HOTARARE CARE TINE LOC DE ACT AUTENTIC. Jurisprudență
| Comentarii |
|
Tribunalul TELEORMAN Hotărâre nr. 608 din data de 13.09.2013
Prin decizia civilă nr. 608/13.09.2013, tribunalul a respins recursul declarat de recurenta-reclamantă KBRI, ca nefondat.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că prin acțiunea înregistrată sub nr.670/292/2013 din 11.02.2013 pe rolul Judecătoriei Roșiorii de Vede, reclamanta KBRI a chemat în judecată pe pârâtul DG, solicitând ca instanța să pronunțate o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de teren extravilan de 0,2700 ha situată în comuna D, județul Teleorman.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, la data de 11.01.2013, între părți s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare"; prin care pârâtul i-a vândut suprafața totală de teren situată în extravilanul comunei D, la prețul de 810 lei, pe care l-a achitat în întregime la data încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, urmând ca părțile să se prezinte la notar în termen de o lună în vederea perfectării actelor în formă autentică.
A mai arătat că, deși, l-a contactat în mai multe rânduri pe pârât pentru încheierea actelor în formă autentică, acesta nu a întocmit formalitățile pentru cartea funciară și cadastru.
Reclamata a mai menționat că pârâtul este proprietarul terenului vândut în baza titlului de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 emis pe numele DN, decedat la data de 03.01.2003, având ca moștenitor pe pârât în calitate de fiu.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1669 Cod Civil.
În probațiune reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, si martori.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a depus în copie la dosar următoarele înscrisuri : înscrisul sub semnătură privată denumit promisiune de vânzare-cumpărare fila 4, Titlul de Proprietate nr. 3212786/20.12.2012, certificat de deces DN, copie CI pârât, sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 905 din 15.03.2013, certificat de naștere DG, extras din registrul de deces DP, adresa nr. 251 din 21.05.2013 eliberată de Camera Notarilor Publici Teleorman.
În cauză, din oficiu, instanța conform disp. art. 32 din Legea nr.146/1997 a solicitat O.C.P.I. Teleorman - BCPI Alexandria să comunice extras de carte funciară sau certificat de sarcini pentru suprafețele de teren menționate în titlul de proprietate anexat și care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, eliberându-se extrasul de carte funciară pentru informare nr. 5526/22.02.2013.
De asemenea, la dosar s-a mai depus și certificat de atestare fiscală cu nr. 1801 emis la data de 15.03.2013 de Primăria Comunei D, județul Teleorman.
Pârâtul nu a depus întâmpinare și nici nu s-a prezentat personal în instanță pentru a-și formula apărări.
Instanța a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar si a audiat martorul IG, declarația fiind consemnată și atașată la dosar.
Prin sentința civilă nr. 1772 din 31 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Roșiorii de Vede s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că reclamanta a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată, prin care s-a obligat să cumpere, iar pârâtul s-a obligat să vândă cu prețul de 810 lei, suprafața de teren de 0,2700 ha situată în comuna D, județul Teleorman.
Pârâtul și-a asumat obligația de întocmire ulterioară a formalităților în vederea transmiterii către reclamantă a proprietății bunului, și în termen de o lună de zile, să se prezinte la notar pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare formă autentică.
Din antecontractul depus la dosar și depoziția martorului audiat în cauză, a mai reținut faptul că reclamanta a plătit pârâtului integral prețul convenit pentru transferul proprietății chiar din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, și de la aceeași dată reclamanta a intrat în posesia imobilului, însă, pârâtul nu și-a îndeplinit obligația pe care și-a asumat-o prin antecontract in sensul ca nu a întocmit cartea funciară și nu s-a prezentat la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deși reclamanta i-a solicitat în mod expres acest lucru.
Suprafața de teren menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare este înscrisă în titlul de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 - fila 3 emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Teleorman pe numele de DN.
Din certificatul de deces de la fila 5 din dosar, instanța a reținut că la data de 03.01.2003 a decedat numitul DN, titularul dreptului de proprietate asupra terenurilor individualizate în titlul de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Teleorman.
Din adresa nr. 251 din 20.05.2013 emisă de Camera Notarilor Publici Teleorman instanța a constatat că până în prezent nu s-a dezbătut succesiunea defunctului DN.
Din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 905 din 15.03.2013 instanța a reținut că succesibilii prezumtivi ai defunctului DN, sunt DG în calitate de fiu, DP în calitate de soție, DM în calitate de nepoată.
Din extrasul de carte funciară pentru informare nr. 5526/22.02.2013 eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Teleorman reiese că pentru suprafața menționată proprietatea lui DN nu s-au găsit înscrise sarcini.
Conform art.1244 NCC, dispoziții aplicabile la data intervenirii convenției, "În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară";.
În cauză instanța a constatat că, nefiind respectată forma prevăzută imperativ de lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părți a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare cumpărare.
Astfel, această promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract care dă naștere unor drepturi de creanță și obligații reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligația de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un contract trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. art.1179 C. civil: consimțământul valabil exprimat al părților, capacitate deplină de exercițiu, obiect determinat și cauză licită.
Dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca, în situația în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, să solicite, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura pagubelor, să se pronunțe în baza art. 1516 și 1528 N.C.civ., precum și al art.1669 Noul Cod Civil, o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract.
Din interpretarea acestor dispoziții, instanța a reținut că pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1669, art. 1516-1528 Noul C.civil, în primul rând trebuie să existe încheiată între părți o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care, ca orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate impuse de art. 1179 cod civil cu privire la capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat si licit si o cauză licită si morală.
Cu privire la actul juridic încheiate între părți, instanța a constatat că acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dând însă naștere in sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a transmite în viitor proprietatea, prin încheierea contractului promis în forma autentică necesară pentru validitatea transmiterii proprietății, oricare dintre părți putând cere încheierea contractului.
Astfel, instanța, având in vedere dispozițiile art. 1180,1204, 1229 si1239 alin 1 Cod Civil, a constatat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare îndeplinește toate condițiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitate, consimțământ, obiect si cauză.
Având în vedere ca antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma ceruta de lege, la încheierea unui astfel de act promitentul vânzător nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care îl promite spre vânzare, bunul fiind necesar sa existe în patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.
În al doilea rând, tot din art. 1669 Cod Civil, instanța a reținut că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, pe lângă condițiile de validitate privitoare la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, trebuie să fie întrunite si pentru contractul de vânzare-cumpărare promis toate condițiile impuse de art. 1179 Cod Civil, mai puțin condiția consimțământului părții care refuză încheierea contractului promis, consimțământ care urmează a fi suplinit de instanță prin pronunțarea hotărârii.
Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare promis, instanța constată că sunt întrunite aceste condiții având în vedere că părțile se bucură de prezumția existentei capacității de a contracta, obiectul contractului este valabil, sunt îndeplinite si condițiile impuse de art.1229 C. civil, iar cauza contractului este valabilă prin raportare la dispozițiile art. 1239 alin 1 Cod Civil.
În al treilea rând însă, pentru ca instanța să poată pronunța în baza art.1669 C.civ. o hotărâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, alături de îndeplinirea condițiilor enumerate mai sus si de întrunirea condițiilor existentei unui antecontract valabil încheiat prin raportare la de art.1179 C.civ., s-a apreciat că este necesar a fi îndeplinite și alte condiții specifice contractului de vânzare-cumpărare reglementat la 1650 si următoarele Cod Civil, printre care si aceea ca la data pronunțării hotărârii care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare in forma autentică, promitentul-vânzător sa aibă calitatea de proprietar al imobilului înstrăinat.
1. Referitor la acest ultim aspect - calitatea de proprietar -, instanța a constatat că în cauză nu există dovada că pârâtul are calitatea de proprietar asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanța pronunță o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Sub acest aspect, instanța a reținut că titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele DN, și la dosar există dovada că succesiunea de pe urma acestuia nu a fost dezbătută.
Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosarul cauzei pentru defunct, s-a considerat că nu are valoare, în concepția instanței, de act care să constate si sa dovedească pentru pârât calitatea de moștenitor față de defunct si a calității sale de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii firești stabilite de lege pentru dezbaterea succesorală..
Instanța a mai considerat, că legătura de rudenie dintre pârât și defunct, și faptul existenței pentru acesta a unei aparente vocații generale legale la succesiunea defunctului, nu pot fi echivalate în nici un caz cu calitatea de moștenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiții în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.
De asemenea, a mai motivat că nu ar putea fi primită acțiunea formulată cu justificarea că prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pârâtul ar fi acceptat succesiunea defunctului, acesta fiind un act de acceptare tacită a succesiunii.
A mai argumentat instanța, că nu ar putea admite acțiunea pentru pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic în situația în care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a pârâtului ,nici pe motiv ca părțile cunosc acest aspect si ca își asumă riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vânzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare, cum ar fi teoria deja consacrată în materia înstrăinării bunurilor aflate în indiviziune, conform căreia soarta înstrăinării bunului indiviz depinde de rezultatul partajului, înstrăinarea devenind retroactiv valabilă dacă bunul înstrăinat cade în lotul copartajantului care a dispus de bun.
De asemenea, instanța a considerat ca teoria validării retroactive a vânzării lucrului altuia în funcție de rezultatul partajului, creată de jurisprudență nu mai este de actualitate și pentru faptul că Noul Cod Civil prin reglementarea art. 1683 alin. 5 a pus capăt controverselor legate de sancțiunile ce intervin in astfel de cazuri (nulitate relativă/absolută, rezoluțiune, vânzare afectată de condiție rezolutorie), si a stabilit ca atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună și ulterior nu asigură transmiterea proprietății întregului bun către cumpă¬rător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs, reclamanta, care a formulat critici pentru nelegalitate și netemeinicie, prin care a solicitat modificarea hotărârii, în sensul admiterii acțiunii formulate.
A motivat că sentința este nelegală, deoarece dispozițiile art. 1669 din Codul civil permit pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În dezvoltarea acestui motiv de recurs, a mai arătat că deși instanța a reținut că între părți a fost încheiată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, nu a ținut seama că înscrisurile depuse (titlul de proprietate, anexa nr. 24, actele de stare civilă), demonstrează capacitatea intimaților de a veni la moștenirea autorului său, prin încheierea antecontractului fiind acceptată tacit succesiunea tatălui lor MN.
Recurenta a mai susținut că a dovedit că intimații vânzători sunt singurele persoane care au vocație de a veni la succesiune, că aceștia au acceptat tacit succesiunea, ea neavând posibilitatea de a-i obliga să obțină certificat de moștenitor împotriva voinței lor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
Intimații nu au depus întâmpinare .
În recurs, nu s-au depus înscrisuri noi.
Verificând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate în raport de criticile formulate și având în vedere dispozițiile legale aplicabile, Tribunalul, va respinge ca nefondat recursul declarat, pentru considerentele care vor succede.
Întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de părți la data de 11.01.2013, instanța de fond, în mod corect a reținut că, acestuia îi sunt aplicabile dispozițiile art. 1699, 1244 și 1179 din Noul Cod Civil, însă, în aplicarea acestor texte legale a analizat numai îndeplinirea cerințelor de fond, fără a observa că dispozițiile menționate conțin și o cerință privind forma promisiunii bilaterale.
Astfel, conform art. 1699 alin 1 C Civ "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.";
Condițiile de validitate sunt prevăzute de art. 1179 care prevede: "Condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală.
Alin. 1 al aceluiași articol prevede că,, În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile";.
Potrivit art. 1244"; În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.";
Din analiza acestor dispoziții, rezultă că, în situația în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, potrivit art. 1669 din Codul civil, promisiunea trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. 1179, inclusiv aceea privind forma autentică prevăzută de alin 2, pentru actele vizând terenuri.
În lipsa unei prevederi exprese în cuprinsul art.1699 care să trimită numai la condițiile prevăzute la alin 1 al art. 1179, norma de trimitere vizează întregul articol, inclusiv alin. 2, ce impune condiția formei autentice.
Nu se poate reține deci, că art. 1669 ar avea în vedere numai alin 1 al art. 1179, deoarece acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu poate să distingă, astfel că art. 1669 are în vedere art. 1179 în întregul său.
Cum în cauză promisiunea nu a fost încheiată în formă autentică, lipsa acestei cerințe era suficientă pentru respingerea acțiunii și făcea inutilă analiza cerințelor de fond prevăzute la alin 1 al art. 1179 din Codul civil.
Ca urmare, în baza art. 312 alin.1 C. proc. civ., recursul a fost respins și s-a menținut hotărârea instanței de fond, pentru considerentele expuse în prezenta sentință.
| ← PRETENTII. Jurisprudență Plăţi | Contestaţie la executare respinsă ca inadmisibilă → |
|---|
