Imobil preluat de stat. Contract de vânzare-cumpărare în condiţiile Legii nr. 112/ 1995. Aprecierea bunei-credinţe. Criterii. Nulitatea vânzării

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Este adevărat că la data cumpărării apartamentului în litigiu nu exista pe rolul instanţelor o cerere în revendicare a bunului formulată de moştenitorii fostului proprietar şi că recurentele nu au fost niciodată notificate în legătură cu acest imobil.

Insă, aşa cum rezultă din înscrisul existent la fila 60 dosar primă instanţă, reclamanţii s-au adresat, în temeiul Legii nr. 112/1995, Comisiei constituite în acest sens cu o cerere de restituire în natură a imobilului.

Aplicarea dispoziţiilor art. 46 din Legea 10/2001, presupune verificarea bunei-credinţe a cumpărătorului, întrucât numai o atitudine subiectivă întemeiată pe bună-credinţă, poate salva de la nulitate actul juridic contestat.

Buna-credinţă trebuie să fie însă în afară de orice culpă sau îndoială. Dacă cu minime diligenţe, cumpărătorul ar Fi putut afla situaţia juridică a imobilului sau dacă aflând-o a cumpărat pe riscul său, el nu mai poate fi considerat un dobânditor de bună-credinţă.

în cauză, recurenţii ar Ti putut afla dacă ar Ti efectuat demersurile în acest sens (necesare pentru a beneficia de protecţia juridică acordată unui cumpărător de bună-credinţă), că foştii proprietari intenţionează să redobândească în natură imobilul, declanşând procedurile administrative în acest sens, proceduri nesoluţionate până la data înstrăinării apartamentului către recurenţi.

Neefectuându-se aceste demersuri, nu se poate susţine că actul juridic de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul de proprietate al recurenţilor a fost încheiat cu bună-credinţă, astfel încât el nu poate fi salvat de la nulitate, în condiţiile art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001.

(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2782 din 19 decembrie2003)
CURTEA,

Prin cererea înregistrată la data de 10.06.1999 pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, reclamanţii G.C., J.C., M.M.A., Z.R., G.M.D., C.V., G.M., G.L.V. şi G.A., au chemat în judecată Primăria Municipiului Bucureşti, SC “A.” SA, I.S.D., A.A. şi A.P.V. şi au solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună:

a) anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4945/21.09.1998 intervenit între PMB prin SC “A.” SA şi I.S.D. şi a contractului de închiriere nr. 12186/14.04.1998 intervenit între aceleaşi părţi pentru apartamentul situat în str. G-ral D.T. nr. 10, sector 2 Bucureşti.

b) anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3236/7.04.1997 intervenit între PMB prin SC “A.” SA şi A.A. şi A.P.V. pentru apartamentul din str. O. nr. 2, sector 2 Bucureşti.

în motivarea cererii, reclamanţii arată că prin sentinţa civilă nr. 10421/1998, a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a admis acţiunea în constatare formulată de reclamanţi cu privire la imobilul situat în str. O. nr. 2 colţ cu str. G-ral D.T. nr. 10, sector 2 Bucureşti, stabilindu-se astfel cu autoritate de lucru judecat că imobilul a trecut în mod abuziv în proprietatea statului.

Primăria Municipiului Bucureşti a vândut cele două apartamente în litigiu, cu toate că de la data apariţiei Legii nr. 112/1995, reclamanţii formulaseră cerere pentru restituirea în natură a întregului imobil.

La data de 18.10.1999, pârâtul I.S.D. a formulat cerere reconvenţională în cauză, prin care a solicitat instanţei să constate că este cumpărător de bună-credinţă al imobilului situat în str. G-ral D.T. nr. 10 sector 2, şi pe cale de consecinţă să respingă acţiunea reclamanţilor, să îi oblige pe reclamanţi la plata sumei de 60.000.000 lei reprezentând c /val. lucrărilor de construcţii efectuate la imobilul în litigiu şi să instituie în favoarea pârâtului-reclamant un drept de retenţie până la data achitării sumei menţionate.
S-a mai solicitat ca în cazul în care se va respinge primul capăt din cererea reconvenţională, să fie obligaţi reclamanţii să încheie cu pârâtul un contract de închiriere pe termen de 3 ani conform O.U.G. nr. 40/1999.

începând cu termenul din data de 5.06.2000, în cauză a figurat în calitate de pârâtă V.C.D., moştenitoarea defunctului A.A., decedat pe parcursul judecării cauzei.

Prin sentinţa civilă nr. 2836/11.03.2002, Judecătoria sectorului 2 Bucureşti s-a admis în parte acţiunea principală şi a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată.

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4945/21.09.1998, încheiat între PMB prin SC “A.” SA în calitate de vânzătoare şi I.S.D. în calitate de cumpărător, nulitatera absolută a contractului de închiriere nr. 12186/14.04.1998, încheiat între PMB prin SC “A.” SA în calitate de locator şi I.S.D. în calitate de locatar, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3236/7.04.1997 încheiat între PMB prin SC “A.” SA în calitate de vânzătoare şi A.A. şi A.P.V., în calitate de cumpărători şi a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere nr. 37282/4.12.1985 încheiat între ICRAL Colentina în calitate de locator şi A.A. şi A.P.V., în calitate de locatari.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, imobilul situat în Bucureşti, str. O. nr. 2, colţ cu str. G-ral D.T. nr. 10, sector 2, a aparţinut lui G.C., în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 16522/5.12.1911, de fostul Tribunal Ilfov.

Imobilul a trecut în proprietatea statului în baza Decretului 92/1950 iar prin sentinţa civilă nr. 10421/

23.06.1998 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, a fost restituit reclamanţilor-pârâţi.

Reclamanţii-pârâţi au solicitat Comisiei Locale pentru Aplicare a Legii nr. 112/1995 restituirea imobilului în natură prin cererea înregistrată sub nr. 633/1996, însă la data de 21.09.1998, PMB în calitate de vânzătoare a încheiat cu I.S.D. în calitate de cumpărător contractul de vânzare-cumpărare nr. 4945 având drept obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. G-ral D.T. nr. 10 sector 2.

Instanţa a apreciat că acest contract este lovit de nulitate absolută, pentru următoarele motive: Potrivit art. 12 lit. a şi b din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, contractelor de vânzare-cumpărare, la care se referă art. 9 din Legea 112/1995 le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă au ca obiect imobilele menţionate la art. 1 alin. 4 din Norme, şi dacă sunt încheiate de chiriaşi, care nu îndeplineau condiţiile prevăzute de art. 6 din Norme.

Or, contractul de vânzare-cumpărare nr. 4945/

21.09.1998 are ca obiect un imobil care a trecut în proprietatea statului, fără titlu, şi care potrivit art. 1 alin. 4 din Norme nu intră sub incidenţa Legii 112/ 1995.

Pe de altă parte, potrivit art. 6 din Norme, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc potrivit art. 9 din Legea 112/1995, îl au numai chiriaşii, care având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.

Or, Legea 112/1995 a intrat în vigoare la data de

29.01.1996, iar pârâtul-reclamant I.S.D. a încheiat cu PMB un contract de închiriere abia la data de

14.04.1998, astfel încât contractul de vânzare-cum-părare 4945/21.09.1998 a fost încheiat cu fraudarea legii.

Instanţa a reţinut că şi contractul de închiriere nr. 12186/14.04.1998 încheiat prin PMB prin SC “A.” SA în calitate de locator şi I.S.D. în calitate de locatar, este nul absolut, pentru următoarele motive:

Pârâta SC “A.” SA, care a avut în administrare imobilul, cunoştea fără îndoială că existau moştenitori ai foştilor proprietari, care pretindeau dreptul de proprietate asupra bunului întrucât chiar SC “A.” SA a comunicat la data de 30.05.1995 reclamantului-pârât G.M. situaţia juridică a imobilului în litigiu, iar la data de 7.04.1998, PMB a fost citată în dosarul 5168/1998 al Judecătoriei sectorului 2, în care reclamanţii-pârâţi revendicau imobilul.

Pe de altă parte este cert că pârâtul-reclamant

I.S.D. a cunoscut că imobilul fusese naţionalizat,
astfel încât la data de 14.04.1998 contractul de închiriere a fost încheiat de către locator în frauda drepturilor pretinse de reclamanţii-pârâţi, asupra imobilului în dosarul nr. 5168/1998, şi pe riscul pârâtului-reclamant pentru a-i oferi acestuia posibilitatea de a cumpăra ulterior apartamentul, ceea ce face ca acest contract să fie nul absolut.

Instanţa a mai reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3236/7.04.1997 încheiat între PMB prin SC “A.” SA în calitate de vânzătoare şi A.A. şi A.P.V. în calitate de cumpărători, s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului compus dintr-o cameră, un vestibul, o bucătărie în suprafaţă utilă de 26,07 mp.

S-a apreciat că art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001 nu îşi găseşte aplicarea în acest caz, întrucât, deşi la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 3236/7.04.1997 reclamanţii nu formulaseră acţiune în justiţie pentru revendicarea imobilului, ei formulaseră o cerere de restituire în natură pe cale administrativă, în dosarul nr. 633/1996 al Comisiei Locale pentru Aplicarea Legii 112/1995.

La încheierea acestui contract, statul cunoştea că existau moştenitori ai fostului proprietar, iar cumpărătorii ştiau că locuiesc într-un apartament situat într-o casă naţionalizată, regimul juridic al acestor imobile fiind de notorietate. înţelegând să cumpere imobilul, deşi exista posibilitatea ca un moştenitor al fostului proprietar să îl revendice, cumpărătorii şi-au asumat un risc şi, în aceste condiţii, instanţa a apreciat că vânzarea-cumpărarea s-a făcut de către vânzătoare în frauda drepturilor pretinse de reclamanţii-pârâţi şi pe riscul cumpărătorilor, ceea ce atrage nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3236/7.04.1997.

S-a mai reţinut că este neîntemeiat capătul de cerere prin care reclamanţii-pârâţi solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 37282/4.12.1985 întrucât Uniunea Artiştilor Plastici, căreia apartamentul îi fusese repartizat în anul 1960, şi care l-a atribuit ulterior numitului A.A., a solicitat fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al sectorului 2 un sprijin pentru rezolvarea situaţiei locative a numitului A.A. (prin cererea nr. 4379/1985), cererea fiind aprobată în sensul ca locuinţa să rămână la dispoziţia U.A.P., care urma să comunice la ICRAL Colentina persoana beneficiarului. Acestea fiind împrejurările în care s-a încheiat contractul de închiriere, instanţa a constatat că nu există nici o cauză de nulitate absolută a acestuia.

în ceea ce priveşte cererea reconvenţională, instanţa a constatat că este neîntemeiată, deoarece pârâtul-reclamant nu a făcut dovada că el este cel care a efectuat pretinsele îmbunătăţiri la imobil, deşi potrivit art. 1169 Cod civil, sarcina probei îi revenea.

Prin decizia civilă nr. 655/3.04.2003 Tribunalul Bucureşti -secţia a lll-a civilă a respins ca nefondate apelurile declarate de apelanţii-pârâţi Municipiul Bucureşti, A.P.V. şi V.C. şi a admis apelul formulat de pârâtul-reclamant I.S.D.

A fost schimbată în parte sentinţa civilă nr. 2836/

11.03.2002 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, în sensul că a fost admisă în parte cererea reconvenţională şi au fost obligaţi reclamanţii la plata sumei de 81.125.688 lei, despăgubiri civile reprezentând c/val. îmbunătăţirilor efectuate la imobil, instituindu-se un drept de retenţie în favoarea pârâtului-reclamant I.S.D., asupra imobilului până la achitarea integrală a sumei.

Au fost respinse ca neîntemeiate celelalte capete de cerere şi au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Tribunalul a reţinut că în ceea ce priveşte critica adusă constatării nulitătii absolute a contractelor de vânzare nr. 4945/21.09^1998, nr. 3236/7.04.1997 şi a contractului de închiriere nr. 12186/14.04.1998, susţinerile formulate de apelanţi sunt neîntemeiate. Contractul de închiriere cu destinaţia de locuinţă încheiat la data de 15.12.1997, este lovit de nulitate absolută fiind încălcate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, deoarece la data intrării în vigoare a legii, pârâtul nu ocupa imobilul, acesta fiind ocupat succesiv de alte persoane.

S-a apreciat că în mod corect prima instanţă a reţinut nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4945/21.9.1998, care a succedat acestui contract de închiriere, având în vedere dispoziţiile art. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, şi totodată că este legală soluţia primei instanţe, în privinţa nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3236/7.04.1997, având în vedere dispoziţiile H.G. nr. 11/29.01.1997.

în condiţiile în care s-a dovedit încălcarea dispoziţiilor legale menţionate, s-a reţinut că buna-credinţă a pârâţilor nu mai poate fi analizată, întrucât chiar dacă s-ar dovedi existenţa acesteia,
art. 46 din Legea 10/2001 condiţionează valabilitatea actelor de vânzare-cumpărare de respectarea condiţiilor legale la încheierea acestora.

S-a considerat că este întemeiată critica adusă de apelantul I.S.D. în privinţa modului de soluţionare a cererii reconvenţionale, întrucât apelantul a adus imobilului o serie de îmbunătăţiri, care au sporit valoarea acestuia şi care profită proprietarului imobilului, nerestituirea contravalorii lor constituind un prilej de îmbogăţire fără just temei a proprietarului.

împotriva acestei decizii au declarat recurs atât apelanţii reclamanţi pârâţi, cât şi apelanţii pârâţi şi apelantul pârât reclamant.

1. Recurenţii reclamanţi pârâţi critică hotărârea instanţei de apel pentru următoarele considerente:

a) Decizia a fost pronunţată de alţi judecători decât cei care au luat parte la dezbaterea în fond a pricinii.

Se susţine că în şedinţa publică au luat parte la dezbateri judecători care ulterior nu au mai semnat decizia civilă nr. 655A/3.04.2003 (art. 304 pct. 2 C. pr. civ.).

Recurenţii nu dezvoltă acest motiv de recurs, neprecizând care au fost judecătorii care au participat la dezbateri, iar din cuprinsul deciziei nu rezultă veridicitatea celor susţinute.

Dimpotrivă, în compunerea completului de judecată sunt menţionaţi aceiaşi magistraţi care au semnat minuta deciziei şi ulterior considerentele acesteia, astfel încât susţinerile recurentului nu sunt în nici un fel probate şi vor fi respinse ca atare.

b) în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ. se susţine lipsa de temei legal a hotărârii pronunţate, deoarece instanţa în mod greşit a respins obiecţiunile recurenţilor-reclamanţi la raportul de expertiză efectuat şi în mod greşit a avut în vedere acest mijloc de probă, deşi el nu este susţinut de nici o dovadă justificativă a cheltuielilor pretins efectuate de intimatul-pârât I.S.D.

în temeiul art. 306 alin. 3 C. pr. civ., Curtea va încadra critica vizând respingerea obiecţiunilor formulate la raportul de expertiză, în dispoziţiile art. 304 pct. 10 C. pr. civ., deoarece măsura instanţei de a nu accepta obiecţiunile uneia din părţi la raportul de expertiză efectuat nu reprezintă o încălcare a vreunei dispoziţii legale, ci o modalitate permisă de lege, de exercitare a atribuţiilor ce-i revin.

Această critică nu poate determina însă admiterea recursului, în baza art. 304 pct. 10 C. pr. civ., deoarece numai o apărare sau o probă administrată asupra căreia instanţa nu s-a pronunţat poate conduce la modificarea deciziei în temeiul art. 304 pct. 10 C. pr. civ. Or, în cauză, instanţa s-a pronunţat asupra obiecţiunilor formulate, respingându-le motivat, ceea ce face inaplicabil art. 304 pct. 10C. pr. civ.

Critica vizând reţinerea expertizei în ansamblul probelor administrate va fi încadrată în disp. art. 304 pct. 11 C. pr. civ.

Având în vedere că prin dispoziţiile art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, acest articol a fost în mod expres abrogat, Curtea nu mai este legal învestită cu analiza criticilor care se circumscriu prevederilor art. 304 pct. 11 C. pr. civ.

c) în temeiul art. 304 pct. 10 C. pr. civ., se solicită admiterea recursului, întrucât instanţa nu a luat act de dovezile depuse la dosar, respectiv obiecţiunile la raportul de expertiză şi înscrisurile existente.

Critica reprezintă o reluare a susţinerilor formulate la pct. b al motivelor de recurs (de această dată încadrată corect în disp. art. 304 pct. 10 C. pr. civ.) şi nu va mai fi analizată având în vedere considerentele expuse anterior în analiza motivului de recurs menţionat.

Recursul recurenţilor-reclamanţi este însă fondat, în ceea ce priveşte excepţia de tardivitate a apelului declarat de apelantul I.S.D. şi în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ. va fi admis sub acest aspect pentru următoarele considerente:

Hotărârea instanţei de fond a fost comunicată pârâtului I.S.D. la data de 24.04.2002 (p. 267 dosar primă instanţă), procesul-verbal de comunicare a hotărârii îndeplinind condiţiile prevăzute sub sancţiunea nulităţii, de art. 100 C. pr. civ.

Apelul a fost declarat la data de 23.05.2002, cu depăşirea termenului prevăzut de art. 284 C. pr. civ.

Este adevărat că la fila 14 dosar apel, se află o adeverinţă emisă de Oficiul Poştal nr. 9 Bucureşti din care rezultă că pe adresa apelantului nu figurează sosită şi predată nici o trimitere poştală în perioada

11.03-30.03.2002.

Acest înscris urmează a fi înlăturat ca mijloc de probă având în vedere disp. art. 100 alin. 4 C. pr. civ. în raport cu care procesul-verbal de comunicare a unui act de procedură încheiat de cel însărcinat cu înmânarea actului respectiv, face dovada până la înscrierea în fals, cu privire la faptele constatate personal de cel care l-a încheiat.
Or, câtă vreme procesul-verbal aflat la fila 267 dosar primă instanţă menţionează comunicarea legală a hotărârii apelate şi câtă vreme acesta face dovada comunicării până la înscrierea în fals, urmează a se prezuma că la data cuprinsă în procesul-verbal de comunicare, apelantul a primit copia hotărârii apelate.

De la această dată - 24.04.2002 - începe să curgă termenul de 15 zile prevăzut de art. 284 C. pr. civ., astfel încât apelul înregistrat la data de

23.05.2002, trebuia respins de tribunal ca tardiv formulat.

Prin urmare, în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ. Curtea va admite recursul apelanţilor-reclamanţi sub acest aspect şi va modifica în parte decizia, în sensul că va respinge ca tardiv apelul declarat de I.S.D.

2. Recurentele A.P.V. şi V.C. critică hotărârea instanţei de apel în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ. pentru următoarele considerente:

Se susţine că la momentul cumpărării apartamentului în care locuiesc - 7.04.1997 - prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3236/1997 pe rolul instanţelor judecătoreşti nu exista nici un litigiu cu privire la acest imobil, abia la un an de la data cumpărării apartamentului moştenitorii fostului proprietar formulând o cerere în revendicare a bunului. Ţinând seama şi de împrejurarea că recurenţii nu au fost niciodată notificaţi cu privire la intenţia reclamanţilor de a revendica imobilul, se solicită instanţei de recurs modificarea deciziei tribunalului în sensul menţinerii efectelor juridice ale contractului de vânzare-cumpărare în virtutea bunei-credinţe cu care a fost încheiat.

însă, aşa cum rezultă din înscrisul existent la fila 60 dosar primă instanţă, reclamanţii s-au adresat, în temeiul Legii nr. 112/1995, Comisiei constituite în acest sens cu o cerere de restituire în natură a imobilului.

Aplicarea disp. art. 46 din Legea 10/2001, presupune verificarea bunei-credinţe a cumpărătorului, întrucât numai o atitudine subiectivă întemeiată pe bună-credinţă, poate salva de la nulitate actul juridic contestat.
Buna-credinţă trebuie să fie însă în afară de orice culpă sau îndoială. Dacă cu minime diligenţe, cumpărătorul ar fi putut afla situaţia juridică a imobilului, sau dacă aflând-o a cumpărat pe riscul său, el nu mai poate fi considerat un dobânditorde bună-credinţă.

în cauză, recurenţii ar fi putut afla dacă ar fi efectuat demersurile în acest sens (necesare pentru a beneficia de protecţia juridică acordată unui cumpărător de bună-credinţă), că foştii proprietari intenţionează să redobândească în natură imobilul, declanşând procedurile administrative în acest sens, proceduri nesoluţionate până la data înstrăinării apartamentului către recurenţi.

3. în cauză, a declarat recurs şi apelantul pârât reclamant I.S.D.
Curtea nu va analiza însă criticile formulate în această cale de atac, deoarece, pentru considerentele expuse în analiza recursului formulat de recurenţii-reclamanţi, apelul declarat de apelantul-pârât reclamant a fost tardiv formulat.

Apelul fiind exercitat pentru considerentele expuse anterior peste termenul legal, este din punct de vedere procedural o cale de atac inexistentă şi duce la nelegalitatea exercitării ulterioare a recursului.

în consecinţă, pentru considerentele expuse, Curtea va admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi şi va modifica în parte decizia în sensul că va respinge ca tardiv apelul declarat de I.S.D., menţinându-se celelalte dispoziţii ale deciziei.

Vor fi respinse recursurile declarate de celelalte părţi, iar în baza art. 316 raportat la art. 274 C. pr. civ. vor fi obligaţi recurentul pârât reclamant, recurenţii-pârâţi şi intimaţii-pârâţi la 4.551.500 lei cheltuieli de judecată către recurenţi.

← Imobil preluat de stat prin Decretul nr. 92/1950. înstrăinare....		Imobil preluat abuziv. Contract de vânzare-cumpărare în... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Imobil preluat de stat. Contract de vânzare-cumpărare în condiţiile Legii nr. 112/ 1995. Aprecierea bunei-credinţe. Criterii. Nulitatea vânzării