Imobil preluat abuziv. Contract de vânzare-cumpărare în condiţiile Legii nr. 112/ 1995. Aprecierea bunei-credinţe. Criterii. Nulitatea vânzării
| Comentarii |
|
Conform art. 9 al Legii nr. 112/1995, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, chiriaşii pot opta pentru cumpărarea apartamentelor pentru care au contracte de închiriere, dacă acestea nu se restituie în natură foştilor proprietari.
Cât timp există pe rolul instanţelor o acţiune în revendicare formulată de către fostul proprietar, imobilul nu putea Fi înstrăinat decât cu încălcarea textului de lege menţionat. Fiind încălcate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în mod greşit instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 46 alin. 2 şi ale art. 18 lit. d din Legea nr. 10/2001.
Buna-credinţă a subdobânditorului trebuie să Fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.
Terţul achizitor nu a făcut dovada depunerii minimelor diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului pe care dorea să îl cumpere, deşi această obligaţie îi revenea conform art. 9 din Legea nr. 112/1995, potrivit căruia cumpărarea apartamentelor de către chiriaşii titulari de contract se putea realiza numai dacă acestea nu se restituiau în natură foştilor proprietari şi numai după termenul de 6 luni prevăzut de art. Mal aceleiaşi legi.
Prin urmare, buna-credinţă a chiriaşului-cumpărător nu a fost perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se cere.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2521 din 25 noiembrie 2003)
CURTEA,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 3 Bucureşti în dosarul 8239/2002 reclamanta
C.G. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii SC “T. A.” SA şi G.l. pronunţarea unei sentinţe prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2498/
22.08.1996, încheiat între pârâţi, pentru fraudă la lege
şi cauză ilicită, precum şi evacuarea pârâtului G.l. pentru lipsa titlului locativ.
Prin sentinţa civilă nr. 1187/2003 instanţa de fond a admis în parte acţiunea, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare şi a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind evacuarea din imobil a pârâtului B.l. pentru lipsa titlului locativ.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că reclamanta a redobândit în proprietate prin sentinţa civilă nr. 7065/1998 a Judecătoriei sector 3 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă, imobilul situat în Bucureşti, str. D.B. nr. 8 sector 5.
La data introducerii acţiunii care a dus la redobândirea imobilului, respectiv 31.07.1996, reclamanta a depus la Primăria sector 3 Bucureşti o notificare însoţită de copia acţiunii şi de un certificat care atestă introducerea cererii de revendicare, solicitând înaintarea actelor către Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Ignorând aceste notificări, pârâta SC “T.A.” SA a vândut la data 22.08.1996 apartamentul către chiriaşul G.I., cu fraudarea legii pentru următoarele considerente:
SC “T.A.” SA, deşi ştia că s-a introdus acţiune în revendicare, nu a aşteptat finalizarea acestui proces privind stabilirea legalităţii titlului statului.
Reclamanta a notificat autorităţile despre existenţa procesului, astfel că SC “T.A.” SA cunoştea acest fapt la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Conform sentinţei civile nr. 7065/1998 a Judecătoriei sector 3 Bucureşti, preluarea imobilului de către stat s-a făcut fără titlu, ceea ce atrage inaplicabilitatea Legii nr. 112/1995.
în ceea ce priveşte capătul de cerere privind evacuarea pârâtului persoană fizică, instanţa de fond a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 6 al O.U.G. nr. 40/ 1999 modificată, apreciind că există titlu locativ al chiriaşului cumpărător până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Prin decizia civilă nr. 1234/2003 a Tribunalului Bucureşti - secţia a lll-a civilă au fost admise, în majoritate, apelurile declarate de pârâţii G.l. şi SC “T.A.” SA, schimbată în parte sentinţa în sensul respingerii cererii privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2498/1996, ca nefondată, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Cu opinie separată, s-a apreciat asupra respingerii apelurilor pârâţilor ca nefondate.
Pentru a decide astfel, cu majoritate, tribunalul a reţinut că reaua-credinţă a pârâţilor nu este dovedită prin înaintarea către Primăria sector 3 Bucureşti la data de 31.07.1996 a certificatului de grefă deoarece din nici un act nu rezultă că pârâta SC “T.A.” SA ar fi fost înştiinţată în vreun mod asupra existenţei
procesului de revendicare, astfel încât prezumţia de bună-credinţă nu a fost răsturnată.
S-a constatat că în cauză nu operează nulităţile cuprinse în art. 11 din Legea nr. 112/1995, care interziceau înstrăinarea imobilelor, iar intervenirea ulterioară a constatării nevalabilităţii titlului statului salvează actele valabil încheiate de la sancţiunea nulitătii absolute, conform art. 46 din Legea nr. 10/ 2001.'
Justificarea soluţiei rezultă din intenţia legiuitorului apreciată în raport de coroborarea dispoziţiilor art. 46 alin. 2 cu art. 18 lit. d din Legea nr. 10/2001.
A fost respinsă excepţia lipsei mandatului de reprezentare a reclamantului, deoarece depunerea ulterioară a mandatului de reprezentare valorează o complinire a neajunsurilor cererii.
Conform opiniei separate, problemele de drept asupra cărora s-au ivit divergenţele de opinie la soluţionarea apelurilor formulate de pârâţii G.l. şi SC “T.A.” SA sunt cele ale bunei-credinţe a chiriaşului care a cumpărat un imobil preluat fără titlu de către stat, în condiţiile în care aceste aspecte sunt subiect de controverse în doctrină şi jurisprudenţă.
în ceea ce priveşte buna-credinţă a cumpărătorului unui imobil preluat de către stat fără titlu valabil, aceasta se stabileşte în raport de dispoziţiile speciale ale art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 şi trebuie dovedită prin orice mijloc de probă, inclusiv prezumţii, fiind necesar să aparţină în aceeaşi măsură ambelor părţi ale contractului de vânzare-cumpărare - vânzător şi cumpărător - deopotrivă, nefiind suficientă în raport de acest text legal buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros al imobilului (potrivit argumentului de interpretare, unde legea nu distinge, nici interpretul nu o poate face).
în speţă, după cum corect a apreciat prima instanţă, atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul au fost de rea-credinţă în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nefiind vorba de o vânzare a bunului altuia, ci de o cauză a împrejurării că fostul proprietar iniţiase demersurile legale pentru redobândirea imobilului şi pe riscul cumpărătorului.
în mod judicios a reţinut instanţa, în raport de probele administrate în cauză, că vânzarea a avut o cauză ilicită în condiţiile în care părţile, care cunoşteau demersurile proprietarului, au fraudat deliberat interesele acestuia.
Că este aşa, rezultă din împrejurarea că pârâtul G.l. a cumpărat imobilul la data de 22.08.1996, deşi anterior acestei date (la 31.07.1996) fostul proprietar formulase acţiune în justiţie prin care încerca să-şi redobândească proprietatea, notificând la aceeaşi dată şi Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995 a P.M.B. să nu vândă imobilul, depunând şi certificat de grefă a Judecătoriei sector 3 Bucureşti privind existenţa pe rolul instanţei judecătoreşti a litigiului privind revendicarea imobilului de proprietar (filele 59,60,50-51 dosarfond).
Buna-credinţă - atitudine subiectivă a cumpărătorului -trebuie însă raportată la un criteriu obiectiv, altfel aceasta este absolutizată. Criteriul obiectiv este acela al omului normal, diligent în raport de circumstanţele concrete ale cauzei şi trebuie să fie perfectă - aşa cum s-a conturat cea mai recentă practică în materie a Curţii Supreme de Justiţie -adică să fie lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă a celui care se prevalează de decizia 1600/19.04.2002 a C.S.J.
în condiţiile în care reclamanta formulase acţiune în revendicare şi adusese la cunoştinţa Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 acest lucru, probându-l, buna-credinţă de care se prevalează pârâtul G.l. nu este rezultatul unei erori invincibile a acestuia asupra calităţii de proprietar a transmiţătorului şi a valabilităţii titlului acestuia din urmă, în condiţiile în care acest titlu era contestat în faţa unei instanţe judecătoreşti, ca de altfel şi calitatea de proprietar a vânzătorului.
Aşa cum a statuat instanţa supremă într-o speţă similară, este suficient pentru înlăturarea bunei-credinţe cel puţin îndoiala imputabilă cumpărătorului, şi care este de natură să înlăture buna sa credinţă şi incidenţa principiului validităţii aparenţei în drept (decizia 1522/16.04.2002 a C.S.J.).
în consecinţă, în opinie minoritară, tribunalul a opinat în sensul respingerii apelurilor pârâţilor ca nefondate.
împotriva menţionatei decizii a formulat şi motivat recurs în termen legal reclamanta C.G., pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7-10 C. pr. civ.
în dezvoltarea acestora s-a arătat că instanţa de apel în mod greşit a exonerat de orice răspundere juridică reprezentanţii statului care aveau obligaţia legală de a asigura aplicarea corectă a Legii nr. 112/ 1995.
Greşit nu a fost avută în vedere notificarea depusă de apelanta-reclamantă la 31 iulie 1996 privind revendicarea imobilului, reprezentanţii statului neputând să-şi invoce propria culpă în netransmiterea acestei notificări către organele abilitate să înstrăineze imobilul, pentru a justifica buna-credinţă.
Intimaţii G.l. şi SC “T.A.” SA au depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea recursului.
Analizând recursul formulat, în raport de dispoziţiile art. 316 coroborat cu art. 295 şi următoarele C. pr. civ., Curtea apreciază că acesta este fondat pentru următoarele considerente:
Conform notificării depuse de apelanta-recla-mantă la 31 iulie 1996, la Consiliul Local al sectorului 3 al Municipiului Bucureşti, înregistrată sub nr. 17059, reclamanta a dovedit că a adus la cunoştinţa reprezentanţilor statului, care aveau în administrare imobilul în litigiu, faptul că a formulat acţiune în justiţie pentru revendicarea imobilului.
Conform art. 9 al Legii nr. 112/1995, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, chiriaşii pot opta pentru cumpărarea apartamentelor pentai care au contracte de închiriere, dacă acestea nu se restituie în natură foştilor proprietari.
Cât timp există pe rolul instanţelor o acţiune în revendicare formulată de către fostul proprietar, imobilul nu putea fi înstrăinat decât cu încălcarea textului de lege menţionat. Fiind încălcate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în mod greşit instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 46 alin. 2 şi ale art.-18 lit. d din Legea nr. 10/2001.
Buna-credinţă a subdobânditorului trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.
Cerinţa ca subdobânditorul să procedeze cu diligenţă şi prudenţă în aprecierea aparenţei de regularitate a unui act sau a unei situaţii juridice, pentru a se putea prevala de valabilitatea actului încheiat în temeiul acestei aparenţe, se justifică prin aceea că validitatea unui asemenea act duce la rezultatul că aparenţa unui drept se transformă în patrimoniul terţului de bună-credinţă într-un drept propriu-zis, în detrimentul adevăratului titular al dreptului.
Terţul achizitor nu a făcut dovada depunerii minimelor diligente pentru a afla situaţia juridică a imobilului pe care dorea să îl cumpere, deşi această obligaţie îi revenea conform art. 9 din Legea nr. 1121 1995, potrivit căruia cumpărarea apartamentelor de către chiriaşii titulari de contract se putea realiza numai dacă acestea nu se restituiau în natură foştilor proprietari şi numai după termenul de 6 luni prevăzut de art. 14 al aceleiaşi legi.
Prin urmare, buna-credinţă a chiriaşului-cumpă-rător nu a fost perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se cere.
Necomunicarea între Primărie şi mandatarul său a faptului că imobilul este revendicat nu poate fi invocată drept motivare a bunei-credinţe a vânzătorului, deoarece nimănui nu îi este îngăduit să se prevaleze de propria incorectitudine pentru a obţine protecţia unui drept.
în consecinţă, ambele părţi contractante nu sunt în măsură să invoce faptul de a fi de bună-credinţă la data perfectării contractului a cărui anulare se solicită.
Cât timp instanţa de judecată era învestită cu o acţiune în revendicare, în care trebuia să decidă asupra valabilităţii titlului statului asupra imobilului
şi asupra posibilităţii restituirii în natură sau prin echivalent a proprietăţii revendicate, nici vânzătorul, nici cumpărătorul nu aveau vreun drept de a aprecia asupra acestor aspecte şi de a se prevala de ele în motivarea bunei-credinţe.
Curtea constată că, apreciind că există buna-credinţă a ambelor părţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanţa de apel, în opinie majoritară, a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor legale în materia bunei-credinţe şi a fraudării legii la momentul încheierii contractului.
Curtea apreciază că motivele exprimate în opinia separată sunt cele legale, însuşindu-şi motivarea acestei opinii şi soluţia respingerii apelului ca nefondat.
Motivul de recurs invocat se încadrează în motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., astfel încât excepţia nulităţii recursului urmează a fi respinsă ca nefondată.
Pentru aceste motive în temeiul art. 312 C. pr. civ., recursul va fi admis, modificată decizia în sensul respingerii apelului ca nefondat.
Văzând dispoziţiile art. 274 C. pr. civ., va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
| ← Imobil preluat de stat. Contract de vânzare-cumpărare în... | Fond funciar. Constituirea dreptului de proprietate.... → |
|---|
