Inadmisibilitatea invocării motivelor de rectificare a cărţii funciare pe calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară.
| Comentarii |
|
Clarificarea obiectului cererii deduse judecăţii. Continuarea cererii de înscriere de către moştenitorul solicitantului, decedat după data formulării cererii şi mai înainte de soluţionarea acesteia
Noul Cod Civil, art. 907, art. 908 Legea nr. 7/1996, art. 48, art. 50
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 10.08.2007, petentul C.A. a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciară nr. 578/01.02.2005, solicitând anularea încheierii şi radierea din cartea funciară a înscrierilor efectuate în baza acesteia.
In motivare, petentul a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8012/03.11.1995, a cumpărat dc la D.S. un teren în suprafaţă de 7.000 mp, situat în comuna M., tarlaua 605, jud. Ilfov. S-a mai arătat că, deşi vânduse terenul din anul 1995, la data de 15.12.2004, D.S. a depus la O.C.P.I. Ilfov o cerere de efectuare a formalităţilor cadastrale, iar în urma decesului acesteia, din data de 16.01.2005, a fost emis certificatul de moştenitor nr. 14 de BNP C.I., pe numele fiului acesteia, D.P., fiind inclus în masa succesorală şi terenul de 7.000 mp. S-a mai menţionat că, prin încheierea nr. 578/01.02.2005, O.C.P.I. Ilfov a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului pe numele lui D.P., deşi cererea fusese depusă de D.S., fiind încălcate prevederile art. 47 alin. (3) din Ordinul nr. 2371/1997, care impuneau formularea unei noi cereri.
Prin plângerea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 10.08.2007, petentul C.A. a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciară nr. 4725/28.02.2005, solicitând anularea încheierii şi radierea înscrierilor efectuate în baza acesteia.
In motivarea plângerii, petentul a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8012/03.11.1995, a cumpărat de la D.S. un teren în suprafaţă de 7.000 mp, situat în comuna M., tarlaua 605, jud. Ilfov.
A mai arătat că, în ziua autentificării, respectiv 03.11.1995, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi D.S. a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni sub nr. 1960/3.11.1995, îndeplinindu-se astfel formalităţile de publicitate imobiliară prevăzute de lege. Mai susţine reclamantul că, între timp, modificându-se Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, a vrut să efectueze pentru terenul
menţionat modalităţile de cadastru şi intabulare, însă a aflat că pentru terenul său a fost intabulat dreptul de proprietate pe numele altor persoane şi că, în urma demersurilor pe care le-a efectuat, a obţinut înscrisuri din care rezultă că numita D.S., deşi îi vânduse terenul în anul 1995, la data de 15.12.2004 a depus la Oficiul de Cadastru Ilfov cerere de efectuare a formalităţilor cadastrale.
S-a mai arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 282/07.02.2005, D.P. a vândut terenul către C.N., C.T., N.L. şi N.O., acesta fiind intabulat pe numele cumpărătorilor prin încheierea nr. 4725/28.02.2005. A precizat petentul că, atât timp cât intabularea pe numele lui D.P. nu a fost făcută legal, nici intabularea ulterioară nu este legală.
Prin încheierea din 21.09.2007, instanţa a dispus conexarea celor două dosare.
Prin sentinţa civilă nr. 1676/21.09.2007, Judecătoria Cornetu a respins plângerile ca neîntemeiate.
împotriva acestei sentinţe a formulat apel petentul, iar prin decizia civilă nr. 875 A/23.06.2008 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a fost respins apelul ca nefondat.
împotriva acestei decizii a formulat recurs petentul, iar prin decizia civilă nr. 1671/20.11.2008 a Curţii de Apel Bucureşti s-a admis recursul, s-a casat decizia tribunalului, s-a admis apelul, s-a anulat sentinţa Judecătoriei Cornetu şi s-a trimis cauza spre soluţionare Judecătoriei Buftea, reţinându-se că terenul în litigiu este situat în raza de competenţă a acestei instanţe.
Prin sentinţa civilă nr. 1902/06.04.2009, Judecătoria Buftea a respins ca neîntemeiate plângerile conexe astfel cum au fost precizate, formulate de petentul C.A. împotriva încheierilor de carte funciară nr. 44725/28.02.2005 şi 578/01.02.2005, emise de O.C.P.I. Ilfov, în contradictoriu cu intimaţii D.P., C.N., C.T., N.L. şi N.O.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că, pentru înscrierea dreptului de proprietate în carte funciară, înscrisul trebuie să îndeplinească condiţiile prevăzute art. 48 alin. (1) lit. a)-e) din Legea nr. 7/1996, şi anume: a) să fie încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) să indice numele părţilor; c) să individualizeze imobilul printr-un identificator unic; d) să fie însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) să fie însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
In acest sens, instanţa a constatat că încheierea nr. 578/01.02.2005 a fost emisă în mod legal de O.C.P.I. Ilfov, având în vedere că titlul de proprietate invocat de D.S. îndeplinea condiţiile prevăzute art. 48 alin. (1) lit. a)-e) din Legea nr. 7/1996, în sensul că este un titlu emis în baza Legii nr. 18/1991, indică numele părţii în favoarea căreia s-a reconstituit dreptul de proprietate şi imobilul este individualizat printr-un identificator unic.
Instanţa a apreciat că împrejurarea că cererea de intabulare a fost depusă de D.S., iar dreptul de proprietate a fost intabulat pe numele lui D.P., nu este de natură a atrage nulitatea încheierii de carte funciară, în condiţiile în care D.P. a făcut dovada calităţii de succesor în drepturi prin depunerea certificatului de moştenitor nr. 14/24.01.2005 emis de BNP C.L
A reţinut instanţa că motivele invocate de petent nu pot fi analizate şi soluţionate pe calea procedurală a unei plângeri formulate în baza art. 50 din Legea nr. 7/1996, ci, eventual, prin formularea unei acţiuni în revendicare.
Prin decizia civilă nr. 1299 A/16.12.2009, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul C.A. împotriva sentinţei civile nr. 1902/
06.04.2009, pronunţată de Judecătoria Buftea.
Pentru a pronunţa această hotărâre Tribunalul a reţinut că s-a făcut dovada calităţii de moştenitor a lui D.P. de pe urma defunctei D.S., astfel cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. 14/24.01.2005, emis de BNP C.I., aşadar, nu era necesară depunerea unei noi cereri de intabulare de către unicul moştenitor al defunctei, iar admiterea cererii de intabulare pe numele D.P. este legală. în dispozitivul încheierii este menţionat numele D.P., în calitate de proprietar al imobilului, ceea ce corespunde realităţii, din moment ce, potrivit certificatului de moştenitor menţionat, acestuia i-a revenit întreaga masă succesorală rămasă de pe urma defunctei D.S., în care este inclus terenul în litigiu, în suprafaţă de 7.000 mp.
Tribunalul a reţinut că nu se putea dispune anularea celor două încheieri de carte funciară în urma constatării nulităţii absolute a certificatului de moştenitor nr. 14/24.01.2005, sub aspectul compunerii masei succesorale rămase de pe urma defunctei D.S., conform deciziei civile nr. 21/07.01.2009 a Curţii de Apel Bucureşti. Astfel, la momentul admiterii cererilor de intabulare, erau îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 48 din Legea nr. 7/1996, iar modificarea ulterioară a masei succesorale a defunctei D.S. - cu consecinţa
modificării titularului dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu - nu constituie un motiv de nulitate a încheierii de carte funciară nr. 578/01.02.2005, emisă de O.C.P.I. Ilfov.
Reglementarea situaţiei titularului dreptului de proprietate se poate face, astfel cum, în mod just, a indicat prima instanţă, în cadrul unei acţiuni de drept comun, având ca obiect revendicarea şi rectificarea cărţii funciare, neputându-se realiza printr-o cerere necontencioasă, aşa cum este plângerea formulată în baza art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.
In ceea ce priveşte critica apelantului privind nepronunţarea primei instanţe asupra motivului de nulitate referitor la modificarea efectuată cu pixul în cuprinsul dispozitivului încheierii, Tribunalul a apreciat că acest argument a fost avut în vedere prin considerentele sentinţei civile nr. 1902/06.04.2009 a Judecătoriei Buftea, instanţa apreciind că neregularităţile de ordin formal ale încheierii de carte funciară nu pot determina nulitatea acestei încheieri, întrucât reprezintă probleme administrative şi nu cerinţe prevăzute de lege ad solemnitatem sau aci va l icii ta tem.
Tribunalul a înlăturat şi critica apelantului privind luarea în considerare de către instanţa de fond a înscrisurilor depuse de apărătorul intimaţilor, după ce instanţa a rămas în pronunţare, înscrisuri ataşate concluziilor scrise şi care nu erau certificate conform cu originalul, reţinându-se că, în faţa instanţei de apel, aceste înscrisuri au fost certificate pentru conformitate cu originalul de către apărătorul intimaţilor C.N. şi C.T., la termenul de judecată din 09.12.2009, astfel încât, având în vedere caracterul devolutiv al apelului, neregulari-tatea sesizată de apelant a fost acoperită, înscrisurile fiind luate în considerare de instanţa de apel.
Prin decizia civilă nr. 1174R/23.09.2010, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a respins recursul ca nefondat, cu opinie majoritară.
Pentru a decide astfel instanţa de recurs a arătat că cele două hotărâri judecătoreşti, anume sentinţa civilă nr. 2676/2007 a Judecătoriei Buftea şi decizia civilă nr. 1612/2007 a Tribunalului Bucureşti, erau cunoscute de către recurentul-reclamant, acesta fiind parte în aceste cauze.
Totodată, Curtea a subliniat că obiectul acţiunii dc faţă este plângere împotriva încheierilor de carte funciară nr. 578 şi nr. 4725/2995,
emise de O.C.P.I. Ilfov. însuşi reclamantul în baza principiului disponibilităţii şi-a intitulat astfel acţiunea, iar prin motivele de apel şi
recurs a fost reiterată aceeaşi calificare a cererii sale, întemeiată pe dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.
Plângerea formulată împotriva încheierilor de carte funciară, conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, este o procedură ne-contencioasă specială, aşa cum s-a stabilit şi prin Decizia în intere-
sul legii nr. 72/2007 a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. Prin această procedură se exercită un control judecătoresc asupra modului în care registratorul de carte funciară a soluţionat cererea de înscriere.
In calea procesuală a plângerii, instanţa trebuie să verifice modul în care registratorul a verificat îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 48 şi art. 49 din Legea nr. 7/1996.
In speţa de faţă, petentul critică legalitatea încheierilor de intabulare, arătând că, deşi registratorul s-a pronunţat asupra cererii numitei D.S., în dispozitiv, s-a admis cererea de intabulare pe numele fiului acesteia D.P.
Restabilirea concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară se poate însă dispune numai în cazurile prevăzute de art. 34 pct. 1-4 din Legea nr. 7/1996, iar acţiunea este una contencioasă. Aşa cum s-a precizat însă, obiectul acţiunii de faţă îl constituie plângere în baza art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, şi nu rectificarea cărţii funciare.
Aceste încheieri au fost emise legal, cât timp titlul de proprietate invocat de către numita D.S. îndeplinea condiţiile prevăzute de art. 48 alin. (1) din Legea nr. 7/1996. Nu apare drept nelegală nici intabularea dreptului de proprietate pentru fiul acesteia D.P., cât timp acesta şi-a dovedit calitatea de succesor prin depunerea certificatului de moştenitor nr. 14/24.01.2005.
De asemenea, şi încheierea de intabulare nr. 4725/2005 apare ca fiind legală, bineînţeles, în limitele ce pot fi verificate în baza art. 52 din Legea nr. 7/1996, cât timp numiţii C. şi respectiv N. deţin contracte de vânzare-cumpărare autentice valabile şi, cu atât mai mult cu cât, acest contract nu a fost desfiinţat nici în urma soluţionării acţiunii prin care s-a dorit constatarea nulităţii absolute a acestui contract (acţiunea fiind respinsă în mod irevocabil).
Aspectele invocate de către recurent pot fi supuse discuţiei într-o eventuală acţiune în revendicare, unde s-ar compara titlurile părţilor, şi nu pe calea prezentă aleasă de către petent.
Nici invocarea corectă sau nu a unui anumit act normativ de către instanţă nu conduce, în cazul de faţă, la admiterea plângerii formulate, faţă de argumentele prezentate anterior.
In opinia separată, s-a susţinut că se impune admiterea recursului, modificarea deciziei civile recurate, admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei civile apelate, în sensul admiterii plângerii, anulării încheierii nr. 578/01.02.2005 şi radierii din cartea funciară a O.C.P.I. Ilfov a menţiunilor făcute în baza acestei încheieri, păstrând soluţia de respingere a plângerii conexe formulate împotriva încheierii de carte funciară nr. 4725/28.02.2005.
In motivarea opiniei separate, judecătorul a avut în vedere dispoziţiile art. 53 din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor se pot îndrepta prin încheiere motivată de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.
Rezultă astfel că, din punct de vedere procedural, rectificarea numelui proprietarului din încheierea nr. 578/2005 s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor imperative menţionate anterior, deoarece nu există o încheiere de rectificare, ci doar o modificare făcută cu pixul, semnătura registratorului şi ştampilă pe această semnătură.
Cele două plângeri conexe formulate împotriva încheierilor de carte funciară nr. 578/01.02.2005 şi nr. 4725/28.02.2005, deşi au indicat ca temei juridic art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în realitate reprezintă acţiuni în rectificare, deoarece din motivare şi din concluzia cuprinsă în acestea, rezultă că C.A. a solicitat anularea încheierilor şi radierea din cartea funciară a înscrierilor efectuate în baza acestor încheieri.
Conform art. 34-36 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, iar acţiunea în rectificare este imprescriptibilă. Conform art. 33 din lege, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde în privinţa înscrierii cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Plângerile au fost formulate deoarece, după obţinerea certificatului de moştenitor în care D.P. a înscris şi terenul ce a aparţinut reclamantului, a înstrăinat acest teren numiţilor C.N. şi C.T. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 282 din 07.02.2005 la BNP R.E. Noii proprietari şi-au intabulat dreptul de proprietate prin încheierea nr. 4725 din 28.02.2005.
Conform art. 56 din Legea nr. 7/1996, înscrierile făcute în conformitate cu actele în vigoare în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni înainte de intrarea în vigoare a legii îşi vor produce şi după această dată, respectiv 03.06.2006, data publicării în Monitorul Oficial nr. 201, efectele prevăzute. Toate documentele de evidenţă şi publicitate imobiliară se preiau şi se conservă de către birourile teritoriale din cadrul oficiilor teritoriale în a căror rază de activitate se află imobilele.
Prin adresa nr. 26436 din 23.09.2009, O.C.P.I. Ilfov a precizat că din verificările efectuate a rezultat că în mapa cu acte autentice cu transcripţiuni şi inscripţiuni din anul 1995 figurează contractul de vânzare-cumpărare nr. 8012 din 03.11.1995, transcris sub nr. 1960 la aceeaşi dată, prin care terenul în suprafaţă de 7.000 mp, situat în tarlaua 605 a fost vândut de D.S. către C.A. D.S. a decedat între momentul introducerii cererii de intabulare şi cel al soluţionării, respectiv între 13.01.2005 şi 01.02.2005, iar încheierea de carte funciară nr. 578 din 01.02.2005 a fost modificată cu pixul în baza certificatului de moştenitor nr. 14 din 24.01.2005. Nu a fost sesizată înscrierea din registrul de transcripţiuni privind dreptul de proprietate al reclamantului, deoarece la data intabulării titlului de proprietate şi a certificatului de moştenitor pe numele moştenitorului numitei
D.S., Serviciul de Publicitate Imobiliară nu beneficia de un sistem informatizat prin care să poată verifica transcrierile.
Prin decizia civilă nr. 21 din 07.01.2009 a Curţii de Apel Bucureşti, s-a constatat nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor nr. 14 din 24.01.2005, emis pe numele lui D.P., privind includerea în masa succesorală a terenului de 7.000 mp, înstrăinat lui C.A.
Conform art. 34 din Legea nr. 7/1996, se poate dispune rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil. Având în vedere că certificatul de moştenitor în baza căruia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a numitului D.P. pentru terenul de 7.000 mp, menţionat în masa succesorală, a fost constatat nul absolut în privinţa includerii acestui teren în masă, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, plângerea formulată dc C.A. împotriva încheierii nr. 578 din 01.02.2005 este fondată.
înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele
D.P. s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale Legii
nr. 7/1996, atât în privinţa formei - neexistând încheiere de rectificare, ci doar o menţiune de modificare, cât şi în privinţa fondului menţiunilor - efectuate în baza unui certificat de moştenitor nul parţial.
înregistrarea în cartea funciară a dreptului de proprietate al lui D.P. a fost posibilă şi datorită faptului că, în lipsa unui sistem informativ, registratorii O.C.P.I. nu au verificat situaţia juridică a terenului la momentul emiterii încheierii.
în privinţa plângerii conexe formulate împotriva încheierii de carte funciară nr. 4725 din 28.02.2005 prin care a fost intabulat dreptul de proprietate asupra aceluiaşi teren în favoarea numiţilor C.N. şi C.T., soluţia Judecătoriei Buftea trebuie păstrată, deoarece aceasta, în mod corect, a fost respinsă. Contractul de vânzare-cumpărare pe care familia C. l-a încheiat cu D.P. pentru terenul menţionat anterior a fost menţinut ca valabil prin decizia civilă nr. 21 din 07.01.2009 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, astfel încât menţiunile din cartea funciară privind dreptul de proprietate al acestora nu pot fi radiate.
în mod corect în decizia nr. 21 din 07.01.2009 s-a precizat că doar în cadrul unei acţiuni în revendicare urmează a se compara titlurile lui C.A. şi respectiv al familiei C. şi numai după stabilirea preferabilităţii unuia dintre ele se va putea efectua rectificarea în cartea funciară.
C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1174R din 23 septembrie 2010, nepublicată
Comentarii: Apreciem că soluţia instanţei de recurs este corectă, iar opinia separată este greşită, întrucât obiectul litigiului îl reprezintă plângerea împotriva încheierii de carte funciară, iar nu acţiunea în rectificarea cărţii funciare.
Dat fiind caracterul necontencios al procedurii prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996 şi împrejurarea că judecătorul sesizat efectuează aceleaşi verificări care îi sunt permise şi registratorului de carte funciară, nu este posibilă analizarea în cadrul plângerii a motivelor care vizează rectificarea cărţii funciare.
In litigiul de faţă, reclamantul pretinde dreptul de proprietate în dauna pârâţilor care şi-au înscris anterior acest drept în cartea funciară a unui imobil. De aceea, pretinsul proprietar neînscris are la dispoziţie calea unei acţiuni de fond, respectiv acţiunea în revendicare, însotită de o acţiune în rectificarea cărţii funciare, care va fi admisă în măsura în care titlul reclamantului este preferabil şi obţine recunoaşterea dreptului său pe cale judecătorească.
Faptul că certificatul de moştenitor al primului proprietar tabular a fost anulat în partea referitoare la imobilul în discuţie nu justifică soluţia de admitere a plângerii, ci, în lipsa acordului titularului înscrierii, persoana interesată are deschisă calea acţiunii în rectificare, fiind necesar a se dispune pe această cale stabilirea concordanţei între situaţia tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului. în plus, hotărârea judecătorească de anulare invocată nu a fost depusă în dosarul întocmit în faţa registratorului de carte funciară, astfel încât nu putea fi luată în considerare nici în calea de atac a plângerii.
Mai trebuie subliniat că, în cazul în care titularul cererii de intabulare decedează între momentul înregistrării cererii şi momentul soluţionării, demersul poate fi continuat de către moştenitorii acestuia, care îşi dovedesc calitatea pe baza certificatului de moştenitor, fără a fi necesară formularea unei cereri de înscriere distincte. în acest mod, moştenitorii primesc beneficiul intabulării autorului lor cu data înregistrării cererii acestuia, în timp ce dreptul de proprietate în propriul patrimoniu s-a transmis de la o dată ulterioară, respectiv de la data deschiderii succesiunii, adică de la data decesului.
| ← Inadmisibilitatea plângerii la încheierea de carte funciară... | Limitele verificărilor permise în cadrul plângerii împotriva... → |
|---|
