Indicarea eronată a întinderii terenului înscris în cartea funciară. Calea procesuală pentru remedierea erorii. Inaplicabilitatea principiului publicităţii materiale
| Comentarii |
|
Noul Cod Civil, art. 907, art. 908, art. 913 Legea nr. 7/1996, art. 48, art. 50
Prin sentinţa civilă nr. 19075/22.12.2009, pronunţată în dosarul nr. x /325/2008, Judecătoria Timişoara a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanţii A.C.F. şi A.S.E., în contradictoriu cu pârâţii T.M, B.I., B.V., P.C., P.C.M., C.L. al corn. P. şi corn. P. prin Primar.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut din cuprinsul extrasului de carte funciară că imobilul înscris la numărul cadastral x, proprietatea reclamanţilor, este compus din teren cu casa nr. 21 în suprafaţă de 837 mp. Potrivit concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie, suprafaţa măsurată a imobilului cu nr. cadastral x este de 1084 mp, mai mare cu 247 mp decât suprafaţa tabulară înscrisă în cartea funciară.
Deşi reclamanţii au solicitat modificarea suprafeţei de teren în cartea funciară, cu precizarea expresă a faptului că nu se află într-un caz de rectificare a cărţii funciare, aspecte reiterate şi în cererea de apel formulată împotriva sentinţei civile nr. 416/13.01.2009 a Judecătoriei Timişoara, şi au indicat ca temei de drept art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006, care prevede că „modificarea nu se va putea face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”, instanţa de fond a analizat acţiunea prin prisma dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare, dat fiind caracterul obligatoriu al dezlegărilor de drept ale instanţei de control judiciar.
Art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare prevede că „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că (...) înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”.
Instanţa de fond a reţinut că acţiunea de rectificare a cărţii funciare nu este întemeiată deoarece situaţia reală actuală a imobilului nu diferă de cea iniţială din cartea funciară, neexistând nicio modificare a drepturilor reclamanţilor asupra imobilului. Elementul întinderii suprafeţei de teren nu s-a schimbat în prezent faţă de situaţia de carte funciară anterioară, deoarece chiar expertul în specialitatea topografie a arătat că terenul reclamanţilor este cel înscris la numărul cadastral x, că este delimitat de imobilele învecinate, fiind împrejmuit din plasa de sârmă şi că, deşi are o suprafaţă măsurată mai mare decât cea menţionată în cartea funciară, nu se aduce atingere dreptului de proprietate al vecinilor.
In aceste condiţii, s-a constatat că imobilul reclamanţilor a fost dintotdeauna astfel, că nu a suferit modificări care să determine în
prezent o altă situaţie ce să necesite rectificarea cărţii funciare. Menţionarea unei alte suprafeţe a imobilului în cartea funciară, în condiţiile identităţii de număr cadastral între terenul din C.F. şi cel stăpânit de reclamanţi în fapt, este o simplă stare de fapt care, astfel cum a statuat şi instanţa de control judiciar, se sustrage sferei de aplicare a principiului opozabilităţii înscrierilor în cartea funciară.
Pentru aceste motive, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii nu au dovedit temeinicia acţiunii prin prisma dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, cu modificările ulterioare.
Faţă de cele de mai sus, văzând şi dispoziţiile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 cu modificările ulterioare, coroborate cu celelalte dispoziţii legale menţionate în cuprinsul acestei hotărâri, instanţa de fond a respins acţiunea, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.
împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii A.C.F. şi A.S.E., solicitând admiterea apelului, modificarea sentinţei apelate în tot şi, în consecinţă, admiterea acţiunii în sensul de a se dispune modificarea suprafeţei de teren înscris în cartea funciară de la suprafaţa de 837 mp, cât este înscrisă în prezent, la 1.049 mp, care este suprafaţa reală.
în motivarea apelului reclamanţii-apelanţi au arătat că sunt proprietari ai imobilului situat în localitatea P., constând în imobilul x. în cartea funciară reclamanţii figurează cu o suprafaţă a terenului de 837 mp. în realitate însă, suprafaţa terenului aferent numărului topografic este mult mai mare, de 1.049 mp, lucru care a fost confirmat printr-o expertiză judiciară.
Imobilul proprietatea reclamanţilor se învecinează cu părţile intimate din cauză, aşa cum s-a arătat în acţiunea iniţială, niciunul dintre aceştia neopunându-se acţiunii reclamanţilor, deoarece dreptul lor de proprietate nu a fost afectat în niciun fel.
Prin decizia civilă nr. 860/A din 8 decembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. x/325/2008, a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii A.C.F. şi A.S.E. împotriva sentinţei civile nr. 19075/22.12.2009, pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul nr. x/325/2008.
Pentru a pronunţa această hotărâre tribunalul a reţinut că prin decizia de casare instanţa de control judiciar a stabilit că reclamanţii îşi pot rezolva neconcordanţa cu privire la suprafaţa de teren pe calea acţiunii de rectificare de carte funciară, care trebuie iniţiată în condiţiile de exigenţă ale art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, dar trebuie respectat şi actul de învestire a instanţei.
Deşi în rejudecare s-a analizat doar posibilitatea de rectificare a cărţii funciare, invocând caracterul obligatoriu al dezlegărilor de drept date de Tribunal, acesta din urmă constată că acţiunea formulată de reclamanţi nu este întemeiată.
Considerentele instanţei în ceea ce priveşte rectificarea de carte funciară sunt temeinice, motiv pentru care ele vor fi însuşite de tri-
bunal. In decizia de casare s-a reţinut posibilitatea acţiunii menţionate, dar cu condiţia respectării exigenţelor textului şi cu observarea concluziilor raportului de expertiză. Reclamanţii nu au dovedit starea de fapt ce reprezintă premisa textului art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, şi anume că la un moment dat s-a produs o modificare ce a determinat ivirea neconcordantei.
Măsurătorile efectuate de expert şi concluziile raportului de expertiză în sensul că nu se afectează dreptul de proprietate al vecinilor nu sunt suficiente pentru admiterea acţiunii de rectificare de carte funciară, ele reprezentând date tehnice care ar trebui coroborate cu alte aspecte de fapt pentru a determina soluţia potrivit căreia şi diferenţa de suprafaţă ar trebui să se regăsească în proprietatea reclamanţilor şi implicit în cartea funciară.
Aşa cum se arată şi în Decizia nr. 723/2010 de către Curtea Constituţională, care a admis excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 33 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, rectificarea poate fi majoră, reprezentând un act constitutiv de drepturi. Aceasta este şi situaţia în speţă, întrucât reclamanţii solicită recunoaşterea dreptului asupra diferenţei de 247 mp, fară a dovedi existenţa în speţă a unuia dintre modurile de dobândire a proprietăţii prevăzute de Codul civil sau legile speciale. Dacă ne raportăm la modificarea de cartea funciară, aşa cum a fost formulată acţiunea de către reclamanţi, ce nu au înţeles să o modifice, trebuie observat că prin decizia menţionată, Curtea Constituţională a înlăturat aplicarea Ordinului nr. 634/2006 modificat al directorului A.N.C.P.I., astfel că în analiza acestei instituţii trebuie să avem în vedere doar art. 33 din Legea nr. 7/1996, precum şi dreptul comun în materie de dobândire a proprietăţii.
Concluziile expertizei nu pot constitui singure temei al admiterii acţiunii, ele fiind rezultatul unor măsurători, fară a exista la dosar alte date de fapt pentru a concluziona că trebuie modificată suprafaţa menţionată în cartea funciară. Nicio lege civilă nu prevede că datele tehnice ale unei expertize pot sta la baza recunoaşterii dreptului de proprietate al reclamanţilor.
Nu se poate reţine nici faptul că admiterea acţiunii cu consecinţa înscrierii suprafeţei majorate în cartea funciară nu are decât efect de opozabilitate în raport cu dispoziţiile art. 32 din Legea nr. 7/1996, pentru că ulterior unei astfel de hotărâri reclamanţii s-ar afla în situaţia de a fi înscrişi ca proprietari ai unui imobil cu o suprafaţă mai mare decât aceea înscrisă în titlul prin care a dobândit dreptul, astfel că vor putea înstrăina imobilul sau nu dacă notarul public refuză să efectueze operaţiunea, dar în orice caz se vor folosi de hotărâre pentru a transmite dreptul lor „majorat”, sau, în cazul contrar, se vor afla în imposibilitatea de a-şi exercita dreptul de dispoziţie, fie şi doar cu privire la suprafaţa de teren înscrisă în titlu.
împotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. x/325/2008, au declarat recurs reclamanţii A.C.F. şi A.S.E., solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, iar în fond, admiterea acţiunii iniţiale şi modificarea întinderii suprafeţei de teren înscrise în cartea funciară de la 837 mp la 1049 mp, care reprezintă suprafaţa reală.
In motivarea recursului au susţinut că sunt proprietarii imobilului înscris în cartea funciară în care figurează terenul ca fiind în suprafaţă de 837 mp, însă, în realitate, suprafaţa este de 1049 mp, aspect confirmat de expertiza judiciară întocmită în cauză. Au arătat că vecinii nu se opun admiterii acţiunii, deoarece dreptul lor de proprietate nu poate fi afectat şi că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, text potrivit căruia se poate cere rectificarea cărţii funciare în situaţia în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde cu situaţia juridică reală a imobilului.
Au arătat că prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra imobilului, că hotărârea este vădit nelegală, că nu s-a făcut o analiză complexă a dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, ci doar o analiză parţială fară a se analiza situaţia specifică modificării de carte funciară şi fară să facă referire la concluziile specialistului care a arătat că imobilul teren nu s-a modificat ca suprafaţă.
Este criticată hotărârea tribunalului şi pentru faptul că nu a ţinut seama de concluziile expertului, care a arătat că toate imobilele învecinate au o suprafaţă mai mare decât cea înscrisă în carte funciară, că există erori la măsurările iniţiale, de la momentul realizării cărţilor funciare, iar hotărârea Curţii Constituţionale invocată de către instanţa de apel nu le este opozabilă întrucât normele legale decla
rate neconstituţionale se referă doar la alin. (6) din art. 33 al Legii nr. 7/1996, alin. (3) şi art. 34 pct. 4 din lege rămânând în vigoare.
Prin decizia civilă nr. 417 din 14 aprilie 2011, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamanţii A.C.F. şi A.S.E. împotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010 a Tribunalului Timiş, pe care a modificat-o în sensul că a admis apelul reclamanţilor, a schimbat în tot sentinţa şi a admis acţiunea precizată a reclamanţilor, modificând întinderea suprafeţei de teren înscrise în cartea funciară, în sensul că suprafaţa reală a terenului este de 1049 mp.
Pentru a hotărî astfel, Curtea a avut în vedere argumentele de mai jos. Reclamanţii A.C.F. şi A.S.E. au solicitat constatarea că suprafaţa reală a imobilului proprietatea lor, înscris în cartea funciară, nr. cadastral x, este în realitate mai mare decât suprafaţa înscrisă în cartea funciară, respectiv cea de 837 mp, sens în care, în contradictoriu cu pârâţii T.M., B.V., B.I., P.C., Consiliul Local al Comunei P. şi Comuna P. prin Primar - vecini ai imobilului proprietatea lor - au cerut instanţei să rectifice cartea funciară prin înscrierea suprafeţei reale deţinute, aceea de 1049 mp teren.
Pârâţii T.M., B.V., B.I., P.C. au arătat că reclamanţii nu le-au încălcat proprietatea şi de-a lungul timpului nu a fost mutată nicio linie de hotar, iar pârâţii Consiliul Local P., Com. P. prin Primar şi P.C.M. au declarat ca nu se opun admiterii acţiunii.
Raportul de expertiză tehnică topografică întocmit în cauză de domnul expert A.C. constată că suprafaţa reală a imobilului proprietatea reclamanţilor-apelanţi este de 1049 mp, cu 247 mp mai mare decât suprafaţa înscrisă în cartea funciară (837 mp) şi că imobilele învecinate au suprafeţe reale diferite, respectiv mai mari decât cele înscrise în cărţile funciare.
Finalitatea spre care tind reclamanţii-recurenţi, prin promovarea litigiului de faţă, este aceea a restabilirii concordanţei dintre configuraţia cantitativă a imobilului - teren cu casa nr. 21, înscris în cartea funciară, nr. cadastral x şi cea reală.
Potrivit art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, cu modificările ulterioare, „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că (...) înscrierea din C.F. nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului”. Potrivit art. 32 lit. a) din Legea nr. 7/1996, efectul de opozabilitate al înscrierilor
este inoperant cu referire la suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte.
Principiul publicităţii materiale sau principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafaţa înscrisă diferă de cea reală, deoarece menţiunea din prima parte a cărţii funciare, referitoare la suprafaţa imobilului reprezintă un element descriptiv al situaţiei de fapt a imobilului, fiind de necontestat aspectul potrivit căruia cartea funciară garantează existenta dreptului, iar nu şi întinderea sa.
In speţă, acţiunea în rectificare promovată de reclamanţii-apelanţi se încadrează în ipoteza particularizată de art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, care subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care există neconcordanţă între realitatea juridică imobiliară şi înscriere şi care se impune a fi iniţiată în condiţiile de exigenţă ale procedurii contencioase, în contradictoriu cu titularii fondurilor limitrofe, al căror drept, sub aspectul întinderii, ar putea fi afectat.
Schimbarea menţiunilor referitoare la suprafaţa terenului reprezintă un aspect tehnic care nu afectează esenţa dreptului intabulat în cartea funciară, cele menţionate fiind întărite şi de dispoziţiile art. 89 alin. (5) şi (6) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, publicat în Monitorul Oficial nr. 1049/2006.
Dispoziţiile art. 89 alin. (3) din Regulamentul privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 al Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, publicat în Monitorul Oficial nr. 1049/2006, prevăd că piesa componentă a documentaţiei necesare înscrierii modificării suprafeţei imobilului este hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau declaraţia autentică de voinţă şi procesul-verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor.
In consecinţă, actul normativ sus-menţionat lasă la latitudinea proprietarului dacă înţelege să solicite modificarea suprafeţei imobiliare prin hotărâre judecătorească sau pe cale administrativă. Reclamanţii au ales prima variantă, iar calitatea procesuală pasivă a proprietarilor vecini este indubitabilă, atât timp cât pe cale administrativă se semnează un proces-verbal de vecinătate cu aceştia.
In cazul de faţă, hotărârea judecătorească ce le va fi opozabilă va înlocui procesul-verbal de vecinătate, iar documentaţia cadastrală necesară înscrierii modificării suprafeţei imobilului va fi documentaţia cadastrală executată judiciar în cadrul unei expertize tehnice judiciare de specialitate.
Faţă de conţinutul lucrării de specialitate efectuate în cauză, din care rezultă că imobilul proprietatea reclamanţilor, înscris în cartea funciară, are o suprafaţă măsurată de 1084 mp şi că prin înscrierea în cartea funciară a acestei suprafeţe nu se aduce atingere dreptului de proprietate al vecinilor, precum şi faţă de prevederile legale anterior menţionate, Curtea a găsit fondat recursul declarat de reclamanţii
A.C.F. şi A.S.E. împotriva deciziei civile nr. 860 din 8 decembrie 2010, pronunţată de Tribunalul Timiş.
C.A. Timişoara, s. civ., dec. nr. 417 din 14 aprilie 2011
Comentarii: în ipoteza în care suprafaţa terenului înscrisă în cartea funciară diferă de cea reală, nu este aplicabil principiul publicităţii materiale.
Pentru menţionarea suprafeţei reale de teren în cartea funciară este deschisă calea acţiunii în rectificare, prin invocarea ultimului caz generic de rectificare, privitor la existenţa neconcordanţelor, din orice motive, între situaţia juridică reală a imobilului şi situaţia tabulară.
într-o astfel de acţiune, calitatea procesuală pasivă este justificată în persoana tuturor acelora ale căror drepturi imobiliare ar fi afectate în urma corectării în cartea funciară a întinderii terenului.
| ← Îndreptarea erorii materiale din cuprinsul înscrierii în... | Radierea notării privind dreptul la sultă. Efectuarea plăţii... → |
|---|
