hotărâre care să ţină loc de act autentic. Jurisprudență Bunuri şi valori imobiliare
| Comentarii |
|
Judecătoria MANGALIA Sentinţă civilă nr. 56 din data de 20.01.2015
Prin convenția autentificată sub nr. …. din 20.10.2006 de BNP S C, reclamantul M și-a asumat obligația de a construi, pe cheltuiala sa, două construcții pe terenul în suprafață de 899,76 mp situat în intravilanul municipiului Mangalia, parcela …, având numărul cadastral …, teren proprietatea pârâtului C în temeiul contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. … din data de 20.10.2006 de BNP S C, obligația incluzând obținerea documentației necesare construcției, realizarea acesteia, angajarea lucrătorilor și achiziționarea materialelor, în vreme ce pârâtul s-a obligat ca, după finalizarea construcțiilor și încheierea procesului - verbal de recepție, să înstrăineze reclamantului una dintre construcții, ce urma a fi stabilită prin acordul părților, precum și suprafața de 450 mp de teren aferentă acesteia.
Exemplarul convenției rămas în posesia pârâtului (fila 106 verso) poartă mențiunea olografă, atestată de către reclamant prin semnătură, că acesta se obligă să edifice cele două construcții până la data de 30.04.2007, iar completarea convenției cu această clauză este confirmată prin răspunsul la întrebarea nr. 3 din interogatoriu, reclamantul afirmând că nu a construit casele în termen de un an deoarece nu a avut bani.
În vederea aducerii la îndeplinire a obligațiilor asumate prin convenție, reclamantul a fost împuternicit de către pârât, prin procura specială autentificată sub nr. …din data de 20.10.2006 de BNP S C, să efectueze formalitățile legale pentru obținerea autorizației de construire necesară edificării celor două construcții, iar în acest sens s-a eliberat de către Primăria municipiului Mangalia autorizația de construire nr. … din data de 22.02.2008, emisă pe numele pârâtului C.
Anterior eliberării autorizației, prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 18.01.2008, reclamantul M a achiziționat de la SC B E SRL Gheorgheni, reprezentată de martorul B, o construcție având regimul de înălțime P + 1 în suprafață utilă de 169 mp, în valoare totală de 50.700 de euro, din care, la data perfectării contractului, ar fi fost achitat un avans de 25.350 de euro.
Prin declarația autentificată sub nr. … din data de 02.04.2009 de BNP A P, pârâtul C a revocat procura specială autentificată sub nr. … din data de 20.10.2006 de BNP S C, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. … din 29.07.2009 de același birou notarial pârâtul a procedat la dezmembrarea terenului în suprafață de 899,76 mp situat în mun. Mangalia, parcela…, jud. Constanța, în două loturi, respectiv lotul 1 în suprafață de 400 mp având numărul cadastral … și lotul 2 în suprafață de 500 mp (suprafața din acte fiind de 499,76 mp) având numărul cadastral …, iar, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … din 29.07.2009 de BNP S C, a vândut numitului O cel de-al doilea lot rezultat în urma dezmembrării.
Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare) este acea convenție care dă naștere unor obligații de a face, părțile asumându-și îndatorirea de a încheia în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare - cumpărare. În cazul neexecutării de către promitentul vânzător a obligației asumate, promitentul cumpărător are mai multe drepturi ce decurg din această convenție, drepturi ce pot fi valorificate, în plan procesual, printr-o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, cu posibilitatea obținerii unor daune interese, sau printr-o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, aceasta din urmă având drept fundament juridic dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în varianta în vigoare la momentul nașterii raportului juridic obligațional.
În cauza de față, între reclamantul M și pârâtul C s-a încheiat convenția autentificată sub nr. … din 20.10.2006 de BNP S C, prin care reclamantul și-a asumat obligația de a construi, pe cheltuiala sa, două construcții pe terenul în suprafață de 899,76 mp situat în intravilanul municipiului Mangalia, parcela …, având numărul cadastral …, proprietatea pârâtului, iar acesta din urmă s-a obligat ca, după finalizarea construcțiilor și încheierea procesului verbal aferent, să înstrăineze reclamantului una dintre construcții, ce urma a fi stabilită prin acordul părților, precum și terenul în suprafață de 450 mp aferent acesteia.
Deși s-a angajat convențional să edifice ambele construcții până la data de 30.04.2007, iar la întrebarea nr. 3 din interogatoriu a răspuns că nu a construit casele până la termenul stabilit deoarece nu a avut bani, reclamantul a promovat prezenta acțiune, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafață de 400 mp situat în municipiul Mangalia, stațiunea Venus, parcela …, lot 1, având numărul cadastral …, înscris în cartea funciară …., apreciind că are calitatea de proprietar asupra construcției edificate pe acest teren.
Examinând cu prioritate excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâți, instanța reține că întreg imobilul menționat anterior, inclusiv terenul în suprafață de 400 mp situat în mun. Mangalia, stațiunea Venus, parcela …, lot 1, având numărul cadastral …, înscris în cartea funciară …, a rămas în posesia reclamantului, aspect care rezultă din sentința civilă nr. 904 din 24.03.2011 a Judecătoriei Mangalia, prin care s-a constatat perimată o acțiune formulată de pârâtul C având ca obiect evacuarea reclamantului din imobil, dar și din răspunsul aceluiași pârât la întrebarea nr. 23 din interogatoriu, acesta recunoscând că l-a lăsat pe reclamant să stea în casă; or, dat fiind că lăsarea terenului în posesia reclamantului echivalează cu recunoașterea de către pârâți a dreptului a cărui acțiune se prescrie și are valoarea cauzei de întrerupere a cursului prescripției extinctive prevăzută de art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, act normativ sub imperiul căruia ar fi început să curgă termenul de prescripție, instanța constată că excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâți este neîntemeiată și va fi respinsă.
Pe fondul cauzei, procedând la soluționarea acesteia în limitele învestirii sale prin cererea modificatoare și fără a face aprecieri cu privire la drepturile dobândite de reclamant asupra construcției, ca efect al încheierii contractului de vânzare cumpărare din data de 18.01.2008 cu SC BE SRL Gheorgheni, instanța reține că acțiunea reclamantului se fundamentează faptic pe o modificare a clauzelor contractuale lipsite de echivoc ale convenției autentificate sub nr. … din 20.10.2006, împrejurare care, în opinia sa, îl îndreptățește să solicite suplinirea consimțământului pârâților la perfectarea contractului de vânzare - cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 400 mp situat în mun. Mangalia, stațiunea Venus, parcela…, lot 1, având numărul cadastral …, însă consideră că susținerile sale sunt neîntemeiate.
Astfel, cu toate că, așa cum instanța a reținut anterior, reclamantul s-a angajat prin convenția inițială să edifice ambele construcții până la data de 30.04.2007, urmând ca, după finalizarea construcțiilor și încheierea procesului - verbal de recepție, pârâtul să înstrăineze reclamantului una dintre construcții și terenul aferent în suprafață de 450 mp, iar la întrebarea nr. 3 din interogatoriu reclamantul a răspuns că nu a edificat cele două case până la termenul stabilit datorită unor dificultăți financiare cu care s-a confruntat, acesta a afirmat, în considerentele acțiunii introductive, că a convenit cu pârâtul C asupra edificării unei construcții tip casă de vacanță cu o amprentă la sol de circa 50 mp și că, ulterior, pârâtul nu a mai dorit edificarea unei construcții în modalitatea convenită inițial, ci a uneia mai mari gen pensiune turistică, însă nu a făcut dovada susținerilor sale prin prezentarea unui înscris care să aibă valențele unui act adițional la convenția autentificată sub nr. …. din 20.10.2006, pârâtul C a negat la interogatoriu că ar fi solicitat edificarea unei construcții de tipul celei menționate de reclamant, iar martorul B a declarat că, în timpul unei discuții purtate cu ambele părți, a înțeles că acestea au convenit să fie edificată mai întâi casa reclamantului, fără a se referi la vreo solicitare a pârâtului C în sensul edificării unei locuințe diferite de cea convenită inițial de părți.
În continuarea aceluiași raționament, reclamantul a arătat că, la solicitarea pârâtului, i-ar fi remis acestuia, în prezența martorului B, suma de 10.000 de euro reprezentând contravaloarea terenului în suprafață de 400 mp situat în mun. Mangalia, stațiunea Venus, parcela …, lot 1, având numărul cadastral …., diferența până la 12.000 de euro, cât ar fi convenit părțile că reprezintă valoarea lotului inițial de 450 mp, respectiv 2.000 de euro, constituind valoarea celor 50 mp pierduți de el, însă nici aceste susțineri nu pot fi reținute din moment ce pârâtul C a negat că ar fi primit de la reclamant această sumă, iar martorul B a declarat că nu a fost de față la înmânarea de către reclamant a vreunei sume de bani către pârât, ci doar a înțeles, din discuțiile purtate cu ocazia întâlnirii sale cu părțile într-un restaurant din Gheorgheni, că ar fi fost achitată suma respectivă, fără a putea afirma cu certitudine că pârâtul a recunoscut, în prezența sa, primirea sumei de 10.000 de euro cu titlu de preț al acelui teren.
Afirmația reclamantului potrivit căreia s-a aflat în imposibilitate morală de a-și preconstitui un înscris doveditor al remiterii către pârât a sumei de 10.000 de euro întrucât acesta a fost asociatul său, încă din 2007, în cadrul SC S O C SRL, chiar dacă s-ar dovedi reală și ar face posibilă, inclusiv în lipsa unei convenții a părților sub acest aspect, valorificarea depoziției martorului B, nu poate conduce la concluzia certă că reclamantul ar fi achitat pârâtului C suma de 10.000 de euro reprezentând contravaloarea terenului în suprafață de 400 mp situat în municipiul Mangalia, stațiunea Venus, parcela …, lot 1, dat fiind caracterul evaziv al declarației martorului, care nu a asistat la predarea efectivă a sumei de bani.
Drept urmare, constatând că pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare are ca situație premisă existența unei convenții prin care părțile își asumă îndatorirea de a încheia în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare, iar, în cauza de față, reclamantul nu a făcut dovada că înțelegerea inițială, consfințită prin convenția autentificată sub nr. … din 20.10.2006 de BNP S C, în virtutea căreia și-a asumat obligația de a construi, pe cheltuiala sa, două construcții pe terenul în suprafață de 899,76 mp situat în intravilanul municipiului Mangalia, parcela …, jud. Constanța, proprietatea pârâtului C, acesta din urmă obligându-se ca, după finalizarea construcțiilor, să înstrăineze reclamantului una dintre construcții și terenul în suprafață de 450 mp aferent acesteia, ar fi fost modificată sau înlocuită, pe fondul neîndeplinirii de către reclamant a obligației de a edifica cele două construcții, cu o altă înțelegere, conform căreia pârâtul C, care ar fi primit de la acesta suma de 10.000 de euro reprezentând prețul terenului în suprafață de 400 mp situat în municipiul Mangalia, stațiunea Venus, parcela …, lot 1, și-ar fi asumat obligația corelativă de a încheia cu reclamantul un contract de vânzare cumpărare pentru acest teren, instanța consideră că acțiunea reclamantului este neîntemeiată.
Pentru toate considerentele expuse anterior, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâți, însă va respinge ca neîntemeiată și acțiunea modificată formulată de reclamantul M în contradictoriu cu pârâții C și C.
Totodată, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea pârâților privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată dat fiind că, deși acesta din urmă are calitatea de parte care a pierdut procesul, în accepțiunea art. 453 alin. (1) din Codul de procedură civilă, pârâții nu au făcut dovada achitării vreunei sume cu acest titlu în prezenta cauză.
| ← contestaţie la executare; titlu executoriu process verbal de... | divorţ; condiţii acordare autoritate părintească exclusivă;... → |
|---|
