arabil situată în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecini: la N - X, la E X, la S- X și la V - X. Arată de asemenea că se face o mențiune importantă în antecontract conform căreia terenul de 4 ha astfel cum a fost individualizat și determinat sub aspectul situării, întinderii și vecinilor, se desprinde din suprafața de 7,50 ha situată în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecini: la N - X, la E - X, la S - X și la V - X bun imobil pe care defuncta X l-a dobândit prin moștenire legală de la defuncta X (mama lui X, singurul moștenitor al defunctei X) conform certificatul de moștenitor nr. X/12.07.2000 iar defuncta X l-a dobândit la rândul ei în baza Legii 18/1991 prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. X/1997 emis de CJSDPT Călărași.
În această situație arată că, admisibilitatea acțiunii reclamantei nu este afectată sub nici o formă de realizarea partajului.
Pentru aceste considerente, solicită respingerea cererii reclamantei de partajare a masei succesorale rămasă de pe urma defunctei mame X ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
În drept s-a invocat dispozițiile art. 115 Cod procedură civilă.
În dovedirea celor prezentate solicită proba cu înscrisuri.
La termenul din 14.01.2013 reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea depusă de pârâtul Negulescu Mirel.
În ceea ce privește excepției lipsei calității sale procesuale active în a solicita dezbaterea succesorală privitoare la acest teren, cere a se respinge, întrucât atât în Codul civil vechi (art. 974), cât și în Codul civil nou (art. 1560) se prevede posibilitatea ca printr-o acțiune oblică (indirectă sau subrogatorie) o persoană să-și poată realiza dreptul (creanța) atunci când debitorul nu înțelege să-și exercite posibilitatea dobândirii unor bunuri.
Aceasta este situația și în cauza de față, în care moștenitorii defunctei X, pârâții din dosar, refuzând să procedeze la dezbaterea moștenirii, ceea ce o pune în imposibilitatea soluționării acțiunii și, implicit, a realizării dreptului său legitim.
Arată că, pentru promovarea cererii completatoare nu trebuie să aibă calitatea de moștenitoare a defunctei X, cum se susține în întâmpinare, ci interesul de a se substitui debitorilor-pârâți pentru a exercita procedura dezbaterii succesorale pe care aceștia o refuză (sau o neglijează) în contra intereselor sale. Stabilirea calității de moștenitori ai defunctei X, a soțului supraviețuitor și a celor doi fii, este necesară pentru atestarea calității lor de pârâți în această cauză și realizarea principiului contradictorialității procesului.
Prin cererea sa completatoare, arată că a cerut dezbaterea succesorală și constatarea calității de moștenitori a celor trei succesibili numai cu privire la terenul arabil de 4 ha ce face obiectul antecontractului și nu cu privire la întreaga masă succesorală, cum eronat a înțeles pârâtul, masă mult mai vastă și mai valoroasă rămasă de pe urma defunctei.
Arată că nu a solicitat nici ieșirea din indiviziune a moștenitorilor privitor la vreo masă succesorală, cum tot eronat a înțeles acesta.
Poziția pârâtului față de solicitarea sa este cu atât mai de neînțeles cu cât, pe fond, acesta este de acord cu acțiunea promovată de constatare a vânzării-cumpărării respectivului teren.
Acesta recunoaște tranzacția dintre reclamantă și defunctă și este de acord să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea, demersul fiind calificat "legal și admisibil";. Ceea ce nu înțelege pârâtul este faptul că prin decesul promitentei-vânzătoare, terenul respectiv transferându-se în patrimoniul succesoral, este necesară, pentru admiterea acțiunii sale (și realizarea dreptului) să se constate calitatea de moștenitori a pârâților privitor la acest teren, altfel aceștia având doar calitatea de succesibili.
Solicită respingerea excepției invocate, să se constatate legalitatea cererii sale completatoare și să se admită acțiunea așa cum și fost formulată și completată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.X/24.07.1997 Comisia Județeană Călărași de fond funciar a reconstituit pe numele X dreptul de proprietate asupra a 9 ha și 9632 mp, teren situat pe teritoriul com. X, jud. Călărași, din care 7 ha și 5000 mp având categoria de folosință arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58 între vecinii: la N - X, la E - X, la S - X și la V - X.
La data de X0 a fost emis de către BNP X din or. X certificatul de moștenitor nr. X/12.07.2000, de pe urma defunctei X (decedată la 05.07.1992), conform căruia în masa succesorală rămasă de pe urma defunctei se regăsește dreptul de proprietate asupra celor 9 ha și 9632 mp, reconstituit potrivit titlului de proprietate nr.X/24.07.1997, situat pe teritoriul com. X, din care 7 ha și 5000 mp având categoria de folosință arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58 iar unica moștenitoare a defunctei X, căreia îi revine întreaga masă succesorală, este X, fiică.
După emiterea certificatul de moștenitor nr. X/12.07.2000, la data de 10.09.2010, între X, în calitate de promitent-vânzător și reclamanta X, în calitate de promitent-cumpărător, a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare - filele 6-8), prin care promitentul-vânzător s-a obligat să-i vândă reclamantei terenul arabil extravilan în suprafață de 4,0000 ha teren arabil situat în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S- X și la V - X teren desprins din suprafața totală de 7, 5000 ha având categoria de folosință arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S - X și la V - X, cu prețul total de 14.000 lei, sumă ce a fost achitată integral la data încheierii antecontractului.
În antecontract părțile au prevăzut că în situația în care intervine decesul promitentei-vânzătoare, moștenitorii săi au obligația ca după eliberarea certificatului de moștenitor să perfecteze în fărmă autentică contractul de vânzare-cumpărare al suprafeței descrise mai sus.
Promitenta-vânzătoare X a decedat la data de X, de pe urma acesteia nu s-a dezbătut moștenirea, însă din actele de identitate de la dosar, din Anexa 24 (fila 10) și având în vedere poziția exprimată de pârâți, rezultă că defuncta îi are ca moștenitori pe pârâții X (soț supraviețuitor), X (fii).
În ședința publică din 14.01.2013 instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în a solicita dezbaterea succesiunii defunctei X, mai exact în a stabili moștenitorii defunctei și faptul că în masa succesorală lăsată de defunctă se găsește și obligația de a perfecta actul de vânzare-cumpărare privind suprafața de 4,0000 ha.
Instanța, față de probatoriul administrat în cauză, constată că s-a făcut dovada calității pârâților de moștenitori ai defunctei promitente-vânzătoare X.
Cum în masa succesorală lăsată de defunctă se găsește și obligația de a perfecta actul de vânzare-cumpărare privind suprafața de 4,0000 ha, această obligație s-a transmis moștenitorilor defunctei, respectiv pârâților X (soț supraviețuitor), X.
Practica judecătorească și literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea cumpărarea unui imobil, este necesar ca între părți să fi intervenit un act în care să se precizeze condițiile vânzării.
Astfel, admisibilitatea acțiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare si modalitatea de plată a prețului, prețul constituind elementul de bază într-o convenție de vânzare cumpărare, menționarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă el îndeplinește condițiile de valabilitate necesare oricărui contract.
Conform adeverinței de rol agricol nr. X/14.01.2013 și a certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. X/14.01.2013, ambele eliberate de Primăria X figurează înscrisă în evidențele agricole și fiscale cu teren arabil extravilan în suprafață de 4,0000 ha în tarlaua 83, parcela 58.
Conform art. 1294 Cod civil 1864, aplicabil față de data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul.
Potrivit art. 1073 Cod civil 1864 creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Art. 2 alin. 1 Titlul X din Legea nr.247/2005 (în vigoare la momentul încheierii antecontractului) dispunea că terenurile, cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Instanța constată că toate condițiile de valabilitate necesare oricărui contract sunt îndeplinite de antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X/10.09.2010 de notarul public X din cadrul Biroului Notarial "Notariatul Public X"; cu privire la terenul arabil extravilan în suprafață de 4,0000 ha, situat pe teritoriul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S- rest proprietate X și la V - X (teren desprins din suprafața totală de 7, 5000 ha având categoria de folosință arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S - X și la V - X), cu prețul total de 14.000 lei.
Având în vedere că părțile (inițiale) s-au obligat să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumpărare, se naște în sarcina acestora (iar în cazul defunctei, al moștenitorilor acesteia) obligația de a încheia contractul asumat, deci obligația de a perfecta convenția încheiată.
Această soluție se impune în temeiul principiului executării în natură a obligației și reparării în natură a prejudiciului prevăzut de art. 1073 și art. 1077 Cod civil, care permite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere și clauzele prevăzute în acest sens în antecontract, aspect reglementat și de dispozițiile art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Fată de toate aceste considerente, instanța, având în vedere dispozițiile art. 1073 și 1077 Cod civil, precum și acordul tuturor pârâților în ceea ce privește intervenirea ca valabilă a vânzării-cumpărării, constată întemeiată acțiunea reclamantei, urmând a o admite.
Urmează a constata că la data de 10.09.2010, între defuncta X, avându-i ca moștenitori pe pârâții X (soț supraviețuitor), X și X (fii) - în calitate de vânzător, pe de o parte, și reclamanta X - în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren arabil extravilan în suprafață de 4,0000 ha situat în extravilanul comunei X, județul Călărași, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S- X și la V - X (teren desprins din suprafața totală de 7, 5000 ha având categoria de folosință arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S - X și la V - X; identificat în titlul de proprietate nr. X/24.07.1997), cu prețul total de 14.000 lei achitat integral de reclamantă.
Prezenta hotărâre urmează a ține loc de contract de vânzare cumpărare a terenului arabil extravilan identificat mai sus.
Urmează a se lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Văzând și dispozițiile art. 2821 C.proc.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamanta X (domiciliată în X) în contradictoriu cu pârâții X (domiciliat în orașul X), X (domiciliat în X) și X (domiciliat în X).
Constată că, la data de 10.09.2010, între defuncta X, avându-i ca moștenitori pe pârâții X (soț supraviețuitor), X și X (fii) - în calitate de vânzător, pe de o parte, și reclamanta X - în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren arabil extravilan în suprafață de 4,0000 ha situat în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S- X și la V - X (teren desprins din suprafața totală de 7, 5000 ha având categoria de folosință arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăți: la N - X, la E - X, la S - X și la V - X; identificat în titlul de proprietate nr. X/24.07.1997), cu prețul total de 14.000 lei achitat integral de reclamantă.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare cumpărare a terenului arabil extravilan identificat mai sus.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 18.02.2013.
| ← Plângere contravenţională OUG 195/02. Jurisprudență | Contestaţie decizie de pensionare. Jurisprudență Asistenţă... → |
|---|
